Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что заключив договор купли-продажи, приобретает здание общежития без обязательств перед гражданами.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Метелкина А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Параевой В.С.
судей Зарочинцевой Е.В., Птоховой З.Ю.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1523/2015 по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "УЖБА", публичного акционерного общества "Витабанк" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2015 года по иску общества с ограниченной ответственностью "УЖБА" к Я.Р.Е., Я.А.Ю. о выселении, по иску Я.Р.Е. к обществу с ограниченной ответственностью "УЖБА", Жилищному комитету Санкт-Петербурга о признании права собственности в порядке приватизации.
Заслушав доклад судьи Параевой В.С., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "УЖБА" - Б.Л.Н., действующей на основании доверенности от 07 июля 2014 года, поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, представителя публичного акционерного общества "Витабанк" - Л.А.А., действующей на основании доверенности от 14 ноября 2013 года, поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, Я.Ю.Н., Я.Р.Е., и ее представителя - Г.О.Г., действующей на основании доверенности от 12 декабря 2014 года, возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Общество с ограниченной ответственностью "УЖБА" (далее ООО "УЖБА") обратилось в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Я.Я.Е., Я.Ю.Н., Я.А.Ю., в котором просило выселить ответчиков из комнаты, площадью 15,1 кв. м, расположенной в жилом помещении 22С в здании бывшего общежития по адресу: <адрес>
В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчики зарегистрированы и проживают в комнате площадью 15,1 кв. м в общежитии по указанному выше адресу. Жилое помещение было предоставлено ответчикам в связи трудовыми отношениями с государственным предприятием ЛПО "Ленмясопром", которому было передано данное помещение для организации общежития. В настоящее время истец является собственником данного общежития на основании договора купли-продажи от 23 сентября 2004 года. Истец считает, что при переходе права собственности на здание общежития к другому лицу, новый собственник приобретает здание общежития без обязательств перед гражданами, проживающими в нем. Истец полагает, что на него не могут быть возложены обязанности по обеспечению проживающих в здании бывшего общежития граждан жилыми помещениями. С указанного времени между сторонами сложились отношения по найму жилого помещения, несмотря на то, что ответчики отказались подписать с истцом, как собственником здания письменный договор найма. Согласно ст. ст. 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма продлевался каждые пять лет, по истечении данного срока собственник здания вправе отказаться от продления действия договора найма жилого помещения на новый срок. 13 марта 2014 года истец объявил ответчикам об отказе с 24 сентября 2014 года от дальнейшего продления срока договора найма и необходимости освободить занимаемое жилое помещение, однако ответчики по истечении очередного срока действия договора найма, жилое помещение не освободили. Ответчики, по мнению истца, в настоящее время проживают в общежитии без законных на то оснований, в связи с чем, нарушают права истца как собственника по пользованию и распоряжению принадлежащего ему имущества, а потому подлежат выселению из занимаемого жилого помещения.
Я.Р.Е. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "УЖБА", Жилищному комитету Санкт-Петербурга, в котором просила признать за ней в порядке приватизации право собственности на 15/27 долей в двухкомнатной квартире, в общежитии по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>
В обоснование заявленных требований Я.Р.Е. указала, что с 1988 года проживает в комнате площадью 15,1 кв. м, в двухкомнатной квартире, в общежитии по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> которая ей была предоставлена на основании ордера в связи с трудовыми отношениями с ЛПО "Ленмясопром" им. С.М.Кирова, которое в 1992 году было переименовано в ОАО "Самсон", где истец проработала с 1985 года по 2000 года, т.е. более 15 лет. 11 декабря 2014 года истец обратилась в ООО "УЖБА" по вопросу приватизации занимаемого жилого помещения, однако получила отказ, с чем истец не согласна. Истец полагает, что смена собственника общежития не может повлиять на жилищные права граждан, тем более на право приватизации, поскольку ООО "УЖБА" приобретая здание, не могло не знать о зарегистрированных в нем гражданах.
Определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 14 апреля 2015 года, дела по искам ООО "УЖБА" и Я.Р.Е. объединены в одно производство.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2015 года в удовлетворении исковых требований ООО "УЖБА" отказано.
Требования Я.Р.Е. удовлетворены. Суд признал за Я.Е.Р. в порядке приватизации право собственности на 15/27 долей в праве общей долевой собственности в двухкомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, что соответствует комнате, площадью 15,1 кв. м.
Суд также прекратил право собственности ООО "УЖБА" в праве общей долевой собственности на 15/27 долей, что соответствует комнате, площадью 15,1 кв. м в двухкомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
В апелляционной жалобе ООО "УЖБА" просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, указывая на то, что ответчики еще до перехода права собственности к ООО "УЖБА" уволились из ОАО "Самсон", в связи с чем, утратили право пользования жилым помещением. Здание, в котором находится спорное жилое помещение, утратило статус общежития с 1992 года в силу закона. ООО "УЖБА" не является правопреемником ни государственного предприятия "Санкт-Петербургский мясокомбинат", ни ОАО "Самсон", ни ООО "Самсон-К", в связи с чем, на ООО "УЖБА" не могут быть возложены обязанности по обеспечению проживающих в принадлежащем ему здании граждан жилыми помещениями.
Третье лицо ПАО "Витабанк" в своей апелляционной жалобе также ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что здание общежития принадлежит коммерческой организации ООО "УЖБА", в связи с чем, приватизация комнат в указанном здании не имеет законных оснований. Кроме того, указанное здание общежития было предоставлено ООО "УЖБА" в залог Банка в счет обеспечения надлежащего исполнения кредитного договора, передача помещений в обремененном залогом здании физическим лицам влечет уменьшение ликвидности предмета залога и нарушение прав Банка.
Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие Я.А.Ю., представителей Жилищного комитета Санкт-Петербурга, Управления Росреестра по СПб, которые о времени и месте судебного разбирательства извещены по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, однако в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с доказательствами по делу и требованиями закона.
Из материалов дела следует, что 15 ноября 1985 года Исполнительным комитетом Ленинградского городского Совета народных депутатов издано распоряжение N <...>-р "О передаче дома N 140 по Московскому проспекту жилой площадью 1297 кв. м ПО "Ленмясопром" (Ленмясокомбинат) для организации общежития".
Решением регистрационной палаты Мэрии Санкт-Петербурга N 1909 от 23 ноября 1992 года ПО "Ленмяспром" преобразовано в АО "Самсон".
План приватизации ГП "Санкт-Петербургский мясокомбинат" реорганизуемого в АООТ "Самсон" был утвержден 19 ноября 1992 года председателем Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
ООО "УЖБА" является собственником жилого помещения, площадью 2745,9 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на основании договора купли-продажи от 09 августа 2004 года, заключенного с ООО "Самсон-К", и дополнительного соглашения от 16 сентября 2004 года.
Право собственности ООО "УЖБА" на общежитие по указанному адресу зарегистрировано 23 сентября 2004 года.
Между ООО "УЖБА" и ОАО Витабанк" 26 сентября 2012 года заключен договор ипотеки, предметом которого является общежитие по адресу: <адрес>, этаж 2-7, площадью 2742,9 кв. м, которое передано залогодателем ООО "УЖБА" в залог Банку по обязательствам кредитного договора от 26 сентября 2012 года и дополнительных соглашений к нему, срок по которому истек 25 сентября 2015 года.
Судом установлено, что по состоянию на 22 декабря 2014 года правопритязания в отношении общежития, по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, не зарегистрированы, что подтверждается сведениями, поступившими из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.
Также из материалов дела следует, что в комнате, площадью 15,1 кв. м в двухкомнатной квартире N <...>, расположенной по адресу: <адрес>, были зарегистрированы временно: Я.Ю.Н. с 18 ноября 1986 года по 18 ноября 1988 года, Я.Р.Е. (до брака Д.Р.Е.) с 04 ноября 1986 года по 04 ноября 1989 года, их дочь Я.А.Ю. с 11 августа 1987 года по 04 ноября 1989 года, а затем зарегистрированы постоянно: Я.Р.Е. с 01 января 20189 года, Я.Ю.Н. с 01 января 1988 года, Я.А.Ю. с 12 декабря 1989 года, где проживают до настоящего времени.
Я.Р.Е. 06 августа 1985 года была принята на работу на ЛПО "Ленмяспром", которое было преобразовано в АО "Самсон", а затем в ОАО "Самсон", где Я.Р.Е. работала до 28 апреля 2000 года и была уволена по переводу в ООО "Самсон-Мед". Из ООО "Самсон-Мед" Я.Р.Е. уволилась 21 октября 2005 года по собственному желанию. Я.Ю.Н. также осуществлял трудовую деятельность на ПО "Ленмяспром".
Спорное жилое помещение было предоставлено Я.Р.Е. на основании решения администрации и профсоюзного комитета ОАО "Самсон", в связи с трудовыми отношениями с ОАО "Самсон".
После прекращения трудовых отношений, требований о выселении Я.Р.Е. из предоставленного жилого помещения не заявлялось.
Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 109, 110, 108 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, и тщательного анализа представленных документов, установил, что Я.Р.Е. на законных основаниях была вселена в спорное жилое помещение, в связи с трудовыми отношениями с ПО "Ленмясопром", и после их прекращения не могла быть выселена из общежития без предоставления другого жилого помещения.
Также судом установлено, что Я.Р.Е., Я.Ю.Н., Я.А.Ю. в собственности или по договору социального найма жилых помещений не имеют.
В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент разрешения спора судом) граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Согласно статье 18 названного Закона (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР") при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Статьей 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент разрешения спора судом) установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 года), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения.
Из приведенных положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия.
Аналогичные выводы содержатся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07 октября 2014 года N 78-КГ14-18.
По аналогии закона к отношениям по пользованию такими гражданами помещениями в общежитиях, которые при приватизации предприятий по каким-либо причинам не были переданы в ведение органов местного самоуправления, подлежат применению приведенные выше положения статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора), поскольку с момента перехода в частную собственность коммерческой организации, созданной в процессе приватизации государственного или муниципального предприятия, жилое помещение фактически утрачивает статус общежития специализированного государственного или муниципального жилищного фонда.
Доводы апелляционной жалобы ООО "УЖБА" со ссылкой на судебные постановления - решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 октября 2003 года и решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 26 января 2006 года об отказе в удовлетворении требований об оспаривании права собственности ООО "УЖБА" на спорное общежитие являются несостоятельными, поскольку положения статьи 18 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 года) предусматривают сохранение права граждан на приватизацию жилых помещений в случае перехода государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности независимо от того, был ли оспорен переход права собственности на жилое помещение к коммерческой организации и последующим приобретателям и был ли он признан незаконным.
Поскольку в настоящем деле заявлены иные требования и на ином основании, то отказ в удовлетворении предыдущих требований сам по себе не является препятствием для удовлетворения заявленных требований.
Ссылка на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 октября 2003 года, является несостоятельной, поскольку в силу положений ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. Однако Я-вы лицами, участвующими в деле, не являлись, а, следовательно, данное решение арбитражного суда не может иметь преюдициального значения при разрешении настоящего спора.
С учетом изложенного, оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о законном вселении Я-вых в общежитие в связи с трудовыми отношениями с балансодержателем здания общежития ПО "Ленмясопром" в порядке, установленном статьей 109 Жилищного кодекса РСФСР, действующим на момент предоставления жилой площади в общежитии, фактически между работником и работодателем сложились и в дальнейшем сохранились отношения найма специализированного жилищного фонда, в установленном законом порядке вселение Я-вых в занимаемое ими в настоящее время жилое помещение и их регистрация в общежитии оспорены не были, бывший балансодержатель общежития и работодатель требований об их выселении из занимаемого жилого помещения не предъявлял.
Таким образом, отказывая в иске о выселении Я.Р.Е., Я.Ю.Н., Я.А.Ю., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "УЖБА" приобрело по договору купли-продажи спорное жилое помещение, ранее входившее в состав общежития, принадлежащего балансодержателю ПО "Ленмясопром", обремененное правами проживающих лиц, не прекращенными в связи со сменой собственника жилого помещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан.
Следовательно, если гражданин по не зависящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему на условиях социального найма жилого помещения, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.
Из материалов дела следует, что Я.Р.Е. в приватизации ранее не участвовала, не имеет другого жилого помещения в собственности, Члены ее семьи Я.Ю.Н. и Я.А.Ю. дали нотариально удостоверенные согласия на приватизацию жилой площади в общежитии на имя Я.Р.Е. без их участия.
С учетом изложенного, Я.Р.Е., как лицо, занимающее спорное жилое помещение на законном основании, имеет право приобрести его в собственность на основании статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в связи с чем, судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Я.Р.Е. с признанием за ней права собственности на 15/27 долей в праве общей долевой собственности в двухкомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, что соответствует комнате, площадью 15,1 кв. м, с прекращением права собственности ООО "УЖБА" на 15/27 долей в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение.
Доводы апелляционных жалоб об отсутствии у Я.Р.Е. такого права опровергаются вышеизложенными обстоятельствами, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы ООО "УЖБА" о неприменимости в настоящих правоотношениях норм жилищного законодательства и необходимости руководствоваться только положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, жилое помещение принадлежит коммерческой организации, являются ошибочными.
Доводы апелляционной жалобы ОАО "Витабанк" о передаче здания общежития ООО "УЖБА" в залог банка в счет обеспечения надлежащего исполнения кредитного договора на основании договора об ипотеке от 26 сентября 2012 года, об уменьшении ликвидности предмета залога передачей помещений в собственность физических лиц, подлежат отклонению судебной коллегией, поскольку законодательный запрет на приватизацию имущества, находящегося в залоге, отсутствует, данное обстоятельство является фактором экономического риска при осуществлении предпринимательской деятельности банком и не является основанием для отказа в удовлетворении законного требования о передаче жилого помещения в собственность граждан.
Выводы суда мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам, оснований для признания их неправильными, судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционных жалоб правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенных судом в обоснование своих выводов, с которой судебная коллегия считает возможным согласиться.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "УЖБА", публичного акционерного общества "Витабанк" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 15.03.2016 N 33-2722/2016 ПО ДЕЛУ N 2-1523/2015
Требование: О выселении из комнаты, расположенной в здании бывшего общежития.Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что заключив договор купли-продажи, приобретает здание общежития без обязательств перед гражданами.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 марта 2016 г. N 33-2722/2016
Судья: Метелкина А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Параевой В.С.
судей Зарочинцевой Е.В., Птоховой З.Ю.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1523/2015 по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "УЖБА", публичного акционерного общества "Витабанк" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2015 года по иску общества с ограниченной ответственностью "УЖБА" к Я.Р.Е., Я.А.Ю. о выселении, по иску Я.Р.Е. к обществу с ограниченной ответственностью "УЖБА", Жилищному комитету Санкт-Петербурга о признании права собственности в порядке приватизации.
Заслушав доклад судьи Параевой В.С., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "УЖБА" - Б.Л.Н., действующей на основании доверенности от 07 июля 2014 года, поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, представителя публичного акционерного общества "Витабанк" - Л.А.А., действующей на основании доверенности от 14 ноября 2013 года, поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, Я.Ю.Н., Я.Р.Е., и ее представителя - Г.О.Г., действующей на основании доверенности от 12 декабря 2014 года, возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "УЖБА" (далее ООО "УЖБА") обратилось в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Я.Я.Е., Я.Ю.Н., Я.А.Ю., в котором просило выселить ответчиков из комнаты, площадью 15,1 кв. м, расположенной в жилом помещении 22С в здании бывшего общежития по адресу: <адрес>
В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчики зарегистрированы и проживают в комнате площадью 15,1 кв. м в общежитии по указанному выше адресу. Жилое помещение было предоставлено ответчикам в связи трудовыми отношениями с государственным предприятием ЛПО "Ленмясопром", которому было передано данное помещение для организации общежития. В настоящее время истец является собственником данного общежития на основании договора купли-продажи от 23 сентября 2004 года. Истец считает, что при переходе права собственности на здание общежития к другому лицу, новый собственник приобретает здание общежития без обязательств перед гражданами, проживающими в нем. Истец полагает, что на него не могут быть возложены обязанности по обеспечению проживающих в здании бывшего общежития граждан жилыми помещениями. С указанного времени между сторонами сложились отношения по найму жилого помещения, несмотря на то, что ответчики отказались подписать с истцом, как собственником здания письменный договор найма. Согласно ст. ст. 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма продлевался каждые пять лет, по истечении данного срока собственник здания вправе отказаться от продления действия договора найма жилого помещения на новый срок. 13 марта 2014 года истец объявил ответчикам об отказе с 24 сентября 2014 года от дальнейшего продления срока договора найма и необходимости освободить занимаемое жилое помещение, однако ответчики по истечении очередного срока действия договора найма, жилое помещение не освободили. Ответчики, по мнению истца, в настоящее время проживают в общежитии без законных на то оснований, в связи с чем, нарушают права истца как собственника по пользованию и распоряжению принадлежащего ему имущества, а потому подлежат выселению из занимаемого жилого помещения.
Я.Р.Е. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "УЖБА", Жилищному комитету Санкт-Петербурга, в котором просила признать за ней в порядке приватизации право собственности на 15/27 долей в двухкомнатной квартире, в общежитии по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>
В обоснование заявленных требований Я.Р.Е. указала, что с 1988 года проживает в комнате площадью 15,1 кв. м, в двухкомнатной квартире, в общежитии по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> которая ей была предоставлена на основании ордера в связи с трудовыми отношениями с ЛПО "Ленмясопром" им. С.М.Кирова, которое в 1992 году было переименовано в ОАО "Самсон", где истец проработала с 1985 года по 2000 года, т.е. более 15 лет. 11 декабря 2014 года истец обратилась в ООО "УЖБА" по вопросу приватизации занимаемого жилого помещения, однако получила отказ, с чем истец не согласна. Истец полагает, что смена собственника общежития не может повлиять на жилищные права граждан, тем более на право приватизации, поскольку ООО "УЖБА" приобретая здание, не могло не знать о зарегистрированных в нем гражданах.
Определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 14 апреля 2015 года, дела по искам ООО "УЖБА" и Я.Р.Е. объединены в одно производство.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2015 года в удовлетворении исковых требований ООО "УЖБА" отказано.
Требования Я.Р.Е. удовлетворены. Суд признал за Я.Е.Р. в порядке приватизации право собственности на 15/27 долей в праве общей долевой собственности в двухкомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, что соответствует комнате, площадью 15,1 кв. м.
Суд также прекратил право собственности ООО "УЖБА" в праве общей долевой собственности на 15/27 долей, что соответствует комнате, площадью 15,1 кв. м в двухкомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
В апелляционной жалобе ООО "УЖБА" просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, указывая на то, что ответчики еще до перехода права собственности к ООО "УЖБА" уволились из ОАО "Самсон", в связи с чем, утратили право пользования жилым помещением. Здание, в котором находится спорное жилое помещение, утратило статус общежития с 1992 года в силу закона. ООО "УЖБА" не является правопреемником ни государственного предприятия "Санкт-Петербургский мясокомбинат", ни ОАО "Самсон", ни ООО "Самсон-К", в связи с чем, на ООО "УЖБА" не могут быть возложены обязанности по обеспечению проживающих в принадлежащем ему здании граждан жилыми помещениями.
Третье лицо ПАО "Витабанк" в своей апелляционной жалобе также ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что здание общежития принадлежит коммерческой организации ООО "УЖБА", в связи с чем, приватизация комнат в указанном здании не имеет законных оснований. Кроме того, указанное здание общежития было предоставлено ООО "УЖБА" в залог Банка в счет обеспечения надлежащего исполнения кредитного договора, передача помещений в обремененном залогом здании физическим лицам влечет уменьшение ликвидности предмета залога и нарушение прав Банка.
Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие Я.А.Ю., представителей Жилищного комитета Санкт-Петербурга, Управления Росреестра по СПб, которые о времени и месте судебного разбирательства извещены по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, однако в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с доказательствами по делу и требованиями закона.
Из материалов дела следует, что 15 ноября 1985 года Исполнительным комитетом Ленинградского городского Совета народных депутатов издано распоряжение N <...>-р "О передаче дома N 140 по Московскому проспекту жилой площадью 1297 кв. м ПО "Ленмясопром" (Ленмясокомбинат) для организации общежития".
Решением регистрационной палаты Мэрии Санкт-Петербурга N 1909 от 23 ноября 1992 года ПО "Ленмяспром" преобразовано в АО "Самсон".
План приватизации ГП "Санкт-Петербургский мясокомбинат" реорганизуемого в АООТ "Самсон" был утвержден 19 ноября 1992 года председателем Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
ООО "УЖБА" является собственником жилого помещения, площадью 2745,9 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на основании договора купли-продажи от 09 августа 2004 года, заключенного с ООО "Самсон-К", и дополнительного соглашения от 16 сентября 2004 года.
Право собственности ООО "УЖБА" на общежитие по указанному адресу зарегистрировано 23 сентября 2004 года.
Между ООО "УЖБА" и ОАО Витабанк" 26 сентября 2012 года заключен договор ипотеки, предметом которого является общежитие по адресу: <адрес>, этаж 2-7, площадью 2742,9 кв. м, которое передано залогодателем ООО "УЖБА" в залог Банку по обязательствам кредитного договора от 26 сентября 2012 года и дополнительных соглашений к нему, срок по которому истек 25 сентября 2015 года.
Судом установлено, что по состоянию на 22 декабря 2014 года правопритязания в отношении общежития, по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, не зарегистрированы, что подтверждается сведениями, поступившими из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.
Также из материалов дела следует, что в комнате, площадью 15,1 кв. м в двухкомнатной квартире N <...>, расположенной по адресу: <адрес>, были зарегистрированы временно: Я.Ю.Н. с 18 ноября 1986 года по 18 ноября 1988 года, Я.Р.Е. (до брака Д.Р.Е.) с 04 ноября 1986 года по 04 ноября 1989 года, их дочь Я.А.Ю. с 11 августа 1987 года по 04 ноября 1989 года, а затем зарегистрированы постоянно: Я.Р.Е. с 01 января 20189 года, Я.Ю.Н. с 01 января 1988 года, Я.А.Ю. с 12 декабря 1989 года, где проживают до настоящего времени.
Я.Р.Е. 06 августа 1985 года была принята на работу на ЛПО "Ленмяспром", которое было преобразовано в АО "Самсон", а затем в ОАО "Самсон", где Я.Р.Е. работала до 28 апреля 2000 года и была уволена по переводу в ООО "Самсон-Мед". Из ООО "Самсон-Мед" Я.Р.Е. уволилась 21 октября 2005 года по собственному желанию. Я.Ю.Н. также осуществлял трудовую деятельность на ПО "Ленмяспром".
Спорное жилое помещение было предоставлено Я.Р.Е. на основании решения администрации и профсоюзного комитета ОАО "Самсон", в связи с трудовыми отношениями с ОАО "Самсон".
После прекращения трудовых отношений, требований о выселении Я.Р.Е. из предоставленного жилого помещения не заявлялось.
Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 109, 110, 108 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, и тщательного анализа представленных документов, установил, что Я.Р.Е. на законных основаниях была вселена в спорное жилое помещение, в связи с трудовыми отношениями с ПО "Ленмясопром", и после их прекращения не могла быть выселена из общежития без предоставления другого жилого помещения.
Также судом установлено, что Я.Р.Е., Я.Ю.Н., Я.А.Ю. в собственности или по договору социального найма жилых помещений не имеют.
В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент разрешения спора судом) граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Согласно статье 18 названного Закона (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР") при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Статьей 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент разрешения спора судом) установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 года), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения.
Из приведенных положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия.
Аналогичные выводы содержатся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07 октября 2014 года N 78-КГ14-18.
По аналогии закона к отношениям по пользованию такими гражданами помещениями в общежитиях, которые при приватизации предприятий по каким-либо причинам не были переданы в ведение органов местного самоуправления, подлежат применению приведенные выше положения статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора), поскольку с момента перехода в частную собственность коммерческой организации, созданной в процессе приватизации государственного или муниципального предприятия, жилое помещение фактически утрачивает статус общежития специализированного государственного или муниципального жилищного фонда.
Доводы апелляционной жалобы ООО "УЖБА" со ссылкой на судебные постановления - решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 октября 2003 года и решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 26 января 2006 года об отказе в удовлетворении требований об оспаривании права собственности ООО "УЖБА" на спорное общежитие являются несостоятельными, поскольку положения статьи 18 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 года) предусматривают сохранение права граждан на приватизацию жилых помещений в случае перехода государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности независимо от того, был ли оспорен переход права собственности на жилое помещение к коммерческой организации и последующим приобретателям и был ли он признан незаконным.
Поскольку в настоящем деле заявлены иные требования и на ином основании, то отказ в удовлетворении предыдущих требований сам по себе не является препятствием для удовлетворения заявленных требований.
Ссылка на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 октября 2003 года, является несостоятельной, поскольку в силу положений ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. Однако Я-вы лицами, участвующими в деле, не являлись, а, следовательно, данное решение арбитражного суда не может иметь преюдициального значения при разрешении настоящего спора.
С учетом изложенного, оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о законном вселении Я-вых в общежитие в связи с трудовыми отношениями с балансодержателем здания общежития ПО "Ленмясопром" в порядке, установленном статьей 109 Жилищного кодекса РСФСР, действующим на момент предоставления жилой площади в общежитии, фактически между работником и работодателем сложились и в дальнейшем сохранились отношения найма специализированного жилищного фонда, в установленном законом порядке вселение Я-вых в занимаемое ими в настоящее время жилое помещение и их регистрация в общежитии оспорены не были, бывший балансодержатель общежития и работодатель требований об их выселении из занимаемого жилого помещения не предъявлял.
Таким образом, отказывая в иске о выселении Я.Р.Е., Я.Ю.Н., Я.А.Ю., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "УЖБА" приобрело по договору купли-продажи спорное жилое помещение, ранее входившее в состав общежития, принадлежащего балансодержателю ПО "Ленмясопром", обремененное правами проживающих лиц, не прекращенными в связи со сменой собственника жилого помещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан.
Следовательно, если гражданин по не зависящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему на условиях социального найма жилого помещения, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.
Из материалов дела следует, что Я.Р.Е. в приватизации ранее не участвовала, не имеет другого жилого помещения в собственности, Члены ее семьи Я.Ю.Н. и Я.А.Ю. дали нотариально удостоверенные согласия на приватизацию жилой площади в общежитии на имя Я.Р.Е. без их участия.
С учетом изложенного, Я.Р.Е., как лицо, занимающее спорное жилое помещение на законном основании, имеет право приобрести его в собственность на основании статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в связи с чем, судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Я.Р.Е. с признанием за ней права собственности на 15/27 долей в праве общей долевой собственности в двухкомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, что соответствует комнате, площадью 15,1 кв. м, с прекращением права собственности ООО "УЖБА" на 15/27 долей в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение.
Доводы апелляционных жалоб об отсутствии у Я.Р.Е. такого права опровергаются вышеизложенными обстоятельствами, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы ООО "УЖБА" о неприменимости в настоящих правоотношениях норм жилищного законодательства и необходимости руководствоваться только положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, жилое помещение принадлежит коммерческой организации, являются ошибочными.
Доводы апелляционной жалобы ОАО "Витабанк" о передаче здания общежития ООО "УЖБА" в залог банка в счет обеспечения надлежащего исполнения кредитного договора на основании договора об ипотеке от 26 сентября 2012 года, об уменьшении ликвидности предмета залога передачей помещений в собственность физических лиц, подлежат отклонению судебной коллегией, поскольку законодательный запрет на приватизацию имущества, находящегося в залоге, отсутствует, данное обстоятельство является фактором экономического риска при осуществлении предпринимательской деятельности банком и не является основанием для отказа в удовлетворении законного требования о передаче жилого помещения в собственность граждан.
Выводы суда мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам, оснований для признания их неправильными, судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционных жалоб правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенных судом в обоснование своих выводов, с которой судебная коллегия считает возможным согласиться.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "УЖБА", публичного акционерного общества "Витабанк" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)