Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,
судей Н.В. Лаврецкой, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Аллеманда" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2016 года по делу N А40-243736/2015, принятое судьей Е.В. Коноваловой, по иску ООО "Аллеманда" (ОГРН 1037700026396) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Жаворонков Е.В. (по доверенности от 26.04.2016)
от ответчика: Стогова А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Аллеманда" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гражданская 4-я, д. 43, корп. 2, установив спорные условия договора в следующей редакции:
- Пункт 3.1. договора: "Цена Объекта составляет 10 682 187 рублей 57 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
- Пункт 3.4 договора: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 296 727,43 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Требования заявлены со ссылкой на ст. ст. 435, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и на нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением от 31 марта 2016 года по делу N А40-243736/2016 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил, урегулировав разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 43 корп. 2, изложив оспариваемые пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции проекта, направленного Департаментом городского имущества заявителю (истцу) письмом от 29.07.14 N 33-5-13714/14-121-0.
Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, решение суда считают законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.10.2004 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 04-655/04, в соответствии с которым ответчик передал истцу в аренду помещение общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гражданская 4-я, д. 43, корп. 2.
В соответствии с дополнительным соглашением от 21.05.2015 срок аренды по вышеуказанному договору установлен до 30.04.2019.
ООО "Аллеманда" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
ООО "Аллеманда" полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 06.05.2014 обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Ответчиком направлен истцу проект договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 21 108 000 рублей в соответствии с отчетом о рыночной стоимости недвижимого имущества от 18.06.2014 N 738Г/745, выполненным ООО "АБН-Консалт". На отчет дано положительное экспертное заключение от 26.06.2014 N 870/С-14, подготовленное НП СРО "СВОД".
Истец подписал проект договора с протоколом разногласий от 27.08.2014, указав цену выкупаемого объекта 10 682 187 руб. 57 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 38-07-14 от 21.07.2014, выполненным ООО "Геосистемы".
Указывая на то, что ответ на протокол разногласий от Департамента Обществом не получен, ООО "Аллеманда" полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с абзацем первым статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости, а в соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 4 этого же Закона субъекты малого и среднего предпринимательства вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
При этом выбор одного из способов защиты нарушенного права, предусмотренных законом, принадлежит истцу. Выбранный истцом способ защиты - урегулирование отдельных разногласий (в частности по цене выкупаемого имущества) при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, соответствует статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом того, что конкретных доводов относительно недостоверности Отчета об оценке от 18.06.2014 N 738Г/745, выполненного ООО "АБН-Консалт" и необоснованности положительного экспертного заключения от 26.06.2014 N 870/С-14, подготовленного НП СРО "СВОД", истцом не приведено, а также истцом не представлен Отчет N 38-07-14 от 21.07.2014, выполненный ООО "Геосистемы", на который он ссылается как на доказательство реальной рыночной цены выкупаемого объекта составила 10 682 187 руб. 57 коп. в отсутствие подтверждения основания установления судом иной цены договора удовлетворил требования установив цену выкупаемого объекта, исходя из рыночной стоимости, определенной ООО "АБН-Консалт" по заданию ответчика.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции на основании следующего.
Согласно статье 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Статьей 8 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации. Согласно статье 6 данного Закона субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.
Как следует из положений статьи 10 Закона N 135-ФЗ, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Департамент городского имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, определением от 29.06.2016 суд апелляционной инстанции назначил по делу экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 43 корп. 2., поручив ее проведение эксперту ООО "Агентство судебных экспертиз" Кирилловой Екатерине Владимировне.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 43 корп. 2, общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), по состоянию на 06.05.2014?".
На основании представленного экспертного заключения от 12.07.2016 N 128 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 177 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 43 корп. 2 (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17, по состоянию на 06.05.2014 составляет 19 727 000 рублей без учета НДС.
Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.
Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялся сравнительный подход оценки спорного объекта.
При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Закона N 73-ФЗ.
Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.
Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2016 года по делу N А40-243736/2015 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Аллеманда" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гражданская 4-я, д. 43, корп. 2, установив спорные условия договора в следующей редакции:
- Пункт 3.1. договора: "Цена Объекта составляет 19 727 000 (девятнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
- Пункт 3.4 договора: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 547972 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Аллеманда" (ОГРН 1037700026396) в возмещение судебных расходов 54000 руб.
Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет ООО "Агентство судебных экспертов" 45 000 (сорок пять тысяч) руб., внесенных по платежному поручению N 8944 от 23.06.2016 в счет оплаты за проведение экспертизы с целью определения действительной рыночной стоимости нежилого помещения на основании счета N 128 от 22.07.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2016 N 09АП-23949/2016 ПО ДЕЛУ N А40-243736/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. N 09АП-23949/2016
Дело N А40-243736/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,
судей Н.В. Лаврецкой, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Аллеманда" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2016 года по делу N А40-243736/2015, принятое судьей Е.В. Коноваловой, по иску ООО "Аллеманда" (ОГРН 1037700026396) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Жаворонков Е.В. (по доверенности от 26.04.2016)
от ответчика: Стогова А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Аллеманда" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гражданская 4-я, д. 43, корп. 2, установив спорные условия договора в следующей редакции:
- Пункт 3.1. договора: "Цена Объекта составляет 10 682 187 рублей 57 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
- Пункт 3.4 договора: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 296 727,43 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Требования заявлены со ссылкой на ст. ст. 435, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и на нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением от 31 марта 2016 года по делу N А40-243736/2016 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил, урегулировав разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 43 корп. 2, изложив оспариваемые пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции проекта, направленного Департаментом городского имущества заявителю (истцу) письмом от 29.07.14 N 33-5-13714/14-121-0.
Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, решение суда считают законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.10.2004 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 04-655/04, в соответствии с которым ответчик передал истцу в аренду помещение общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гражданская 4-я, д. 43, корп. 2.
В соответствии с дополнительным соглашением от 21.05.2015 срок аренды по вышеуказанному договору установлен до 30.04.2019.
ООО "Аллеманда" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
ООО "Аллеманда" полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 06.05.2014 обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Ответчиком направлен истцу проект договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 21 108 000 рублей в соответствии с отчетом о рыночной стоимости недвижимого имущества от 18.06.2014 N 738Г/745, выполненным ООО "АБН-Консалт". На отчет дано положительное экспертное заключение от 26.06.2014 N 870/С-14, подготовленное НП СРО "СВОД".
Истец подписал проект договора с протоколом разногласий от 27.08.2014, указав цену выкупаемого объекта 10 682 187 руб. 57 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 38-07-14 от 21.07.2014, выполненным ООО "Геосистемы".
Указывая на то, что ответ на протокол разногласий от Департамента Обществом не получен, ООО "Аллеманда" полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с абзацем первым статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости, а в соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 4 этого же Закона субъекты малого и среднего предпринимательства вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
При этом выбор одного из способов защиты нарушенного права, предусмотренных законом, принадлежит истцу. Выбранный истцом способ защиты - урегулирование отдельных разногласий (в частности по цене выкупаемого имущества) при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, соответствует статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом того, что конкретных доводов относительно недостоверности Отчета об оценке от 18.06.2014 N 738Г/745, выполненного ООО "АБН-Консалт" и необоснованности положительного экспертного заключения от 26.06.2014 N 870/С-14, подготовленного НП СРО "СВОД", истцом не приведено, а также истцом не представлен Отчет N 38-07-14 от 21.07.2014, выполненный ООО "Геосистемы", на который он ссылается как на доказательство реальной рыночной цены выкупаемого объекта составила 10 682 187 руб. 57 коп. в отсутствие подтверждения основания установления судом иной цены договора удовлетворил требования установив цену выкупаемого объекта, исходя из рыночной стоимости, определенной ООО "АБН-Консалт" по заданию ответчика.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции на основании следующего.
Согласно статье 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Статьей 8 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации. Согласно статье 6 данного Закона субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.
Как следует из положений статьи 10 Закона N 135-ФЗ, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Департамент городского имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, определением от 29.06.2016 суд апелляционной инстанции назначил по делу экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 43 корп. 2., поручив ее проведение эксперту ООО "Агентство судебных экспертиз" Кирилловой Екатерине Владимировне.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 43 корп. 2, общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), по состоянию на 06.05.2014?".
На основании представленного экспертного заключения от 12.07.2016 N 128 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 177 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 43 корп. 2 (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17, по состоянию на 06.05.2014 составляет 19 727 000 рублей без учета НДС.
Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.
Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялся сравнительный подход оценки спорного объекта.
При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Закона N 73-ФЗ.
Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.
Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2016 года по делу N А40-243736/2015 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Аллеманда" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 177 кв. м (этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2-8, 8а, 8б, 9-17), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гражданская 4-я, д. 43, корп. 2, установив спорные условия договора в следующей редакции:
- Пункт 3.1. договора: "Цена Объекта составляет 19 727 000 (девятнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
- Пункт 3.4 договора: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 547972 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Аллеманда" (ОГРН 1037700026396) в возмещение судебных расходов 54000 руб.
Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет ООО "Агентство судебных экспертов" 45 000 (сорок пять тысяч) руб., внесенных по платежному поручению N 8944 от 23.06.2016 в счет оплаты за проведение экспертизы с целью определения действительной рыночной стоимости нежилого помещения на основании счета N 128 от 22.07.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.В.ПИРОЖКОВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Д.В.ПИРОЖКОВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)