Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 25 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Манукян,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-7094/2017
на решение от 15.08.2017
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-26454/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608)
к обществу с ограниченной ответственностью "Детский спортивный центр Олимп" (ОГРН 1132536005579, ИНН 2536264175)
о взыскании 2 226 139 руб. 14 коп.,
при участии -
- от ООО "Детский спортивный центр Олимп": Андронова Д.Н., по доверенности от 14.04.2017 сроком действия на 3, паспорт;
- от истца в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - управление, УМС, истец) обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Детский спортивный центр Олимп" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.01.2014 N 03-04800-002-Н-АР-6969-00 (далее - договор) в размере 2 019 761 руб. 18 коп. за период с 28.01.2014 по 31.03.2017, пеню в размере 206 377 руб. 96 коп. за период с 01.02.2014 по 31.03.2017, всего 2 226 139 руб. 14 коп. (с учетом уточнений исковых требований принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.08.2017 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с общества в пользу УМС основной долг в сумме 1 026 353 руб. 27 коп. и пеню в сумме 130 927 руб. 52 коп., всего 1 157 280 руб. 79 коп.
Не согласившись с вынесенным судебным актом в части отказа в удовлетворении требований в полном объеме, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 15.08.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что размер арендной платы по договору не является регулируемым, а осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о причине неявки не сообщил. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, проводит судебное заседание в отсутствие не явившегося представителя истца.
Представитель ООО "Детский спортивный центр Олимп" с текстом апелляционной жалобы знаком, на доводы апелляционной жалобы возражает. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Поскольку апелляционная жалоба подана на решение от 15.08.2017 только в части отказа в удовлетворении требований в полном размере, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между УМС и ООО "Олимп" был заключен договор аренды от 28.01.2014 N 03-04800-002-Н-АР-6969-00 нежилых помещений общей площадью 295,6 кв. м в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 1-19 (I), 27-38 (I) этаж цокольный, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Краева, д. 6 (далее - спорные нежилые помещения), для использования в целях "спортивный клуб", на срок с 28.01.2014 по 27.01.2019.
Спорные нежилые помещения переданы ООО "Олимп" по акту приема-передачи от 28.01.2014.
Дополнительным соглашением от 22.12.2015 N 2 внесены изменения в договор аренды от 28.01.2014 N 03-04800-002-Н-АР-6969-00, изменена сторона по договору - арендатор - на ООО "Детский спортивный центр Олимп".
Пунктом 2.4.2 договора аренды от 28.01.2014 N 03-04800-002-Н-АР- 6969-00 предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном главой 3 договора "Платежи и расчеты по договору".
На основании пункта 3.1 договора аренды от 28.01.2014 N 03-04800-002-Н- АР-6969-00 арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 91 549 руб. 54 коп. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.
Размер арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы, и является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора и приложение N 2 к нему). При этом арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке с момента утверждения новой базовой ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).
Пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушения сроков внесения арендной платы в виде неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.
В соответствии с муниципальным правовым актом города Владивостока от 06.11.2014 N 147-МПА "О внесении изменений в решение Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока", постановлением администрации г. Владивостока от 12.02.2015 N 2871 с 01.03.2015 установлен коэффициент инфляции, применяемый при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в размере 1,12.
Согласно постановлению администрации г. Владивостока от 21.03.2016 N 831, с 01.03.2016 установлен коэффициент инфляции, применяемый при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в размере 1,119.
Письмом от 03.04.2015 N 28/6-2082 ООО "Детский Спортивный Центр Олимп" уведомлено о необходимости уплаты арендной платы за пользование вышеуказанным объектом с 01.03.2015 в размере 41 491 руб. 11 коп. в месяц без учета НДС, а с 01.03.2016 в размере 102 535 руб. 48 коп. в месяц без учета НДС.
Согласно позиции управления, на стороне общества образовалась задолженность по спорному договору в размере 2 019 761 руб. 18 коп. за период с 28.01.2014 по 31.0.2017, на которую начислена пеня 206 377 руб. 96 коп. за период с 01.02.2014 по 31.03.2017, в связи с чем 17.05.2016 в адрес ответчика направлено уведомление об оплате задолженности по арендной плате и пени в полном объеме в течение 7 дней с момента получения предупреждения.
Оставление претензии без ответа послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
На основании пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Исходя из условий пунктов 3.3 и 3.4 договора аренды, приложения N 2 к нему, размер арендной платы по спорному договору аренды относится к регулируемым, в связи с чем должен определяться с учетом, в том числе, корректирующих коэффициентов, установленных уполномоченными органами.
Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152 утверждена Методика расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Методика). Согласно разделу 2 указанной Методики она применяется для расчета арендной платы, которая определяется по формуле, включающей в себя затратную и доходную составляющую арендной платы, базовую ставку, площадь объекта и различные корректирующие коэффициенты.
Согласно разделу 2 Методике формула расчета арендной платы имеет вид: пг = Аз + Ад = 0,01 х Бс х (Кот + Кнр) х S +Бс х Кпк х Кд х Ккор х S, где:
- Апг - годовая арендная плата за 1 кв. м Объекта;
- Аз - затратная составляющая арендной платы;
- Ад - доходная составляющая арендной платы;
- Бс - базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м Объекта;
- Базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м Объекта устанавливается равной базовому размеру стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади и утверждается главой администрации города Владивостока по предварительному согласованию с Думой города Владивостока.
- Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый главой администрации города Владивостока по предварительному согласованию с Думой города Владивостока;
- Кнр - коэффициент накладных расходов, зависящий от стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду, устанавливаемый главой администрации города Владивостока;
- S - площадь арендуемого объекта;
- Кд - коэффициент доходности 1 кв. м арендуемого объекта, устанавливаемый главой администрации города Владивостока по предварительному согласованию с Думой города Владивостока;
- Кпк - коэффициент потребительских качеств арендуемого объекта;
- Ккор - корректирующий коэффициент, который определяется решением Думы города Владивостока.
Разделом 3 указанной Методики также предусмотрено, что арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2 Методики, подлежит ежегодной индексации. Расчет действующей арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции, который устанавливается правовым актом администрации города Владивостока и применяется с 01 марта текущего календарного года.
При этом истец при расчете применил корректирующий коэффициент равный 1, заявляя возражения против требований ответчик утверждал о необходимости применения корректирующего коэффициента 0,4.
При разрешении вопроса о применении вида корректирующего коэффициента для расчета размера арендной платы по спорному договору суд первой инстанции верно исходил из следующего.
Субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).
Согласно муниципальной программе "Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке" на 2014-2020 годы, утвержденной постановлением администрации города Владивостока от 18.09.2013 N 2673, одной из мер государственного регулирования в сфере реализации муниципальной программы является применение коэффициента, корректирующего расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток.
В то же время, согласно раздела 2 муниципальной программы "Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке" на 2014-2020 годы, утвержденной постановлением администрации города Владивостока от 18.09.2013 N 2673, к приоритетным направлениям развития и поддержки малого и среднего предпринимательства относятся, в том числе спортивно-оздоровительная деятельность, а одной из мер государственного регулирования в сфере реализации муниципальной программы является применение коэффициента 0,4, корректирующего расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности Владивостокского городского округа (в редакции действующей на момент возникновения спорных отношений, до 04.01.2017).
Так как арендуемые нежилые помещения сданы арендатору для использования в целях "спортивный клуб", что относится к приоритетным направлениям развития и поддержки малого и среднего предпринимательства, в соответствии, с указанной муниципальной программой, то меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 подлежат применению к правоотношениям сторон, поскольку предоставлены Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды (в редакции действующей в период до 31.12.2016).
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" одним из основных принципов поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является заявительный порядок обращения таких субъектов за оказанием поддержки.
Ответчик обращался с заявлением о применении корректирующего коэффициента по спорному договору 17.02.2014, 16.04.2014, 26.05.2016, 03.05.2017, в соответствии с распоряжением Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 03.06.2014 N 425/28 и в период с 28.01.2014 по 31.12.2015 размер арендной платы по спорному договору был рассчитан истцом с учетом примененного корректирующего коэффициента, равного 0,4, следовательно, заявительный порядок обществом был соблюден.
Предоставление указанных мер имущественной поддержки не ставится в зависимость от усмотрения арендодателя и внесения изменений в договор аренды, в связи с чем соответствующие доводы апеллянта отклоняются, как прямо противоречащие вышеизложенным правовым нормам.
В свою очередь, вывод суда первой инстанции о том, что в период с 01.01.2017 по 31.03.2017 арендодатель обязан исчислять арендную плату по спорному договору с учетом понижающего коэффициента 0,7, соответствует вступившим в силу с 01.01.2017 изменениям в Решение Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173, действующему в указанный период в следующей редакции: "Величины коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток для субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих условиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации и принятым в соответствии с ним муниципальными правовыми актами Владивостокского городского округа, принимаемыми в целях реализации муниципальных программ (подпрограмм) установлены в размере 0,7".
Поскольку в договоре аренды размер арендной платы был определен без учета корректирующих коэффициентов, в то время как с учетом принятой муниципальным образованием программы имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих муниципальное имущество, в период с 28.01.2014 по 31.12.2016 арендодатель обязан исчислять арендную плату по спорному договору с учетом понижающего коэффициента 0,4, а в период с 01.01.2017 по 31.03.2017-0,7, суд первой инстанции правомерно произвел собственный расчет задолженности ответчика по арендной плате, а также начисленной на нее неустойки, который апелляционная коллегия находит верным.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований в размере, превышающем взысканный судом первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта в обжалуемой части не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.08.2017 по делу N А51-26454/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2017 N 05АП-7094/2017 ПО ДЕЛУ N А51-26454/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2017 г. по делу N А51-26454/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 25 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Манукян,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-7094/2017
на решение от 15.08.2017
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-26454/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608)
к обществу с ограниченной ответственностью "Детский спортивный центр Олимп" (ОГРН 1132536005579, ИНН 2536264175)
о взыскании 2 226 139 руб. 14 коп.,
при участии -
- от ООО "Детский спортивный центр Олимп": Андронова Д.Н., по доверенности от 14.04.2017 сроком действия на 3, паспорт;
- от истца в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом
установил:
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - управление, УМС, истец) обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Детский спортивный центр Олимп" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.01.2014 N 03-04800-002-Н-АР-6969-00 (далее - договор) в размере 2 019 761 руб. 18 коп. за период с 28.01.2014 по 31.03.2017, пеню в размере 206 377 руб. 96 коп. за период с 01.02.2014 по 31.03.2017, всего 2 226 139 руб. 14 коп. (с учетом уточнений исковых требований принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.08.2017 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с общества в пользу УМС основной долг в сумме 1 026 353 руб. 27 коп. и пеню в сумме 130 927 руб. 52 коп., всего 1 157 280 руб. 79 коп.
Не согласившись с вынесенным судебным актом в части отказа в удовлетворении требований в полном объеме, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 15.08.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что размер арендной платы по договору не является регулируемым, а осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о причине неявки не сообщил. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, проводит судебное заседание в отсутствие не явившегося представителя истца.
Представитель ООО "Детский спортивный центр Олимп" с текстом апелляционной жалобы знаком, на доводы апелляционной жалобы возражает. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Поскольку апелляционная жалоба подана на решение от 15.08.2017 только в части отказа в удовлетворении требований в полном размере, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между УМС и ООО "Олимп" был заключен договор аренды от 28.01.2014 N 03-04800-002-Н-АР-6969-00 нежилых помещений общей площадью 295,6 кв. м в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 1-19 (I), 27-38 (I) этаж цокольный, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Краева, д. 6 (далее - спорные нежилые помещения), для использования в целях "спортивный клуб", на срок с 28.01.2014 по 27.01.2019.
Спорные нежилые помещения переданы ООО "Олимп" по акту приема-передачи от 28.01.2014.
Дополнительным соглашением от 22.12.2015 N 2 внесены изменения в договор аренды от 28.01.2014 N 03-04800-002-Н-АР-6969-00, изменена сторона по договору - арендатор - на ООО "Детский спортивный центр Олимп".
Пунктом 2.4.2 договора аренды от 28.01.2014 N 03-04800-002-Н-АР- 6969-00 предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном главой 3 договора "Платежи и расчеты по договору".
На основании пункта 3.1 договора аренды от 28.01.2014 N 03-04800-002-Н- АР-6969-00 арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 91 549 руб. 54 коп. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.
Размер арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы, и является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора и приложение N 2 к нему). При этом арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке с момента утверждения новой базовой ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).
Пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушения сроков внесения арендной платы в виде неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.
В соответствии с муниципальным правовым актом города Владивостока от 06.11.2014 N 147-МПА "О внесении изменений в решение Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока", постановлением администрации г. Владивостока от 12.02.2015 N 2871 с 01.03.2015 установлен коэффициент инфляции, применяемый при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в размере 1,12.
Согласно постановлению администрации г. Владивостока от 21.03.2016 N 831, с 01.03.2016 установлен коэффициент инфляции, применяемый при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в размере 1,119.
Письмом от 03.04.2015 N 28/6-2082 ООО "Детский Спортивный Центр Олимп" уведомлено о необходимости уплаты арендной платы за пользование вышеуказанным объектом с 01.03.2015 в размере 41 491 руб. 11 коп. в месяц без учета НДС, а с 01.03.2016 в размере 102 535 руб. 48 коп. в месяц без учета НДС.
Согласно позиции управления, на стороне общества образовалась задолженность по спорному договору в размере 2 019 761 руб. 18 коп. за период с 28.01.2014 по 31.0.2017, на которую начислена пеня 206 377 руб. 96 коп. за период с 01.02.2014 по 31.03.2017, в связи с чем 17.05.2016 в адрес ответчика направлено уведомление об оплате задолженности по арендной плате и пени в полном объеме в течение 7 дней с момента получения предупреждения.
Оставление претензии без ответа послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
На основании пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Исходя из условий пунктов 3.3 и 3.4 договора аренды, приложения N 2 к нему, размер арендной платы по спорному договору аренды относится к регулируемым, в связи с чем должен определяться с учетом, в том числе, корректирующих коэффициентов, установленных уполномоченными органами.
Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152 утверждена Методика расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Методика). Согласно разделу 2 указанной Методики она применяется для расчета арендной платы, которая определяется по формуле, включающей в себя затратную и доходную составляющую арендной платы, базовую ставку, площадь объекта и различные корректирующие коэффициенты.
Согласно разделу 2 Методике формула расчета арендной платы имеет вид: пг = Аз + Ад = 0,01 х Бс х (Кот + Кнр) х S +Бс х Кпк х Кд х Ккор х S, где:
- Апг - годовая арендная плата за 1 кв. м Объекта;
- Аз - затратная составляющая арендной платы;
- Ад - доходная составляющая арендной платы;
- Бс - базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м Объекта;
- Базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м Объекта устанавливается равной базовому размеру стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади и утверждается главой администрации города Владивостока по предварительному согласованию с Думой города Владивостока.
- Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый главой администрации города Владивостока по предварительному согласованию с Думой города Владивостока;
- Кнр - коэффициент накладных расходов, зависящий от стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду, устанавливаемый главой администрации города Владивостока;
- S - площадь арендуемого объекта;
- Кд - коэффициент доходности 1 кв. м арендуемого объекта, устанавливаемый главой администрации города Владивостока по предварительному согласованию с Думой города Владивостока;
- Кпк - коэффициент потребительских качеств арендуемого объекта;
- Ккор - корректирующий коэффициент, который определяется решением Думы города Владивостока.
Разделом 3 указанной Методики также предусмотрено, что арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2 Методики, подлежит ежегодной индексации. Расчет действующей арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции, который устанавливается правовым актом администрации города Владивостока и применяется с 01 марта текущего календарного года.
При этом истец при расчете применил корректирующий коэффициент равный 1, заявляя возражения против требований ответчик утверждал о необходимости применения корректирующего коэффициента 0,4.
При разрешении вопроса о применении вида корректирующего коэффициента для расчета размера арендной платы по спорному договору суд первой инстанции верно исходил из следующего.
Субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).
Согласно муниципальной программе "Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке" на 2014-2020 годы, утвержденной постановлением администрации города Владивостока от 18.09.2013 N 2673, одной из мер государственного регулирования в сфере реализации муниципальной программы является применение коэффициента, корректирующего расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток.
В то же время, согласно раздела 2 муниципальной программы "Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке" на 2014-2020 годы, утвержденной постановлением администрации города Владивостока от 18.09.2013 N 2673, к приоритетным направлениям развития и поддержки малого и среднего предпринимательства относятся, в том числе спортивно-оздоровительная деятельность, а одной из мер государственного регулирования в сфере реализации муниципальной программы является применение коэффициента 0,4, корректирующего расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности Владивостокского городского округа (в редакции действующей на момент возникновения спорных отношений, до 04.01.2017).
Так как арендуемые нежилые помещения сданы арендатору для использования в целях "спортивный клуб", что относится к приоритетным направлениям развития и поддержки малого и среднего предпринимательства, в соответствии, с указанной муниципальной программой, то меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 подлежат применению к правоотношениям сторон, поскольку предоставлены Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды (в редакции действующей в период до 31.12.2016).
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" одним из основных принципов поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является заявительный порядок обращения таких субъектов за оказанием поддержки.
Ответчик обращался с заявлением о применении корректирующего коэффициента по спорному договору 17.02.2014, 16.04.2014, 26.05.2016, 03.05.2017, в соответствии с распоряжением Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 03.06.2014 N 425/28 и в период с 28.01.2014 по 31.12.2015 размер арендной платы по спорному договору был рассчитан истцом с учетом примененного корректирующего коэффициента, равного 0,4, следовательно, заявительный порядок обществом был соблюден.
Предоставление указанных мер имущественной поддержки не ставится в зависимость от усмотрения арендодателя и внесения изменений в договор аренды, в связи с чем соответствующие доводы апеллянта отклоняются, как прямо противоречащие вышеизложенным правовым нормам.
В свою очередь, вывод суда первой инстанции о том, что в период с 01.01.2017 по 31.03.2017 арендодатель обязан исчислять арендную плату по спорному договору с учетом понижающего коэффициента 0,7, соответствует вступившим в силу с 01.01.2017 изменениям в Решение Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173, действующему в указанный период в следующей редакции: "Величины коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток для субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих условиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации и принятым в соответствии с ним муниципальными правовыми актами Владивостокского городского округа, принимаемыми в целях реализации муниципальных программ (подпрограмм) установлены в размере 0,7".
Поскольку в договоре аренды размер арендной платы был определен без учета корректирующих коэффициентов, в то время как с учетом принятой муниципальным образованием программы имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих муниципальное имущество, в период с 28.01.2014 по 31.12.2016 арендодатель обязан исчислять арендную плату по спорному договору с учетом понижающего коэффициента 0,4, а в период с 01.01.2017 по 31.03.2017-0,7, суд первой инстанции правомерно произвел собственный расчет задолженности ответчика по арендной плате, а также начисленной на нее неустойки, который апелляционная коллегия находит верным.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований в размере, превышающем взысканный судом первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта в обжалуемой части не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.08.2017 по делу N А51-26454/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
А.С.ШЕВЧЕНКО
С.М.СИНИЦЫНА
А.С.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)