Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия в отношении цены продаваемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от ООО "Фитнес-клуб "Биоритм": Аксенова И.М., представитель по доверенности без номера от 01.01.2017
от КУИ администрации г. Комсомольска-на-Амуре: Мищенко А.В., председатель Комитета (распоряжение от 01.06.2010 N 80-рк)
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре
на решение от 25.01.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017
по делу N А73-18675/2015 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Букина Е.А., в апелляционной инстанции судьи: Волкова М.О., Дроздова В.Г., Тихоненко А.А.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Фитнес-клуб "Биоритм"
к Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
Общество с ограниченной ответственностью "Фитнес-Клуб "Биоритм" (ОГРН 1022700515254, ИНН 2703018887, место нахождения: 681027, г. Комсомольск-на-Амуре, проспект Ленина, 7; далее - ООО "Фитнес-Клуб "Биоритм", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к муниципальному образованию городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН 1022700523306, ИНН 2703000167, место нахождения: 681000, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Аллея Труда, 13; далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 1011 (подвал), инвентарный N 7453, общей площадью 37,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина 7, в части цены договора.
Решением суда от 25.01.2017, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 без изменения, пункт 1.4 спорного договора купли-продажи нежилого помещения N 1011 принят в редакции истца и изложен следующим образом: "Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 629 279 руб.".
Не согласившись с состоявшимися по настоящему делу решением и апелляционным постановлением, Комитет обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, просит названные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Доводы поданной жалобы (с учетом дополнений к ней) сводятся к оспариванию заявителем результатов проведенной по делу судебной комиссионной экспертизы, отраженных в заключении от 05.12.2016 N 136/624. При этом ответчик полагает, что экспертами необоснованно использована лишь часть из имеющихся объектов-аналогов, которые в данном случае являлись низколиквидными, невостребованными на рынке, находившимися длительное время на торгах, а также отличались от спорного объекта по месторасположению, что в свою очередь привело к занижению итоговой рыночной стоимости спорного объекта, а также эксперты не мотивировали свой выбор отдельных методов при реализации сравнительного подхода в оценке, что, в свою очередь, указывает на произвольный характер произведенного ими исследования. В результате установленная экспертами и принятая судами стоимость спорного объекта влечет причинение ущерба местному бюджету из-за недополучения определенной части дохода от продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности. С учетом изложенных обстоятельств Комитет считает, что судебными инстанциями необоснованно отказано в проведении дополнительной комплексной экспертизы для устранения названных недостатков. Помимо изложенного, заявитель жалобы полагает возможным в данном случае определить рыночную стоимость спорного объекта исходя из среднеарифметических значений всех имеющихся в настоящем деле заключений экспертов.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Комитета, дав пояснения по обстоятельствам дела, настаивал на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал представитель ООО "Фитнес-Клуб "Биоритм" по мотивам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, 12.12.2013 между ООО "Фитнес-Клуб "Биоритм" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения N 1011 (подвал), инвентарный N 7453, общей площадью 37,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина 7.
Впоследствии общество, воспользовавшись своим правом, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось к Комитету с предложением заключить договор купли-продажи.
В ответ на указанное обращение ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи, который со стороны последнего подписан с протоколом разногласий относительно цены спорного объекта.
Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ.
При этом достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Положениями статьи 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
По смыслу статей 3, 4 Закона N 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как установлено арбитражными судами, ООО "Фитнес-Клуб "Биоритм" является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона N 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем последнее имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.
Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению нежилого помещения N 1011 (подвал), общей площадью 37,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина 7, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между сторонами только в части цены спорного объекта.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.
В процессе рассмотрения настоящего дела судами выявлены существенные отличия в выкупной цене спорного имущества, указанной Комитетом на основании отчета КГУП "Хабкрайинвентаризация" от 27.07.2015 N 186/07-23 (по состоянию на 24.07.2015 цена составила 1 002 542 руб. (без НДС)) и предложенной обществом в протоколе разногласий к договору купли-продажи от 30.10.2015 в размере 667 800 руб., что послужило основанием для назначения судебной экспертизы по ходатайству сторон в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено эксперту ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества" - Косыминой А.В.
Согласно представленному заключению эксперта от 03.08.2016 N 85 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 601 279 руб. с учетом НДС на дату проведения оценки - 24.07.2015.
Оценив названное заключение от 03.08.2016 N 85 с позиции норм статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции правомерно признал его ненадлежащим доказательством, поскольку рыночная стоимость объекта оценки в отчете определена экспертном недостоверно на дату 24.07.2015, без учета момента обращения общества за выкупом спорного имущества по заявлению от 05.05.2015.
Так, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 N 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
С учетом названных обстоятельств арбитражный суд первой инстанции, принимая во внимание соответствующие ходатайства сторон, назначил по настоящему делу повторную комиссионную судебную экспертизу в порядке статьи 84 АПК РФ, производство которой было поручено эксперту ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества" - Косыминой А.В. и эксперту ООО "Бизнес аудит оценка" - Селиванову К.А.
Согласно представленному заключению комиссионной экспертизы от 05.12.2016 N 136/624 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 05.05.2015 составляет - 535 120 руб. (без учета НДС). При этом в заключении имеется указание на то, что на рыночную стоимость объекта влияет то обстоятельство, что приобретение имущества осуществляется в рассрочку, график которой указан в приложении N 2 к договору купли-продажи (с учетом начисления процентов на рассроченные платежи, размер которых также указан в приложении в приложении N 2 к договору купли-продажи), в связи с чем рыночная стоимость спорного объекта составляет - 629 279 руб. (без учета НДС).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе с учетом пояснений экспертов, данных в судебном заседании, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении комиссионной экспертизы от 05.12.2016 N 136/624, которое судами признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.
При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно указали на то, что стоимость подлежащего отчуждению обществу муниципального недвижимого имущества должна составлять 629 279 руб. (без учета НДС) с учетом продажи спорного объекта в рассрочку и обоснованно удовлетворили уточненные требования истца в части урегулирования разногласий, обязав Комитет заключить с обществом договор купли-продажи исходя из определенной экспертом рыночной стоимости этого имущества.
В целом указанные выводы арбитражных судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.
Приведенные в кассационной жалобе Комитета доводы не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются несогласия ответчика с результатами проведенной по делу комиссионной экспертизы и относятся к доказательственной стороне спора, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права. Полномочиями по иной оценке экспертного заключения, являющегося одним из доказательств по делу, суд кассационной инстанции не обладает.
Кроме того, аналогичные по своему содержанию аргументы ранее уже приводились ответчиком в процессе рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в результате чего получили должную правовую оценку в обжалуемом постановлении и были мотивированно отклонены.
Также судом округа не принимаются ссылки Комитета в кассационной жалобе на необоснованный отказ судебных инстанций в удовлетворении его ходатайства о назначении дополнительной комиссионной экспертизы по настоящему делу.
Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Вместе с тем в процессе исследования и оценки доказательств по настоящему делу, включая заключение спорной экспертизы, судебными инстанциями неясности или неполноты в заключении экспертов выявлено не было, а на все возникшие вопросы эксперт лично ответил в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем в данном случае судебные инстанции, не установив достаточных оснований для назначения дополнительной экспертизы, правомерно отклонили соответствующее ходатайство Комитета.
Также у суда округа отсутствуют правовые основания для принятия предложенного ответчиком расчета рыночной стоимости спорного объекта исходя из среднеарифметических значений всех имеющихся в настоящем деле заключений экспертов, поскольку Комитет нормативно не обосновал правомерность применения этого подхода для определения выкупной стоимости, ссылок на конкретные нормы права, позволяющие таким образом определить цену муниципального имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не указал.
Иных доводов и аргументов, опровергающих правильность выводов арбитражных судов, положенных в основу принятых по настоящему делу судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.
Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
В связи с окончанием кассационного производства меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов, принятые судом округа, подлежат отмене (часть 4 статьи 283 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 25.01.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 по делу N А73-18675/2015 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.06.2017 N 0000629, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 25.07.2017 N Ф03-2638/2017 ПО ДЕЛУ N А73-18675/2015
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия в отношении цены продаваемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2017 г. N Ф03-2638/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от ООО "Фитнес-клуб "Биоритм": Аксенова И.М., представитель по доверенности без номера от 01.01.2017
от КУИ администрации г. Комсомольска-на-Амуре: Мищенко А.В., председатель Комитета (распоряжение от 01.06.2010 N 80-рк)
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре
на решение от 25.01.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017
по делу N А73-18675/2015 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Букина Е.А., в апелляционной инстанции судьи: Волкова М.О., Дроздова В.Г., Тихоненко А.А.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Фитнес-клуб "Биоритм"
к Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
Общество с ограниченной ответственностью "Фитнес-Клуб "Биоритм" (ОГРН 1022700515254, ИНН 2703018887, место нахождения: 681027, г. Комсомольск-на-Амуре, проспект Ленина, 7; далее - ООО "Фитнес-Клуб "Биоритм", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к муниципальному образованию городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН 1022700523306, ИНН 2703000167, место нахождения: 681000, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Аллея Труда, 13; далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 1011 (подвал), инвентарный N 7453, общей площадью 37,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина 7, в части цены договора.
Решением суда от 25.01.2017, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 без изменения, пункт 1.4 спорного договора купли-продажи нежилого помещения N 1011 принят в редакции истца и изложен следующим образом: "Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 629 279 руб.".
Не согласившись с состоявшимися по настоящему делу решением и апелляционным постановлением, Комитет обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, просит названные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Доводы поданной жалобы (с учетом дополнений к ней) сводятся к оспариванию заявителем результатов проведенной по делу судебной комиссионной экспертизы, отраженных в заключении от 05.12.2016 N 136/624. При этом ответчик полагает, что экспертами необоснованно использована лишь часть из имеющихся объектов-аналогов, которые в данном случае являлись низколиквидными, невостребованными на рынке, находившимися длительное время на торгах, а также отличались от спорного объекта по месторасположению, что в свою очередь привело к занижению итоговой рыночной стоимости спорного объекта, а также эксперты не мотивировали свой выбор отдельных методов при реализации сравнительного подхода в оценке, что, в свою очередь, указывает на произвольный характер произведенного ими исследования. В результате установленная экспертами и принятая судами стоимость спорного объекта влечет причинение ущерба местному бюджету из-за недополучения определенной части дохода от продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности. С учетом изложенных обстоятельств Комитет считает, что судебными инстанциями необоснованно отказано в проведении дополнительной комплексной экспертизы для устранения названных недостатков. Помимо изложенного, заявитель жалобы полагает возможным в данном случае определить рыночную стоимость спорного объекта исходя из среднеарифметических значений всех имеющихся в настоящем деле заключений экспертов.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Комитета, дав пояснения по обстоятельствам дела, настаивал на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал представитель ООО "Фитнес-Клуб "Биоритм" по мотивам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, 12.12.2013 между ООО "Фитнес-Клуб "Биоритм" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения N 1011 (подвал), инвентарный N 7453, общей площадью 37,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина 7.
Впоследствии общество, воспользовавшись своим правом, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось к Комитету с предложением заключить договор купли-продажи.
В ответ на указанное обращение ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи, который со стороны последнего подписан с протоколом разногласий относительно цены спорного объекта.
Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ.
При этом достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Положениями статьи 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
По смыслу статей 3, 4 Закона N 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как установлено арбитражными судами, ООО "Фитнес-Клуб "Биоритм" является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона N 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем последнее имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.
Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению нежилого помещения N 1011 (подвал), общей площадью 37,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина 7, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между сторонами только в части цены спорного объекта.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.
В процессе рассмотрения настоящего дела судами выявлены существенные отличия в выкупной цене спорного имущества, указанной Комитетом на основании отчета КГУП "Хабкрайинвентаризация" от 27.07.2015 N 186/07-23 (по состоянию на 24.07.2015 цена составила 1 002 542 руб. (без НДС)) и предложенной обществом в протоколе разногласий к договору купли-продажи от 30.10.2015 в размере 667 800 руб., что послужило основанием для назначения судебной экспертизы по ходатайству сторон в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено эксперту ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества" - Косыминой А.В.
Согласно представленному заключению эксперта от 03.08.2016 N 85 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 601 279 руб. с учетом НДС на дату проведения оценки - 24.07.2015.
Оценив названное заключение от 03.08.2016 N 85 с позиции норм статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции правомерно признал его ненадлежащим доказательством, поскольку рыночная стоимость объекта оценки в отчете определена экспертном недостоверно на дату 24.07.2015, без учета момента обращения общества за выкупом спорного имущества по заявлению от 05.05.2015.
Так, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 N 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
С учетом названных обстоятельств арбитражный суд первой инстанции, принимая во внимание соответствующие ходатайства сторон, назначил по настоящему делу повторную комиссионную судебную экспертизу в порядке статьи 84 АПК РФ, производство которой было поручено эксперту ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества" - Косыминой А.В. и эксперту ООО "Бизнес аудит оценка" - Селиванову К.А.
Согласно представленному заключению комиссионной экспертизы от 05.12.2016 N 136/624 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 05.05.2015 составляет - 535 120 руб. (без учета НДС). При этом в заключении имеется указание на то, что на рыночную стоимость объекта влияет то обстоятельство, что приобретение имущества осуществляется в рассрочку, график которой указан в приложении N 2 к договору купли-продажи (с учетом начисления процентов на рассроченные платежи, размер которых также указан в приложении в приложении N 2 к договору купли-продажи), в связи с чем рыночная стоимость спорного объекта составляет - 629 279 руб. (без учета НДС).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе с учетом пояснений экспертов, данных в судебном заседании, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении комиссионной экспертизы от 05.12.2016 N 136/624, которое судами признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.
При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно указали на то, что стоимость подлежащего отчуждению обществу муниципального недвижимого имущества должна составлять 629 279 руб. (без учета НДС) с учетом продажи спорного объекта в рассрочку и обоснованно удовлетворили уточненные требования истца в части урегулирования разногласий, обязав Комитет заключить с обществом договор купли-продажи исходя из определенной экспертом рыночной стоимости этого имущества.
В целом указанные выводы арбитражных судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.
Приведенные в кассационной жалобе Комитета доводы не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются несогласия ответчика с результатами проведенной по делу комиссионной экспертизы и относятся к доказательственной стороне спора, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права. Полномочиями по иной оценке экспертного заключения, являющегося одним из доказательств по делу, суд кассационной инстанции не обладает.
Кроме того, аналогичные по своему содержанию аргументы ранее уже приводились ответчиком в процессе рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в результате чего получили должную правовую оценку в обжалуемом постановлении и были мотивированно отклонены.
Также судом округа не принимаются ссылки Комитета в кассационной жалобе на необоснованный отказ судебных инстанций в удовлетворении его ходатайства о назначении дополнительной комиссионной экспертизы по настоящему делу.
Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Вместе с тем в процессе исследования и оценки доказательств по настоящему делу, включая заключение спорной экспертизы, судебными инстанциями неясности или неполноты в заключении экспертов выявлено не было, а на все возникшие вопросы эксперт лично ответил в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем в данном случае судебные инстанции, не установив достаточных оснований для назначения дополнительной экспертизы, правомерно отклонили соответствующее ходатайство Комитета.
Также у суда округа отсутствуют правовые основания для принятия предложенного ответчиком расчета рыночной стоимости спорного объекта исходя из среднеарифметических значений всех имеющихся в настоящем деле заключений экспертов, поскольку Комитет нормативно не обосновал правомерность применения этого подхода для определения выкупной стоимости, ссылок на конкретные нормы права, позволяющие таким образом определить цену муниципального имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не указал.
Иных доводов и аргументов, опровергающих правильность выводов арбитражных судов, положенных в основу принятых по настоящему делу судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.
Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
В связи с окончанием кассационного производства меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов, принятые судом округа, подлежат отмене (часть 4 статьи 283 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 25.01.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 по делу N А73-18675/2015 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.06.2017 N 0000629, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
С.Н.НОВИКОВА
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
С.Н.НОВИКОВА
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)