Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.06.2017 N 02АП-1606/2017 ПО ДЕЛУ N А82-10031/2015

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2017 г. по делу N А82-10031/2015


Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,
без участия в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
некоммерческого партнерства "Русское творческое объединение"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.01.2017 по делу N А82-10031/2015, принятое судом в составе судьи Марусина В.А.,
по иску Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля

к некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение"

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Волга"
(ИНН: 7604158748, ОГРН: 1097604009744),
муниципальное унитарное предприятие "Центральный рынок" города Ярославля (ИНН: 7604007643, ОГРН: 1027600677389),
Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля
(ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100),
мэрия города Ярославля (ИНН: 7601001234, ОГРН: 1027600683824)
об обязании освободить земельный участок и о взыскании платы за фактическое использование земельного участка,
установил:

Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - Истец, Управление) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, в Арбитражный суд Ярославской области к некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение" (далее - Ответчик, НК "РТО", Объединение) о взыскании платы за дополнительное использование Ответчиком земельного участка площадью 7,74 кв. м в период с 14.01.2014 по 19.05.2015, и платы за использование 858,73 кв. м из общей площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:030814:29 с период с 19.05.2014 по 30.12.2015.
21.08.2015 Управление реорганизовано путем присоединения к нему Департамента архитектуры и развития территорий города мэрии г. Ярославля с одновременным переименованием в Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля.
В пункте 1 статьи 48 АПК РФ указано, что в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Таким образом, правопреемником Управления является Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.01.2017 с НК "РТО" взыскано 396 023,47 руб. неосновательного обогащения.
В части отказа Департамента от иска об обязании Ответчика освободить земельный участок путем сноса забора производство по делу прекращено.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Ответчик с принятым решением суда в части удовлетворения исковых требований не согласился и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт, обращая внимание апелляционного суда на следующего:
- - по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием, сооружением, помещением (пункт 2 статьи 654 ГК РФ);
- - поскольку в договоре аренды нежилого помещения отсутствует указание об установлении отдельной арендной платы за пользование земельным участком, то и оснований для взыскания спорных сумм не имелось;
- - вывод суда первой инстанции об установлении в дополнительном соглашении от 19.05.2014 обязанности Ответчика дополнительно к арендной плате вносить плату за земельный участок не основан на нормах права, так как действующим законодательством не предусмотрена возможность изъятия собственником у предприятия имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения без ликвидации или реорганизации предприятия;
- - не учел также суд первой инстанции, что надлежащим арендатором должно являться ООО "Волга" (договор купли-продажи от 17.11.2015);
- - не оценил суд первой инстанции технический паспорт нежилого здания при определении его площади, а также предмет аренды, поскольку на спорном земельном участке расположены объекты, не переданные Ответчику по договору аренды.
Таким образом, заявитель жалобы считает, что решение от 24.01.2017 подлежит отмене, поскольку при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Истец и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили КУМИ мэрии г. Ярославля в ходатайстве от 27.04.2017 указал, что поддерживает позицию мэрии города Ярославля и Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля.
Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание 18.05.2017 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
КУМИ мэрии г. Ярославля ходатайствует о рассмотрении дела без участия своих представителей.
На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по делу откладывалось до 11 часов 30 минут 22.06.2017.
В связи с невозможностью дальнейшего участия в рассмотрении дела судьи Черных Л.И. по причине нахождения в отпуске произведена ее замена на судью Великоредчанина О.Б., поэтому рассмотрение жалобы начато сначала.
Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание 22.06.2017 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 24.01.2017 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что за использование соответствующих площадей земельного участка Объединение должно вносить плату, Управление обратилось с иском в суд.
Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 652, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, требования Истца удовлетворил в части, взыскав 396 023,47 руб. неосновательного обогащения.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения.
Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 ЗК РФ).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2006 между МУП "Старый город" (впоследствии реорганизовано путем присоединения к МУП "Центральный рынок" г. Ярославля) (арендодатель) и некоммерческим объединением "русское творческое объединение" (арендатор) заключен договор N 01/08 аренды недвижимого имущества, в рамках которого Ответчику переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 318,3 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Ярославль, Южный пер., д. 3.
Договор заключен с участием КУМИ мэрии г. Ярославля.
01.09.2006 помещения переданы Ответчику по акту приема-передачи.
Указанное здание передано в хозяйственное ведение МУП "Старый город" приказом председателя КУМИ мэрии г. Ярославля от 25.11.2008 N 6/1530.
Право собственности г. Ярославля на здание зарегистрировано 17.09.2008.
Дом N 3 в Южном переулке расположен на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030814:29 площадью 903 кв. м, который поставлен на кадастровый учет 22.04.2008 с разрешенным использованием "для эксплуатации нежилого здания".
Право собственности г. Ярославля на земельный участок зарегистрировано 09.10.2009.
Приказом председателя КУМИ мэрии г. Ярославля от 03.10.2013 N 6/2015 (в редакции приказа от 25.10.2013 N 6/1404) дом N 3 по Южному переулку изъят из хозяйственного ведения МУП "Старый город" и включен в состав казны города Ярославля. МУП Старый город" предписано передать здание в казну в срок до 01.05.2014.
19.05.2014 между КУМИ мэрии г. Ярославля и Ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08, согласно которому арендодателем по договору выступало КУМИ мэрии г. Ярославля.
Кроме того, по данному соглашению Ответчику в аренду передано все здание дома N 3 по Южному переулку общей площадью 358,1 кв. м.
Пункт 3.5 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендная плата за пользование помещением не включает в себя плату за пользование земельным участком, отнесенным к объекту аренды".
Актом проверки от 13.01.2014 N 4-14-К, составленным Управлением по результатам проверки, проведенной в период с 10.01.2014 по 13.01.2014 в отношении Ответчика, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030814:29, помимо здания, переданного Ответчику в аренду, располагается также временное сооружение - деревянная конструкция площадью 44,27 кв. м, принадлежащая смежному землепользователю.
Кроме того, в этом же акте зафиксировано, что земельный участок огражден забором, который с западной стороны по точкам Б, А, 27, отраженным на прилагаемом плане, установлен за границами земельного участка, в результате чего Ответчик дополнительно использует 7,74 кв. м из общей площади другого земельного участка (76:23:000000:11800), находящегося в муниципальной собственности.
Соответственно, в акте сделан вывод о том, что Ответчик фактически использует земельный участок площадью 866,47 кв. м.
Названные выше обстоятельства зафиксированы также в актах проверки от 17.11.2014 N 365в-14-К, от 09.06.2015 N 190в-15-К.
При этом материалами дела подтверждается, что такое ограждение земельного участка позволяло попадать на его территорию только Ответчику - арендатору помещений в доме N 3 по Южному пер.
31.12.2015 право собственности на земельный участок 76:23:030814:29 зарегистрировано за ООО "Волга".
В акте проверки от 29.06.2016 N 218в-16-К зафиксировано, что забор, ограждающий дополнительно используемый земельный участок площадью 7,74 кв. м, демонтирован.
При таких обстоятельствах следует признать правильным вывод суда первой инстанции о взыскании с Ответчика платы за использование земельного участка площадью 7,74 кв. м в период с 14.01.2014 по 19.05.2015 в размере 3076,15 руб. Расчет неосновательного обогащения в указанной сумме Ответчиком не опровергнут.
Материалами дела подтверждается также, что в период с 19.05.2014 по 30.12.2015 Ответчик являлся арендатором дома N 3 по Южному переулку в г. Ярославле.
Данное здание площадью 358, 1 кв. м согласно кадастровому паспорту от 22.07.2014 включает в себя части, обозначенные литерами А, А1,а, Г1,I,II. Все указанные части здания изображены также на схеме, входящей в состав технического паспорта здания от 23.10.2006.
На схематическом чертеже земельного участка, представленном Истцом, видно, что земельный участок с кадастровым номером 76:23:030814:29 занят только зданием, находившимся в спорный период у Ответчика в аренде, и деревянной конструкцией площадью 44,27 кв. м, принадлежащей смежному землепользователю.
Решением Муниципалитета города Ярославля от 28.11.2013 N 221 утверждено "Положение о порядке расчета арендной платы за переданное в аренду муниципальное имущество", которое не предусматривало включение в состав арендной платы за недвижимое имущество платы за земельный участок. Более того, в пункте 1.2 данного Положения указано, что его действие не распространяется на муниципальное имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах.
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Ярославля, в рассматриваемый период определялся постановлением мэрии г. Ярославля от 09.09.2009 N 3139 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля" (вместе с "Положением о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля"), согласно пункту 5 которого расчет величины годовой арендной платы в границах кадастрового квартала осуществляется по формуле:
Ави = Ауви x УПКСЗви x S, где:
- Ави - величина годовой арендной платы по виду разрешенного использования (руб.);
- Ауви - ставка арендной платы за землю (%);
- S - площадь земельного участка;
- УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земли города в границах кадастрового квартала с учетом функционального использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлением Администрации Ярославской области от 28.08.2005 N 138-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель г. Ярославля".
Таким образом, в рассматриваемый период времени действовавшие на территории г. Ярославля нормативные акты не предусматривали включение арендной платы за земельный участок в состав платы за арендуемое недвижимое имущество.
В этой части пункт 3.5 договора аренды здания в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2014 соответствовал действующему законодательству, никем в судебном порядке не был оспорен.
Соответственно, следует признать обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии у Ответчика в период с 19.05.2014 по 30.12.2015 обязанности оплачивать фактическое использование земельного участка под переданным Ответчику в аренду зданием.
Между тем, при определении части площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:030814:29, приходящейся в спорный период на Ответчика, Истец вычел из общей площади земельного участка 903 кв. м, фактически занятых временным деревянным сооружением 44,27 кв. м и, определяя размер неосновательного обогащения Ответчика, исходил из занимаемой площади земельного участка, равной 858,73 кв. м.
Однако в силу постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010 при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.
Таким образом, приняв во внимание позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, суд первой инстанции обоснованно указал, что площадь земельного участка, используемого Ответчиком в спорный период, должна определяться пропорционально площади используемого им здания. Согласно справочному расчету Истца размер неосновательного обогащения при пропорциональном определении площади используемого Ответчиком здания, составит 392 947,32 руб., которые и подлежат взысканию в пользу Управления.
Довод Ответчика о том, что по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием, сооружением, помещением, а также ссылка на отсутствие в договоре аренды нежилого помещения указания об установлении отдельной арендной платы за пользование земельным участком, апелляционным судом отклоняются, поскольку в решении Муниципалитета города Ярославля от 28.11.2013 N 221 и в постановлении мэрии г. Ярославля от 09.09.2009 N 3139 не предусматривалось включение в состав арендной платы за использование недвижимого имущества платы за использование земельного участка, тем более, что отсутствие такой платы предусмотрено в дополнительном соглашении к договору аренды здания.
Довод Ответчика об отсутствии в действующем законодательстве положений о возможности изъятия собственником у предприятия имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения без ликвидации или реорганизации предприятия, апелляционный суд не принимает, так как спорный земельный участок передавался в аренду, а не в хозяйственное ведение, вопросы защиты которого, так же как и защиты права оперативного управления государственных (муниципальных) предприятий и учреждений определяются статьей 295, частью 4 статьи 299 ГК РФ, пунктом 5 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, а также постановлениями Президиума ВАС РФ от 30.01.2002 N 6323/01 и от 02.02.2010 N 12566/09, на которые в подтверждение своей позиции ссылается в жалобе Ответчик.
Довод Ответчика о том, что надлежащим арендатором должно являться ООО "Волга" (договор купли-продажи от 17.11.2015), апелляционный суд отклоняет, право собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 17.11.2015 было зарегистрировано за ООО "Волга" только 31.12.2015 (т. 1, л.д. 84), поэтому спорную задолженности за период по 30.12.2015 Истец обоснованно потребовал взыскать именно с Ответчика.
Отклоняется также довод Ответчика о том, что суд первой инстанции не оценил технический паспорт нежилого здания при определении его площади, а также предмет аренды, поскольку на спорном земельном участке расположены объекты, не переданные Ответчику по договору аренды, так как при расчете площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:030814:29, приходящейся на Ответчика в спорный период, Истец из общей площади земельного участка 903 кв. м вычел площадь, фактически занятую временным деревянным сооружением - 44,27 кв. м, поэтому размер неосновательного обогащения Ответчика был определен, исходя из занимаемой им площади земельного участка, равной 858,73 кв. м.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.01.2017 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела.
Оснований для удовлетворения жалобы НК "РТО" по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.01.2017 по делу N А82-10031/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Русское творческое объединение" (ИНН: 7604093787, ОГРН: 1067600023424) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
М.В.НЕМЧАНИНОВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)