Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на направление арендатору уведомления о расторжении спорных договоров в одностороннем порядке в связи с наличием задолженности по арендной плате.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татаринова И.А.,
судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮжноУральскийТехСервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2017 по делу N А07-17662/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ЮжноУральскийТехСервис" - Хисматова Г.З. (доверенность от 10.10.2017 N 415).
Государственное унитарное предприятие "Башавтотранс" Республики Башкортостан (далее - предприятие "Башавтотранс") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "ЮжноУральскийТехСервис" (далее - общество "ЮУТС") об обязании возвратить объекты государственного нежилого фонда, переданные в соответствии с договорами по актам приема-передачи: по договору N 11240 - объект государственного нежилого фонда: административное здание (Литера А), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 250,8 кв. м; по договору N 11242 - объект государственного нежилого фонда: склад (Литера Ж), по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 20,6 кв. м; по договору N 11243 - объект государственного нежилого фонда: бытовое здание (Литера Б), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 121,1 кв. м; по договору N 11244 - объект государственного нежилого фонда: склад (Литера В), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 295,7 кв. м; - по договору N 11245 - объект государственного нежилого фонда: проходная (Литера Д), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 30,9 кв. м; по договору N 11246 - объект государственного нежилого фонда: диспетчерская (Литера А1), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 69,6 кв. м; по договору N 11247 - объект государственного нежилого фонда: производственное здание (Литера А2), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 356,8 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.04.2017 (судья Проскурякова С.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.06.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ЮУТС" просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя, суды не установили факт невнесения обществом "ЮУТС" арендной платы более двух месяцев подряд, предоставляющий арендодателю право на внесудебное одностороннее расторжение договора по условию договоров аренды.
Кроме того, заявитель отмечает, что суды проигнорировали довод ответчика о лишении его возможности пользования арендуемыми помещениями после отключения электроэнергии истцом с 25.12.2005, не приняли во внимание довод ответчика о том, что на момент рассмотрения настоящего дела вступило в силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу А07-29613/2015 о взыскании с предприятия "Башавтотранс" в пользу ответчика стоимости затрат на капитальный ремонт арендуемых объектов. Заявитель полагает, что задолженность ответчика по договорам аренды не превышает встречную задолженность истца за капитальный ремонт, взысканную в рамках дела N А07-29613/2015.
Также, по мнению заявителя, суды неправомерно приняли доводы истца о процентном распределении долга по договорам аренды, необоснованно проигнорировали назначение платежа в представленных платежных документах.
Помимо изложенного, заявитель считает необоснованной ссылку судов на акт сверки по задолженности, начисленной за период с 01.01.2015 по 09.03.2016. Заявитель полагает, что данный акт сверки не может служить каким-либо доказательством, устанавливающим размер и период просрочки по договорам аренды, по которым заявлено об их одностороннем расторжении.
Заявитель полагает, что при рассмотрении дела суды ограничились общей оценкой наличия задолженности за два месяца по договорам аренды исходя из расчетов истца, без указания размера и периода возникновения данной задолженности, суды не оценили правомерность данных расчетов исходя из условий договоров аренды.
Судами не дана оценка действиям предприятия "Башавтотранс" применительно к требованиям п. 4, 5 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не оценены действия истца по одностороннему отказу от исполнения договора с точки зрения добросовестности и разумности, а также с точки зрения злоупотребления правом и направленности исключительно на причинение вреда другому лицу.
По мнению заявителя, суды не учли, что условиями договоров аренды право арендодателя на отказ от исполнения договора аренды не предусмотрено. Общество "ЮУТС" ссылается на п. 7.6 договоров аренды, предусматривающий право арендодателя на одностороннее расторжение договора, которое подлежит регулированию положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также заявитель полагает, что поскольку все договоры аренды заключены с участием Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, в силу п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца отсутствует право на односторонний отказ от исполнения договора аренды.
По мнению предприятия "Башавтотранс", изложенному в отзыве на кассационную жалобу, фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства судами первой и апелляционной инстанций оценены правильно, с верным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, доводы общества "ЮУТС" направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 08.07.2013 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 22.11.2012 N 30/1 между предприятием "Башавтотранс" (арендодатель) и обществом "ЮУТС" заключены договоры о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа: N 11240, объектом аренды которого является административное здание (Литера А), общей площадью 250,8 кв. м, для использования в целях: обслуживания и ремонта транспортных средств (п. 1.1 договора); N 11242, объектом аренды которого является склад (Литера Ж), общей площадью 20,6 кв. м, для использования в целях: под гараж (п. 1.1 договора); N 11243, объектом аренды которого является бытовое здание (Литера Б), общей площадью 121,1 кв. м, для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств (п. 1.1 договора); N 11244, объектом аренды которого является склад (Литера В), общей площадью 295,7 кв. м, для использования в целях: под гараж (п. 1.1 договора); N 11245, объектом аренды которого является проходная (Литера Д), общей площадью 30,9 кв. м, для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств (п. 1.1 договора); N 11246, объектом аренды которого является здание: диспетчерская (Литера А1), общей площадью 69,6 кв. м, для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств (п. 1.1 договора); N 11247, объектом аренды которого является производственное здание (Литера А2), общей площадью 356,8 кв. м, для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств (п. 1.1 договора).
Перечисленные объекты расположены по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. Злобина, 17.
Согласно п. 1.2 договоров они вступают в силу с момента их подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действуют с 05.04.2013 по 04.04.2033.
В пункте п. 1.3 договоров указано, что стороны признают, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями настоящего договора.
В соответствии с п. 2.3.11 договоров арендатор обязуется своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.
Расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, или устанавливается согласно протоколу о подведении итогов аукциона (конкурса), оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договоров).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату (п. 3.3 договоров).
Арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги по отдельным договорам, заключенным между арендатором и арендодателем или предприятиями, обслуживающими объект (п. 3.6 договоров).
В пункте 3.7 договоров сторонами оговорено, что отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим договором, более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основаниями для досрочного расторжения настоящего договора.
Договоры могут быть расторгнуты досрочно по требованию собственника при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные п. 3.3 настоящего договора, в течение двух месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора (п. 5.2.4 договоров).
Договоры могут быть расторгнуты досрочно по требованию арендодателя в одностороннем внесудебном порядке при возникновении обстоятельств, указанных в пунктах 5.2.1 - 5.2.11 договора (п. 7.6 договоров).
Договоры в установленном законом порядке зарегистрированы, о чем свидетельствуют штампы регистрационных надписей на договорах.
Суды установили, что спорные помещения переданы ответчику по актам приема-передачи от 05.04.2013.
К каждому договору аренды приложен расчет годовой арендной платы с 05.04.2013.
Далее судами выявлено, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-1214/2015 с общества "ЮУТС" в пользу предприятия "Башавтотранс" взыскана задолженность по арендным платежам по договорам аренды от 08.07.2013 N 11240, 11241, 11242, 11243, 11244, 11245, 11246, 11247 в размере 4 323 671 руб. 35 коп., задолженность по коммунальным платежам в размере 812 931 руб. 41 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 433 690 руб. 99 коп.
Согласно решению суда общество "ЮУТС" в порядке ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признало следующие требования предприятия "Башавтотранс" по оплате арендных платежей: по договору от 08.07.2013 N 11240 в сумме 950 621 руб. 29 коп.; по договору от 08.07.2013 N 11242 в сумме 27 087 руб. 96 коп., по договору от 08.07.2013 N 11243 в сумме 288 354 руб. 68 коп., по договору от 08.07.2013 N 11244 в сумме 422 359 руб. 25 коп., по договору от 08.07.2013 N 11245 в сумме 85 444 руб. 32 коп., по договору от 08.07.2013 N 11246 в сумме 208 306 руб. 04 коп., по договору от 08.07.2013 N 11247 в сумме 1 582 243 руб. 16 коп.
Также указанным решением суд взыскал с предприятия "Башавтотранс" в пользу общества "ЮУТС" стоимость ремонта в сумме 3 035 585 руб. 68 коп.
После произведенного судом зачета с общества "ЮУТС" в пользу предприятия "Башавтотранс" взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 288 085 руб. 67 коп., задолженность по коммунальным платежам в сумме 812 931 руб. 41 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 433 690 руб. 99 коп.
По расчетам истца, на основании указанного решения суда по делу N А07-1214/2015 задолженность ответчика составила: по договору N 11240 - 26,44% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 340 569 руб. 85 коп.; по договору N 11242 - 0,63% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 8114 руб. 94 коп.; по договору N 11243 - 8,01% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 103 175 руб. 66 коп.; по договору N 11244 - 12,61% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 162 427 руб. 60 коп.; по договору N 11245 - 1,98% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 25 504 руб. 10 коп.; по договору N 11246 - 5,79% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 74 580 руб. 16 коп.; по договору N 11247: 44,54% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 573 713 руб. 36 коп.
С учетом п. 3.3 договоров аренды истцом произведен расчет задолженности по арендной плате на 10.10.2015: договор N 11240 - 422 157 руб. 85 коп.; договор N 11242 - 10 048 руб. 54 коп.; договор N 11243 - 127 923 руб. 86 коп.; договор N 11244 - 214 469 руб. 06 коп.; договор N 11245 - 31 603 руб. 26 коп.; договор N 11246 - 92 458 руб. 26 коп.; договор N 11247 - 711 189 руб. 82 коп.
Исследовав представленный в материалы дела двухсторонний акт сверки взаимных расчетов сторон за период с 01.01.2015 по 09.03.2016, суды установили, что задолженность общества "ЮУТС" на 09.03.2016 составила 3 173 103 руб. 52 коп.
Истец 03.06.2016 направил в адрес ответчика претензию от 03.06.2016 N Иск-7/2015 с требованием оплатить задолженность в размере 3 679 382 руб. 52 коп., образовавшуюся на 03.06.2016, в течение 7 дней со дня получения данной претензии и предупредил ответчика о том, что в случае неоплаты данной задолженности истец будет вынужден в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договоры аренды.
Поскольку ответчик указанную задолженность не погасил, руководствуясь п. 3.3, 2.5.4 и 7.6 договоров, истец направил 01.07.2016 в адрес общества "ЮУТС" уведомление N Иск-7/2395 о досрочном расторжении договоров аренды от 08.07.2013 N 11240, 11242, 11243, 11244, 11245, 11246, 11247.
Истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договоров в течение 14 дней и передать помещения, указанные в данных договорах, по акту приема-передачи арендодателю.
При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела с учетом решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-1214/2015 суды выявили, что ответчиком допускались нарушения условий договоров аренды по своевременному внесению арендной платы, в том числе за два месяца подряд.
Таким образом, учитывая право истца на односторонне расторжение договоров аренды, предусмотренное п. 7.6 договоров, и принимая во внимание, что истец направил ответчику уведомление о расторжении договоров от 01.07.2016 N Иск-7/2395, реализуя свое право на односторонний отказ от исполнения договоров аренды, суды обоснованно признали, что договоры аренды от 08.07.2013 N 11240, 11242, 11243, 11244, 11245, 11246, 11247 расторгнуты во внесудебном порядке 14.07.2016 - с даты получения ответчиком уведомления о расторжении договоров.
Выявив, что доказательств освобождения и возврата по акту приема-передачи арендуемых объектов обществом "ЮУТС" не представлено, руководствуясь ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно признали требование истца об обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения по договорам аренды от 08.07.2013 N 11240, 11242, 11243, 11244, 11245, 11246, 11247 обоснованным.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования общества "Башавтотранс".
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2017 по делу N А07-17662/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮжноУральскийТехСервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 23.10.2017 N Ф09-5967/17 ПО ДЕЛУ N А07-17662/2016
Требование: Об обязании освободить и возвратить объекты государственного нежилого фонда, переданные в соответствии с договорами о передаче данных объектов в аренду без права выкупа.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на направление арендатору уведомления о расторжении спорных договоров в одностороннем порядке в связи с наличием задолженности по арендной плате.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2017 г. N Ф09-5967/17
Дело N А07-17662/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татаринова И.А.,
судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮжноУральскийТехСервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2017 по делу N А07-17662/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ЮжноУральскийТехСервис" - Хисматова Г.З. (доверенность от 10.10.2017 N 415).
Государственное унитарное предприятие "Башавтотранс" Республики Башкортостан (далее - предприятие "Башавтотранс") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "ЮжноУральскийТехСервис" (далее - общество "ЮУТС") об обязании возвратить объекты государственного нежилого фонда, переданные в соответствии с договорами по актам приема-передачи: по договору N 11240 - объект государственного нежилого фонда: административное здание (Литера А), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 250,8 кв. м; по договору N 11242 - объект государственного нежилого фонда: склад (Литера Ж), по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 20,6 кв. м; по договору N 11243 - объект государственного нежилого фонда: бытовое здание (Литера Б), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 121,1 кв. м; по договору N 11244 - объект государственного нежилого фонда: склад (Литера В), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 295,7 кв. м; - по договору N 11245 - объект государственного нежилого фонда: проходная (Литера Д), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 30,9 кв. м; по договору N 11246 - объект государственного нежилого фонда: диспетчерская (Литера А1), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 69,6 кв. м; по договору N 11247 - объект государственного нежилого фонда: производственное здание (Литера А2), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Злобина, 17, общей площадью 356,8 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.04.2017 (судья Проскурякова С.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.06.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ЮУТС" просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя, суды не установили факт невнесения обществом "ЮУТС" арендной платы более двух месяцев подряд, предоставляющий арендодателю право на внесудебное одностороннее расторжение договора по условию договоров аренды.
Кроме того, заявитель отмечает, что суды проигнорировали довод ответчика о лишении его возможности пользования арендуемыми помещениями после отключения электроэнергии истцом с 25.12.2005, не приняли во внимание довод ответчика о том, что на момент рассмотрения настоящего дела вступило в силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу А07-29613/2015 о взыскании с предприятия "Башавтотранс" в пользу ответчика стоимости затрат на капитальный ремонт арендуемых объектов. Заявитель полагает, что задолженность ответчика по договорам аренды не превышает встречную задолженность истца за капитальный ремонт, взысканную в рамках дела N А07-29613/2015.
Также, по мнению заявителя, суды неправомерно приняли доводы истца о процентном распределении долга по договорам аренды, необоснованно проигнорировали назначение платежа в представленных платежных документах.
Помимо изложенного, заявитель считает необоснованной ссылку судов на акт сверки по задолженности, начисленной за период с 01.01.2015 по 09.03.2016. Заявитель полагает, что данный акт сверки не может служить каким-либо доказательством, устанавливающим размер и период просрочки по договорам аренды, по которым заявлено об их одностороннем расторжении.
Заявитель полагает, что при рассмотрении дела суды ограничились общей оценкой наличия задолженности за два месяца по договорам аренды исходя из расчетов истца, без указания размера и периода возникновения данной задолженности, суды не оценили правомерность данных расчетов исходя из условий договоров аренды.
Судами не дана оценка действиям предприятия "Башавтотранс" применительно к требованиям п. 4, 5 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не оценены действия истца по одностороннему отказу от исполнения договора с точки зрения добросовестности и разумности, а также с точки зрения злоупотребления правом и направленности исключительно на причинение вреда другому лицу.
По мнению заявителя, суды не учли, что условиями договоров аренды право арендодателя на отказ от исполнения договора аренды не предусмотрено. Общество "ЮУТС" ссылается на п. 7.6 договоров аренды, предусматривающий право арендодателя на одностороннее расторжение договора, которое подлежит регулированию положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также заявитель полагает, что поскольку все договоры аренды заключены с участием Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, в силу п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца отсутствует право на односторонний отказ от исполнения договора аренды.
По мнению предприятия "Башавтотранс", изложенному в отзыве на кассационную жалобу, фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства судами первой и апелляционной инстанций оценены правильно, с верным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, доводы общества "ЮУТС" направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 08.07.2013 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 22.11.2012 N 30/1 между предприятием "Башавтотранс" (арендодатель) и обществом "ЮУТС" заключены договоры о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа: N 11240, объектом аренды которого является административное здание (Литера А), общей площадью 250,8 кв. м, для использования в целях: обслуживания и ремонта транспортных средств (п. 1.1 договора); N 11242, объектом аренды которого является склад (Литера Ж), общей площадью 20,6 кв. м, для использования в целях: под гараж (п. 1.1 договора); N 11243, объектом аренды которого является бытовое здание (Литера Б), общей площадью 121,1 кв. м, для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств (п. 1.1 договора); N 11244, объектом аренды которого является склад (Литера В), общей площадью 295,7 кв. м, для использования в целях: под гараж (п. 1.1 договора); N 11245, объектом аренды которого является проходная (Литера Д), общей площадью 30,9 кв. м, для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств (п. 1.1 договора); N 11246, объектом аренды которого является здание: диспетчерская (Литера А1), общей площадью 69,6 кв. м, для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств (п. 1.1 договора); N 11247, объектом аренды которого является производственное здание (Литера А2), общей площадью 356,8 кв. м, для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств (п. 1.1 договора).
Перечисленные объекты расположены по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. Злобина, 17.
Согласно п. 1.2 договоров они вступают в силу с момента их подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действуют с 05.04.2013 по 04.04.2033.
В пункте п. 1.3 договоров указано, что стороны признают, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями настоящего договора.
В соответствии с п. 2.3.11 договоров арендатор обязуется своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.
Расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, или устанавливается согласно протоколу о подведении итогов аукциона (конкурса), оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договоров).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату (п. 3.3 договоров).
Арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги по отдельным договорам, заключенным между арендатором и арендодателем или предприятиями, обслуживающими объект (п. 3.6 договоров).
В пункте 3.7 договоров сторонами оговорено, что отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим договором, более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основаниями для досрочного расторжения настоящего договора.
Договоры могут быть расторгнуты досрочно по требованию собственника при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные п. 3.3 настоящего договора, в течение двух месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора (п. 5.2.4 договоров).
Договоры могут быть расторгнуты досрочно по требованию арендодателя в одностороннем внесудебном порядке при возникновении обстоятельств, указанных в пунктах 5.2.1 - 5.2.11 договора (п. 7.6 договоров).
Договоры в установленном законом порядке зарегистрированы, о чем свидетельствуют штампы регистрационных надписей на договорах.
Суды установили, что спорные помещения переданы ответчику по актам приема-передачи от 05.04.2013.
К каждому договору аренды приложен расчет годовой арендной платы с 05.04.2013.
Далее судами выявлено, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-1214/2015 с общества "ЮУТС" в пользу предприятия "Башавтотранс" взыскана задолженность по арендным платежам по договорам аренды от 08.07.2013 N 11240, 11241, 11242, 11243, 11244, 11245, 11246, 11247 в размере 4 323 671 руб. 35 коп., задолженность по коммунальным платежам в размере 812 931 руб. 41 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 433 690 руб. 99 коп.
Согласно решению суда общество "ЮУТС" в порядке ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признало следующие требования предприятия "Башавтотранс" по оплате арендных платежей: по договору от 08.07.2013 N 11240 в сумме 950 621 руб. 29 коп.; по договору от 08.07.2013 N 11242 в сумме 27 087 руб. 96 коп., по договору от 08.07.2013 N 11243 в сумме 288 354 руб. 68 коп., по договору от 08.07.2013 N 11244 в сумме 422 359 руб. 25 коп., по договору от 08.07.2013 N 11245 в сумме 85 444 руб. 32 коп., по договору от 08.07.2013 N 11246 в сумме 208 306 руб. 04 коп., по договору от 08.07.2013 N 11247 в сумме 1 582 243 руб. 16 коп.
Также указанным решением суд взыскал с предприятия "Башавтотранс" в пользу общества "ЮУТС" стоимость ремонта в сумме 3 035 585 руб. 68 коп.
После произведенного судом зачета с общества "ЮУТС" в пользу предприятия "Башавтотранс" взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 288 085 руб. 67 коп., задолженность по коммунальным платежам в сумме 812 931 руб. 41 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 433 690 руб. 99 коп.
По расчетам истца, на основании указанного решения суда по делу N А07-1214/2015 задолженность ответчика составила: по договору N 11240 - 26,44% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 340 569 руб. 85 коп.; по договору N 11242 - 0,63% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 8114 руб. 94 коп.; по договору N 11243 - 8,01% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 103 175 руб. 66 коп.; по договору N 11244 - 12,61% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 162 427 руб. 60 коп.; по договору N 11245 - 1,98% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 25 504 руб. 10 коп.; по договору N 11246 - 5,79% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 74 580 руб. 16 коп.; по договору N 11247: 44,54% * 1 288 085 руб. 67 коп. = 573 713 руб. 36 коп.
С учетом п. 3.3 договоров аренды истцом произведен расчет задолженности по арендной плате на 10.10.2015: договор N 11240 - 422 157 руб. 85 коп.; договор N 11242 - 10 048 руб. 54 коп.; договор N 11243 - 127 923 руб. 86 коп.; договор N 11244 - 214 469 руб. 06 коп.; договор N 11245 - 31 603 руб. 26 коп.; договор N 11246 - 92 458 руб. 26 коп.; договор N 11247 - 711 189 руб. 82 коп.
Исследовав представленный в материалы дела двухсторонний акт сверки взаимных расчетов сторон за период с 01.01.2015 по 09.03.2016, суды установили, что задолженность общества "ЮУТС" на 09.03.2016 составила 3 173 103 руб. 52 коп.
Истец 03.06.2016 направил в адрес ответчика претензию от 03.06.2016 N Иск-7/2015 с требованием оплатить задолженность в размере 3 679 382 руб. 52 коп., образовавшуюся на 03.06.2016, в течение 7 дней со дня получения данной претензии и предупредил ответчика о том, что в случае неоплаты данной задолженности истец будет вынужден в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договоры аренды.
Поскольку ответчик указанную задолженность не погасил, руководствуясь п. 3.3, 2.5.4 и 7.6 договоров, истец направил 01.07.2016 в адрес общества "ЮУТС" уведомление N Иск-7/2395 о досрочном расторжении договоров аренды от 08.07.2013 N 11240, 11242, 11243, 11244, 11245, 11246, 11247.
Истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договоров в течение 14 дней и передать помещения, указанные в данных договорах, по акту приема-передачи арендодателю.
При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела с учетом решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-1214/2015 суды выявили, что ответчиком допускались нарушения условий договоров аренды по своевременному внесению арендной платы, в том числе за два месяца подряд.
Таким образом, учитывая право истца на односторонне расторжение договоров аренды, предусмотренное п. 7.6 договоров, и принимая во внимание, что истец направил ответчику уведомление о расторжении договоров от 01.07.2016 N Иск-7/2395, реализуя свое право на односторонний отказ от исполнения договоров аренды, суды обоснованно признали, что договоры аренды от 08.07.2013 N 11240, 11242, 11243, 11244, 11245, 11246, 11247 расторгнуты во внесудебном порядке 14.07.2016 - с даты получения ответчиком уведомления о расторжении договоров.
Выявив, что доказательств освобождения и возврата по акту приема-передачи арендуемых объектов обществом "ЮУТС" не представлено, руководствуясь ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно признали требование истца об обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения по договорам аренды от 08.07.2013 N 11240, 11242, 11243, 11244, 11245, 11246, 11247 обоснованным.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования общества "Башавтотранс".
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2017 по делу N А07-17662/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮжноУральскийТехСервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.А.ТАТАРИНОВА
И.А.ТАТАРИНОВА
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
М.В.ТОРОПОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)