Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Винниковым А.В.
при участии:
от истца (заявителя): Косолапова В.В. по доверенности от 10.03.2017,
от ответчика (должника): Бикбаевой Л.Т. по доверенности от 27.01.2017, Ольховской О.В. по доверенности от 13.12.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11063/2017) Акционерного общества "Эфес Северной Верфи" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2017 по делу N А56-88182/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску Акционерного общества "Эфес Северной Верфи"
к ПАО Судостроительный завод "Северная Верфь"
о взыскании убытков
Акционерное общество "ЭФеС Северной верфи" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к публичному акционерному обществу Судостроительный завод "Северная верфь" (далее - ответчик) о взыскании 10 143 743 руб. убытков, возникших в связи с возвратом имущества из аренды в ненадлежащем состоянии.
Решением от 17.03.2017 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе Истец, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, просит решение отменить и удовлетворить заявленное требование. По мнению заявителя, суд первой инстанции вследствие неверного толкования положений договора аренды пришел к ошибочному выводу об отсутствии у арендатора обязанности по проведению капитального ремонта. В обоснование доводов апелляционной жалобы Истец также указывает, что представил доказательства обязанности ответчика обеспечить надлежащее содержание объектов в период аренды, ненадлежащего технического состояния объектов на момент их возврата из аренды и, как следствие, причинения ему убытков.
Ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, АО "ЭФеС Северной верфи" (арендодатель) и ПАО Судостроительный завод "Северная верфь" (арендатор) заключен Договор аренды N 558/38 от 30.12.1997 (далее - договор) в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду имущество (далее - объекты), которое поименовано в Приложении N 1 к Договору.
Объекты переданы ответчику по Акту сдачи-приемки зданий и сооружений от 30.12.1997, в котором отражено, что объекты "передаются в удовлетворительном состоянии", "системы электроснабжения и отопления исправны", "Арендатор претензий по предоставляемым объектам к Арендодателю не имеет".
В соответствии с пунктом 4.1 договор заключен на 11 месяцев и после истечения указанного срока считается возобновленным на неопределенный срок.
Истец на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ 09.02.2015 исх. N 558/17 уведомил ответчика об отказе от договора N 558/38.
В связи с неисполнением требования Истца о возврате объектов из аренды последний обратился в арбитражный суд с требованием об обязании Ответчика освободить объекты. В соответствии с решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2016 по делу N А56-96711/2015 Ответчика обязали освободить объекты.
В результате Ответчик возвратил Истцу из аренды часть объектов на основании Акта сдачи-приемки от 28.07.2016, а именно: насосная станция (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. БЩ), мастерская (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. ВП), склад заготовок (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. ДЧ), трансформаторная подстанция (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. БУ), склад пиломатериалов (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. ВС), склад стройматериалов (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. ВЛ), помещение N 4Н (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. ДЩ).
Согласно п. 3 акта возврата из аренды техническое состояние возвращаемых объектов определено на основании отчетов, выполненных ООО "Инженерный центр "ВЕКОН" (далее - отчеты специалистов): отчеты N СВ-04/16-БЩ (насосная станция), N СВ-04/16-ВП (мастерская), N СВ-04/16-ДЧ (склад заготовок), N СВ-04/16-БУ (трансформаторная подстанция), N СВ-04/16-ВС (склад пиломатериалов), N СВ-04/16-ВЛ (склад стройматериалов), N СВ-04/16-ДЩ (помещение N 4Н), что нашло свое отражение в пунктах 3 и 4 акта возврата из аренды.
Кроме того, в акте возврата из аренды отражено, что территория, прилегающая к объектам, захламлена мусором и отходами от производственной деятельности; на территории имеются незаконные металлические постройки; индивидуальные тепловые пункты, система пожарной сигнализации и пожаротушения не в рабочем состоянии и требует восстановления после демонтажа (мастерская и помещение N 4) и устранения замечаний ГУ МЧС России по г. Санкт-Петербургу от 26.05.2014 (акт проверки N 2-5-113) в отношении склада заготовок, склада стройматериалов и склада пиломатериалов.
В соответствии с выводами, сделанными в отчетах специалистов, на момент подписания акта возврата из аренды:
- - насосная станция находится в неудовлетворительном состоянии и нуждается в срочных ремонтно-восстановительных мероприятиях (категория технического состояния конструкция здания - недопустимое, неработоспособное; несущие наружные стены, карниз и кровельное покрытие - аварийное состояние);
- - склад пиломатериалов находиться в ограниченно работоспособном состоянии и нуждается в срочных ремонтно-восстановительных мероприятиях;
- - склад стройматериалов находиться в ограниченно работоспособном состоянии и нуждается в срочных ремонтно-восстановительных мероприятиях;
- - помещение N 4 находиться в ограниченно работоспособном состоянии и нуждается в срочных ремонтно-восстановительных мероприятиях;
- - трансформаторная подстанция находятся в работоспособном состоянии и нуждается в ремонтно-восстановительных мероприятиях;
- - склад заготовок находятся в работоспособном состоянии и нуждается в ремонтно-восстановительных мероприятиях;
- - мастерская находится в работоспособном состоянии и нуждается в ремонтно-восстановительных мероприятиях.
Выводы в отношении технического состояния объектов сделаны специалистами исходя из фактического описания объектов, отраженного в отчетах.
Таким образом, все объекты, возвращенные ответчиком из аренды, являются неисправными и требуют проведения ремонтно-восстановительных мероприятий, при этом насосная станция находится в неудовлетворительном состоянии (неработоспособное), а склад пиломатериалов, склад стройматериалов и помещение N 4 - в ограниченно работоспособном состоянии.
Общая сметная стоимость работ для восстановления работоспособного технического состояния объектов составляет 10 143 743 руб.
К Акту возврата из аренды Ответчиком представлены замечания от 28.072016 (л.д. 19 том 1), которые сводятся к тому, при составлении акта возврата из аренды не учтен естественный износ объектов за время их эксплуатации ответчиком и не учтено первоначальной состояние объектов при передаче их в аренду. В пункте 3 Акта Ответчик указал, что возражает против указания в актах осмотра объектов сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ и признает перечисленные в акте отчеты только в части фактического описания, текущего состояния объектов аренды и возражает против признания состояния объектов ограниченно работоспособными, т.к. до недавнего времени осуществлял на возвращаемых объектах полноценную производственную деятельность.
По мнению суда апелляционной инстанции данный довод Ответчика, с учетом согласия сторон с отчетами экспертной организации в части фактического описания объектов на момент их возврата из аренды, не может свидетельствовать о том, что объекты исправны и возвращены в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, и, кроме того, как правильно указал Истец, данный довод может свидетельствовать о том, что Ответчик осуществлял производственную деятельность с использованием объектов с нарушением требований правил безопасности эксплуатации.
В соответствии с п. 2.2.9 договора аренды установлено, что в случае прекращения действия договора аренды ответчик обязан передать истцу объекты по акту возврата из аренды "в исправном состоянии с учетом естественного износа.
Согласно п. 2.2.3 договора аренды в редакции п. 1.1.1 Дополнительного соглашения N 6 от 26.09.2005, арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт арендуемых Объектов. Ежегодно, до 31 декабря отчетного года предоставлять Арендодателю сведения о выполненных ремонтах на арендуемых Объектах отдельно по каждому Объекту, с указанием их стоимости, а также предоставлять для согласования плана ремонта Объектов на следующий год.
Согласно п. 1 Соглашения N 2 от 01.06.1999 Арендодатель поручает Арендатору в течение срока действия договора аренды производить (силами специалистов Арендатора) оценку необходимости произведения улучшений арендованного имущества, включая проведение всех видов ремонтов, реконструкций, модернизаций.
Согласно п. 2 Соглашения N 2 от 01.06.1999 в редакции п. 1.2 Дополнительного соглашения N 6 от 26.09.2005, в случае установления Арендатором необходимости произведения улучшения арендованного имущества, включая проведение какого-либо ремонта (в т.ч. капитального), и/или реконструкции, модернизации, он обязан согласовать свои действия с Арендодателем. Решение о проведении улучшения арендованного имущества, в том числе проведение текущего или капитального ремонта, реконструкции принимается Сторонами совместно и оформляется протоколом. В целях минимизации затрат на проведение ремонтных работ рекомендации Арендодателя о выборе Подрядчика являются приоритетными".
В соответствии с п. 6.3 договора аренды, в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999, затраты на ремонт, капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию арендованного имущества производятся за счет Арендатора, включаются в себестоимость продукции (работ, услуг) Арендатора.
Согласно п. 5 Соглашения N 2 от 01.06.1999 стороны согласовали, что права и обязанности, установленные данным соглашением, имеют обратную силу и применяются с момента заключения договора аренды.
В соответствии с п. 2.2.8 договора аренды ответчик обязан возместить истцу в полном объеме убытки, возникшие по вине ответчика.
Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Положениями п. 1 ст. 393 ГК РФ установлена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, возложенного на должника.
В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Из содержания указанных норм следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом, возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.
Таким образом, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.
В силу ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В соответствии с п. 6.3 договора аренды, в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999, стороны безусловно установили, что все затраты на ремонт (включая капитальный ремонт) производятся за счет арендатора, т.е. Ответчика. При этом, согласно п. 5 Соглашения N 2 от 01.06.1999 данное условие применяется с момента заключения договора аренды. Иного толкования условие п. 6.3 договора аренды (в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999) не допускает.
Таким образом, стороны изменили условие п. 1 ст. 616 ГК РФ определяющее лицо в обязанности которого входит несение затрат на капитальный ремонт, возложив данную обязанность на арендатора (ответчика).
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, в обязанности ответчика входило поддерживать объекты в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как уже было изложено ранее, в соответствии с п. 2.2.9 договора аренды установлено, что в случае прекращения действия договора аренды Ответчик обязан передать Истцу объекты по акту возврата из аренды "в исправном состоянии с учетом естественного износа". Следовательно, объекты должны были быть возвращены Истцу в исправном состоянии, но, как следует из отчетов экспертной организации, все объекты неисправны, т.к. требуют восстановительного ремонта.
Как следует из условий договора аренды, сами затраты на капитальный ремонт безусловно были возложены на Ответчика, что следует из буквального толкования п. 6.3 договора аренды (в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999), т.е. именно на Ответчика возложена обязанность по несению всех расходов по поддержанию объектов в надлежащем техническом состоянии вне зависимости от того, на кого возлагалась обязанность по фактическому проведению соответствующих ремонтов (текущих или капитальных).
Единственное, что вызывает необходимость системного толкования как условий договора аренды, так и положений законодательства, это вопрос входило ли в обязанность ответчика производить капитальный ремонт, т.к. стороны занимают противоположные позиции по данному вопросу.
Как уже изложено выше, согласно п. 1 Соглашения N 2 от 01.06.1999 Истец поручил Ответчику производить оценку необходимости проведения всех видов ремонтов. Таким образом, на Ответчика была возложена обязанность оценивать техническое состояние объектов в период аренды и, соответственно, оценивать необходимость проведения того или иного ремонта (как текущего, так и капитального). Следовательно, Ответчик при надлежащем исполнении своей обязанности по проведению оценки необходимости проведения того или иного ремонта был обязан своевременно установить те недостатки, которые были выявлены при возврате объектов из аренды, и устранить данные недостатки за свой счет (п. 6.3 договора аренды (в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999).
Согласно п. 2 Соглашения N 2 от 01.06.1999 (в редакции п. 1.2 Дополнительного соглашения N 6 от 26.09.2005) стороны согласовали, что в случае установления Ответчиком необходимости проведения ремонта (в том числе капитального) он обязан согласовать свои действия с Истцом, при этом решение о проведении ремонта принимается сторонами совместно и оформляется протоколом. Таким образом, Ответчик, выявив необходимость проведения ремонта объектов, был обязан согласовать свои действия по ремонту объектов с истцом, и стороны должны были оформить соответствующее решение. Следовательно, именно на Ответчика была возложена обязанность по проведению любых видов ремонта (включая как текущий, так и капитальный), это вытекает как из буквального и системного толкования условий договора аренды "обязан согласовать свои действия с Арендодателем", так и обязанности ответчика нести затраты на ремонт (как текущий, так и капитальный).
В случае надлежащего исполнения Ответчиком своих обязанностей по содержанию объектов, включая своевременную оценку необходимости проведения ремонтов, то ремонты объектов своевременно проводились и недостатки, которые отражены в отчетах экспертной организации и акте возврата из аренды, отсутствовали. В этом случае ответчик в силу п. 1 ст. 401 ГК РФ несет ответственность за ущерб, нанесенный истцу даже при наличии вины в форме неосторожности, т.е. ответчик возможно не желал наступления неблагоприятных последствий в виде ухудшения технического состояния объектов и не предвидел таких последствий, как необходимость проведения восстановительных работ в отношении объектов, хотя мог и должен был их предвидеть.
Необходимо отметить, что в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что в период действия договора аренды ответчик направлял истцу документы, подтверждающих проведение ответчиком оценки необходимости проведения ремонтов, предложения по проведению каких-либо ремонтов, и не представлял истцу ни документов, ни отчетов из которых следовало, что какие-то ремонтные работы проводились в отношении объектов.
Также необходимо отметить, что до 26.09.2005 (дата заключения Дополнительного соглашения N 6 от 26.09.2005) в случае выявления ответчиком необходимости проведения ремонта объектов - проведение ремонта должно было происходить без каких-либо согласований с истцом. Необходимость согласования ответчиком с истцом проведения ремонтов возникла лишь с 26.09.2005. Однако, необходимость согласования ответчиком с истцом проведения ремонтов не исключило обязанность ответчика проводить оценку необходимости ремонта и проведение ремонта за свой счет.
Следует отметить, что вне зависимости от того, входило ли в обязанность ответчика производить капитальный ремонт, требование истца о взыскании с ответчика убытков на проведение восстановительного ремонта подлежит удовлетворению, т.к. во-первых, согласно условиям п. 2.2.3 и 2.2.9 договора аренды (в редакции п. 1.1.1 Дополнительного соглашения N 6 от 26.09.2005) и положений п. 2 ст. 616, ст. 622 ГК РФ ответчик был обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и вернуть его истцу также в исправном состоянии, что не было сделано; во-вторых, все затраты на любой ремонт (как текущий, так и капитальный) объектов были возложены на ответчика (п. 6.3 договора аренды (в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999).
В силу обязательности буквального толкования условий договора аренды (ч. 1 ст. 431 ГК РФ) под оценкой специалистами необходимости проведения ремонта следует понимать оценку поддержания состояния объектов в исправном состоянии (с учетом п. 2.2.9 договора аренды), при этом необходимо отметить, что предметом аренды являются здания и при оценке их состояния на предмет необходимости проведения того или иного вида ремонта следует понимать соответствие строительным нормам и правилам (далее - СНиП), своду правил (по проектированию и строительству) (далее - СП), а также межгосударственным стандартам (далее - ГОСТ), действующим в период действия договора аренды.
В период действия договора аренды действовали следующие нормы и правила, регулирующие требования к техническому состоянию зданий и сооружений: ГОСТ Р 53778-2010, ГОСТ 31937-2011, СП 13-102-2003. Согласно п. п. 1 и 4 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" своды правил, в том числе некоторые СНиПы, признаются обязательными к исполнению. Конкретные нормативные акты, которые обязательны для исполнения, перечислены в Перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521 (далее - "Перечень обязательных для исполнения стандартов"). В указанный Перечень обязательных для исполнения стандартов п. 2 включен ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. Правила обследования и мониторинга технического состояния".
Отчет специалистов выполнен с учетом требований ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003. Как указано выше, все объекты, возвращаемые из аренды, требуют проведения восстановительного ремонта.
Ответчик, действуя разумно и добросовестно, обязан был с учетом действующих стандартов и норм произвести текущий и капитальный ремонт, обеспечив нахождение объектов и их возврат истцу в исправном состоянии, при этом для целей определения причинно-следственной связи не имеет правового значения, невыполнение какого из видов ремонта (текущего или капитального) привело к таким последствиям как ухудшение состояния объектов.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что возникновение убытков у истца связано не только с невыполнением ответчиком обязательств по проведению ремонта, но и с ненадлежащей эксплуатацией ответчиком объектов, а также невыполнения ответчиком обязанностей по содержанию объектов и проведению ремонта в необходимом объеме.
Восстановительные работы, отраженные в отчетах специалистов, относятся, в том числе, и к работам по текущему ремонту. При этом, вывод суда первой инстанции о том, что в отчетах специалистов приведены сметы исключительно на проведение капитального ремонта объектов не соответствует действительности.
Ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено надлежащих доказательств по исполнению им указанных обязанностей по содержанию объектов (по проведению капитального и/или текущего ремонта, иного содержания объектов).
Представленные ответчиком документы о приведении ремонтных работ не могут быть признаны достаточными доказательствами исполнения им обязательств по надлежащему содержанию объектов, так как, содержат сведения о проведении ремонта не на всех спорных объектах; сведения представлены не за весь период действия договора аренды, а лишь с 2010 по 2015 гг.; данные сведения не содержат всех необходимых работ по ремонту объектов, а указывают лишь на отдельные (выборочные) текущие работы; не обеспечили возврат объектов в "исправном состоянии", что подтверждено отчетами экспертной организации.
Вывод суда первой инстанции о том, что текущее состояние объектов обусловлено не ненадлежащей их эксплуатацией ответчиком, а естественным износом не соответствует действительности и не подтверждается материалами дела.
При определении степени ухудшения качеств имущества принимается естественный (нормальный) износ. Применительно к нежилым зданиям естественный (нормальный) износ понимается как ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости (п. 2 Методики определения физического износа гражданских зданий (утв. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 N 404).
Соответственно, естественным (нормальным) износом могут быть признаны естественные при обычном использовании имущества изменения его свойств, приводящие к предвидимому снижению стоимости. В рассматриваемом же случае, состояние объектов на момент их возврата из аренды, отраженное в отчетах экспертной организации и акте возврата из аренды, явно не может быть квалифицировано как "естественный износ", т.к. в отношении объектов требуется проведение ремонтно-восстановительных мероприятий. Изменение категории технического состояния объектов, т.е. возврат его истцу в неработоспособном и ограниченно работоспособном состоянии, а также в состоянии требующем ремонтно-восстановительных мероприятий явно свидетельствует о превышении пределов нормального (естественного) износа.
Ссылки суда первой инстанции на длительный период эксплуатации объектов и балансовую стоимость объектов на момент их передачи в аренду не имеют правового значения для настоящего дела. Балансовая стоимость объектов отражает финансово-экономический характер объекта и влияет лишь на денежное отражение стоимости объектов в бухгалтерском и налоговом учете. Суд апелляционной инстанции соглашается с истцом, что балансовая стоимость объектов не указывает на техническое состояние объектов. При этом, вывод суда первой инстанции о том, что объекты находились в ненадлежащем техническом состоянии на момент передачи в аренду со ссылкой на балансовую стоимость объектов, является неправомерным.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Истцом доказан факт ухудшения состояния объектов сверх естественного износа, вследствие бездействия ответчика по надлежащему содержанию объектов (в частности, ввиду отсутствия текущего и/или капитального ремонта), несмотря на наличие его обязанности осуществлять соответствующее содержание объектов, которая прямо предусмотрена договором аренды.
С учетом обязанности Ответчика следить за надлежащим содержанием объектов (в том числе производить ремонты), а также обязанности Ответчика вернуть объекты в исправном состоянии, и при наличии доказательств возвращения Ответчиком объектов в состоянии, требующем проведения ремонтно-восстановительных мероприятий, можно сделать вывод об обязанности Ответчика возместить истцу расходы на проведение ремонтно-восстановительных мероприятий и приведение объектов в исправное состояние.
Оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца обоснованными.
Причинно-следственная связь между бездействием ответчика в нарушение требований договора аренды и причиненными убытками Истцу доказана представленными в материалы дела доказательствами.
Ответчик не представил необходимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о надлежащем содержании объектов и проведение необходимого ремонта объектов в период действия договора аренды. Ответчик размер причиненных убытков не оспорил, не представил доказательств несоразмерности взыскиваемых убытков и не заявлял ходатайства о проведении экспертизы с целью установлению размера убытков, в силу чего принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий (ст. ст. 9, 65, 68 АПК РФ).
Размер ущерба доказан Истцом с достаточной степенью достоверности и подтвержден с соблюдением требований ст. 65 АПК РФ.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции требование истца о взыскании убытков, понесенных вследствие ненадлежащего исполнения договора аренды в размере 10 143 743 руб. 00 коп., признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2017 по делу N А56-88182/2016 отменить.
Взыскать с публичного акционерного общества Судостроительный завод "Северная верфь" в пользу акционерного общества "ЭФеС Северной верфи" 10 143 743 руб. 00 коп. убытков, 76 719 руб. 00 коп. расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.08.2017 N 13АП-11063/2017 ПО ДЕЛУ N А56-88182/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2017 г. N 13АП-11063/2017
Дело N А56-88182/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Винниковым А.В.
при участии:
от истца (заявителя): Косолапова В.В. по доверенности от 10.03.2017,
от ответчика (должника): Бикбаевой Л.Т. по доверенности от 27.01.2017, Ольховской О.В. по доверенности от 13.12.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11063/2017) Акционерного общества "Эфес Северной Верфи" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2017 по делу N А56-88182/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску Акционерного общества "Эфес Северной Верфи"
к ПАО Судостроительный завод "Северная Верфь"
о взыскании убытков
установил:
Акционерное общество "ЭФеС Северной верфи" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к публичному акционерному обществу Судостроительный завод "Северная верфь" (далее - ответчик) о взыскании 10 143 743 руб. убытков, возникших в связи с возвратом имущества из аренды в ненадлежащем состоянии.
Решением от 17.03.2017 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе Истец, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, просит решение отменить и удовлетворить заявленное требование. По мнению заявителя, суд первой инстанции вследствие неверного толкования положений договора аренды пришел к ошибочному выводу об отсутствии у арендатора обязанности по проведению капитального ремонта. В обоснование доводов апелляционной жалобы Истец также указывает, что представил доказательства обязанности ответчика обеспечить надлежащее содержание объектов в период аренды, ненадлежащего технического состояния объектов на момент их возврата из аренды и, как следствие, причинения ему убытков.
Ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, АО "ЭФеС Северной верфи" (арендодатель) и ПАО Судостроительный завод "Северная верфь" (арендатор) заключен Договор аренды N 558/38 от 30.12.1997 (далее - договор) в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду имущество (далее - объекты), которое поименовано в Приложении N 1 к Договору.
Объекты переданы ответчику по Акту сдачи-приемки зданий и сооружений от 30.12.1997, в котором отражено, что объекты "передаются в удовлетворительном состоянии", "системы электроснабжения и отопления исправны", "Арендатор претензий по предоставляемым объектам к Арендодателю не имеет".
В соответствии с пунктом 4.1 договор заключен на 11 месяцев и после истечения указанного срока считается возобновленным на неопределенный срок.
Истец на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ 09.02.2015 исх. N 558/17 уведомил ответчика об отказе от договора N 558/38.
В связи с неисполнением требования Истца о возврате объектов из аренды последний обратился в арбитражный суд с требованием об обязании Ответчика освободить объекты. В соответствии с решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2016 по делу N А56-96711/2015 Ответчика обязали освободить объекты.
В результате Ответчик возвратил Истцу из аренды часть объектов на основании Акта сдачи-приемки от 28.07.2016, а именно: насосная станция (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. БЩ), мастерская (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. ВП), склад заготовок (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. ДЧ), трансформаторная подстанция (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. БУ), склад пиломатериалов (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. ВС), склад стройматериалов (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. ВЛ), помещение N 4Н (Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. ДЩ).
Согласно п. 3 акта возврата из аренды техническое состояние возвращаемых объектов определено на основании отчетов, выполненных ООО "Инженерный центр "ВЕКОН" (далее - отчеты специалистов): отчеты N СВ-04/16-БЩ (насосная станция), N СВ-04/16-ВП (мастерская), N СВ-04/16-ДЧ (склад заготовок), N СВ-04/16-БУ (трансформаторная подстанция), N СВ-04/16-ВС (склад пиломатериалов), N СВ-04/16-ВЛ (склад стройматериалов), N СВ-04/16-ДЩ (помещение N 4Н), что нашло свое отражение в пунктах 3 и 4 акта возврата из аренды.
Кроме того, в акте возврата из аренды отражено, что территория, прилегающая к объектам, захламлена мусором и отходами от производственной деятельности; на территории имеются незаконные металлические постройки; индивидуальные тепловые пункты, система пожарной сигнализации и пожаротушения не в рабочем состоянии и требует восстановления после демонтажа (мастерская и помещение N 4) и устранения замечаний ГУ МЧС России по г. Санкт-Петербургу от 26.05.2014 (акт проверки N 2-5-113) в отношении склада заготовок, склада стройматериалов и склада пиломатериалов.
В соответствии с выводами, сделанными в отчетах специалистов, на момент подписания акта возврата из аренды:
- - насосная станция находится в неудовлетворительном состоянии и нуждается в срочных ремонтно-восстановительных мероприятиях (категория технического состояния конструкция здания - недопустимое, неработоспособное; несущие наружные стены, карниз и кровельное покрытие - аварийное состояние);
- - склад пиломатериалов находиться в ограниченно работоспособном состоянии и нуждается в срочных ремонтно-восстановительных мероприятиях;
- - склад стройматериалов находиться в ограниченно работоспособном состоянии и нуждается в срочных ремонтно-восстановительных мероприятиях;
- - помещение N 4 находиться в ограниченно работоспособном состоянии и нуждается в срочных ремонтно-восстановительных мероприятиях;
- - трансформаторная подстанция находятся в работоспособном состоянии и нуждается в ремонтно-восстановительных мероприятиях;
- - склад заготовок находятся в работоспособном состоянии и нуждается в ремонтно-восстановительных мероприятиях;
- - мастерская находится в работоспособном состоянии и нуждается в ремонтно-восстановительных мероприятиях.
Выводы в отношении технического состояния объектов сделаны специалистами исходя из фактического описания объектов, отраженного в отчетах.
Таким образом, все объекты, возвращенные ответчиком из аренды, являются неисправными и требуют проведения ремонтно-восстановительных мероприятий, при этом насосная станция находится в неудовлетворительном состоянии (неработоспособное), а склад пиломатериалов, склад стройматериалов и помещение N 4 - в ограниченно работоспособном состоянии.
Общая сметная стоимость работ для восстановления работоспособного технического состояния объектов составляет 10 143 743 руб.
К Акту возврата из аренды Ответчиком представлены замечания от 28.072016 (л.д. 19 том 1), которые сводятся к тому, при составлении акта возврата из аренды не учтен естественный износ объектов за время их эксплуатации ответчиком и не учтено первоначальной состояние объектов при передаче их в аренду. В пункте 3 Акта Ответчик указал, что возражает против указания в актах осмотра объектов сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ и признает перечисленные в акте отчеты только в части фактического описания, текущего состояния объектов аренды и возражает против признания состояния объектов ограниченно работоспособными, т.к. до недавнего времени осуществлял на возвращаемых объектах полноценную производственную деятельность.
По мнению суда апелляционной инстанции данный довод Ответчика, с учетом согласия сторон с отчетами экспертной организации в части фактического описания объектов на момент их возврата из аренды, не может свидетельствовать о том, что объекты исправны и возвращены в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, и, кроме того, как правильно указал Истец, данный довод может свидетельствовать о том, что Ответчик осуществлял производственную деятельность с использованием объектов с нарушением требований правил безопасности эксплуатации.
В соответствии с п. 2.2.9 договора аренды установлено, что в случае прекращения действия договора аренды ответчик обязан передать истцу объекты по акту возврата из аренды "в исправном состоянии с учетом естественного износа.
Согласно п. 2.2.3 договора аренды в редакции п. 1.1.1 Дополнительного соглашения N 6 от 26.09.2005, арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт арендуемых Объектов. Ежегодно, до 31 декабря отчетного года предоставлять Арендодателю сведения о выполненных ремонтах на арендуемых Объектах отдельно по каждому Объекту, с указанием их стоимости, а также предоставлять для согласования плана ремонта Объектов на следующий год.
Согласно п. 1 Соглашения N 2 от 01.06.1999 Арендодатель поручает Арендатору в течение срока действия договора аренды производить (силами специалистов Арендатора) оценку необходимости произведения улучшений арендованного имущества, включая проведение всех видов ремонтов, реконструкций, модернизаций.
Согласно п. 2 Соглашения N 2 от 01.06.1999 в редакции п. 1.2 Дополнительного соглашения N 6 от 26.09.2005, в случае установления Арендатором необходимости произведения улучшения арендованного имущества, включая проведение какого-либо ремонта (в т.ч. капитального), и/или реконструкции, модернизации, он обязан согласовать свои действия с Арендодателем. Решение о проведении улучшения арендованного имущества, в том числе проведение текущего или капитального ремонта, реконструкции принимается Сторонами совместно и оформляется протоколом. В целях минимизации затрат на проведение ремонтных работ рекомендации Арендодателя о выборе Подрядчика являются приоритетными".
В соответствии с п. 6.3 договора аренды, в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999, затраты на ремонт, капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию арендованного имущества производятся за счет Арендатора, включаются в себестоимость продукции (работ, услуг) Арендатора.
Согласно п. 5 Соглашения N 2 от 01.06.1999 стороны согласовали, что права и обязанности, установленные данным соглашением, имеют обратную силу и применяются с момента заключения договора аренды.
В соответствии с п. 2.2.8 договора аренды ответчик обязан возместить истцу в полном объеме убытки, возникшие по вине ответчика.
Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Положениями п. 1 ст. 393 ГК РФ установлена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, возложенного на должника.
В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Из содержания указанных норм следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом, возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.
Таким образом, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.
В силу ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В соответствии с п. 6.3 договора аренды, в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999, стороны безусловно установили, что все затраты на ремонт (включая капитальный ремонт) производятся за счет арендатора, т.е. Ответчика. При этом, согласно п. 5 Соглашения N 2 от 01.06.1999 данное условие применяется с момента заключения договора аренды. Иного толкования условие п. 6.3 договора аренды (в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999) не допускает.
Таким образом, стороны изменили условие п. 1 ст. 616 ГК РФ определяющее лицо в обязанности которого входит несение затрат на капитальный ремонт, возложив данную обязанность на арендатора (ответчика).
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, в обязанности ответчика входило поддерживать объекты в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как уже было изложено ранее, в соответствии с п. 2.2.9 договора аренды установлено, что в случае прекращения действия договора аренды Ответчик обязан передать Истцу объекты по акту возврата из аренды "в исправном состоянии с учетом естественного износа". Следовательно, объекты должны были быть возвращены Истцу в исправном состоянии, но, как следует из отчетов экспертной организации, все объекты неисправны, т.к. требуют восстановительного ремонта.
Как следует из условий договора аренды, сами затраты на капитальный ремонт безусловно были возложены на Ответчика, что следует из буквального толкования п. 6.3 договора аренды (в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999), т.е. именно на Ответчика возложена обязанность по несению всех расходов по поддержанию объектов в надлежащем техническом состоянии вне зависимости от того, на кого возлагалась обязанность по фактическому проведению соответствующих ремонтов (текущих или капитальных).
Единственное, что вызывает необходимость системного толкования как условий договора аренды, так и положений законодательства, это вопрос входило ли в обязанность ответчика производить капитальный ремонт, т.к. стороны занимают противоположные позиции по данному вопросу.
Как уже изложено выше, согласно п. 1 Соглашения N 2 от 01.06.1999 Истец поручил Ответчику производить оценку необходимости проведения всех видов ремонтов. Таким образом, на Ответчика была возложена обязанность оценивать техническое состояние объектов в период аренды и, соответственно, оценивать необходимость проведения того или иного ремонта (как текущего, так и капитального). Следовательно, Ответчик при надлежащем исполнении своей обязанности по проведению оценки необходимости проведения того или иного ремонта был обязан своевременно установить те недостатки, которые были выявлены при возврате объектов из аренды, и устранить данные недостатки за свой счет (п. 6.3 договора аренды (в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999).
Согласно п. 2 Соглашения N 2 от 01.06.1999 (в редакции п. 1.2 Дополнительного соглашения N 6 от 26.09.2005) стороны согласовали, что в случае установления Ответчиком необходимости проведения ремонта (в том числе капитального) он обязан согласовать свои действия с Истцом, при этом решение о проведении ремонта принимается сторонами совместно и оформляется протоколом. Таким образом, Ответчик, выявив необходимость проведения ремонта объектов, был обязан согласовать свои действия по ремонту объектов с истцом, и стороны должны были оформить соответствующее решение. Следовательно, именно на Ответчика была возложена обязанность по проведению любых видов ремонта (включая как текущий, так и капитальный), это вытекает как из буквального и системного толкования условий договора аренды "обязан согласовать свои действия с Арендодателем", так и обязанности ответчика нести затраты на ремонт (как текущий, так и капитальный).
В случае надлежащего исполнения Ответчиком своих обязанностей по содержанию объектов, включая своевременную оценку необходимости проведения ремонтов, то ремонты объектов своевременно проводились и недостатки, которые отражены в отчетах экспертной организации и акте возврата из аренды, отсутствовали. В этом случае ответчик в силу п. 1 ст. 401 ГК РФ несет ответственность за ущерб, нанесенный истцу даже при наличии вины в форме неосторожности, т.е. ответчик возможно не желал наступления неблагоприятных последствий в виде ухудшения технического состояния объектов и не предвидел таких последствий, как необходимость проведения восстановительных работ в отношении объектов, хотя мог и должен был их предвидеть.
Необходимо отметить, что в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что в период действия договора аренды ответчик направлял истцу документы, подтверждающих проведение ответчиком оценки необходимости проведения ремонтов, предложения по проведению каких-либо ремонтов, и не представлял истцу ни документов, ни отчетов из которых следовало, что какие-то ремонтные работы проводились в отношении объектов.
Также необходимо отметить, что до 26.09.2005 (дата заключения Дополнительного соглашения N 6 от 26.09.2005) в случае выявления ответчиком необходимости проведения ремонта объектов - проведение ремонта должно было происходить без каких-либо согласований с истцом. Необходимость согласования ответчиком с истцом проведения ремонтов возникла лишь с 26.09.2005. Однако, необходимость согласования ответчиком с истцом проведения ремонтов не исключило обязанность ответчика проводить оценку необходимости ремонта и проведение ремонта за свой счет.
Следует отметить, что вне зависимости от того, входило ли в обязанность ответчика производить капитальный ремонт, требование истца о взыскании с ответчика убытков на проведение восстановительного ремонта подлежит удовлетворению, т.к. во-первых, согласно условиям п. 2.2.3 и 2.2.9 договора аренды (в редакции п. 1.1.1 Дополнительного соглашения N 6 от 26.09.2005) и положений п. 2 ст. 616, ст. 622 ГК РФ ответчик был обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и вернуть его истцу также в исправном состоянии, что не было сделано; во-вторых, все затраты на любой ремонт (как текущий, так и капитальный) объектов были возложены на ответчика (п. 6.3 договора аренды (в редакции п. 4 Соглашения N 2 от 01.06.1999).
В силу обязательности буквального толкования условий договора аренды (ч. 1 ст. 431 ГК РФ) под оценкой специалистами необходимости проведения ремонта следует понимать оценку поддержания состояния объектов в исправном состоянии (с учетом п. 2.2.9 договора аренды), при этом необходимо отметить, что предметом аренды являются здания и при оценке их состояния на предмет необходимости проведения того или иного вида ремонта следует понимать соответствие строительным нормам и правилам (далее - СНиП), своду правил (по проектированию и строительству) (далее - СП), а также межгосударственным стандартам (далее - ГОСТ), действующим в период действия договора аренды.
В период действия договора аренды действовали следующие нормы и правила, регулирующие требования к техническому состоянию зданий и сооружений: ГОСТ Р 53778-2010, ГОСТ 31937-2011, СП 13-102-2003. Согласно п. п. 1 и 4 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" своды правил, в том числе некоторые СНиПы, признаются обязательными к исполнению. Конкретные нормативные акты, которые обязательны для исполнения, перечислены в Перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521 (далее - "Перечень обязательных для исполнения стандартов"). В указанный Перечень обязательных для исполнения стандартов п. 2 включен ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. Правила обследования и мониторинга технического состояния".
Отчет специалистов выполнен с учетом требований ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003. Как указано выше, все объекты, возвращаемые из аренды, требуют проведения восстановительного ремонта.
Ответчик, действуя разумно и добросовестно, обязан был с учетом действующих стандартов и норм произвести текущий и капитальный ремонт, обеспечив нахождение объектов и их возврат истцу в исправном состоянии, при этом для целей определения причинно-следственной связи не имеет правового значения, невыполнение какого из видов ремонта (текущего или капитального) привело к таким последствиям как ухудшение состояния объектов.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что возникновение убытков у истца связано не только с невыполнением ответчиком обязательств по проведению ремонта, но и с ненадлежащей эксплуатацией ответчиком объектов, а также невыполнения ответчиком обязанностей по содержанию объектов и проведению ремонта в необходимом объеме.
Восстановительные работы, отраженные в отчетах специалистов, относятся, в том числе, и к работам по текущему ремонту. При этом, вывод суда первой инстанции о том, что в отчетах специалистов приведены сметы исключительно на проведение капитального ремонта объектов не соответствует действительности.
Ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено надлежащих доказательств по исполнению им указанных обязанностей по содержанию объектов (по проведению капитального и/или текущего ремонта, иного содержания объектов).
Представленные ответчиком документы о приведении ремонтных работ не могут быть признаны достаточными доказательствами исполнения им обязательств по надлежащему содержанию объектов, так как, содержат сведения о проведении ремонта не на всех спорных объектах; сведения представлены не за весь период действия договора аренды, а лишь с 2010 по 2015 гг.; данные сведения не содержат всех необходимых работ по ремонту объектов, а указывают лишь на отдельные (выборочные) текущие работы; не обеспечили возврат объектов в "исправном состоянии", что подтверждено отчетами экспертной организации.
Вывод суда первой инстанции о том, что текущее состояние объектов обусловлено не ненадлежащей их эксплуатацией ответчиком, а естественным износом не соответствует действительности и не подтверждается материалами дела.
При определении степени ухудшения качеств имущества принимается естественный (нормальный) износ. Применительно к нежилым зданиям естественный (нормальный) износ понимается как ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости (п. 2 Методики определения физического износа гражданских зданий (утв. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 N 404).
Соответственно, естественным (нормальным) износом могут быть признаны естественные при обычном использовании имущества изменения его свойств, приводящие к предвидимому снижению стоимости. В рассматриваемом же случае, состояние объектов на момент их возврата из аренды, отраженное в отчетах экспертной организации и акте возврата из аренды, явно не может быть квалифицировано как "естественный износ", т.к. в отношении объектов требуется проведение ремонтно-восстановительных мероприятий. Изменение категории технического состояния объектов, т.е. возврат его истцу в неработоспособном и ограниченно работоспособном состоянии, а также в состоянии требующем ремонтно-восстановительных мероприятий явно свидетельствует о превышении пределов нормального (естественного) износа.
Ссылки суда первой инстанции на длительный период эксплуатации объектов и балансовую стоимость объектов на момент их передачи в аренду не имеют правового значения для настоящего дела. Балансовая стоимость объектов отражает финансово-экономический характер объекта и влияет лишь на денежное отражение стоимости объектов в бухгалтерском и налоговом учете. Суд апелляционной инстанции соглашается с истцом, что балансовая стоимость объектов не указывает на техническое состояние объектов. При этом, вывод суда первой инстанции о том, что объекты находились в ненадлежащем техническом состоянии на момент передачи в аренду со ссылкой на балансовую стоимость объектов, является неправомерным.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Истцом доказан факт ухудшения состояния объектов сверх естественного износа, вследствие бездействия ответчика по надлежащему содержанию объектов (в частности, ввиду отсутствия текущего и/или капитального ремонта), несмотря на наличие его обязанности осуществлять соответствующее содержание объектов, которая прямо предусмотрена договором аренды.
С учетом обязанности Ответчика следить за надлежащим содержанием объектов (в том числе производить ремонты), а также обязанности Ответчика вернуть объекты в исправном состоянии, и при наличии доказательств возвращения Ответчиком объектов в состоянии, требующем проведения ремонтно-восстановительных мероприятий, можно сделать вывод об обязанности Ответчика возместить истцу расходы на проведение ремонтно-восстановительных мероприятий и приведение объектов в исправное состояние.
Оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца обоснованными.
Причинно-следственная связь между бездействием ответчика в нарушение требований договора аренды и причиненными убытками Истцу доказана представленными в материалы дела доказательствами.
Ответчик не представил необходимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о надлежащем содержании объектов и проведение необходимого ремонта объектов в период действия договора аренды. Ответчик размер причиненных убытков не оспорил, не представил доказательств несоразмерности взыскиваемых убытков и не заявлял ходатайства о проведении экспертизы с целью установлению размера убытков, в силу чего принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий (ст. ст. 9, 65, 68 АПК РФ).
Размер ущерба доказан Истцом с достаточной степенью достоверности и подтвержден с соблюдением требований ст. 65 АПК РФ.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции требование истца о взыскании убытков, понесенных вследствие ненадлежащего исполнения договора аренды в размере 10 143 743 руб. 00 коп., признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2017 по делу N А56-88182/2016 отменить.
Взыскать с публичного акционерного общества Судостроительный завод "Северная верфь" в пользу акционерного общества "ЭФеС Северной верфи" 10 143 743 руб. 00 коп. убытков, 76 719 руб. 00 коп. расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.КАШИНА
Т.А.КАШИНА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Е.В.ЖИЛЯЕВА
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)