Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "На Горке (продукты)" - Шевердянов А.В., дов. от 03.08.2016
от ответчика: Департамент городского имущества города Москвы - Кашина Л.А., дов. от 30.12.15 N 33-Д-841/15
от третьего лица: Правительство Москвы - Кашина Л.А., дов. от 01.09.16 N 4-14-967/6,
рассмотрев 26 октября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы и третьего лица - Правительства Москвы
на решение от 18 апреля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Павлюком Ю.Б.,
на постановление от 09 августа 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Пирожковым Д.В., Трубицыным А.И.
по иску ООО "На Горке (продукты)"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "На Горке (продукты)" (далее - ООО "На Горке (продукты)", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 1039,8 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение Iа - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34).
Со ссылкой на статью 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2016 года урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 1039,8 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение Iа - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34), изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции:
"3.1 Цена объекта составляет 64 749 000 (шестьдесят четыре миллиона семьсот сорок девять тысяч) руб. в соответствии с заключением эксперта от 30.11.2015 N 2521/19-3, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2015, выполненного Михайловым В.О., экспертом федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 798 583 (Один миллион семьсот девяносто восемь тысяч пятьсот восемьдесят три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга". В удовлетворении остальной части требований - отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного от 09 августа 2016 года, решение Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2016 было отменено в части отказа в иске. Урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "На Горке (продукты)" (г. Москва, ОГРН 1037700031566, ИНН 7731004564) и Департаментом городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 1039,8 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение 1а - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34), изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции:
- "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.";
- изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 079 150 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами ответчик - Департамент городского имущества города Москвы и третье лицо - Правительство Москвы обратились с кассационной жалобой, в которой просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержала доводы кассационной жалобы, просила решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из представленных доказательств, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "На Горке (продукты)" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 17.07.1997 N 08-00597/97, согласно которому арендатору передано в пользование нежилое помещение общей площадью 1039,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение Iа - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34).
Срок аренды установлен до 10.01.2020.
Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Письмом от 27.03.2014 общество обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
В ответ Департамент 28.08.2014 направил истцу для согласования проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 1039,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение Iа - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34).
В соответствии с договором цена на объект установлена в размере 99 058 000 рублей. Цена объектов недвижимости установлена на основании отчета от 30.05.2014 N 738Г/488, составленного оценочной компанией ООО "АБН - Консалт".
Не согласившись с ценой, указанной департаментом в предложенном проекте договора, истец обратился в ООО "ПрофиЭксперт" для проведения оценки стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.09.2014 N 12/09-14-Н, выполненному ООО "ПрофиЭксперт", стоимость приобретаемого объекта недвижимости составила 55 625 424 рублей.
ООО "На Горке (продукты)" подписало представленный ранее департаментом проект договора купли-продажи и протокол разногласий к нему от 25.09.2014 в части цены выкупаемого объекта.
Поскольку по состоянию на 24.11.2014 (дата обращения общества в суд) договор купли-продажи между сторонами заключен не был, ООО "На Горке (продукты)" обратилось арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 1039,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение Iа - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34).
Изначально в направленном истцу проекте договора, цена выкупаемых объектов ответчиком указана исходя из результатов оценки рыночной стоимости объектов, проведенной ООО "АНБ - Консалт" (экспертное заключение от 30.05.2014 N 738Г/488), рыночная стоимость объекта оценки по названному адресу составила 99 058 000 рублей.
Истец возразил против предложенной ответчиком цены объекта и представил протокол разногласий, основанный на отчете об оценке рыночной стоимости указанного ранее объекта недвижимости, проведенный ООО "ПрофиЭксперт" от 23.09.2014 N 12/09-14-Н, предложив указать цену объекта 55 625 424 рублей.
В связи с наличием спора по отчетам истец и ответчик согласились на проведение судебной экспертизы.
Определением 28.05.2015 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, экспертом назначен эксперт Михайлов Вячеслав Олегович, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости по состоянию на 27.03.2014.
Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 27.03.2014 составила 64 749 000 руб.
Представленное экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
Кроме того, с 01 июля 2015 году вступили в силу изменения в ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которым, в частности, в части 1 статьи 5 слово "трех" заменено словом "пяти".
Следовательно, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
В связи с чем, в ходе судебного разбирательства ООО "На Горке (продукты)" также просило внести изменения в п. 3.2. проекта договора купли-продажи и установить оплату по договору в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.
Уменьшение размера выкупной стоимости нежилого помещения и периода рассрочки влечет соразмерное уменьшение размера ежемесячного платежа, предусмотренного пунктом 3.4. проекта договора, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
В соответствии с изменениями, внесенными в Закон от 22.07.2008 Законом от 29.06.2015 N 158-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
В соответствии с п. 2 ст. 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Поскольку имеет место спор об условиях договора, который будет заключен в будущем, к такому договору могут быть применены правила акта гражданского законодательства, введенного в действие до заключения указанного договора.
В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.
Срок рассрочки оплаты такого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Частью 2 названной статьи субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по правилам, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 августа 2016 года по делу N А40-193311/14 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 27.10.2016 N Ф05-16582/2016 ПО ДЕЛУ N А40-193311/14
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 г. по делу N А40-193311/14
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "На Горке (продукты)" - Шевердянов А.В., дов. от 03.08.2016
от ответчика: Департамент городского имущества города Москвы - Кашина Л.А., дов. от 30.12.15 N 33-Д-841/15
от третьего лица: Правительство Москвы - Кашина Л.А., дов. от 01.09.16 N 4-14-967/6,
рассмотрев 26 октября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы и третьего лица - Правительства Москвы
на решение от 18 апреля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Павлюком Ю.Б.,
на постановление от 09 августа 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Пирожковым Д.В., Трубицыным А.И.
по иску ООО "На Горке (продукты)"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "На Горке (продукты)" (далее - ООО "На Горке (продукты)", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 1039,8 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение Iа - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34).
Со ссылкой на статью 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2016 года урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 1039,8 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение Iа - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34), изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции:
"3.1 Цена объекта составляет 64 749 000 (шестьдесят четыре миллиона семьсот сорок девять тысяч) руб. в соответствии с заключением эксперта от 30.11.2015 N 2521/19-3, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2015, выполненного Михайловым В.О., экспертом федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 798 583 (Один миллион семьсот девяносто восемь тысяч пятьсот восемьдесят три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга". В удовлетворении остальной части требований - отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного от 09 августа 2016 года, решение Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2016 было отменено в части отказа в иске. Урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "На Горке (продукты)" (г. Москва, ОГРН 1037700031566, ИНН 7731004564) и Департаментом городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 1039,8 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение 1а - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34), изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции:
- "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.";
- изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 079 150 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами ответчик - Департамент городского имущества города Москвы и третье лицо - Правительство Москвы обратились с кассационной жалобой, в которой просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержала доводы кассационной жалобы, просила решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из представленных доказательств, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "На Горке (продукты)" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 17.07.1997 N 08-00597/97, согласно которому арендатору передано в пользование нежилое помещение общей площадью 1039,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение Iа - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34).
Срок аренды установлен до 10.01.2020.
Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Письмом от 27.03.2014 общество обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
В ответ Департамент 28.08.2014 направил истцу для согласования проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 1039,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение Iа - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34).
В соответствии с договором цена на объект установлена в размере 99 058 000 рублей. Цена объектов недвижимости установлена на основании отчета от 30.05.2014 N 738Г/488, составленного оценочной компанией ООО "АБН - Консалт".
Не согласившись с ценой, указанной департаментом в предложенном проекте договора, истец обратился в ООО "ПрофиЭксперт" для проведения оценки стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.09.2014 N 12/09-14-Н, выполненному ООО "ПрофиЭксперт", стоимость приобретаемого объекта недвижимости составила 55 625 424 рублей.
ООО "На Горке (продукты)" подписало представленный ранее департаментом проект договора купли-продажи и протокол разногласий к нему от 25.09.2014 в части цены выкупаемого объекта.
Поскольку по состоянию на 24.11.2014 (дата обращения общества в суд) договор купли-продажи между сторонами заключен не был, ООО "На Горке (продукты)" обратилось арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 1039,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Обводное ш., д. 7 (подвал, помещение I - комнаты 2, с 4 по 7, с 9 по 15, 15а, 16, 16а, с 17 по 22, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 20, помещение Iа - комнаты с 1 по 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, с 11 по 34).
Изначально в направленном истцу проекте договора, цена выкупаемых объектов ответчиком указана исходя из результатов оценки рыночной стоимости объектов, проведенной ООО "АНБ - Консалт" (экспертное заключение от 30.05.2014 N 738Г/488), рыночная стоимость объекта оценки по названному адресу составила 99 058 000 рублей.
Истец возразил против предложенной ответчиком цены объекта и представил протокол разногласий, основанный на отчете об оценке рыночной стоимости указанного ранее объекта недвижимости, проведенный ООО "ПрофиЭксперт" от 23.09.2014 N 12/09-14-Н, предложив указать цену объекта 55 625 424 рублей.
В связи с наличием спора по отчетам истец и ответчик согласились на проведение судебной экспертизы.
Определением 28.05.2015 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, экспертом назначен эксперт Михайлов Вячеслав Олегович, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости по состоянию на 27.03.2014.
Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 27.03.2014 составила 64 749 000 руб.
Представленное экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
Кроме того, с 01 июля 2015 году вступили в силу изменения в ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которым, в частности, в части 1 статьи 5 слово "трех" заменено словом "пяти".
Следовательно, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
В связи с чем, в ходе судебного разбирательства ООО "На Горке (продукты)" также просило внести изменения в п. 3.2. проекта договора купли-продажи и установить оплату по договору в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.
Уменьшение размера выкупной стоимости нежилого помещения и периода рассрочки влечет соразмерное уменьшение размера ежемесячного платежа, предусмотренного пунктом 3.4. проекта договора, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
В соответствии с изменениями, внесенными в Закон от 22.07.2008 Законом от 29.06.2015 N 158-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
В соответствии с п. 2 ст. 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Поскольку имеет место спор об условиях договора, который будет заключен в будущем, к такому договору могут быть применены правила акта гражданского законодательства, введенного в действие до заключения указанного договора.
В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.
Срок рассрочки оплаты такого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Частью 2 названной статьи субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по правилам, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 августа 2016 года по делу N А40-193311/14 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.НЕЧАЕВ
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.НЕЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)