Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Игнахиной М.В., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Бондаренко А.В. представитель по доверенности N 04 от 11.01.2016 г.,
от ответчика - Лаврентьев В.В. представитель по доверенности от 01.12.2015 г., Раппо А.В. представитель по доверенности от 07.04.2016 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, общества с ограниченной ответственностью "Эллина"
на решение Арбитражного суда Московской области от 21 января 2016 года, принятое судьей Муриной В.А., по делу А41-93049/15 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299; ОГРН 1025004060014) к обществу с ограниченной ответственностью "Эллина" (ИНН 50310997143; ОГРН 1115031004846) о взыскании задолженности и неустойки,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эллина" (далее - ООО "Эллина") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 961 790,82 руб., а также пени в размере 1 440 830,07 руб. (л.д. 2 - 6).
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.01.2016 по делу N А41-93049/15 исковые требования удовлетворены в части взыскания долга, в удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 117 - 120).
Не согласившись с указанным судебным актом, КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "Эллина" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, судом неполно выяснены обстоятельства. имеющие значение для дела (л.д. 123 - 124, 130 - 132).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить в части отказа в иске. Требования в части взыскания пени удовлетворить. Возражал против апелляционной жалобы удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Эллина".
Представители ответчика поддержали доводы своей жалобы, просили обжалуемый судебный акт отменить полностью. Возражали против удовлетворения апелляционной жалобы КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в иске, в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 23.01.2012 между КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Эллина" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 3575 (далее - договор, л.д. 25 - 31).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 20.09.2012 за номером в реестре 50-50-20/042/2012-174.
Пунктом 5.8 договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с 15.03.2012 года и действует по 14.03.2022 года.
Согласно п. 3.1 договора, арендатор предварительно ежемесячно, до 5-го числа отчетного месяца, вносит арендную плату.
Первоначально размер арендной платы составлял 707 543,99 руб. в месяц, согласно приложению N 1 к спорному договору.
Порядок расчета и внесения арендной платы, условия предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", определены в Положении о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
01 января 2015 года в законную силу вступило Решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 N 1/2 (л.д. 22 - 23), согласно которому в вышеуказанное Положение внесены изменения.
С 01 января 2015 года Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 15/1 от 18.12.2014 коэффициент "Бап" (базовой арендной платы) в Одинцовском муниципальном районе Московской области установлен в размере 2 500 рублей (л.д. 24).
При этом Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 1/2 от 24.12.2014 и N 15/1 от 18.12.2014 являются действующими нормативными правовыми актами, а следовательно, обязательны к исполнению всеми лицами на территории муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
В связи с изданием Советом депутатов Одинцовского муниципального района Московской области указанных решений КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области подготовлено и подписано дополнительное соглашение от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений N 3575 от 23.01.2012, с целью приведения данного договора аренды нежилых помещений в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования (л.д. 34).
В соответствии с данным дополнительным соглашением с 1 января 2015 года арендная плата по договору аренды нежилых помещений N 3575 от 23.01.2012 составила 1 534 509,14 руб. в месяц.
Однако дополнительное соглашение ответчиком не подписано.
Кроме того, ответчик продолжил уплачивать арендную плату в размере, предусмотренном на предыдущий период, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате и пени по договору.
Поскольку ответчик уклоняется от необходимости подписания указанного дополнительного соглашения от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений N 3575 от 23.01.2012, соответственно от оплаты арендной платы, установленной в нем, КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в суд с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований в части, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 330, 331, 420, 421, 424, 452, 453, 614 ГК РФ, исходил из доказанности материалами дела увеличения с 01.01.2015 ставки арендной платы и недоказанности внесения ответчиком арендной платы с учетом указанного увеличения, а также необоснованностью требований о взыскании пени, ввиду того, что правовые основания для удовлетворения данного требования отсутствуют, так как сторонами подписан акт сверки расчетов, согласно которому задолженность ответчика перед истцом отсутствует.
Обжалуя решение суда первой инстанции, КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области полагает, что требование о взыскании пени по договору подлежит удовлетворению, а ООО "Эллина" полагает, что ответчик задолженности перед истцом по арендной плате не имеет, ссылаясь на то, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по внесению арендной платы, однако считает, что вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени, необоснован, решение в данной части подлежит отмене по следующим основаниям.
Отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфах 1, 4 главы 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625, 650 - 655).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Принцип свободы договора предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Принимая во внимание провозглашенный законом принцип свободы договора, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что стороны, подписав спорный договор аренды, на основании добровольного волеизъявления установили условия п. 3.2 спорного договора, согласно которому размер арендной платы может пересматриваться в зависимости от темпов инфляции на основании решений Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области, но не чаще одного раза в год.
В договоре установлен порядок изменения фактического размера арендной платы в связи с изменением коэффициента Бап (базовая ставка арендной платы), при этом само условие договора об арендной плате при изменении величины коэффициента не изменяется.
Базовая ставка арендной платы утверждается решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области.
Таким образом, в связи с тем, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы так, что данное условие устанавливает способ ее расчета, а не конкретную величину, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение условия, изложенного в п. 3.1 договора.
Судом установлено, что в период действия договора с 2012 года по 2015 год базовая ставка арендной платы изменилась один раз - 01.01.2015 и составила 2 500 руб. за 1 (один) кв. м в год на основании Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 N 15/1 и от 24.12.2014 N 1/2.
Согласно подпункту "г" пункта 2.2 договора арендодатель обязан в случае изменения арендной платы доводить изменения до арендатора.
Поскольку, как было указано ранее, само по себе изменение базовой ставки размера арендной платы решением Совета депутатов не свидетельствует о пересмотре размера арендной платы арендодателем, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик извещен истцом о пересмотре размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки арендной платы, ввиду чего довод апелляционной жалобы ответчика об обратном является необоснованным.
С учетом темпов инфляции на основании распоряжения Администрации района (Одинцовского района) арендодатель пересмотрел размер арендной платы, что следует из содержания проекта дополнительного соглашения от 15.01.2015.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор предварительно ежемесячно до 5-го числа отчетного месяца вносит арендную плату.
Поскольку стороны согласовали, что основанием для изменения размера арендной платы по договору являются распорядительные акты Администрации Одинцовского муниципального района Московской области в зависимости от темпов инфляции, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы, изменение истцом размера арендной платы (ввиду изменения базовая ставка арендной платы) в одностороннем порядке является обоснованным.
При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что сторонами не подписано дополнительное соглашение корректирующее стоимость арендной платы, не свидетельствует о том, что фактически размер арендной платы не изменялся.
Подписывая договор, ответчик согласился с условием изменения размера арендной платы распоряжением Администрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому принадлежит применение регулируемая арендная плата, вправе требовать внесения ее в размер, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам следует учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Пунктом 3.2 договора стороны согласовали корректирование арендной платы арендодателем не более одного раза в год на основании распоряжений Администрации.
Подписывая договор, ответчик согласился с данным условием императивного изменения арендной платы.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Материалами дела подтверждено, что ответчик исправно осуществлял оплату по договору на протяжении периода действия договора до 01.01.2015 (л.д. 82, 103 - 114).
Просрочка по арендной плате у ответчика возникла в период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 4 961 790,82 руб.
Представленными в материалы дела доказательствами подтвержден факт задолженности по внесению арендной платы по договору и отсутствуют доказательства для освобождения от обязательств по уплате арендных платежей за спорный период.
Ссылка ответчика на представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости размера арендной платы за спорное помещение, согласно которому стоимость аренды существенно выше средних рыночных ставок арендной платы в данной местности необоснованна, так как сторонами в добровольном порядке подписан спорный договор, условиями которого определен порядок расчета по аренде помещения.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ссылка ответчика на то обстоятельство, что арендная плата вносилась в полном объеме и с учетом соответствующих изменений ее размера подлежит отклонению арбитражным апелляционным судом, поскольку согласно представленным в материалы дела реестрам платежей исправно осуществлял оплату по договору только до 01.01.2015.
С учетом изложенного, материалами дела доказано, что просрочка по арендной плате у ответчика возникла в период с 01.01.2015 по 30.06.2015.
Арбитражный апелляционный суд, проверив произведенный истцом расчет суммы задолженности по арендной плате, признал его обоснованным и математически верным.
Таким образом, исковые требования в части взыскания долга по арендной плате правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
В отношении требования истца о взыскании неустойки, начисленной за период с 06.06.2014 по 30.06.2015 согласно представленному в материалы дела расчету арбитражный апелляционный суд полагает следующее.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Судом установлено, что согласно расчету истца с 01.01.2015 начисление неустойки им производится в размере 0,4% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Учитывая, что сторонами не согласовано положение об изменении размера неустойки, оснований для ее начисления в заявленном размере не имеется.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендатор за несвоевременное внесение арендной платы платит пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Исходя из текста искового заявления требования истца о взыскании неустойки заявлены в соответствии с данным пунктом договора (л.д. 3), а расчет произведен по ставке 0, 4% (л.д. 102).
Следовательно, исходя из условий договора, наличия просрочки в исполнении обязательств ответчиком по внесению арендной платы, решение в части взыскания неустойки подлежит отмене.
Исходя из задолженности в размере 4 961 790,82 руб., в соответствии с п. 4.3 спорного договора, учитывая частичную оплату неустойки в размере 3 183, 95 руб. согласно представленному в материалы дела платежному поручению N 349 от 31.03.2015 (л.д. 83, 158) и выписке по лицевому счету (л.д. 157), с ответчика надлежит взыскать пени в размере 359 411,53 руб. В остальной части требования о взыскании пени не подлежат удовлетворению.
Решение суда первой инстанции в остальной части подлежит оставлению без изменения.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Эллина" не имеется.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Исходя из удовлетворенной суммы иска, с ООО "Эллина" в доход федерального бюджета надлежит взыскать 1 797,04 руб. госпошлины по иску.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области по делу А41-93049/15 от 21 января 2016 года отменить в части отказа в иске.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эллина" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области 359 411 руб. 53 коп. пени.
В остальной части иска о взыскании пени отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эллина" в доход Федерального бюджета 1 797 руб. 04 коп. госпошлины по иску.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ООО "Эллина" оставить без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.С.ЮДИНА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.04.2016 N 10АП-3166/2016, 10АП-3169/2016 ПО ДЕЛУ N А41-93049/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2016 г. по делу N А41-93049/15
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Игнахиной М.В., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Бондаренко А.В. представитель по доверенности N 04 от 11.01.2016 г.,
от ответчика - Лаврентьев В.В. представитель по доверенности от 01.12.2015 г., Раппо А.В. представитель по доверенности от 07.04.2016 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, общества с ограниченной ответственностью "Эллина"
на решение Арбитражного суда Московской области от 21 января 2016 года, принятое судьей Муриной В.А., по делу А41-93049/15 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 5032000299; ОГРН 1025004060014) к обществу с ограниченной ответственностью "Эллина" (ИНН 50310997143; ОГРН 1115031004846) о взыскании задолженности и неустойки,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эллина" (далее - ООО "Эллина") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 961 790,82 руб., а также пени в размере 1 440 830,07 руб. (л.д. 2 - 6).
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.01.2016 по делу N А41-93049/15 исковые требования удовлетворены в части взыскания долга, в удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 117 - 120).
Не согласившись с указанным судебным актом, КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "Эллина" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, судом неполно выяснены обстоятельства. имеющие значение для дела (л.д. 123 - 124, 130 - 132).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить в части отказа в иске. Требования в части взыскания пени удовлетворить. Возражал против апелляционной жалобы удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Эллина".
Представители ответчика поддержали доводы своей жалобы, просили обжалуемый судебный акт отменить полностью. Возражали против удовлетворения апелляционной жалобы КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в иске, в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 23.01.2012 между КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Эллина" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 3575 (далее - договор, л.д. 25 - 31).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 20.09.2012 за номером в реестре 50-50-20/042/2012-174.
Пунктом 5.8 договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с 15.03.2012 года и действует по 14.03.2022 года.
Согласно п. 3.1 договора, арендатор предварительно ежемесячно, до 5-го числа отчетного месяца, вносит арендную плату.
Первоначально размер арендной платы составлял 707 543,99 руб. в месяц, согласно приложению N 1 к спорному договору.
Порядок расчета и внесения арендной платы, условия предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", определены в Положении о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
01 января 2015 года в законную силу вступило Решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 N 1/2 (л.д. 22 - 23), согласно которому в вышеуказанное Положение внесены изменения.
С 01 января 2015 года Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 15/1 от 18.12.2014 коэффициент "Бап" (базовой арендной платы) в Одинцовском муниципальном районе Московской области установлен в размере 2 500 рублей (л.д. 24).
При этом Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области N 1/2 от 24.12.2014 и N 15/1 от 18.12.2014 являются действующими нормативными правовыми актами, а следовательно, обязательны к исполнению всеми лицами на территории муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
В связи с изданием Советом депутатов Одинцовского муниципального района Московской области указанных решений КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области подготовлено и подписано дополнительное соглашение от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений N 3575 от 23.01.2012, с целью приведения данного договора аренды нежилых помещений в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования (л.д. 34).
В соответствии с данным дополнительным соглашением с 1 января 2015 года арендная плата по договору аренды нежилых помещений N 3575 от 23.01.2012 составила 1 534 509,14 руб. в месяц.
Однако дополнительное соглашение ответчиком не подписано.
Кроме того, ответчик продолжил уплачивать арендную плату в размере, предусмотренном на предыдущий период, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате и пени по договору.
Поскольку ответчик уклоняется от необходимости подписания указанного дополнительного соглашения от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений N 3575 от 23.01.2012, соответственно от оплаты арендной платы, установленной в нем, КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в суд с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований в части, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 330, 331, 420, 421, 424, 452, 453, 614 ГК РФ, исходил из доказанности материалами дела увеличения с 01.01.2015 ставки арендной платы и недоказанности внесения ответчиком арендной платы с учетом указанного увеличения, а также необоснованностью требований о взыскании пени, ввиду того, что правовые основания для удовлетворения данного требования отсутствуют, так как сторонами подписан акт сверки расчетов, согласно которому задолженность ответчика перед истцом отсутствует.
Обжалуя решение суда первой инстанции, КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области полагает, что требование о взыскании пени по договору подлежит удовлетворению, а ООО "Эллина" полагает, что ответчик задолженности перед истцом по арендной плате не имеет, ссылаясь на то, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по внесению арендной платы, однако считает, что вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени, необоснован, решение в данной части подлежит отмене по следующим основаниям.
Отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфах 1, 4 главы 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625, 650 - 655).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Принцип свободы договора предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Принимая во внимание провозглашенный законом принцип свободы договора, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что стороны, подписав спорный договор аренды, на основании добровольного волеизъявления установили условия п. 3.2 спорного договора, согласно которому размер арендной платы может пересматриваться в зависимости от темпов инфляции на основании решений Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области, но не чаще одного раза в год.
В договоре установлен порядок изменения фактического размера арендной платы в связи с изменением коэффициента Бап (базовая ставка арендной платы), при этом само условие договора об арендной плате при изменении величины коэффициента не изменяется.
Базовая ставка арендной платы утверждается решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области.
Таким образом, в связи с тем, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы так, что данное условие устанавливает способ ее расчета, а не конкретную величину, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение условия, изложенного в п. 3.1 договора.
Судом установлено, что в период действия договора с 2012 года по 2015 год базовая ставка арендной платы изменилась один раз - 01.01.2015 и составила 2 500 руб. за 1 (один) кв. м в год на основании Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 N 15/1 и от 24.12.2014 N 1/2.
Согласно подпункту "г" пункта 2.2 договора арендодатель обязан в случае изменения арендной платы доводить изменения до арендатора.
Поскольку, как было указано ранее, само по себе изменение базовой ставки размера арендной платы решением Совета депутатов не свидетельствует о пересмотре размера арендной платы арендодателем, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик извещен истцом о пересмотре размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки арендной платы, ввиду чего довод апелляционной жалобы ответчика об обратном является необоснованным.
С учетом темпов инфляции на основании распоряжения Администрации района (Одинцовского района) арендодатель пересмотрел размер арендной платы, что следует из содержания проекта дополнительного соглашения от 15.01.2015.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор предварительно ежемесячно до 5-го числа отчетного месяца вносит арендную плату.
Поскольку стороны согласовали, что основанием для изменения размера арендной платы по договору являются распорядительные акты Администрации Одинцовского муниципального района Московской области в зависимости от темпов инфляции, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы, изменение истцом размера арендной платы (ввиду изменения базовая ставка арендной платы) в одностороннем порядке является обоснованным.
При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что сторонами не подписано дополнительное соглашение корректирующее стоимость арендной платы, не свидетельствует о том, что фактически размер арендной платы не изменялся.
Подписывая договор, ответчик согласился с условием изменения размера арендной платы распоряжением Администрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому принадлежит применение регулируемая арендная плата, вправе требовать внесения ее в размер, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам следует учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Пунктом 3.2 договора стороны согласовали корректирование арендной платы арендодателем не более одного раза в год на основании распоряжений Администрации.
Подписывая договор, ответчик согласился с данным условием императивного изменения арендной платы.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Материалами дела подтверждено, что ответчик исправно осуществлял оплату по договору на протяжении периода действия договора до 01.01.2015 (л.д. 82, 103 - 114).
Просрочка по арендной плате у ответчика возникла в период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 4 961 790,82 руб.
Представленными в материалы дела доказательствами подтвержден факт задолженности по внесению арендной платы по договору и отсутствуют доказательства для освобождения от обязательств по уплате арендных платежей за спорный период.
Ссылка ответчика на представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости размера арендной платы за спорное помещение, согласно которому стоимость аренды существенно выше средних рыночных ставок арендной платы в данной местности необоснованна, так как сторонами в добровольном порядке подписан спорный договор, условиями которого определен порядок расчета по аренде помещения.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ссылка ответчика на то обстоятельство, что арендная плата вносилась в полном объеме и с учетом соответствующих изменений ее размера подлежит отклонению арбитражным апелляционным судом, поскольку согласно представленным в материалы дела реестрам платежей исправно осуществлял оплату по договору только до 01.01.2015.
С учетом изложенного, материалами дела доказано, что просрочка по арендной плате у ответчика возникла в период с 01.01.2015 по 30.06.2015.
Арбитражный апелляционный суд, проверив произведенный истцом расчет суммы задолженности по арендной плате, признал его обоснованным и математически верным.
Таким образом, исковые требования в части взыскания долга по арендной плате правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
В отношении требования истца о взыскании неустойки, начисленной за период с 06.06.2014 по 30.06.2015 согласно представленному в материалы дела расчету арбитражный апелляционный суд полагает следующее.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Судом установлено, что согласно расчету истца с 01.01.2015 начисление неустойки им производится в размере 0,4% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Учитывая, что сторонами не согласовано положение об изменении размера неустойки, оснований для ее начисления в заявленном размере не имеется.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендатор за несвоевременное внесение арендной платы платит пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Исходя из текста искового заявления требования истца о взыскании неустойки заявлены в соответствии с данным пунктом договора (л.д. 3), а расчет произведен по ставке 0, 4% (л.д. 102).
Следовательно, исходя из условий договора, наличия просрочки в исполнении обязательств ответчиком по внесению арендной платы, решение в части взыскания неустойки подлежит отмене.
Исходя из задолженности в размере 4 961 790,82 руб., в соответствии с п. 4.3 спорного договора, учитывая частичную оплату неустойки в размере 3 183, 95 руб. согласно представленному в материалы дела платежному поручению N 349 от 31.03.2015 (л.д. 83, 158) и выписке по лицевому счету (л.д. 157), с ответчика надлежит взыскать пени в размере 359 411,53 руб. В остальной части требования о взыскании пени не подлежат удовлетворению.
Решение суда первой инстанции в остальной части подлежит оставлению без изменения.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Эллина" не имеется.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Исходя из удовлетворенной суммы иска, с ООО "Эллина" в доход федерального бюджета надлежит взыскать 1 797,04 руб. госпошлины по иску.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области по делу А41-93049/15 от 21 января 2016 года отменить в части отказа в иске.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эллина" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области 359 411 руб. 53 коп. пени.
В остальной части иска о взыскании пени отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эллина" в доход Федерального бюджета 1 797 руб. 04 коп. госпошлины по иску.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ООО "Эллина" оставить без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.С.ЮДИНА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)