Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройБытИнвест" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2017 по делу N А07-2264/2017 (судья Журавлева М.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "СтройБытИнвест" (далее - ООО "СБИ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным действия Управления Росреестра по погашению регистрационной записи от 12.06.2012, внесенной на основании договора N ДЗ/Б/12 аренды недвижимого имущества ОАО "ЖТК" между открытым акционерным обществом "Железнодорожная торговая компания" (далее - ОАО "ЖТК") и ООО "СБИ" от 25.04.2012, объект: помещения, назначение - нежилое, общей площадью 530,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-28, 30-41, 1а, 7а, 22а, 41а, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, бульвар Ибрагимова, д. 23, под торговый центр, кадастровый номер 02:55:010541:1579, восстановлении вышеуказанной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "ЖТК" (далее также - третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.05.2017 (резолютивная часть объявлена 19.04.2017) в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.
С вынесенным решением не согласилось общество и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "СБИ" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учетом дополнения к апелляционной жалобе) ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неверное применение судом норм материального права. Так, общество настаивает на том, что договор аренды является действующим, так как возобновлен на неопределенный срок. ООО "СБИ" продолжает использовать помещения, вносить арендную плату, общество не подписывало соглашение о расторжении договора аренды, акт возврата имущества. Также отсутствует какой-либо судебный акт о расторжении договора аренды. Заявитель как сторона договора аренды не подавал в регистрирующий орган заявление о погашение регистрационной записи об аренде.
Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. До начала судебного заседания от заинтересованного лица и третьего лица поступили ходатайства о проведении судебного заседания без участия их представителей. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что 25.04.2012 между ОАО "ЖТК" (арендодатель) и ООО "СБИ" (арендатор) был заключен договор N ДЗ/Б/12 аренды недвижимого имущества ОАО "ЖТК", согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование помещения, назначение: нежилое, общей площадью 530,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-28, 30-41, 1а, 7а, 22а, 41а, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, бул. Ибрагимова, д. 23, под торговый центр (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 11-16).
Согласно пункту 2.1 договора он действует до 25.04.2015.
Пунктом 2.2 договора установлено, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации.
В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 9.6 договора).
В случае, когда настоящий договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего договора (пункт 9.7 договора).
В случаях, указанных в пункте 9.3 договора, договор считается расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе от исполнения договора. Датой уведомления в целях настоящего договора признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером), либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой, либо дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) арендатора по указанному в договоре или сообщенному в порядке, установленном пунктом 10.6 договора, почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой) (пункт 9.9 договора).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 25.04.2012 объект аренды передан арендатору (т. 1, л.д. 17).
Договор 12.06.2012 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 19).
11 октября 2016 года ОАО "ЖТК" направило в адрес ООО "СБИ" уведомление о расторжении договора N ДЗ/Б/12 (т. 1, л.д. 75-77), согласно которому указанный договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 9.6 договора. ОАО "ЖТК" со ссылкой на пункт 9.7 договора указало на расторжение указанного договора через месяц с момента (даты) уведомления арендатора.
Указанное уведомление было получено адресатом 19.10.2016, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления (т. 1, л.д. 78).
Как указывает заявитель, им 31.01.2017 была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вышеуказанный объект недвижимости, в которой в графе "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости" отсутствует указание на какие-либо ограничения.
Из представленного заинтересованным лицом в материалы настоящего арбитражного дела материалов дела правоустанавливающих документов на указанный выше объект недвижимости следует, что 22.11.2016 в регистрирующий орган представителем арендодателя подано заявление о прекращении обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанные помещения (т. 1, л.д. 153 оборот, 154).
ООО "СБИ", указывая на то, что заявление о погашении регистрационной записи о регистрации договора аренды в Управление Росреестра не подавало, соответственно, действия регистрирующего органа по погашению указанной записи являются незаконными, обратилось в суд с названными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что условиями договора аренды предусмотрено право сторон на односторонний отказ от договора. В силу отказа от договора арендодателя договор прекратил свое действие. Соответственно, действия Управления Росреестра по погашению регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды по заявлению одной из сторон договора - арендодателя являются правомерными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно части 1 статьи 198 названного Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 названного Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из анализа изложенных норм следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого действия заинтересованного лица и нарушение данным действием прав и законных интересов заявителя.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 1 статьи 13 Закона регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.
Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 указанной статьи если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В настоящем случае в пункте 9.6 договора аренды стороны установили, что в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 9.7 договора в случае, когда настоящий договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего договора.
В случаях, указанных в пункте 9.3 договора, договор считается расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе от исполнения договора (пункт 9.9 договора).
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения условий приведенных пунктов договора аренды следует, что для сторон договора предусмотрено право на досрочный односторонний немотивированный отказ от исполнения договора аренды после его возобновления на неопределенный срок при условии письменного предупреждения другой стороны об этом в срок не менее чем за один месяц.
Из указанного ранее следует, что третье лицо направило в адрес заявителя уведомление о расторжении договора аренды, при этом со ссылкой на условие пункта 9.7 договора. Указанное уведомление получено адресатом.
В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно пункту 2 указанной статьи правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
На основании изложенного выше арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие в силу одностороннего отказа от его исполнения со стороны арендодателя.
Соответственно, необоснованным является довод подателя жалобы о том, что договор аренды является действующим.
В силу пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды.
В абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
22 ноября 2016 года ОАО "ЖТК" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права: аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, бул. Ибрагимова, д. 23 (т. 1, л.д. 153 оборот, 154).
С учетом изложенного у регистрирующего органа имелись основания для прекращения обременения (ограничения) прав на спорное помещение по заявлению ОАО "ЖТК" от 22.11.2016.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2017 по делу N А07-2264/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройБытИнвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2017 N 18АП-7215/2017 ПО ДЕЛУ N А07-2264/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 г. N 18АП-7215/2017
Дело N А07-2264/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройБытИнвест" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2017 по делу N А07-2264/2017 (судья Журавлева М.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "СтройБытИнвест" (далее - ООО "СБИ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным действия Управления Росреестра по погашению регистрационной записи от 12.06.2012, внесенной на основании договора N ДЗ/Б/12 аренды недвижимого имущества ОАО "ЖТК" между открытым акционерным обществом "Железнодорожная торговая компания" (далее - ОАО "ЖТК") и ООО "СБИ" от 25.04.2012, объект: помещения, назначение - нежилое, общей площадью 530,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-28, 30-41, 1а, 7а, 22а, 41а, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, бульвар Ибрагимова, д. 23, под торговый центр, кадастровый номер 02:55:010541:1579, восстановлении вышеуказанной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "ЖТК" (далее также - третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.05.2017 (резолютивная часть объявлена 19.04.2017) в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.
С вынесенным решением не согласилось общество и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "СБИ" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учетом дополнения к апелляционной жалобе) ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неверное применение судом норм материального права. Так, общество настаивает на том, что договор аренды является действующим, так как возобновлен на неопределенный срок. ООО "СБИ" продолжает использовать помещения, вносить арендную плату, общество не подписывало соглашение о расторжении договора аренды, акт возврата имущества. Также отсутствует какой-либо судебный акт о расторжении договора аренды. Заявитель как сторона договора аренды не подавал в регистрирующий орган заявление о погашение регистрационной записи об аренде.
Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. До начала судебного заседания от заинтересованного лица и третьего лица поступили ходатайства о проведении судебного заседания без участия их представителей. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что 25.04.2012 между ОАО "ЖТК" (арендодатель) и ООО "СБИ" (арендатор) был заключен договор N ДЗ/Б/12 аренды недвижимого имущества ОАО "ЖТК", согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование помещения, назначение: нежилое, общей площадью 530,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-28, 30-41, 1а, 7а, 22а, 41а, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, бул. Ибрагимова, д. 23, под торговый центр (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 11-16).
Согласно пункту 2.1 договора он действует до 25.04.2015.
Пунктом 2.2 договора установлено, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации.
В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 9.6 договора).
В случае, когда настоящий договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего договора (пункт 9.7 договора).
В случаях, указанных в пункте 9.3 договора, договор считается расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе от исполнения договора. Датой уведомления в целях настоящего договора признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером), либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой, либо дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) арендатора по указанному в договоре или сообщенному в порядке, установленном пунктом 10.6 договора, почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой) (пункт 9.9 договора).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 25.04.2012 объект аренды передан арендатору (т. 1, л.д. 17).
Договор 12.06.2012 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 19).
11 октября 2016 года ОАО "ЖТК" направило в адрес ООО "СБИ" уведомление о расторжении договора N ДЗ/Б/12 (т. 1, л.д. 75-77), согласно которому указанный договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 9.6 договора. ОАО "ЖТК" со ссылкой на пункт 9.7 договора указало на расторжение указанного договора через месяц с момента (даты) уведомления арендатора.
Указанное уведомление было получено адресатом 19.10.2016, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления (т. 1, л.д. 78).
Как указывает заявитель, им 31.01.2017 была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вышеуказанный объект недвижимости, в которой в графе "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости" отсутствует указание на какие-либо ограничения.
Из представленного заинтересованным лицом в материалы настоящего арбитражного дела материалов дела правоустанавливающих документов на указанный выше объект недвижимости следует, что 22.11.2016 в регистрирующий орган представителем арендодателя подано заявление о прекращении обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанные помещения (т. 1, л.д. 153 оборот, 154).
ООО "СБИ", указывая на то, что заявление о погашении регистрационной записи о регистрации договора аренды в Управление Росреестра не подавало, соответственно, действия регистрирующего органа по погашению указанной записи являются незаконными, обратилось в суд с названными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что условиями договора аренды предусмотрено право сторон на односторонний отказ от договора. В силу отказа от договора арендодателя договор прекратил свое действие. Соответственно, действия Управления Росреестра по погашению регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды по заявлению одной из сторон договора - арендодателя являются правомерными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно части 1 статьи 198 названного Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 названного Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из анализа изложенных норм следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого действия заинтересованного лица и нарушение данным действием прав и законных интересов заявителя.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 1 статьи 13 Закона регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.
Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 указанной статьи если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В настоящем случае в пункте 9.6 договора аренды стороны установили, что в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 9.7 договора в случае, когда настоящий договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего договора.
В случаях, указанных в пункте 9.3 договора, договор считается расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе от исполнения договора (пункт 9.9 договора).
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения условий приведенных пунктов договора аренды следует, что для сторон договора предусмотрено право на досрочный односторонний немотивированный отказ от исполнения договора аренды после его возобновления на неопределенный срок при условии письменного предупреждения другой стороны об этом в срок не менее чем за один месяц.
Из указанного ранее следует, что третье лицо направило в адрес заявителя уведомление о расторжении договора аренды, при этом со ссылкой на условие пункта 9.7 договора. Указанное уведомление получено адресатом.
В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно пункту 2 указанной статьи правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
На основании изложенного выше арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие в силу одностороннего отказа от его исполнения со стороны арендодателя.
Соответственно, необоснованным является довод подателя жалобы о том, что договор аренды является действующим.
В силу пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды.
В абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
22 ноября 2016 года ОАО "ЖТК" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права: аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, бул. Ибрагимова, д. 23 (т. 1, л.д. 153 оборот, 154).
С учетом изложенного у регистрирующего органа имелись основания для прекращения обременения (ограничения) прав на спорное помещение по заявлению ОАО "ЖТК" от 22.11.2016.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2017 по делу N А07-2264/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройБытИнвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)