Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей Н.В. Лаврецкой, В.Р. Валиева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.О. Меликсетяном,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2016 года
по делу N А40-41621/2015, принятое судьей С.В. Прижбиловым,
по иску Закрытого акционерного общества "Интеркомсервис" (ОГРН: 1027739446514, 117036, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м
при участии в судебном заседании:
от истца: Ильина Н.Н. (доверенность от 25.05.2016 г.), Тимофеева О.Н. (доверенность от 02.05.2016 г.)
от ответчика: Салаватова К.Х. (доверенность от 07.12.2015 г.)
установил:
Закрытое акционерное общество "Интеркомсервис" (далее - ЗАО "Интеркомсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.02.2016 заявленные требования удовлетворены, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО "Интеркомсервис" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м, изложив пункты 3.1, 3.2 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:
Пункт 3.1 Цена Объекта составляет 20 277 312 (двадцать миллионов двести семьдесят семь тысяч триста двенадцать) рублей.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
В счет оплаты объекта засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта, осуществленных с согласия продавца, в размере 5 202 065 (пять миллионов двести две тысячи шестьдесят пять) рублей 78 копеек с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения в результате чего окончательная цена Объекта составляет 15 075 246 (пятнадцать миллионов семьдесят пять тысяч двести сорок шесть) рублей 22 копейки.
Пункт 3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.
Пункт 3.4 Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 251 254 (двести пятьдесят одна тысяча двести пятьдесят четыре) рубля и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ЗАО "Интеркомсервис" 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, а также судебные издержки в размере 62 000 рублей, понесенные истцом в связи с назначением и производством судебной экспертизы.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается, что судом не дана оценка представленному отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта. Указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Судом необоснованно, в основу судебного акта был положен отчет о рыночной стоимости, выполненный в рамках судебной экспертизы.
В заседании суда апелляционной инстанции 06.06.2016 представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Представитель истца, против удовлетворения жалобы возражал, по доводам, изложенным в отзыве.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого решения от 20.02.2016 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ЗАО "Интеркомсервис" является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м.
Договор аренды зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
На день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у ЗАО "Интеркомсервис" отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Истцом, помещения непрерывно арендуются на протяжении более 3-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного пунктом 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 21.05.2014 обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений.
Письмом от 29.12.2014, истец получил подписанный со стороны ответчика проект договора купли-продажи, с указанием стоимости в сумме 27 817 000 рублей, основанный на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда N 743Г/564 от 20.11.2014, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Посчитав, цену спорного объекта необоснованно завышенной, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету от 27.06.2014 N 25-оц-13, подготовленным ООО "Независимая оценочная компания "ПРОФИТ ЛАЙН", стоимость нежилого помещения составляет 11 392 435 рублей без учета НДС. С учетом зачета стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости в размере 5 581 498 рублей 10 копеек окончательная цена нежилого помещения составляет 5 810 936 рублей 90 копеек без учета НДС.
Проект договора с учетом протокола разногласий был подписан истцом и направлен в адрес ответчика 15.01.2015, который оставлен ответчиком без ответа.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком",в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением от 04.09.2015 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м, по состоянию на 21.05.2014, производство которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Московское городское Бюро товарных экспертиз".
В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Действующим на момент обращения истца в суд Законом N 135-ФЗ (статья 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации.
В соответствии со статьей 6 Закона N 135-ФЗ субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.
Как следует из положений статьи 10 Закона N 135-ФЗ, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Департамент городского имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
На основании представленного экспертного заключения установлено, что рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м составила 20 277 312 рублей без учета НДС.
Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.
Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.
При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.
При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.
Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.
При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.06.2016 N 09АП-21330/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-41621/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2016 г. N 09АП-21330/2016-ГК
Дело N А40-41621/15
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей Н.В. Лаврецкой, В.Р. Валиева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.О. Меликсетяном,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2016 года
по делу N А40-41621/2015, принятое судьей С.В. Прижбиловым,
по иску Закрытого акционерного общества "Интеркомсервис" (ОГРН: 1027739446514, 117036, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м
при участии в судебном заседании:
от истца: Ильина Н.Н. (доверенность от 25.05.2016 г.), Тимофеева О.Н. (доверенность от 02.05.2016 г.)
от ответчика: Салаватова К.Х. (доверенность от 07.12.2015 г.)
установил:
Закрытое акционерное общество "Интеркомсервис" (далее - ЗАО "Интеркомсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.02.2016 заявленные требования удовлетворены, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО "Интеркомсервис" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м, изложив пункты 3.1, 3.2 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:
Пункт 3.1 Цена Объекта составляет 20 277 312 (двадцать миллионов двести семьдесят семь тысяч триста двенадцать) рублей.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
В счет оплаты объекта засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта, осуществленных с согласия продавца, в размере 5 202 065 (пять миллионов двести две тысячи шестьдесят пять) рублей 78 копеек с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения в результате чего окончательная цена Объекта составляет 15 075 246 (пятнадцать миллионов семьдесят пять тысяч двести сорок шесть) рублей 22 копейки.
Пункт 3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.
Пункт 3.4 Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 251 254 (двести пятьдесят одна тысяча двести пятьдесят четыре) рубля и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ЗАО "Интеркомсервис" 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, а также судебные издержки в размере 62 000 рублей, понесенные истцом в связи с назначением и производством судебной экспертизы.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается, что судом не дана оценка представленному отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта. Указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Судом необоснованно, в основу судебного акта был положен отчет о рыночной стоимости, выполненный в рамках судебной экспертизы.
В заседании суда апелляционной инстанции 06.06.2016 представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Представитель истца, против удовлетворения жалобы возражал, по доводам, изложенным в отзыве.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого решения от 20.02.2016 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ЗАО "Интеркомсервис" является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м.
Договор аренды зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
На день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у ЗАО "Интеркомсервис" отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Истцом, помещения непрерывно арендуются на протяжении более 3-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного пунктом 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 21.05.2014 обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений.
Письмом от 29.12.2014, истец получил подписанный со стороны ответчика проект договора купли-продажи, с указанием стоимости в сумме 27 817 000 рублей, основанный на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда N 743Г/564 от 20.11.2014, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Посчитав, цену спорного объекта необоснованно завышенной, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету от 27.06.2014 N 25-оц-13, подготовленным ООО "Независимая оценочная компания "ПРОФИТ ЛАЙН", стоимость нежилого помещения составляет 11 392 435 рублей без учета НДС. С учетом зачета стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости в размере 5 581 498 рублей 10 копеек окончательная цена нежилого помещения составляет 5 810 936 рублей 90 копеек без учета НДС.
Проект договора с учетом протокола разногласий был подписан истцом и направлен в адрес ответчика 15.01.2015, который оставлен ответчиком без ответа.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком",в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением от 04.09.2015 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м, по состоянию на 21.05.2014, производство которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Московское городское Бюро товарных экспертиз".
В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Действующим на момент обращения истца в суд Законом N 135-ФЗ (статья 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации.
В соответствии со статьей 6 Закона N 135-ФЗ субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.
Как следует из положений статьи 10 Закона N 135-ФЗ, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Департамент городского имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
На основании представленного экспертного заключения установлено, что рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м составила 20 277 312 рублей без учета НДС.
Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.
Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.
При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.
При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.
Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.
При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)