Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Васильевой Е.В., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой Л.Д.,
при участии:
- от истца Муниципального унитарного предприятия школьного и общественного питания "Глобус" (ИНН 6631009253, ОГРН 1026601799916) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Маяк" (ИНН 6631002628, ОГРН 1086631000422) - Чистяков О.В., паспорт, доверенность от 21.09.2015;
- от третьего лица Администрации Североуральского городского округа - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
третьего лица Администрации Североуральского городского округа
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 сентября 2015 года
по делу N А60-27185/2015,
принятое судьей Невмерухой Е.Л.
по иску Муниципального унитарного предприятия школьного и общественного питания "Глобус"
к ООО "Маяк",
третье лицо: Администрация Североуральского городского округа,
о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие школьного и общественного питания "Глобус" (далее - истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк" (далее - ответчик, общество) об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение о повышении арендной платы по договору аренды от 05.01.2009 г. - 287 руб. за 1 квадратный метр в соответствии с решением Думы Североуральского городского округа N 141 от 24.12.2014 (с учетом отказа от исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация Североуральского городского округа (далее - третье лицо, Администрация).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.09.2015 в удовлетворении требований об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение отказано.
Не согласившись с принятым решением в части отказа удовлетворении иска, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение в обжалуемой части отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. Заявитель жалобы отмечает, что принятое решение суда первой инстанции нарушает права истца как арендодателя и третьего лица как собственника муниципального имущества. Считает, что заключив договор аренды сроком на 10 лет, при невозможности повышения арендной платы, арендодатель находится в кабальных для себя условиях, не имея возможности для повышения арендной платы, в том числе при инфляции. Получая от ответчика доход от арендной платы в 5 раз меньше того, который муниципальное предприятие могло бы получать при уплате соответствующей арендной платы, оно по итогам финансового года несет убытки и не в состоянии перечислять в местный бюджет платежи, установленные решением Думы Североуральского городского округа от 24.12.2014 N 141. Полагает, что вывод суда о невозможности увеличения арендной платы при отсутствии в договоре аренды условия регулирования арендной платы при изменении нормативных правовых актов публичного образования не обоснован, т.к., предоставляя в аренду помещения, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные учреждения предполагают получать от этого прибыль.
Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика просил в соответствии с доводами письменного отзыва на апелляционную жалобу решение суда оставить без изменения, жалобу Администрации - без удовлетворения.
Истец и третье лицо о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч.ч. 3. 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, между МУП школьного и общественного питания "Глобус" (арендодатель) и ООО "Маяк" (арендатор) 05.01.2009 заключен договор аренды имущественного комплекса, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа (далее - договор) (л.д. 17-21, т. 1).
Согласно условиям представленного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное владение и хозяйственное использование имущественный комплекс предприятия "Глобус", расположенный по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, д. 17 "Б", в его составе: здание столовой N 7 общей площадью 1989,5 кв. м, в том числе подвал 617,0 кв. м, литер А; здание камеры отходов литер Г1, общей площадью 17,5 кв. м; здание грязежижесборника литер Г, общей площадью 29,6 кв. м, а также указанные в качестве объекта аренды благоустройство общей площадью 1247 кв. м, канализация от столовой заготовочной к коллектору N 6, водопровод, общей протяженностью 10 п. м, наружная теплосеть, протяженностью 75 м и движимое имущество, указанное в приложении N 2 к настоящему договору (п. 1.1. договора).
Целевое назначение использования объекта - организация общественного питания, организация горячего питания в общеобразовательных учреждениях города (п. 1.3 договора).
Согласованный по условиям п. 1.1 имущественный комплекс передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи от 05.01.2009 (л.д. 21а. т. 1).
Срок действия договора определен сторонами с 05.01.2009 по 05.01.2019 (п. 1.3. договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.03.2009.
Согласно п. 3.1. договора арендная плата за недвижимое имущество составляет 99 101 руб. в месяц. Арендная плата за движимое имущество составляет 18 876 руб. в месяц.
Сумма арендной платы облагается НДС и налог перечисляется отдельным платежным документом в Управление Федерального казначейства Свердловской области. Сумма НДС составляет 21 236 руб. (п. 3.2. договора).
В соответствии с п. 3.3. договора арендная плата может подлежать корректировке не более 1 раза в год.
25.03.2011 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 05.01.2009, согласно которому п. 3.1. стороны установили читать в редакции: арендная плата за недвижимое имущество составляет 106 146 руб. в месяц. Арендная плата за движимое имущество составляет 16 979 руб. в месяц. Арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно авансом, не позднее 25 числа каждого месяца на счет МУП ШОП "Глобус".
24.04.2015 МУП ШОП "Глобус", ссылаясь на то, что решением Думы Североуральского городского округа от 24.12.2014 N 141 установлена годовая базовая ставка арендной платы за пользование нежилыми зданиями, находящимися в муниципальной собственности на 2015 год в размере 287 руб. за 1 кв. м арендуемой площади, в адрес ООО "Маяк" направило предложение заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор с 01.05.2015, согласно которому арендодатель внес изменения в п. 3.1., п. 3.2. договора, изложив их в следующей редакции: "арендная плата за недвижимое имущество составляет 519 470 руб. в месяц. Арендная плата за движимое имущество составляет 18 876 руб. в месяц. Сумма арендной платы облагается НДС и налог перечисляется отдельным платежным документом в Управление Федерального казначейства Свердловской области. Сумма НДС составляет 93 504,60 руб. (л.д. 27-28, т. 1).
В ответном письме от 29.04.2015 N 127 арендатор отказался от предложения заключить дополнительное соглашение к договору аренды, мотивировав это тяжелой экономической ситуацией арендатора и несоответствия указанного предложения нормам ГК РФ и условиям договора от 05.01.2009 (л.д. 30, т. 1).
Учитывая, что арендатор отказался от подписания дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, указывая на то, что с момента заключения договора аренды ставка арендной платы выросла в несколько раз, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о понуждении арендатора к заключению соответствующего соглашения.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор не содержит условия регулирования арендной платы при изменении нормативно-правовых актов публичного образования.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
При этом в соответствии с п. 3.3. договора арендная плата может подлежать корректировке не более 1 раза в год.
Однако, как правильно отметил суд первой инстанции, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год (пункт 3.3 договора), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору помимо его воли является ограничением принципа свободы договора, что в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 421 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Между тем ни действующим законодательством, ни договором аренды от 05.01.2009 не установлена обязанность ответчика по заключению с истцом дополнительного соглашения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом пунктом 4 статьи 451 ГК РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Учитывая положения указанных норм права и условия договора аренды, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
Договор аренды муниципального имущества от 05.01.2009 не является публичным, следовательно, не порождает обязанность ответчика заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке и, кроме того, не содержит условия о возможности изменения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, что согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.04.2010 N 1074/10.
Ссылка апелляционной жалобы на решение Североуральского городского округа от 24.12.2014 N 141 является необоснованной.
В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Ссылка на инфляционные процессы также подлежит отклонению.
Как следует из положений п. 1 ст. 451 ГК РФ, изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующих изменений.
Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Кроме того подлежит отклонению и ссылка на кабальный характер условий спорного договора.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из пункта 1 статьи 179 ГК РФ следует, что кабальной является сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка); данная сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, то есть является оспоримой.
По смыслу данной нормы сделка может быть признана судом кабальной, если она отвечает следующим условиям: потерпевшая сторона заключила сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств; условия сделки являются явно невыгодными для потерпевшего; другая сторона (контрагент) осведомлена о перечисленных обстоятельствах и сознательно использовала их к своей выгоде.
Разногласия при подписании договора у сторон не возникли (статьи 1, 2, 9, 421 ГК РФ). Доказательств того, что договор был оспорен в установленном законом порядке и признан недействительным как кабальная сделка, в материалах дела не имеется (статьи 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя, который от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 2 сентября 2015 года по делу N А60-27185/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2015 N 17АП-16295/2015-АК ПО ДЕЛУ N А60-27185/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2015 г. N 17АП-16295/2015-АК
Дело N А60-27185/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Васильевой Е.В., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой Л.Д.,
при участии:
- от истца Муниципального унитарного предприятия школьного и общественного питания "Глобус" (ИНН 6631009253, ОГРН 1026601799916) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Маяк" (ИНН 6631002628, ОГРН 1086631000422) - Чистяков О.В., паспорт, доверенность от 21.09.2015;
- от третьего лица Администрации Североуральского городского округа - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
третьего лица Администрации Североуральского городского округа
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 сентября 2015 года
по делу N А60-27185/2015,
принятое судьей Невмерухой Е.Л.
по иску Муниципального унитарного предприятия школьного и общественного питания "Глобус"
к ООО "Маяк",
третье лицо: Администрация Североуральского городского округа,
о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие школьного и общественного питания "Глобус" (далее - истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк" (далее - ответчик, общество) об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение о повышении арендной платы по договору аренды от 05.01.2009 г. - 287 руб. за 1 квадратный метр в соответствии с решением Думы Североуральского городского округа N 141 от 24.12.2014 (с учетом отказа от исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация Североуральского городского округа (далее - третье лицо, Администрация).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.09.2015 в удовлетворении требований об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение отказано.
Не согласившись с принятым решением в части отказа удовлетворении иска, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение в обжалуемой части отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. Заявитель жалобы отмечает, что принятое решение суда первой инстанции нарушает права истца как арендодателя и третьего лица как собственника муниципального имущества. Считает, что заключив договор аренды сроком на 10 лет, при невозможности повышения арендной платы, арендодатель находится в кабальных для себя условиях, не имея возможности для повышения арендной платы, в том числе при инфляции. Получая от ответчика доход от арендной платы в 5 раз меньше того, который муниципальное предприятие могло бы получать при уплате соответствующей арендной платы, оно по итогам финансового года несет убытки и не в состоянии перечислять в местный бюджет платежи, установленные решением Думы Североуральского городского округа от 24.12.2014 N 141. Полагает, что вывод суда о невозможности увеличения арендной платы при отсутствии в договоре аренды условия регулирования арендной платы при изменении нормативных правовых актов публичного образования не обоснован, т.к., предоставляя в аренду помещения, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные учреждения предполагают получать от этого прибыль.
Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика просил в соответствии с доводами письменного отзыва на апелляционную жалобу решение суда оставить без изменения, жалобу Администрации - без удовлетворения.
Истец и третье лицо о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч.ч. 3. 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, между МУП школьного и общественного питания "Глобус" (арендодатель) и ООО "Маяк" (арендатор) 05.01.2009 заключен договор аренды имущественного комплекса, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа (далее - договор) (л.д. 17-21, т. 1).
Согласно условиям представленного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное владение и хозяйственное использование имущественный комплекс предприятия "Глобус", расположенный по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, д. 17 "Б", в его составе: здание столовой N 7 общей площадью 1989,5 кв. м, в том числе подвал 617,0 кв. м, литер А; здание камеры отходов литер Г1, общей площадью 17,5 кв. м; здание грязежижесборника литер Г, общей площадью 29,6 кв. м, а также указанные в качестве объекта аренды благоустройство общей площадью 1247 кв. м, канализация от столовой заготовочной к коллектору N 6, водопровод, общей протяженностью 10 п. м, наружная теплосеть, протяженностью 75 м и движимое имущество, указанное в приложении N 2 к настоящему договору (п. 1.1. договора).
Целевое назначение использования объекта - организация общественного питания, организация горячего питания в общеобразовательных учреждениях города (п. 1.3 договора).
Согласованный по условиям п. 1.1 имущественный комплекс передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи от 05.01.2009 (л.д. 21а. т. 1).
Срок действия договора определен сторонами с 05.01.2009 по 05.01.2019 (п. 1.3. договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.03.2009.
Согласно п. 3.1. договора арендная плата за недвижимое имущество составляет 99 101 руб. в месяц. Арендная плата за движимое имущество составляет 18 876 руб. в месяц.
Сумма арендной платы облагается НДС и налог перечисляется отдельным платежным документом в Управление Федерального казначейства Свердловской области. Сумма НДС составляет 21 236 руб. (п. 3.2. договора).
В соответствии с п. 3.3. договора арендная плата может подлежать корректировке не более 1 раза в год.
25.03.2011 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 05.01.2009, согласно которому п. 3.1. стороны установили читать в редакции: арендная плата за недвижимое имущество составляет 106 146 руб. в месяц. Арендная плата за движимое имущество составляет 16 979 руб. в месяц. Арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно авансом, не позднее 25 числа каждого месяца на счет МУП ШОП "Глобус".
24.04.2015 МУП ШОП "Глобус", ссылаясь на то, что решением Думы Североуральского городского округа от 24.12.2014 N 141 установлена годовая базовая ставка арендной платы за пользование нежилыми зданиями, находящимися в муниципальной собственности на 2015 год в размере 287 руб. за 1 кв. м арендуемой площади, в адрес ООО "Маяк" направило предложение заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор с 01.05.2015, согласно которому арендодатель внес изменения в п. 3.1., п. 3.2. договора, изложив их в следующей редакции: "арендная плата за недвижимое имущество составляет 519 470 руб. в месяц. Арендная плата за движимое имущество составляет 18 876 руб. в месяц. Сумма арендной платы облагается НДС и налог перечисляется отдельным платежным документом в Управление Федерального казначейства Свердловской области. Сумма НДС составляет 93 504,60 руб. (л.д. 27-28, т. 1).
В ответном письме от 29.04.2015 N 127 арендатор отказался от предложения заключить дополнительное соглашение к договору аренды, мотивировав это тяжелой экономической ситуацией арендатора и несоответствия указанного предложения нормам ГК РФ и условиям договора от 05.01.2009 (л.д. 30, т. 1).
Учитывая, что арендатор отказался от подписания дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, указывая на то, что с момента заключения договора аренды ставка арендной платы выросла в несколько раз, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о понуждении арендатора к заключению соответствующего соглашения.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор не содержит условия регулирования арендной платы при изменении нормативно-правовых актов публичного образования.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
При этом в соответствии с п. 3.3. договора арендная плата может подлежать корректировке не более 1 раза в год.
Однако, как правильно отметил суд первой инстанции, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год (пункт 3.3 договора), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору помимо его воли является ограничением принципа свободы договора, что в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 421 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Между тем ни действующим законодательством, ни договором аренды от 05.01.2009 не установлена обязанность ответчика по заключению с истцом дополнительного соглашения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом пунктом 4 статьи 451 ГК РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Учитывая положения указанных норм права и условия договора аренды, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
Договор аренды муниципального имущества от 05.01.2009 не является публичным, следовательно, не порождает обязанность ответчика заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке и, кроме того, не содержит условия о возможности изменения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, что согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.04.2010 N 1074/10.
Ссылка апелляционной жалобы на решение Североуральского городского округа от 24.12.2014 N 141 является необоснованной.
В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Ссылка на инфляционные процессы также подлежит отклонению.
Как следует из положений п. 1 ст. 451 ГК РФ, изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующих изменений.
Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Кроме того подлежит отклонению и ссылка на кабальный характер условий спорного договора.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из пункта 1 статьи 179 ГК РФ следует, что кабальной является сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка); данная сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, то есть является оспоримой.
По смыслу данной нормы сделка может быть признана судом кабальной, если она отвечает следующим условиям: потерпевшая сторона заключила сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств; условия сделки являются явно невыгодными для потерпевшего; другая сторона (контрагент) осведомлена о перечисленных обстоятельствах и сознательно использовала их к своей выгоде.
Разногласия при подписании договора у сторон не возникли (статьи 1, 2, 9, 421 ГК РФ). Доказательств того, что договор был оспорен в установленном законом порядке и признан недействительным как кабальная сделка, в материалах дела не имеется (статьи 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя, который от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 2 сентября 2015 года по делу N А60-27185/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)