Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: В.Р. Валиева,
судей: О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г. Москва
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 января 2016 года по делу N А40-111175/15, принятое судьей Смысловым Л.А.
по иску ЗАО "ДЦ Северный берег" к ДГИ г. Москва
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Самохин С.Н. (доверенность от 25.05.2015)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
Закрытое акционерное общество "Деловой центр "Северный берег"обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий между, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Стромынка 13А, площадью 376,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 29, 39, 40), площадью 78,6 кв. м (этаж 2 пом. IV комн. 7 - 11) и площадью 249,5 кв. м (этаж 3 пом. V комн. 5, 5а, 6 - 17, 20, 20а, 20б, 20в), изложив:
- п. 3.1 договора в следующей редакции: цена объекта составляет 48 000 000 (сорок восемь миллионов) рублей, в том числе, Объект 1 - 25 700 000 (двадцать пять миллионов семьсот тысяч) рублей, Объект 2 - 5 300 000 (пять миллионов триста тысяч) рублей, объект 3 - 17 000 000 (семнадцать миллионов) рублей в соответствии с заключением эксперта от 26.11.2015, выполненным ООО "Прайс Информ" п. 3.2 договора в следующей редакции: оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения.
- п. 3.4 договора в следующей редакции: оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей 800 000 (восемьсот тысяч) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2016 года по делу N А40-111175/15, урегулированы разногласия между Закрытого акционерного общества "Деловой центр "Северный берег и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Стромынка 13А, площадью 376,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 29, 39, 40), площадью 78,6 кв. м (этаж 2 пом. IV комн. 7 - 11) и площадью 249, 5 кв. м (этаж 3 пом. V комн. 5, 5а, 6 - 17, 20, 20а, 20б, 20в), изложив:
- п. 3.1 договора в следующей редакции: цена объекта составляет 48 000 000 (сорок восемь миллионов) рублей, в том числе, Объект 1 - 25 700 000 (двадцать пять миллионов семьсот тысяч) рублей, Объект 2 - 5 300 000 (пять миллионов триста тысяч) рублей, объект 3 - 17 000 000 (семнадцать миллионов) рублей в соответствии с заключением эксперта от 26.11.2015, выполненным ООО "Прайс Информ" п. 3.2 договора в следующей редакции: оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения.
- п. 3.4 договора в следующей редакции: оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей 800 000 (восемьсот тысяч) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта, согласно которому цена объекта составляет 57 823 000 руб.
Судом необоснованно было отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 25 января 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, 20.01.2003 между Департаментом имущества г. Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель), ГУП ДЭЗ МР "Сокольники" (Балансодержатель) и ЗАО "Деловой центр "Северный берег" заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы (с учетом изменений и дополнений), в соответствии с п. п. 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Стромынка 13А, для использования под офис.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).
Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".
Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.
Как следует из материалов дела, на заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп, Департамент городского имущества города Москвы с сопроводительным письмом от 30.04.2015 (т. 1, л.д. 35) направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), согласно п. 3.1 данного договора цена объекта составляет 57 823 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 5.02.2015 N 773Г/154, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением от 11.02.2015 N 215/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, не согласившись с данной ценой договора, направил в адрес Департамента письмо от 29.05.2015 с приложением 3-х экземпляров подписанного договора купли-продажи с протоколом разногласий и отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 28.05.2015 N 280515/1, составленным ООО "Финконсалт-Центр", которым определена цена объекта 48 700 000 рублей.
Определением суда от 20.10.2015 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Прайс Информ", эксперту Харитонову И.В., с постановкой перед экспертом следующего вопроса: какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, ул. Стромынка 13А, площадью 376,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 29, 39, 40), площадью 78,6 кв. м (этаж 2 пом. IV комн. 7 - 11) и площадью 249,5 кв. м (этаж 3 пом. V комн. 5, 5а, 6 - 17, 20, 20а, 20б, 20в), по состоянию на 23.09.2013.
Согласно экспертному заключению ООО "Прайс Информ" от 26.11.2015 N цена спорного недвижимого имущества по состоянию на 23.09.2013 составила 48 000 000 рублей без учета НДС, в том числе нежилое площадью 376,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 29, 39, 40) - 25 700 000 рублей, площадью 78,6 кв. м (этаж 2 пом. IV комн. 7 - 11) - 5 300 000 рублей и площадью 249,5 кв. м (этаж 3 пом. V комн. 5, 5а, 6 - 17, 20, 20а, 20б, 20в) - 17 000 000 рублей.
В судебном заседании по ходатайству ответчика опрошен эксперт Харитонов И.В., который на вопросы ответчика пояснил (как устно так и в письменном виде) основания применения (неприменения) повышающих и понижающих корректировок, указывая, при этом, что использование аналога сопоставима с объектом оценки по своим характеристикам возможна и допустима, а исследованное помещение и примененные аналоги сопоставимы.
Оценив данное экспертное заключение, пояснения эксперта, суд посчитал его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд посчитал надлежащим доказательством по делу.
В нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиком не представлено ни одного доказательства необоснованности заключения эксперта, а также не приведено ни одного противоречия, допущенного экспертом в своих выводах.
Исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, с учетом пояснений сторон и эксперта, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 60 954 000 рублей.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ ООО "Магазин N 29" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в том числе и п. 3.2 договора, учитывая при этом, что на момент рассмотрения настоящего спора были внесены изменения в ФЗ N 159-ФЗ, в том числе, и в части изменения срока до 5 лет, на который может быть предоставлена рассрочка по оплате недвижимого имущества.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2016 года по делу N А40-111175/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.04.2016 N 09АП-11039/2016 ПО ДЕЛУ N А40-111175/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2016 г. N 09АП-11039/2016
Дело N А40-111175/15
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: В.Р. Валиева,
судей: О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г. Москва
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 января 2016 года по делу N А40-111175/15, принятое судьей Смысловым Л.А.
по иску ЗАО "ДЦ Северный берег" к ДГИ г. Москва
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Самохин С.Н. (доверенность от 25.05.2015)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
Закрытое акционерное общество "Деловой центр "Северный берег"обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий между, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Стромынка 13А, площадью 376,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 29, 39, 40), площадью 78,6 кв. м (этаж 2 пом. IV комн. 7 - 11) и площадью 249,5 кв. м (этаж 3 пом. V комн. 5, 5а, 6 - 17, 20, 20а, 20б, 20в), изложив:
- п. 3.1 договора в следующей редакции: цена объекта составляет 48 000 000 (сорок восемь миллионов) рублей, в том числе, Объект 1 - 25 700 000 (двадцать пять миллионов семьсот тысяч) рублей, Объект 2 - 5 300 000 (пять миллионов триста тысяч) рублей, объект 3 - 17 000 000 (семнадцать миллионов) рублей в соответствии с заключением эксперта от 26.11.2015, выполненным ООО "Прайс Информ" п. 3.2 договора в следующей редакции: оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения.
- п. 3.4 договора в следующей редакции: оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей 800 000 (восемьсот тысяч) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2016 года по делу N А40-111175/15, урегулированы разногласия между Закрытого акционерного общества "Деловой центр "Северный берег и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Стромынка 13А, площадью 376,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 29, 39, 40), площадью 78,6 кв. м (этаж 2 пом. IV комн. 7 - 11) и площадью 249, 5 кв. м (этаж 3 пом. V комн. 5, 5а, 6 - 17, 20, 20а, 20б, 20в), изложив:
- п. 3.1 договора в следующей редакции: цена объекта составляет 48 000 000 (сорок восемь миллионов) рублей, в том числе, Объект 1 - 25 700 000 (двадцать пять миллионов семьсот тысяч) рублей, Объект 2 - 5 300 000 (пять миллионов триста тысяч) рублей, объект 3 - 17 000 000 (семнадцать миллионов) рублей в соответствии с заключением эксперта от 26.11.2015, выполненным ООО "Прайс Информ" п. 3.2 договора в следующей редакции: оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения.
- п. 3.4 договора в следующей редакции: оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей 800 000 (восемьсот тысяч) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта, согласно которому цена объекта составляет 57 823 000 руб.
Судом необоснованно было отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 25 января 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, 20.01.2003 между Департаментом имущества г. Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель), ГУП ДЭЗ МР "Сокольники" (Балансодержатель) и ЗАО "Деловой центр "Северный берег" заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы (с учетом изменений и дополнений), в соответствии с п. п. 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Стромынка 13А, для использования под офис.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).
Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".
Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.
Как следует из материалов дела, на заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп, Департамент городского имущества города Москвы с сопроводительным письмом от 30.04.2015 (т. 1, л.д. 35) направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), согласно п. 3.1 данного договора цена объекта составляет 57 823 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 5.02.2015 N 773Г/154, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением от 11.02.2015 N 215/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, не согласившись с данной ценой договора, направил в адрес Департамента письмо от 29.05.2015 с приложением 3-х экземпляров подписанного договора купли-продажи с протоколом разногласий и отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 28.05.2015 N 280515/1, составленным ООО "Финконсалт-Центр", которым определена цена объекта 48 700 000 рублей.
Определением суда от 20.10.2015 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Прайс Информ", эксперту Харитонову И.В., с постановкой перед экспертом следующего вопроса: какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, ул. Стромынка 13А, площадью 376,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 29, 39, 40), площадью 78,6 кв. м (этаж 2 пом. IV комн. 7 - 11) и площадью 249,5 кв. м (этаж 3 пом. V комн. 5, 5а, 6 - 17, 20, 20а, 20б, 20в), по состоянию на 23.09.2013.
Согласно экспертному заключению ООО "Прайс Информ" от 26.11.2015 N цена спорного недвижимого имущества по состоянию на 23.09.2013 составила 48 000 000 рублей без учета НДС, в том числе нежилое площадью 376,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 29, 39, 40) - 25 700 000 рублей, площадью 78,6 кв. м (этаж 2 пом. IV комн. 7 - 11) - 5 300 000 рублей и площадью 249,5 кв. м (этаж 3 пом. V комн. 5, 5а, 6 - 17, 20, 20а, 20б, 20в) - 17 000 000 рублей.
В судебном заседании по ходатайству ответчика опрошен эксперт Харитонов И.В., который на вопросы ответчика пояснил (как устно так и в письменном виде) основания применения (неприменения) повышающих и понижающих корректировок, указывая, при этом, что использование аналога сопоставима с объектом оценки по своим характеристикам возможна и допустима, а исследованное помещение и примененные аналоги сопоставимы.
Оценив данное экспертное заключение, пояснения эксперта, суд посчитал его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд посчитал надлежащим доказательством по делу.
В нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиком не представлено ни одного доказательства необоснованности заключения эксперта, а также не приведено ни одного противоречия, допущенного экспертом в своих выводах.
Исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, с учетом пояснений сторон и эксперта, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 60 954 000 рублей.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ ООО "Магазин N 29" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в том числе и п. 3.2 договора, учитывая при этом, что на момент рассмотрения настоящего спора были внесены изменения в ФЗ N 159-ФЗ, в том числе, и в части изменения срока до 5 лет, на который может быть предоставлена рассрочка по оплате недвижимого имущества.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2016 года по делу N А40-111175/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)