Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В процессе эксплуатации жилого помещения были выявлены недостатки, претензия истца, направленная в адрес застройщика, оставлена без внимания.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.,
судей Черонко Е.В., Глушенко Н.О.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18 марта 2016 г. по иску Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс", Карельской региональной общественной организации "Молодежный жилой комплекс" о защите прав потребителя.
Заслушав доклад судьи Черонко Е.В., судебная коллегия
Д. обратилась в суд с иском по тем основаниям, что она является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу <...>, застройщиком которого является ООО "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" (далее - ООО "КИМК"). В процессе эксплуатации жилого помещения были выявлены недостатки в виде протекания балконных перекрытий, образования пятен, намокания, луж на полу лоджии. Истица обратилась в адрес ООО "КИМК" с претензией, потребовав устранить указанные недостатки, которая оставлена ответчиком без внимания. На основании изложенного истица просила обязать ООО "КИМК" устранить протекание атмосферных осадков через кровлю на лоджию принадлежащей ей квартиры, взыскать с ответчика в свою пользу компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб.
Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена КРОО "Молодежный жилой комплекс" (далее - ООО "МЖК").
Суд постановил решение о частичном удовлетворении исковых требований, обязал ООО "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" устранить протекание атмосферных осадков через кровлю лоджии квартиры, расположенной по адресу <...>, взыскал с ООО "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" в пользу Д. компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 2500 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб., в бюджет Петрозаводского городского округа - государственную пошлину в размере 600 руб. В удовлетворении иска к КРОО "Молодежный жилой комплекс" отказано.
С решением не согласен ответчик ООО "КИМК", в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает неверным вывод суда о возложении на агента ООО "КИМК" ответственности за нарушение прав истицы как потребителя, поскольку его ответственность ограничена дополнительным соглашением к агентскому договору. Кроме того, в решении суда не указан способ проведения работ по устранению протекания атмосферных осадков на лоджию истицы. Данный вопрос перед экспертом не ставился, в ходе рассмотрения дела не обсуждался. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что кровля лоджии квартиры N является полом лоджии квартиры N, в связи с чем проведение ремонтных работ невозможно без обязания собственника указанного жилого помещения предоставить возможность проведения таких работ. Также указывает, что в случае, если работы по устранению протекания необходимо выполнить на кровле дома, необходимо было привлечь к участию в деле управляющую компанию, несущую ответственность за надлежащее содержание общего имущества дома. Считает, что неправильное прикрепление козырька к оконной раме, установленное экспертом, не может являться строительным недостатком, ответственность за который может быть возложена на ООО "КИМК", учитывая, что дом вводился в эксплуатацию без остекления лоджий. При этом экспертом не указано, в чем конкретно заключается некачественное устройство водостоков и негерметичность кровли технической лоджии, какие нарушения допущены при их устройстве, вывод о негерметичности кровли сделан без обследования самой кровли только по наличию темных пятен на фасаде, которые имеются и на других этажах многоквартирного дома. Судом не проверен факт проведения каких-либо работ на кровле в период эксплуатации многоквартирного жилого дома, которые также могли вызвать нарушение ее герметичности. Схема выполнения водоотлива была разработана проектной организацией, в связи с чем отсутствует вина застройщика. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что попадание влаги (атмосферных осадков) в помещения лоджий квартир N и N состоит в причинно-следственной связи с отсутствием остекления лоджии в квартире N, собственник которой должен нести за это ответственность. Кроме того, указывает, что застройщиком многоквартирного жилого дома являлась КРОО "МЖК", которой было выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.
В суде апелляционной инстанции представители ООО "КИМК" К. и Ж. доводы жалобы поддержали.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.
Заслушав явившихся лиц, эксперта, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Согласно п. п. 1, 2, 4, 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Исходя из ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Согласно ст. 29 указанного Закона потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 24.02.2012 между ООО "КИМК" (заказчик) и Д.А.А. (дольщик) был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья, по условиям которого заказчик аккумулирует денежные средства всех дольщиков для строительства 91-квартирного жилого дома по <...> и обеспечивает финансирование строительства объекта.
В соответствии с п. 2.2 договора заказчик обеспечивает передачу дольщику однокомнатной квартиры N этаж 6, площадью 45,3 кв. м для самостоятельного выполнения отделочных, сантехнических работ 2-го этапа и оформления дольщиком права собственности после ввода объекта в эксплуатацию.
Заказчик имеет право вносить изменения в проект строящегося объекта, связанные с заменой строительных материалов, конструкций, изменением объемов работ по устройству наружных/внутренних сетей и благоустройству и иные изменения, не ухудшающие качество жилья и его долговечность (п. 2.4 договора).
Разрешение на строительство указанного 91-квартирного жилого дома, а также разрешение на ввод его в эксплуатацию были выданы администрацией Петрозаводского городского округа КРОО "МЖК".
На основании акта приема-передачи квартиры от 20.06.2012 ООО "КИМК" передало, а Д.А.А, принял квартиру N в доме N по <...>, право собственности на которую было им зарегистрировано в установленном законом порядке 24.10.2013.
17.03.2015 между Д.А.А. и Д. заключен договор дарения указанного жилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано за истицей 25.03.2015.
Обратившись с иском в суд, Д. обосновывает свои требования тем, что в процессе эксплуатации квартиры ею были выявлены недостатки, которые выражаются в протекании воды через кровлю на лоджию, появлении пятен, намокании, образовании луж на полу лоджии.
На обращение истицы в адрес ООО "КИМК" с требованием устранить выявленные недостатки ответа не последовало, в добровольном порядке недостатки устранены не были.
В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы, производство которой было поручено ООО строительство кровли над квартирой N в доме N по <...> соответствует проектной документации. Качество работ, выполненных по устройству водостоков (труб слива воды) в доме, не соответствует требованиям нормативных документов, а принципиальная схема выполнения водоотлива недопустима для зданий выше 5 этажей.
При этом экспертом сделан вывод о том, что причиной попадания влаги (атмосферных осадков) в помещение лоджии квартиры N является протекание воды от атмосферных осадков с пола вышерасположенной лоджии в квартире N. Попадание влаги (атмосферных осадков) в помещения лоджий квартир N и N, в том числе путем промокания пола и стен лоджии квартиры N, состоит в причинно-следственной связи с отсутствием остекления лоджии в квартире N.
Заключение подготовлено компетентным специалистом, исследование проводилось путем осмотра на месте объекта исследования, фиксации результатов осмотра, методом сопоставления результатов осмотра с требованиями действующих норм и правил, проектной документации.
Выводы заключения были поддержаны экспертом Г.О.Г. в суде апелляционной инстанции.
Указанное заключение оценено судом по правилам ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными доказательствами. Объективных доказательств, опровергающих выводы экспертизы, ответчиком в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено, как и доказательств, позволяющих исключить его вину в причинении вреда имуществу истицы, а также доказательств неправомерных действий самой истицы.
В связи с изложенным довод о необоснованном принятии судом во внимание заключения судебной экспертизы, которое, по мнению ответчика, не подтверждает наличие строительных недостатков выполненной работы, судебной коллегией отклоняется. Результаты судебной экспертизы ООО "КИМК" не оспорены, от назначения по делу повторной либо дополнительной судебной строительно-технической экспертизы ответчик отказался.
Согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" лоджия - это встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.
Поскольку эксперт пришел к выводу о том, что остекление лоджий в доме проектом не предусмотрено, следовательно, при строительстве дома должно было быть исключено попадание атмосферных осадков через места примыкания лоджии к стенам дома путем гидроизоляции стыков примыкания, позволяющее использовать ее по назначению, не ухудшающее качество жилья.
Установив данные обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства, пояснения эксперта, руководствуясь положениями вышеуказанных правовых норм, суд пришел к правильному выводу о том, что установленные в ходе строительно-технической экспертизы недостатки объекта долевого строительства являются строительными недостатками, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленное истицей требование о безвозмездном их устранении.
Оснований не согласиться с выводами суда у судебной коллегии не имеется.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что суд первой инстанции не указал способ устранения недостатков выполненной работы, основанием к отмене решения суда не является.
При назначении судом первой инстанции строительно-технической экспертизы указанный вопрос стороны не просили поставить на разрешение эксперта, от проведения по делу дополнительной или повторной строительно-технической экспертизы в суде апелляционной инстанции отказались.
Однако, с учетом выводов эксперта должны быть устранены дефекты примыкания лоджии к стенам дома с целью исключить попадание атмосферных осадков и протечек через вышерасположенную лоджию квартиры N путем гидроизоляции стыков в местах примыкания.
Собственник вышерасположенной квартиры N С.К.М., являющийся третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, в суде первой инстанции заявленные истицей требования полагал обоснованными.
Судом с ООО "КИМК" в пользу истицы взыскана компенсация морального вреда в размере 5000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 2500 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при отнесении споров к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей следует учитывать, что исходя из преамбулы Закона о защите прав потребителей и ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" правами, предоставленными потребителю Законом и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами, а также правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ пользуется не только гражданин, который имеет намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий товары (работы, услуги), но и гражданин, который использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании (наследник, а также лицо, которому вещь была отчуждена впоследствии, и т.п.).
В связи с этим суд пришел к правомерному выводу, что на спорные правоотношения распространяется Закон РФ "О защите прав потребителей", представленными доказательствами подтверждается нарушение ответчиком прав истицы как потребителя в связи с наличием отмеченных недостатков, не связанных с нарушением потребителем правил использования результата работ.
Судебная коллегия полагает правильным вывод суда о том, что надлежащим ответчиком по делу является ООО "КИМК".
Довод жалобы о том, что при подписании договора о долевом участии в строительстве жилья ООО "КИМК" (агент) действовал от имени и в интересах КРОО "МЖК", а в этом случае в силу абз. 3 п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ права и обязанности возникают непосредственно у принципала, отклоняется.
Согласно п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Как следует из материалов дела, 01.07.2009 между ООО "КИМК" (агент) и КРОО "МЖК" (принципал) заключен агентский договор N 01-С на совершение действий по организации финансирования строительства, поиску и привлечению инвесторов для финансирования строительства 2-й очереди (44-х кв.) 91-квартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <...>
По условиям агентского договора ООО "КИМК" обязалось совершать действия по реализации проекта по строительству объекта инвестирования, в том числе обеспечить организацию финансирования строительства объекта инвестирования в соответствии с методами, определяемыми принципалом, в рамках настоящего договора, осуществлять привлечение инвесторов, участвующих в финансировании, заключать с ними от своего имени договоры долевого участия в строительстве, осуществлять подбор подрядчиков для строительства объектов инвестирования и заключать с ними от своего имени договоры подряда и т.д. (п. п. 1.1, 1.2 договора).
В целях выполнения своих обязательств по договору агент обязался по поручению принципала заключать договоры долевого участия в строительстве с целью финансирования строительства домов с инвесторами от своего имени на условиях стоимости квадратного метра строящейся недвижимости, установленной по соглашению с принципалом; заключать договоры подряда с организациями-подрядчиками от своего имени на условиях наиболее выгодных для принципала. Стоимость подрядных работ предварительно согласовывается с принципалом (п. п. 2.1.2, 2.1.4 договора).
Исходя из условий агентского договора, ООО "КИМК" заключил с Д.А.А. договор о долевом участии в строительстве жилья N как агент от своего имени, но за счет КРОО "МЖК", поэтому в силу абз. 2 п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ права и обязанности по этой сделке возникли у ООО "КИМК".
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении спора правильно определены юридически значимые обстоятельства, применены нормы материального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, анализ представленных суду доказательств, их оценка изложены в обжалуемом решении.
В целом доводы жалобы не опровергают выводов суда и не содержат указаний на новые, имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, а повторяют правовую позицию подателя жалобы, выраженную им в ходе рассмотрения дела, которым дана надлежащая правовая оценка, они правомерно и обоснованно отклонены судом, как несостоятельные и противоречащие установленным по делу обстоятельствам и доказательствам.
С учетом изложенного судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18 марта 2016 г. по настоящему делу по существу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дополнить абзац второй резолютивной части решения указанием на выполнение ООО "КИМК" работ по гидроизоляции стыков примыкания плиты лоджии квартиры N к стенам дома по адресу <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 09.06.2016 ПО ДЕЛУ N 33-1958/2016
Требование: Об обязании устранить протекание атмосферных осадков через кровлю лоджии квартиры, взыскании компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В процессе эксплуатации жилого помещения были выявлены недостатки, претензия истца, направленная в адрес застройщика, оставлена без внимания.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2016 г. по делу N 33-1958/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.,
судей Черонко Е.В., Глушенко Н.О.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18 марта 2016 г. по иску Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс", Карельской региональной общественной организации "Молодежный жилой комплекс" о защите прав потребителя.
Заслушав доклад судьи Черонко Е.В., судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском по тем основаниям, что она является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу <...>, застройщиком которого является ООО "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" (далее - ООО "КИМК"). В процессе эксплуатации жилого помещения были выявлены недостатки в виде протекания балконных перекрытий, образования пятен, намокания, луж на полу лоджии. Истица обратилась в адрес ООО "КИМК" с претензией, потребовав устранить указанные недостатки, которая оставлена ответчиком без внимания. На основании изложенного истица просила обязать ООО "КИМК" устранить протекание атмосферных осадков через кровлю на лоджию принадлежащей ей квартиры, взыскать с ответчика в свою пользу компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб.
Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена КРОО "Молодежный жилой комплекс" (далее - ООО "МЖК").
Суд постановил решение о частичном удовлетворении исковых требований, обязал ООО "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" устранить протекание атмосферных осадков через кровлю лоджии квартиры, расположенной по адресу <...>, взыскал с ООО "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" в пользу Д. компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 2500 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб., в бюджет Петрозаводского городского округа - государственную пошлину в размере 600 руб. В удовлетворении иска к КРОО "Молодежный жилой комплекс" отказано.
С решением не согласен ответчик ООО "КИМК", в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает неверным вывод суда о возложении на агента ООО "КИМК" ответственности за нарушение прав истицы как потребителя, поскольку его ответственность ограничена дополнительным соглашением к агентскому договору. Кроме того, в решении суда не указан способ проведения работ по устранению протекания атмосферных осадков на лоджию истицы. Данный вопрос перед экспертом не ставился, в ходе рассмотрения дела не обсуждался. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что кровля лоджии квартиры N является полом лоджии квартиры N, в связи с чем проведение ремонтных работ невозможно без обязания собственника указанного жилого помещения предоставить возможность проведения таких работ. Также указывает, что в случае, если работы по устранению протекания необходимо выполнить на кровле дома, необходимо было привлечь к участию в деле управляющую компанию, несущую ответственность за надлежащее содержание общего имущества дома. Считает, что неправильное прикрепление козырька к оконной раме, установленное экспертом, не может являться строительным недостатком, ответственность за который может быть возложена на ООО "КИМК", учитывая, что дом вводился в эксплуатацию без остекления лоджий. При этом экспертом не указано, в чем конкретно заключается некачественное устройство водостоков и негерметичность кровли технической лоджии, какие нарушения допущены при их устройстве, вывод о негерметичности кровли сделан без обследования самой кровли только по наличию темных пятен на фасаде, которые имеются и на других этажах многоквартирного дома. Судом не проверен факт проведения каких-либо работ на кровле в период эксплуатации многоквартирного жилого дома, которые также могли вызвать нарушение ее герметичности. Схема выполнения водоотлива была разработана проектной организацией, в связи с чем отсутствует вина застройщика. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что попадание влаги (атмосферных осадков) в помещения лоджий квартир N и N состоит в причинно-следственной связи с отсутствием остекления лоджии в квартире N, собственник которой должен нести за это ответственность. Кроме того, указывает, что застройщиком многоквартирного жилого дома являлась КРОО "МЖК", которой было выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.
В суде апелляционной инстанции представители ООО "КИМК" К. и Ж. доводы жалобы поддержали.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.
Заслушав явившихся лиц, эксперта, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Согласно п. п. 1, 2, 4, 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Исходя из ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Согласно ст. 29 указанного Закона потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 24.02.2012 между ООО "КИМК" (заказчик) и Д.А.А. (дольщик) был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья, по условиям которого заказчик аккумулирует денежные средства всех дольщиков для строительства 91-квартирного жилого дома по <...> и обеспечивает финансирование строительства объекта.
В соответствии с п. 2.2 договора заказчик обеспечивает передачу дольщику однокомнатной квартиры N этаж 6, площадью 45,3 кв. м для самостоятельного выполнения отделочных, сантехнических работ 2-го этапа и оформления дольщиком права собственности после ввода объекта в эксплуатацию.
Заказчик имеет право вносить изменения в проект строящегося объекта, связанные с заменой строительных материалов, конструкций, изменением объемов работ по устройству наружных/внутренних сетей и благоустройству и иные изменения, не ухудшающие качество жилья и его долговечность (п. 2.4 договора).
Разрешение на строительство указанного 91-квартирного жилого дома, а также разрешение на ввод его в эксплуатацию были выданы администрацией Петрозаводского городского округа КРОО "МЖК".
На основании акта приема-передачи квартиры от 20.06.2012 ООО "КИМК" передало, а Д.А.А, принял квартиру N в доме N по <...>, право собственности на которую было им зарегистрировано в установленном законом порядке 24.10.2013.
17.03.2015 между Д.А.А. и Д. заключен договор дарения указанного жилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано за истицей 25.03.2015.
Обратившись с иском в суд, Д. обосновывает свои требования тем, что в процессе эксплуатации квартиры ею были выявлены недостатки, которые выражаются в протекании воды через кровлю на лоджию, появлении пятен, намокании, образовании луж на полу лоджии.
На обращение истицы в адрес ООО "КИМК" с требованием устранить выявленные недостатки ответа не последовало, в добровольном порядке недостатки устранены не были.
В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы, производство которой было поручено ООО строительство кровли над квартирой N в доме N по <...> соответствует проектной документации. Качество работ, выполненных по устройству водостоков (труб слива воды) в доме, не соответствует требованиям нормативных документов, а принципиальная схема выполнения водоотлива недопустима для зданий выше 5 этажей.
При этом экспертом сделан вывод о том, что причиной попадания влаги (атмосферных осадков) в помещение лоджии квартиры N является протекание воды от атмосферных осадков с пола вышерасположенной лоджии в квартире N. Попадание влаги (атмосферных осадков) в помещения лоджий квартир N и N, в том числе путем промокания пола и стен лоджии квартиры N, состоит в причинно-следственной связи с отсутствием остекления лоджии в квартире N.
Заключение подготовлено компетентным специалистом, исследование проводилось путем осмотра на месте объекта исследования, фиксации результатов осмотра, методом сопоставления результатов осмотра с требованиями действующих норм и правил, проектной документации.
Выводы заключения были поддержаны экспертом Г.О.Г. в суде апелляционной инстанции.
Указанное заключение оценено судом по правилам ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными доказательствами. Объективных доказательств, опровергающих выводы экспертизы, ответчиком в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено, как и доказательств, позволяющих исключить его вину в причинении вреда имуществу истицы, а также доказательств неправомерных действий самой истицы.
В связи с изложенным довод о необоснованном принятии судом во внимание заключения судебной экспертизы, которое, по мнению ответчика, не подтверждает наличие строительных недостатков выполненной работы, судебной коллегией отклоняется. Результаты судебной экспертизы ООО "КИМК" не оспорены, от назначения по делу повторной либо дополнительной судебной строительно-технической экспертизы ответчик отказался.
Согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" лоджия - это встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.
Поскольку эксперт пришел к выводу о том, что остекление лоджий в доме проектом не предусмотрено, следовательно, при строительстве дома должно было быть исключено попадание атмосферных осадков через места примыкания лоджии к стенам дома путем гидроизоляции стыков примыкания, позволяющее использовать ее по назначению, не ухудшающее качество жилья.
Установив данные обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства, пояснения эксперта, руководствуясь положениями вышеуказанных правовых норм, суд пришел к правильному выводу о том, что установленные в ходе строительно-технической экспертизы недостатки объекта долевого строительства являются строительными недостатками, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленное истицей требование о безвозмездном их устранении.
Оснований не согласиться с выводами суда у судебной коллегии не имеется.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что суд первой инстанции не указал способ устранения недостатков выполненной работы, основанием к отмене решения суда не является.
При назначении судом первой инстанции строительно-технической экспертизы указанный вопрос стороны не просили поставить на разрешение эксперта, от проведения по делу дополнительной или повторной строительно-технической экспертизы в суде апелляционной инстанции отказались.
Однако, с учетом выводов эксперта должны быть устранены дефекты примыкания лоджии к стенам дома с целью исключить попадание атмосферных осадков и протечек через вышерасположенную лоджию квартиры N путем гидроизоляции стыков в местах примыкания.
Собственник вышерасположенной квартиры N С.К.М., являющийся третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, в суде первой инстанции заявленные истицей требования полагал обоснованными.
Судом с ООО "КИМК" в пользу истицы взыскана компенсация морального вреда в размере 5000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 2500 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при отнесении споров к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей следует учитывать, что исходя из преамбулы Закона о защите прав потребителей и ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" правами, предоставленными потребителю Законом и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами, а также правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ пользуется не только гражданин, который имеет намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий товары (работы, услуги), но и гражданин, который использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании (наследник, а также лицо, которому вещь была отчуждена впоследствии, и т.п.).
В связи с этим суд пришел к правомерному выводу, что на спорные правоотношения распространяется Закон РФ "О защите прав потребителей", представленными доказательствами подтверждается нарушение ответчиком прав истицы как потребителя в связи с наличием отмеченных недостатков, не связанных с нарушением потребителем правил использования результата работ.
Судебная коллегия полагает правильным вывод суда о том, что надлежащим ответчиком по делу является ООО "КИМК".
Довод жалобы о том, что при подписании договора о долевом участии в строительстве жилья ООО "КИМК" (агент) действовал от имени и в интересах КРОО "МЖК", а в этом случае в силу абз. 3 п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ права и обязанности возникают непосредственно у принципала, отклоняется.
Согласно п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Как следует из материалов дела, 01.07.2009 между ООО "КИМК" (агент) и КРОО "МЖК" (принципал) заключен агентский договор N 01-С на совершение действий по организации финансирования строительства, поиску и привлечению инвесторов для финансирования строительства 2-й очереди (44-х кв.) 91-квартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <...>
По условиям агентского договора ООО "КИМК" обязалось совершать действия по реализации проекта по строительству объекта инвестирования, в том числе обеспечить организацию финансирования строительства объекта инвестирования в соответствии с методами, определяемыми принципалом, в рамках настоящего договора, осуществлять привлечение инвесторов, участвующих в финансировании, заключать с ними от своего имени договоры долевого участия в строительстве, осуществлять подбор подрядчиков для строительства объектов инвестирования и заключать с ними от своего имени договоры подряда и т.д. (п. п. 1.1, 1.2 договора).
В целях выполнения своих обязательств по договору агент обязался по поручению принципала заключать договоры долевого участия в строительстве с целью финансирования строительства домов с инвесторами от своего имени на условиях стоимости квадратного метра строящейся недвижимости, установленной по соглашению с принципалом; заключать договоры подряда с организациями-подрядчиками от своего имени на условиях наиболее выгодных для принципала. Стоимость подрядных работ предварительно согласовывается с принципалом (п. п. 2.1.2, 2.1.4 договора).
Исходя из условий агентского договора, ООО "КИМК" заключил с Д.А.А. договор о долевом участии в строительстве жилья N как агент от своего имени, но за счет КРОО "МЖК", поэтому в силу абз. 2 п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ права и обязанности по этой сделке возникли у ООО "КИМК".
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении спора правильно определены юридически значимые обстоятельства, применены нормы материального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, анализ представленных суду доказательств, их оценка изложены в обжалуемом решении.
В целом доводы жалобы не опровергают выводов суда и не содержат указаний на новые, имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, а повторяют правовую позицию подателя жалобы, выраженную им в ходе рассмотрения дела, которым дана надлежащая правовая оценка, они правомерно и обоснованно отклонены судом, как несостоятельные и противоречащие установленным по делу обстоятельствам и доказательствам.
С учетом изложенного судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 18 марта 2016 г. по настоящему делу по существу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дополнить абзац второй резолютивной части решения указанием на выполнение ООО "КИМК" работ по гидроизоляции стыков примыкания плиты лоджии квартиры N к стенам дома по адресу <...>.
Председательствующий
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)