Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В нарушение условий договора арендная плата и коммунальные платежи арендатором не вносились своевременно и в полном объеме, в связи с чем договор аренды нежилого помещения расторгнут арендодателями в одностороннем порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Горбатовой Л.В.,
судей Матвеевой Н.Л., Хрулевой Т.Е.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя К. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 10 ноября 2016 года по делу N 2-6658/2016 по иску Б.И., Б.Н. к индивидуальному предпринимателю К. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, коммунальным платежам, пени, судебных расходов,
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулевой Т.Е., объяснения представителя ИП К. - С., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя истцов - Б.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
16.09.2016 Б.И., Б.Н. обратились в Выборгский городской суд Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю К. о взыскании соразмерно долям в праве собственности задолженности по договору аренды нежилого помещения в размере 910 000 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 7 903,73 руб., пени в размере 43 169,97 руб., государственной пошлины в размере 12 811 руб.
В обоснование исковых требований истцы указали, что 01.07.2015 между истцами и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В нарушение условий договора арендная плата и коммунальные платежи ответчиком своевременно и в полном объеме не вносились, в связи с чем договор был расторгнут истцами в одностороннем порядке.
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 10.11.2016 с учетом исправления описки исковые требования Б.И., Б.Н. удовлетворены.
В апелляционной жалобе ИП К. просила решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 10.11.2016 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, указывая на нарушение норм процессуального права и материального права, поскольку суд не рассмотрел ходатайство об отложении рассмотрения дела по существу при том, что ответчик заявлял о частичном исполнении условий договора. Кроме того, суд не исследовал дополнительные доказательства расписку в получении денежных средств в размере 200 000 руб., дополнительное соглашение от 30.11.2015, устанавливающее меньшую арендную плату.
Стороны в судебное заседание не явились, извещены о судебном заседании по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, направили представителей, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 28.01.2014 Б.Н. и Б.И. являются собственниками нежилого помещения площадью 171,7 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>
01.07.2015 между Б.Н. и Б.И. (арендодатели), с одной стороны, и ИП К. (арендатор), с другой стороны, заключен договор, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение площадью 171,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>
Пунктом 2.1 договора установлено, что срок действия договора составляет 11 месяцев с момента подписания договора. В случае, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от исполнения договора, договор считается продленным на неопределенный срок.
По условиям договора арендная плата вносится ежемесячно в соответствии с графиком платежей (пункт 3.1).
Оплата коммунальных услуг, электроэнергии и абонентской платы за телефон осуществляется арендатором ежемесячно, не позднее 30 числа каждого месяца (пункт 3.2).
При нарушении сроков, установленных для оплаты, арендатор уплачивает пеню в размере 1/365 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченной задолженности (пункт 6.1).
В пункте 6.2 стороны пришли к соглашению, что договор может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателей, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.
Согласно графику платежей, оплата производится в следующие сроки и в следующих суммах:
15.07.2015 - 100 000 руб., 15.08.2015 - 100 000 руб., 15.09.2015 - 150 000 руб., 15.10.2015 - 150 000 руб., 15.11.2015 - 150 000 руб., 15.12.2015 - 150 000 руб., 15.01.2016 - 150 000 руб., 15.02.2016 - 150 000 руб., 15.03.2016 - 150 000 руб., 15.04.2016 - 150 000 руб., 15.05.2016 - 150 000 руб.
01.07.2015 сторонами подписан акт приема-передачи помещения.
Как установлено судом первой инстанции, ответчик допускал нарушения сроков и размера оплаты ежемесячных платежей, задолженность по арендной плате составляет 910 000 руб.
В соответствии с выпиской от 24.08.2016 из лицевого счета N ЗАО "Сервис-недвижимость" задолженность по коммунальным услугам по сданному в аренду помещению составляет 7 903,73 руб.
14.06.2016 в адрес ответчика направлено уведомление об отказе в одностороннем порядке от договора аренды и передаче его по истечении трех месяцев истцам.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, и ввиду установления наличия задолженности по арендной плате и по коммунальным платежам, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Между тем, заявляя требования о взыскании задолженности по арендной плате, а также требование о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей, истец должен доказать факт неисполнения ответчиком договорных обязательств, а, следовательно, суду первой инстанции надлежало проверить факт оплаты арендных платежей, а также коммунальных платежей на момент принятия решения.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, между Б.Н., Б.И. (арендодателями) и ИП К. (арендатором) заключен договор аренды, в соответствии с которым ответчику предоставлено во временное пользование недвижимое имущество общей площадью 171,7 кв. м на срок с 01.07.2015 по 31.05.2016. На указанный период сторонами согласован размер арендной платы. По истечении данного срока ни одна из сторон о прекращении договора аренды не заявила, в связи с чем он был продлен на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Поскольку в течение 11-месячного срока аренды была установлена арендная плата не равными платежами (июль - август 2015 по 100 000 руб., сентябрь 2015 - май 2016 по 150 000 руб.), то истец должен был обосновать размер взыскиваемой задолженности за период с 01.06.2016 по 31.08.2016.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 2 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно, размер арендной платы за период с 01.06.2016 по 31.08.2016, размер произведенной оплаты на момент вынесения решения, то сторонам предложено представить дополнительные доказательства.
Согласно отчету ООО "Центр оценки и экспертизы" N 8635/17 о рыночной ежемесячной стоимости арендной платы на встроенное нежилое помещение площадью 171,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> размер ежемесячной арендной платы на июнь 2016 года составлял 181800 руб., на июль 2016 года - 182700 руб., на август 2016 года - 184600 руб. Данное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", Федеральными стандартами оценки "Цель оценки и виды стоимости", "Оценка недвижимости" (ФСО N 2, ФСО N 7), при его составлении изучены свидетельства о государственной регистрации права собственности, план помещений, кадастровый паспорт, специалист-оценщик является членом НП "Саморегулируемая организация "национальная коллегия специалистов-оценщиков", имеет дипломы в области оценки предприятий, оценочной деятельности, в связи с чем данный судебная коллегия считает возможным принять заключение специалиста в качестве доказательства по делу.
Поскольку ответчик не представил возражений, вместе с тем исковые требования заявлены исходя из размера ежемесячной арендной платы 150 000 руб., что меньше платы за пользование недвижимым имуществом исходя из заключения специалиста, то следует согласиться с истцами, что в период с 01.06.2016 по 31.08.2016 размер арендной платы составил по 150 000 руб. в месяц, что соответствует цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аренду аналогичного нежилого помещения.
Следует отметить, что ответчик представлял дополнительное соглашение от 30.11.2015, которым изменен размер арендной платы начиная с 25.12.2015 по 15.09.2016, однако отказался от приобщения данного документа в качестве доказательства по делу.
В части оплаты ИП К. арендных платежей за период пользования имуществом с 01.07.2015 по 31.08.2016 судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из буквального толкования условий договора следует, что оплата за пользование нежилым помещением производится ежемесячными платежами. При этом по условиям договора аренда оплачивается 15 числа текущего месяца.
За период с 01.07.2015 по 31.08.2016 сумма арендной платы исходя из условий договора, установленных по делу обстоятельств составляет 2 000 000 руб. (100 000 х 2 + 150 000 х 12).
Ответчик своевременно и в полном объеме оплату не производил.
Так, на карту ПАО ВТБ24 на имя Б.И. перечислено 15.07.2015 - 50 000 руб., 16.07.2015 - 50 000 руб., 15.08.2015 - 90 000, 13.09.2015 - 100 000 руб., 03.11.2015 - 150 000 руб., 20.12.2015 - 150 000 руб., 05.02.2016 - 100 000 руб., 04.03.2016 - 65 000 руб., 09.03.2016 - 35 000 руб., 21.05.2016 - 30 000 руб., 05.07.2016 - 170 000 руб., 05.08.2016 - 100 000 руб., 13.09.2016 - 100 000 руб., всего 1 190 000 руб.
Доводы жалобы ответчика о том, что ИП К. кроме указанных платежей произведены платежи 06.07.2015 - 100 000 руб., 05.08.2015 - 50 000 руб., 07.09.2015 - 85000 руб., 14.09.2015 - 100 000 руб., 14.10.2015 - 220 000 руб., 26.10.2015 - 100 000 руб., 10.11.2015 - 100 000 руб. отклоняются, поскольку доказательств перечисления указанных сумм со счетов ИП К. не представлено. Напротив, истец, представил платежные поручения с отметками банка на указанные перечисления, согласно которым Б.И. производит пополнение своей карты, оснований которым не доверять не имеется.
Следовательно, за период аренды нежилого помещения с 01.07.2015 по 31.08.2016 задолженность ИП К. по арендным платежам составляет 810 000 (2 000 000 - 1190 000) руб.
Ссылки истцов на то, что платеж от 13.09.2016 в размере 100 000 руб. следует учитывать в счет оплаты дальнейшего пользования помещением отклоняются, поскольку 15.06.2016 истцы направили уведомление об отказе от договора, а вопрос о пользовании (аренде) помещением после 31.08.2016 предметом настоящего спора не являлся. То обстоятельство, что истцы намерены обращаться в суд за взысканием платы за пользование недвижимым имуществом до фактического его освобождения, не служит основанием к учету поступившей суммы при наличии задолженности по оплате в счет будущих платежей.
Заключение между сторонами договора аренды от 05.05.2015, фактически исполнявшегося до заключения настоящего договора от 01.07.2015, и уплаты по нему денежных средств также не является предметом настоящего спора, в связи с чем ссылки ИП К. на расписки от 29.04.2015 на сумму 50 000 руб., от 13.06.2015 на сумму 200 000 руб., переплаты по договору не могут быть приняты, а ИП К. не лишена возможности предъявить соответствующие требования.
В соответствии с п. 6.2 договора при нарушении сроков, установленных для оплаты, арендатор уплачивает пеню в размере 1/365 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченной задолженности.
Истцом представлен расчет пеней, в соответствии с которым пени за период с 16.08.2015 по 14.09.2015 составляет 67,81 (10000 * 8,25 / 365 * 30) руб., за период с 16.09.2015 по 15.10.2015 составляет 420 (60000 * 8,25 / 365 * 31) руб., за период с 16.10.2015 по 03.11.2015 - 901,85 (210000 * 8,25 / 365 * 19) руб., за период с 04.11.2015 по 15.11.2015 - 162,74 (60000 * 8,25 / 365 * 12) руб., за период с 16.11.2015 по 15.12.2015 - 1423,97 (210000 * 8,25 / 365 * 30) руб., за период с 16.12.2015 по 21.12.2015 - 488,22 (360000 * 8,25 / 365 * 6) руб., за период с 22.12.2015 по 31.12.2015 - 474,66 (210000 * 8,25 / 365 * 10) руб., за период с 01.01.2016 по 15.01.2016 - 949,32 (210000 * 11 / 365 * 15) руб., за период с 16.01.2016 по 05.02.2016 - 2278,36 (360000 * 11 / 365 * 21) руб., за период с 06.02.2016 по 15.02.2016 - 783,56 (260000 * 11 / 365 * 10) руб., за период с 16.02.2016 по 04.03.2016 - 2224 (410000 * 11 / 365 * 18) руб., за период с 05.03.2016 по 09.03.2016 - 519,86 (345000 * 11 / 365 * 5) руб., за период с 10.03.2016 по 15.03.2016 - 560,55 (310000 * 11/ 365 * 6) руб., за период с 16.03.2016 по 15.04.2016 - 4297,53 (460000 * 11 / 365 * 31) руб., за период с 16.04.2016 по 15.05.2016 - 5515,07 (610000 * 11 / 365 * 30) руб., за период с 16.05.2016 по 21.05.2016 - 1374,25 (760000 * 11 / 365 * 6) руб., за период с 22.05.2016 по 15.06.2016 - 5500 (730000 * 11 / 365 * 25) руб., за период с 16.06.2016 по 06.07.2016 - 5569,32 (880000 * 11 / 365 * 21) руб., за период с 07.07.2016 по 15.07.2016 - 1925,75 (710000 * 11 / 365 * 9) руб., за период с 16.07.2016 по 05.08.2016 - 5442,74 (860000 * 11 / 365 * 21) руб., за период с 06.08.2016 по 15.08.2016 - 2290,41 (760000 * 11 / 365 * 10) руб., где первое значение - сумма задолженности, второе значение - ставка, третье значение - размер пеней, установленный договором, последнее значение - количество дней просрочки.
Всего пени составляют 43169,97 руб.
Расчет судом проверен, признан арифметически верным., возражений ответчика по расчету пеней не имеется.
Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору от 01.07.2015 ответчик обязан уплатить пени в размере 43169,97 руб.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии задолженности по оплате коммунальных платежей.
Как видно из справки ЗАО "Сервис недвижимость", за период с 01.07.2015 по 31.08.2016 начислена плата за коммунальные услуги за июль 2015 - 5209,56 руб., за август 2015 - 5928,78 руб., за сентябрь 2015 - 5582,82 руб., за октябрь 2015 - 6595,49 руб., за ноябрь 2015 - 9397,84 руб., за декабрь 2015 - 8131,71 руб., за январь 2016 - 11767,79 руб., за февраль 2016 - 16075,80 руб., за март 2016 - 14351,11 руб., за апрель 2016 - 13563,08 руб., за май 2016 - 12683,29 руб., за июнь 2016 - 8652,88 руб., за июль 2016 - 8151,01 руб., за август 2016 - 8123,13 руб., всего 134214,29 руб.
Ответчиком произведены платежи: 10.08.2015 - 5500 руб., 02.10.2015 - 10000 руб., 05.10.2015 - 6000 руб., 05.11.2015 - 5582,82 руб., 31.12.2015 - 15000 руб., 31.03.2016 - 10000 руб., 30.04.2016 - 5000 руб., 31.05.2016 - 5000 руб., 31.07.2016 - 6000 руб., 31.07.2016 - 15000 руб., 31.07.2016 - 15000 руб., 31.07.2016 - 15000 руб., 31.07.2016 - 15000 руб., 01.08.2016 - 8175,50 руб., всего на сумму 136258,32 руб.
Следовательно, ответчик полностью оплатил начисленную ЗАО "Сервис-недвижимость" за период с 01.07.2015 по 31.08.2016 плату за коммунальные услуги. Переплата составляет 2044,03 руб.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истцов в данной части не имелось.
Как видно из материалов дела, 19.10.2016 ответчик ИП К. участвовала в предварительном судебном заседании, была извещена о времени и месте рассмотрения дела на 10.11.2016 в 9-00, о чем свидетельствует расписка (л.д. 63).
Согласно протоколу судебного заседания от 10.11.2016 ответчик в судебное заседание не явился, представителя не направил, гражданское дело рассмотрено в отсутствие ответчика.
В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Как видно из дела, представитель ИП К. направил по электронной почте 10.11.2016 в 6:58 ходатайство об отложении слушания дела, ссылаясь на занятость представителя в арбитражном процессе.
Между тем, данное ходатайство заблаговременно направлено не было, получено Выборгским городским судом Ленинградской области 10.11.2016 в 9:26, тогда как судебное заседание было назначено на 9-00 и окончено в 9-30.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции не имел возможности рассмотреть ходатайство ИП К. И поскольку К. в судебное заседание не явилась, сведений об уважительности причин неявки своевременно не представила, то суд первой инстанции обоснованно рассмотрел дело в ее отсутствие.
Доводы жалобы о том, что Б.И. являлась индивидуальным предпринимателем в связи с чем, дело не подлежало рассмотрению в суде общей юрисдикции, несостоятельны, так как доказательств того, что на момент заключения договора аренды Б.И. действовала в качестве предпринимателя материалы дела не содержат. Арендуемое помещение принадлежит по S доле супругам Б. как физическим лицам. Из выписки ЕГРИП по г. Якутску Республики Саха следует, что основным видом деятельности Б.И. до 09.12.2016 (прекращение деятельности) являлось торговля розничная, преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, табачные изделия в неспецифичных магазинах. Таким образом, оснований считать, что рассматриваемый спор о взыскании арендных платежей связан с предпринимательской деятельностью Б.И., не имелось.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции процессуальных нарушений, на которые указывает податель жалобы, не допустил.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь статьями ч. 1 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, ч. 1 ст. 329, п. 1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 10 ноября 2016 года - изменить, принять новое решение.
Взыскать с индивидуального предпринимателя К. в пользу Б.И. задолженность по арендной плате в размере 405 000 руб., пени в размере 21 584,98 руб., государственную пошлину в размере 5 686,16 руб.
Взыскать с индивидуального предпринимателя К. в пользу Б.Н. задолженность по арендной плате в размере 405 000 руб., пени в размере 21 584,98 руб., государственную пошлину в размере 5 686,16 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Б.И., Б.Н. - отказать.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.06.2017 N 33-2531/2017 ПО ДЕЛУ N 2-6658/2016
Требование: О взыскании соразмерно долям в праве собственности задолженности по договору аренды нежилого помещения, коммунальных платежей, пеней.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В нарушение условий договора арендная плата и коммунальные платежи арендатором не вносились своевременно и в полном объеме, в связи с чем договор аренды нежилого помещения расторгнут арендодателями в одностороннем порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июня 2017 г. N 33-2531/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Горбатовой Л.В.,
судей Матвеевой Н.Л., Хрулевой Т.Е.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя К. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 10 ноября 2016 года по делу N 2-6658/2016 по иску Б.И., Б.Н. к индивидуальному предпринимателю К. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, коммунальным платежам, пени, судебных расходов,
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулевой Т.Е., объяснения представителя ИП К. - С., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя истцов - Б.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
16.09.2016 Б.И., Б.Н. обратились в Выборгский городской суд Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю К. о взыскании соразмерно долям в праве собственности задолженности по договору аренды нежилого помещения в размере 910 000 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 7 903,73 руб., пени в размере 43 169,97 руб., государственной пошлины в размере 12 811 руб.
В обоснование исковых требований истцы указали, что 01.07.2015 между истцами и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В нарушение условий договора арендная плата и коммунальные платежи ответчиком своевременно и в полном объеме не вносились, в связи с чем договор был расторгнут истцами в одностороннем порядке.
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 10.11.2016 с учетом исправления описки исковые требования Б.И., Б.Н. удовлетворены.
В апелляционной жалобе ИП К. просила решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 10.11.2016 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, указывая на нарушение норм процессуального права и материального права, поскольку суд не рассмотрел ходатайство об отложении рассмотрения дела по существу при том, что ответчик заявлял о частичном исполнении условий договора. Кроме того, суд не исследовал дополнительные доказательства расписку в получении денежных средств в размере 200 000 руб., дополнительное соглашение от 30.11.2015, устанавливающее меньшую арендную плату.
Стороны в судебное заседание не явились, извещены о судебном заседании по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, направили представителей, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 28.01.2014 Б.Н. и Б.И. являются собственниками нежилого помещения площадью 171,7 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>
01.07.2015 между Б.Н. и Б.И. (арендодатели), с одной стороны, и ИП К. (арендатор), с другой стороны, заключен договор, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение площадью 171,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>
Пунктом 2.1 договора установлено, что срок действия договора составляет 11 месяцев с момента подписания договора. В случае, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от исполнения договора, договор считается продленным на неопределенный срок.
По условиям договора арендная плата вносится ежемесячно в соответствии с графиком платежей (пункт 3.1).
Оплата коммунальных услуг, электроэнергии и абонентской платы за телефон осуществляется арендатором ежемесячно, не позднее 30 числа каждого месяца (пункт 3.2).
При нарушении сроков, установленных для оплаты, арендатор уплачивает пеню в размере 1/365 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченной задолженности (пункт 6.1).
В пункте 6.2 стороны пришли к соглашению, что договор может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателей, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.
Согласно графику платежей, оплата производится в следующие сроки и в следующих суммах:
15.07.2015 - 100 000 руб., 15.08.2015 - 100 000 руб., 15.09.2015 - 150 000 руб., 15.10.2015 - 150 000 руб., 15.11.2015 - 150 000 руб., 15.12.2015 - 150 000 руб., 15.01.2016 - 150 000 руб., 15.02.2016 - 150 000 руб., 15.03.2016 - 150 000 руб., 15.04.2016 - 150 000 руб., 15.05.2016 - 150 000 руб.
01.07.2015 сторонами подписан акт приема-передачи помещения.
Как установлено судом первой инстанции, ответчик допускал нарушения сроков и размера оплаты ежемесячных платежей, задолженность по арендной плате составляет 910 000 руб.
В соответствии с выпиской от 24.08.2016 из лицевого счета N ЗАО "Сервис-недвижимость" задолженность по коммунальным услугам по сданному в аренду помещению составляет 7 903,73 руб.
14.06.2016 в адрес ответчика направлено уведомление об отказе в одностороннем порядке от договора аренды и передаче его по истечении трех месяцев истцам.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, и ввиду установления наличия задолженности по арендной плате и по коммунальным платежам, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Между тем, заявляя требования о взыскании задолженности по арендной плате, а также требование о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей, истец должен доказать факт неисполнения ответчиком договорных обязательств, а, следовательно, суду первой инстанции надлежало проверить факт оплаты арендных платежей, а также коммунальных платежей на момент принятия решения.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, между Б.Н., Б.И. (арендодателями) и ИП К. (арендатором) заключен договор аренды, в соответствии с которым ответчику предоставлено во временное пользование недвижимое имущество общей площадью 171,7 кв. м на срок с 01.07.2015 по 31.05.2016. На указанный период сторонами согласован размер арендной платы. По истечении данного срока ни одна из сторон о прекращении договора аренды не заявила, в связи с чем он был продлен на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Поскольку в течение 11-месячного срока аренды была установлена арендная плата не равными платежами (июль - август 2015 по 100 000 руб., сентябрь 2015 - май 2016 по 150 000 руб.), то истец должен был обосновать размер взыскиваемой задолженности за период с 01.06.2016 по 31.08.2016.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 2 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно, размер арендной платы за период с 01.06.2016 по 31.08.2016, размер произведенной оплаты на момент вынесения решения, то сторонам предложено представить дополнительные доказательства.
Согласно отчету ООО "Центр оценки и экспертизы" N 8635/17 о рыночной ежемесячной стоимости арендной платы на встроенное нежилое помещение площадью 171,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> размер ежемесячной арендной платы на июнь 2016 года составлял 181800 руб., на июль 2016 года - 182700 руб., на август 2016 года - 184600 руб. Данное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", Федеральными стандартами оценки "Цель оценки и виды стоимости", "Оценка недвижимости" (ФСО N 2, ФСО N 7), при его составлении изучены свидетельства о государственной регистрации права собственности, план помещений, кадастровый паспорт, специалист-оценщик является членом НП "Саморегулируемая организация "национальная коллегия специалистов-оценщиков", имеет дипломы в области оценки предприятий, оценочной деятельности, в связи с чем данный судебная коллегия считает возможным принять заключение специалиста в качестве доказательства по делу.
Поскольку ответчик не представил возражений, вместе с тем исковые требования заявлены исходя из размера ежемесячной арендной платы 150 000 руб., что меньше платы за пользование недвижимым имуществом исходя из заключения специалиста, то следует согласиться с истцами, что в период с 01.06.2016 по 31.08.2016 размер арендной платы составил по 150 000 руб. в месяц, что соответствует цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аренду аналогичного нежилого помещения.
Следует отметить, что ответчик представлял дополнительное соглашение от 30.11.2015, которым изменен размер арендной платы начиная с 25.12.2015 по 15.09.2016, однако отказался от приобщения данного документа в качестве доказательства по делу.
В части оплаты ИП К. арендных платежей за период пользования имуществом с 01.07.2015 по 31.08.2016 судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из буквального толкования условий договора следует, что оплата за пользование нежилым помещением производится ежемесячными платежами. При этом по условиям договора аренда оплачивается 15 числа текущего месяца.
За период с 01.07.2015 по 31.08.2016 сумма арендной платы исходя из условий договора, установленных по делу обстоятельств составляет 2 000 000 руб. (100 000 х 2 + 150 000 х 12).
Ответчик своевременно и в полном объеме оплату не производил.
Так, на карту ПАО ВТБ24 на имя Б.И. перечислено 15.07.2015 - 50 000 руб., 16.07.2015 - 50 000 руб., 15.08.2015 - 90 000, 13.09.2015 - 100 000 руб., 03.11.2015 - 150 000 руб., 20.12.2015 - 150 000 руб., 05.02.2016 - 100 000 руб., 04.03.2016 - 65 000 руб., 09.03.2016 - 35 000 руб., 21.05.2016 - 30 000 руб., 05.07.2016 - 170 000 руб., 05.08.2016 - 100 000 руб., 13.09.2016 - 100 000 руб., всего 1 190 000 руб.
Доводы жалобы ответчика о том, что ИП К. кроме указанных платежей произведены платежи 06.07.2015 - 100 000 руб., 05.08.2015 - 50 000 руб., 07.09.2015 - 85000 руб., 14.09.2015 - 100 000 руб., 14.10.2015 - 220 000 руб., 26.10.2015 - 100 000 руб., 10.11.2015 - 100 000 руб. отклоняются, поскольку доказательств перечисления указанных сумм со счетов ИП К. не представлено. Напротив, истец, представил платежные поручения с отметками банка на указанные перечисления, согласно которым Б.И. производит пополнение своей карты, оснований которым не доверять не имеется.
Следовательно, за период аренды нежилого помещения с 01.07.2015 по 31.08.2016 задолженность ИП К. по арендным платежам составляет 810 000 (2 000 000 - 1190 000) руб.
Ссылки истцов на то, что платеж от 13.09.2016 в размере 100 000 руб. следует учитывать в счет оплаты дальнейшего пользования помещением отклоняются, поскольку 15.06.2016 истцы направили уведомление об отказе от договора, а вопрос о пользовании (аренде) помещением после 31.08.2016 предметом настоящего спора не являлся. То обстоятельство, что истцы намерены обращаться в суд за взысканием платы за пользование недвижимым имуществом до фактического его освобождения, не служит основанием к учету поступившей суммы при наличии задолженности по оплате в счет будущих платежей.
Заключение между сторонами договора аренды от 05.05.2015, фактически исполнявшегося до заключения настоящего договора от 01.07.2015, и уплаты по нему денежных средств также не является предметом настоящего спора, в связи с чем ссылки ИП К. на расписки от 29.04.2015 на сумму 50 000 руб., от 13.06.2015 на сумму 200 000 руб., переплаты по договору не могут быть приняты, а ИП К. не лишена возможности предъявить соответствующие требования.
В соответствии с п. 6.2 договора при нарушении сроков, установленных для оплаты, арендатор уплачивает пеню в размере 1/365 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченной задолженности.
Истцом представлен расчет пеней, в соответствии с которым пени за период с 16.08.2015 по 14.09.2015 составляет 67,81 (10000 * 8,25 / 365 * 30) руб., за период с 16.09.2015 по 15.10.2015 составляет 420 (60000 * 8,25 / 365 * 31) руб., за период с 16.10.2015 по 03.11.2015 - 901,85 (210000 * 8,25 / 365 * 19) руб., за период с 04.11.2015 по 15.11.2015 - 162,74 (60000 * 8,25 / 365 * 12) руб., за период с 16.11.2015 по 15.12.2015 - 1423,97 (210000 * 8,25 / 365 * 30) руб., за период с 16.12.2015 по 21.12.2015 - 488,22 (360000 * 8,25 / 365 * 6) руб., за период с 22.12.2015 по 31.12.2015 - 474,66 (210000 * 8,25 / 365 * 10) руб., за период с 01.01.2016 по 15.01.2016 - 949,32 (210000 * 11 / 365 * 15) руб., за период с 16.01.2016 по 05.02.2016 - 2278,36 (360000 * 11 / 365 * 21) руб., за период с 06.02.2016 по 15.02.2016 - 783,56 (260000 * 11 / 365 * 10) руб., за период с 16.02.2016 по 04.03.2016 - 2224 (410000 * 11 / 365 * 18) руб., за период с 05.03.2016 по 09.03.2016 - 519,86 (345000 * 11 / 365 * 5) руб., за период с 10.03.2016 по 15.03.2016 - 560,55 (310000 * 11/ 365 * 6) руб., за период с 16.03.2016 по 15.04.2016 - 4297,53 (460000 * 11 / 365 * 31) руб., за период с 16.04.2016 по 15.05.2016 - 5515,07 (610000 * 11 / 365 * 30) руб., за период с 16.05.2016 по 21.05.2016 - 1374,25 (760000 * 11 / 365 * 6) руб., за период с 22.05.2016 по 15.06.2016 - 5500 (730000 * 11 / 365 * 25) руб., за период с 16.06.2016 по 06.07.2016 - 5569,32 (880000 * 11 / 365 * 21) руб., за период с 07.07.2016 по 15.07.2016 - 1925,75 (710000 * 11 / 365 * 9) руб., за период с 16.07.2016 по 05.08.2016 - 5442,74 (860000 * 11 / 365 * 21) руб., за период с 06.08.2016 по 15.08.2016 - 2290,41 (760000 * 11 / 365 * 10) руб., где первое значение - сумма задолженности, второе значение - ставка, третье значение - размер пеней, установленный договором, последнее значение - количество дней просрочки.
Всего пени составляют 43169,97 руб.
Расчет судом проверен, признан арифметически верным., возражений ответчика по расчету пеней не имеется.
Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору от 01.07.2015 ответчик обязан уплатить пени в размере 43169,97 руб.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии задолженности по оплате коммунальных платежей.
Как видно из справки ЗАО "Сервис недвижимость", за период с 01.07.2015 по 31.08.2016 начислена плата за коммунальные услуги за июль 2015 - 5209,56 руб., за август 2015 - 5928,78 руб., за сентябрь 2015 - 5582,82 руб., за октябрь 2015 - 6595,49 руб., за ноябрь 2015 - 9397,84 руб., за декабрь 2015 - 8131,71 руб., за январь 2016 - 11767,79 руб., за февраль 2016 - 16075,80 руб., за март 2016 - 14351,11 руб., за апрель 2016 - 13563,08 руб., за май 2016 - 12683,29 руб., за июнь 2016 - 8652,88 руб., за июль 2016 - 8151,01 руб., за август 2016 - 8123,13 руб., всего 134214,29 руб.
Ответчиком произведены платежи: 10.08.2015 - 5500 руб., 02.10.2015 - 10000 руб., 05.10.2015 - 6000 руб., 05.11.2015 - 5582,82 руб., 31.12.2015 - 15000 руб., 31.03.2016 - 10000 руб., 30.04.2016 - 5000 руб., 31.05.2016 - 5000 руб., 31.07.2016 - 6000 руб., 31.07.2016 - 15000 руб., 31.07.2016 - 15000 руб., 31.07.2016 - 15000 руб., 31.07.2016 - 15000 руб., 01.08.2016 - 8175,50 руб., всего на сумму 136258,32 руб.
Следовательно, ответчик полностью оплатил начисленную ЗАО "Сервис-недвижимость" за период с 01.07.2015 по 31.08.2016 плату за коммунальные услуги. Переплата составляет 2044,03 руб.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истцов в данной части не имелось.
Как видно из материалов дела, 19.10.2016 ответчик ИП К. участвовала в предварительном судебном заседании, была извещена о времени и месте рассмотрения дела на 10.11.2016 в 9-00, о чем свидетельствует расписка (л.д. 63).
Согласно протоколу судебного заседания от 10.11.2016 ответчик в судебное заседание не явился, представителя не направил, гражданское дело рассмотрено в отсутствие ответчика.
В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Как видно из дела, представитель ИП К. направил по электронной почте 10.11.2016 в 6:58 ходатайство об отложении слушания дела, ссылаясь на занятость представителя в арбитражном процессе.
Между тем, данное ходатайство заблаговременно направлено не было, получено Выборгским городским судом Ленинградской области 10.11.2016 в 9:26, тогда как судебное заседание было назначено на 9-00 и окончено в 9-30.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции не имел возможности рассмотреть ходатайство ИП К. И поскольку К. в судебное заседание не явилась, сведений об уважительности причин неявки своевременно не представила, то суд первой инстанции обоснованно рассмотрел дело в ее отсутствие.
Доводы жалобы о том, что Б.И. являлась индивидуальным предпринимателем в связи с чем, дело не подлежало рассмотрению в суде общей юрисдикции, несостоятельны, так как доказательств того, что на момент заключения договора аренды Б.И. действовала в качестве предпринимателя материалы дела не содержат. Арендуемое помещение принадлежит по S доле супругам Б. как физическим лицам. Из выписки ЕГРИП по г. Якутску Республики Саха следует, что основным видом деятельности Б.И. до 09.12.2016 (прекращение деятельности) являлось торговля розничная, преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, табачные изделия в неспецифичных магазинах. Таким образом, оснований считать, что рассматриваемый спор о взыскании арендных платежей связан с предпринимательской деятельностью Б.И., не имелось.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции процессуальных нарушений, на которые указывает податель жалобы, не допустил.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь статьями ч. 1 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, ч. 1 ст. 329, п. 1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 10 ноября 2016 года - изменить, принять новое решение.
Взыскать с индивидуального предпринимателя К. в пользу Б.И. задолженность по арендной плате в размере 405 000 руб., пени в размере 21 584,98 руб., государственную пошлину в размере 5 686,16 руб.
Взыскать с индивидуального предпринимателя К. в пользу Б.Н. задолженность по арендной плате в размере 405 000 руб., пени в размере 21 584,98 руб., государственную пошлину в размере 5 686,16 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Б.И., Б.Н. - отказать.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)