Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2016 по делу N А76-6060/2016 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" - Рослова М.А. (доверенность от 14.12.2015).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" (далее - общество "МЖКО", ответчик) о взыскании 232 792 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.04.2016, 48 546 руб. 33 коп. неустойки за период с 01.01.2015 по 30.04.2016 (с учетом увеличения размера исковых требований, л.д. 64).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2016 (резолютивная часть от 28.06.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 93-96).
С указанным решением суда не согласилось общество "МЖКО" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податель апелляционной жалобы полагает, что оснований для взыскания арендной платы не имеется, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства, в силу чего арендатор на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) направил арендодателю уведомление о расторжении договора, поскольку если бы знал о том, что договор аренды не будет зарегистрирован, ответчик не заключал бы договор, поскольку без регистрации договора у арендатора отсутствовала возможность исполнения предусмотренной п. 4.2.2. договора обязанности по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями. Истец намеренно уклонился от расторжения договора аренды при наличии у него сведений об объективной невозможности зарегистрировать договор.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, протоколом от 11.11.2014 N 15 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению N 031014/0123135/01 победителем аукциона на право заключения договора аренды имущества находящегося в муниципальной собственности, расположенного адресу: г. Челябинск, п. Новосинеглазово, ул. Громова, 5а, общей площадью 212,8 кв. м, признано общество "МЖКО" (л.д. 56-59).
Между Комитетом (арендодатель) и обществом "МЖКО" (арендатор) подписан договор аренды от 25.11.2014 N 5-9266 (л.д. 8-10), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, п. Новосинеглазово, ул. Громова, 5а, общей площадью 212,8 кв. м (пункт 1.1. договора).
Срок действия настоящего договора устанавливается с 25.11.2014 по 24.11.2019 (пункт 2.1. договора).
В силу п. 3.1. договора договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Арендатор обязан обратиться за государственной регистрацией договора в орган государственной регистрации в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Расходы по государственной регистрации договора возлагаются на арендатора.
На основании пункта 4.2.2. договора арендатор обязуется в течение тридцати календарных дней со дня подписания настоящего договора аренды принять помещение по акту приема-передачи и заключить договоры со специализированными предприятиями коммунально-технического обслуживания, энерго-, водоснабжения и (или) с организацией, имеющей соответствующие полномочия от Комитета. Заключить договор на обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного жилого дома с обслуживающей организацией, а также договор аренды земельного участка, в случае аренды отдельно стоящего объекта нежилого фонда.
За указанное в пункте 1.1. договора помещение арендная плата вносится авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы, согласно расчету (приложение 1), на расчетный счет арендодателя (пункт 5.1. договора).
При прекращении действия договора независимо от оснований (окончание срока или досрочное расторжение) арендатор в трехдневный срок после прекращения договора оплатить (в случае наличия) долг по арендной плате, неустойки и сдать помещение по акту приема-передачи Комитету (пункт 6.4. договора).
В случае неуплаты арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 6.6. договора).
Помещение передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 25.11.2014 (л.д. 14).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 09.03.2016 N 90-15724203 в отношении нежилого помещения N 1 площадью 212,8 кв. м, инв. N 36287, расположенного по адресу: г. Челябинск, п. Новосинеглазово, ул. Громова, 5а, ограничение (обременение) права не зарегистрировано (л.д. 30).
Сообщением от 14.04.2015 N 74/001/122/2015-251 обществу "МЖКО" отказано в государственной регистрации спорного договора в связи с тем, что в отношении указанного объекта (нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, п. Новосинеглазово, ул. Громова, 5а, общей площадью 212,8 кв. м) имеется запись в ЕГРП о регистрации договора аренды от 30.06.2008 N 9-8242.
В сообщении также указано, что в нарушение требований статьи 79 Федерального закона от 26.12.2014 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" не представлено решение общего собрание акционеров об одобрении заключения договора аренды недвижимого имущества от 25.11.2014 либо документы, подтверждающие, что указанная сделка не является крупной для общества. Обществом "МЖКО" не представлен подлинный экземпляр доверенности от 17.02.2015 N 74 АА N 2386484, подтверждающий полномочия Белых Е.Г. (л.д. 60, 74-75).
14.09.2015 обществом "МЖКО" в адрес Комитета направлено заявление исх. N 1182 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.11.2014 N 5-9266 в связи с невозможностью государственной регистрации указанного договора (л.д. 61).
Ссылаясь на то, что ответчик осуществлял использование помещения, переданного ему во исполнение договора аренды от 25.11.2014 N 5-9266, не исполняя обязательства по оплате арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности арендной плате за пользование помещением, принятым им во владение и пользование по договору аренды от 25.11.2014 N 5-9266.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела усматривается, что между Комитетом и обществом "МЖКО" был подписан договор аренды от 25.11.2014 N 5-9266 (л.д. 8-10), по условиям которого ответчику в возмездное владение и пользование (в аренду) передается нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, п. Новосинеглазово, ул. Громова, 5а, общей площадью 212,8 кв. м на срок с 25.11.2014 по 24.11.2019.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Если иное не предусмотрено договором аренды обязанность по внесению арендной платы возникает с момента передачи соответствующего имущества во владение и (или) пользование арендатора (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, арендатор обязан оплачивать пользование переданным ему во владение объектом аренды за период с момента передачи арендатору объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Из материалов дела следует, что недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, поступило во владение ответчика на основании акта приема-передачи от 25.11.2014 (л.д. 14), что ответчиком не оспаривается.
Доказательств того, что в заявленный истцом период взыскания ответчик не использовал помещение, либо арендодателем были созданы какие-либо препятствия для этого, ответчиком в материалы дела не представлено.
Ссылки апеллянта на невозможность оформления договоров на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациям согласно п. 4.2.2. договора аренды в силу отсутствия государственной регистрации договора подлежат отклонению, поскольку ответчиком не доказано, что отсутствие юридического оформления договоров на оказание коммунальных услуг повлекло отсутствие их фактического предоставления, какие-либо претензии к арендодателю, связанные с передачей арендатору помещения в ненадлежащем состоянии, не обеспеченном коммунальными услугами, заявлены не были.
Помещение было передано ответчику в пользование 25.11.2014 (л.д. 14), тогда как намерение прекратить договорные отношения ответчик выразил только 14.09.2015 (л.д. 61), и в деле отсутствуют доказательства невозможности использования ответчиком помещения в течение девяти месяцев с момента его передачи арендодателем.
В дело также не представлены доказательства того, что ответчику было отказано в оформлении договорных отношений по оказанию коммунальных услуг по заявленному апеллянтом мотиву отсутствия государственной регистрации договора аренды.
Таким образом, факт наличия препятствий в использовании помещения ответчиком не доказан (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), в силу чего на основании ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ арендатор обязан оплатить пользование муниципальным имуществом по цене, согласованной в договоре аренды.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает арендатора от указанной обязанности, поскольку согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора аренды, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям, само по себе не свидетельствует об отсутствии между сторонами аренды взаимных обязательств, которые возникли при подписании договора и исполнении его условий.
Следует также отметить, что утверждения ответчика в апелляционной жалобе о том, что государственная регистрация договора аренды не была произведена исключительно по вине арендодателя, в силу чего на арендатора не может быть возложен риск нарушения одной из сторон договора своих обязательств, не соответствуют материалам дела, поскольку из сообщения регистрирующего органа от 14.04.2015 N 74/001/122/2015-251 об отказе в государственной регистрации спорного договора, следует, что в государственной регистрации отказано, помимо прочего, по причине непредставления сведений об одобрении заключения договора аренды недвижимого имущества как крупной сделки общим собранием акционеров, либо документов, подтверждающих, что указанная сделка не является крупной для общества, а также непредставления подлинного экземпляра доверенности от 17.02.2015 N 74 АА N 2386484, подтверждающей полномочия Белых Е.Г. (л.д. 60, 74-75).
Таким образом, следует признать, что государственная регистрация договора не состоялась по обстоятельствам, зависящим от арендатора, в силу чего оснований для освобождения его от оплаты арендной платы суд не усматривает (ст. 401 ГК РФ).
Доводы апеллянта об отсутствии оснований для оплаты арендной платы в связи с его отказом от договора аренды на основании уведомления N 1182 от 14.09.2015 (л.д. 61) подлежат отклонению.
В силу ст. 310 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ (в той же редакции) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Порядок прекращения договора аренды от 25.11.2014 N 5-9266 урегулирован в разделе 6 договора аренды.
Пунктами 6.3. и 6.5. договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора и одностороннее расторжение договора по требованию Комитета по обстоятельствам, указанным в названных условиях договора, а пунктом 6.8. договора аренды закреплено право арендодателя на безусловный отказ от договора в случае его продления на неопределенный срок.
Право одностороннего отказа арендатора от договора условиями договора не предусмотрено, что не противоречит п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ.
Доказательств расторжения арендатором договора аренды в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ в дело не представлено.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований полагать, что договор аренды от 25.11.2014 N 5-9266 прекращен.
Кроме того, в силу ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю и принято им по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Доказательств возврата арендодателю помещения ответчиком не представлено.
В силу изложенного, поскольку факт пользования ответчиком помещением подтвержден материалами дела, требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.01.2015 по 30.04.2016 подлежат удовлетворению.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В данном случае условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 6.6. договора аренды от 25.11.2014 N 5-9266, согласно которому в случае неуплаты арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтвержден материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Комитета о взыскании с общества договорной неустойки, размер которой ответчиком также не оспаривался.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основанным на полной и правильной оценке представленных сторонами доказательств.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению, а решение суда отмене - не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2016 по делу N А76-6060/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2016 N 18АП-10401/2016 ПО ДЕЛУ N А76-6060/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. N 18АП-10401/2016
Дело N А76-6060/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2016 по делу N А76-6060/2016 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" - Рослова М.А. (доверенность от 14.12.2015).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" (далее - общество "МЖКО", ответчик) о взыскании 232 792 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.04.2016, 48 546 руб. 33 коп. неустойки за период с 01.01.2015 по 30.04.2016 (с учетом увеличения размера исковых требований, л.д. 64).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2016 (резолютивная часть от 28.06.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 93-96).
С указанным решением суда не согласилось общество "МЖКО" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податель апелляционной жалобы полагает, что оснований для взыскания арендной платы не имеется, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства, в силу чего арендатор на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) направил арендодателю уведомление о расторжении договора, поскольку если бы знал о том, что договор аренды не будет зарегистрирован, ответчик не заключал бы договор, поскольку без регистрации договора у арендатора отсутствовала возможность исполнения предусмотренной п. 4.2.2. договора обязанности по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями. Истец намеренно уклонился от расторжения договора аренды при наличии у него сведений об объективной невозможности зарегистрировать договор.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, протоколом от 11.11.2014 N 15 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению N 031014/0123135/01 победителем аукциона на право заключения договора аренды имущества находящегося в муниципальной собственности, расположенного адресу: г. Челябинск, п. Новосинеглазово, ул. Громова, 5а, общей площадью 212,8 кв. м, признано общество "МЖКО" (л.д. 56-59).
Между Комитетом (арендодатель) и обществом "МЖКО" (арендатор) подписан договор аренды от 25.11.2014 N 5-9266 (л.д. 8-10), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, п. Новосинеглазово, ул. Громова, 5а, общей площадью 212,8 кв. м (пункт 1.1. договора).
Срок действия настоящего договора устанавливается с 25.11.2014 по 24.11.2019 (пункт 2.1. договора).
В силу п. 3.1. договора договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Арендатор обязан обратиться за государственной регистрацией договора в орган государственной регистрации в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Расходы по государственной регистрации договора возлагаются на арендатора.
На основании пункта 4.2.2. договора арендатор обязуется в течение тридцати календарных дней со дня подписания настоящего договора аренды принять помещение по акту приема-передачи и заключить договоры со специализированными предприятиями коммунально-технического обслуживания, энерго-, водоснабжения и (или) с организацией, имеющей соответствующие полномочия от Комитета. Заключить договор на обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного жилого дома с обслуживающей организацией, а также договор аренды земельного участка, в случае аренды отдельно стоящего объекта нежилого фонда.
За указанное в пункте 1.1. договора помещение арендная плата вносится авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы, согласно расчету (приложение 1), на расчетный счет арендодателя (пункт 5.1. договора).
При прекращении действия договора независимо от оснований (окончание срока или досрочное расторжение) арендатор в трехдневный срок после прекращения договора оплатить (в случае наличия) долг по арендной плате, неустойки и сдать помещение по акту приема-передачи Комитету (пункт 6.4. договора).
В случае неуплаты арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 6.6. договора).
Помещение передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 25.11.2014 (л.д. 14).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 09.03.2016 N 90-15724203 в отношении нежилого помещения N 1 площадью 212,8 кв. м, инв. N 36287, расположенного по адресу: г. Челябинск, п. Новосинеглазово, ул. Громова, 5а, ограничение (обременение) права не зарегистрировано (л.д. 30).
Сообщением от 14.04.2015 N 74/001/122/2015-251 обществу "МЖКО" отказано в государственной регистрации спорного договора в связи с тем, что в отношении указанного объекта (нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, п. Новосинеглазово, ул. Громова, 5а, общей площадью 212,8 кв. м) имеется запись в ЕГРП о регистрации договора аренды от 30.06.2008 N 9-8242.
В сообщении также указано, что в нарушение требований статьи 79 Федерального закона от 26.12.2014 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" не представлено решение общего собрание акционеров об одобрении заключения договора аренды недвижимого имущества от 25.11.2014 либо документы, подтверждающие, что указанная сделка не является крупной для общества. Обществом "МЖКО" не представлен подлинный экземпляр доверенности от 17.02.2015 N 74 АА N 2386484, подтверждающий полномочия Белых Е.Г. (л.д. 60, 74-75).
14.09.2015 обществом "МЖКО" в адрес Комитета направлено заявление исх. N 1182 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.11.2014 N 5-9266 в связи с невозможностью государственной регистрации указанного договора (л.д. 61).
Ссылаясь на то, что ответчик осуществлял использование помещения, переданного ему во исполнение договора аренды от 25.11.2014 N 5-9266, не исполняя обязательства по оплате арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности арендной плате за пользование помещением, принятым им во владение и пользование по договору аренды от 25.11.2014 N 5-9266.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела усматривается, что между Комитетом и обществом "МЖКО" был подписан договор аренды от 25.11.2014 N 5-9266 (л.д. 8-10), по условиям которого ответчику в возмездное владение и пользование (в аренду) передается нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, п. Новосинеглазово, ул. Громова, 5а, общей площадью 212,8 кв. м на срок с 25.11.2014 по 24.11.2019.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Если иное не предусмотрено договором аренды обязанность по внесению арендной платы возникает с момента передачи соответствующего имущества во владение и (или) пользование арендатора (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, арендатор обязан оплачивать пользование переданным ему во владение объектом аренды за период с момента передачи арендатору объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Из материалов дела следует, что недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, поступило во владение ответчика на основании акта приема-передачи от 25.11.2014 (л.д. 14), что ответчиком не оспаривается.
Доказательств того, что в заявленный истцом период взыскания ответчик не использовал помещение, либо арендодателем были созданы какие-либо препятствия для этого, ответчиком в материалы дела не представлено.
Ссылки апеллянта на невозможность оформления договоров на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациям согласно п. 4.2.2. договора аренды в силу отсутствия государственной регистрации договора подлежат отклонению, поскольку ответчиком не доказано, что отсутствие юридического оформления договоров на оказание коммунальных услуг повлекло отсутствие их фактического предоставления, какие-либо претензии к арендодателю, связанные с передачей арендатору помещения в ненадлежащем состоянии, не обеспеченном коммунальными услугами, заявлены не были.
Помещение было передано ответчику в пользование 25.11.2014 (л.д. 14), тогда как намерение прекратить договорные отношения ответчик выразил только 14.09.2015 (л.д. 61), и в деле отсутствуют доказательства невозможности использования ответчиком помещения в течение девяти месяцев с момента его передачи арендодателем.
В дело также не представлены доказательства того, что ответчику было отказано в оформлении договорных отношений по оказанию коммунальных услуг по заявленному апеллянтом мотиву отсутствия государственной регистрации договора аренды.
Таким образом, факт наличия препятствий в использовании помещения ответчиком не доказан (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), в силу чего на основании ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ арендатор обязан оплатить пользование муниципальным имуществом по цене, согласованной в договоре аренды.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает арендатора от указанной обязанности, поскольку согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора аренды, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям, само по себе не свидетельствует об отсутствии между сторонами аренды взаимных обязательств, которые возникли при подписании договора и исполнении его условий.
Следует также отметить, что утверждения ответчика в апелляционной жалобе о том, что государственная регистрация договора аренды не была произведена исключительно по вине арендодателя, в силу чего на арендатора не может быть возложен риск нарушения одной из сторон договора своих обязательств, не соответствуют материалам дела, поскольку из сообщения регистрирующего органа от 14.04.2015 N 74/001/122/2015-251 об отказе в государственной регистрации спорного договора, следует, что в государственной регистрации отказано, помимо прочего, по причине непредставления сведений об одобрении заключения договора аренды недвижимого имущества как крупной сделки общим собранием акционеров, либо документов, подтверждающих, что указанная сделка не является крупной для общества, а также непредставления подлинного экземпляра доверенности от 17.02.2015 N 74 АА N 2386484, подтверждающей полномочия Белых Е.Г. (л.д. 60, 74-75).
Таким образом, следует признать, что государственная регистрация договора не состоялась по обстоятельствам, зависящим от арендатора, в силу чего оснований для освобождения его от оплаты арендной платы суд не усматривает (ст. 401 ГК РФ).
Доводы апеллянта об отсутствии оснований для оплаты арендной платы в связи с его отказом от договора аренды на основании уведомления N 1182 от 14.09.2015 (л.д. 61) подлежат отклонению.
В силу ст. 310 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ (в той же редакции) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Порядок прекращения договора аренды от 25.11.2014 N 5-9266 урегулирован в разделе 6 договора аренды.
Пунктами 6.3. и 6.5. договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора и одностороннее расторжение договора по требованию Комитета по обстоятельствам, указанным в названных условиях договора, а пунктом 6.8. договора аренды закреплено право арендодателя на безусловный отказ от договора в случае его продления на неопределенный срок.
Право одностороннего отказа арендатора от договора условиями договора не предусмотрено, что не противоречит п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ.
Доказательств расторжения арендатором договора аренды в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ в дело не представлено.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований полагать, что договор аренды от 25.11.2014 N 5-9266 прекращен.
Кроме того, в силу ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю и принято им по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Доказательств возврата арендодателю помещения ответчиком не представлено.
В силу изложенного, поскольку факт пользования ответчиком помещением подтвержден материалами дела, требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.01.2015 по 30.04.2016 подлежат удовлетворению.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В данном случае условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 6.6. договора аренды от 25.11.2014 N 5-9266, согласно которому в случае неуплаты арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтвержден материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Комитета о взыскании с общества договорной неустойки, размер которой ответчиком также не оспаривался.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основанным на полной и правильной оценке представленных сторонами доказательств.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению, а решение суда отмене - не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2016 по делу N А76-6060/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)