Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Территориальное управление ссылалось на наличие задолженности в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - публичного акционерного общества "Майкопский станкостроительный завод им. М.В. Фрунзе" (ИНН 0105005101, ОГРН 1020100698144) - Жуковой Г.Н. (доверенность от 25.04.2016), в отсутствие представителя заявителя - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.08.2015 (судья Нефедов В.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А01-639/2015, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к ПАО "Майкопский станкостроительный завод им. М.В. Фрунзе" (далее - общество) о взыскании 821 743 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате за пользование 8487/10000 долей от общей площади 20 108 кв. м земельного участка и 44 740 рублей 77 копеек пени; 889 544 рублей 17 копеек за пользование 883/10000 долей от общей площади 20 108 кв. м земельного участка и пени в размере 36 079 рублей 68 копеек (с учетом увеличения размера заявленных требований; т. 1, л.д. 143-145).
Решением от 28.08.2015 (с учетом исправительных определений от 10.12.2015, 29.02.2016), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.01.2016, заявленные требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 888 181 рубль 88 копеек задолженности по арендной плате, 40 349 рублей 08 копеек пени. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу о наличии задолженности ответчика по арендной плате за пользование 8487/10000 и 883/10000 долей от общей площади 20 108 кв. м земельного участка, необходимости применения срока исковой давности к части заявленных требований, недоказанности явной несоразмерности пени последствиям нарушения обязательств. Апелляционный суд указал, что подлежащие взысканию суммы задолженности указаны верно, ошибки суда первой инстанции носят характер арифметических (что не является ошибкой в применении норм материального либо процессуального права), поэтому не служат основанием для изменения судебного акта, а подлежат исправлению в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В кассационной жалобе территориальное управление просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на неверные выводы судебных инстанций о применении срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени за пользование 8487/10000 долей от общей площади 20 108 кв. м земельного участка в период с 01.07.2011 по 30.03.2012. Арендная плата рассчитана на основании соглашения об изменении арендной платы от 22.07.2011 N 2, которое прошло государственную регистрацию 07.04.2014. Только с указанной даты возникло право требовать внесения арендных платежей в увеличенном размере. Право на 883/10000 долей перешло к ответчику от Давыдовича О.Г.; размер арендной платы по дополнительному соглашению рассчитан исходя из рыночной стоимости земельного участка, о чем ответчик был осведомлен, к обществу право перешло на тех же условиях. Суд по своему усмотрению произвел перерасчет задолженности по арендной плате и пене, изменив методику определения размера арендной платы в отношении 883/10000 долей земельного участка, предусмотренную договором.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты обеих инстанций без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая несостоятельными доводы относительно неверного применения судами срока исковой давности в период с 01.07.2011 по 30.03.2012.
В судебном заседании представитель общества поддержала доводы, изложенные в отзыве. Территориальное управление явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечило, извещено на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, во исполнение распоряжения администрации муниципального образования "Город Майкоп" (далее - администрация) от 13.04.2005 N 1860-р "О передаче в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка по адресу: г. Майкоп, квартал 132, ул. Некрасова, 293" и распоряжения администрации 16.06.2005 N 3028-р "О внесении дополнений в распоряжение администрации муниципального образования "Город Майкоп" от 13.04.2005 N 1860-р" администрация в лице руководителя комитета по управлению имуществом и общество, Негосударственное некоммерческое образование учреждение "Березка Плюс", граждане Чернявский Р.М., Шабалин Е.В., Виноградов В.В., Давыдович О.Г. заключили договор 10.08.2005 N 003684 аренды земельного участка сроком на 25 лет, согласно пункту 1.1 которого обществу переданы 8487/10000 долей земельного участка общей площадью 20 108 кв. м для размещения производственной базы. Размер арендной платы определен пропорционально площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности арендаторов, к общей площади объекта аренды (приложение N 2 к договору; т. 1, л.д. 56-65).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законе порядке 29.12.2005.
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 02.12.2005 N 2107-р на земельный участок площадью 20 108 кв. м категории земель "земли поселений", расположенный по адресу: г. Майкоп, ул. Некрасова 293, квартал 132, зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
Соглашением от 03.11.2006 произведен перевод прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 10.08.2005 N 003684 с администрации на территориальное управление (т. 1, л.д. 44-48).
Данным соглашением предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы (пункт 3) и обязанность арендатора по внесению арендной платы в измененном размере с момента получения письменного уведомления об изменении арендной платы (пункт 6).
Дополнительным соглашением от 22.07.2011 N 2 к договору аренды земельного участка от 10.08.2005 N 003684 территориальное управление предусмотрело внесение изменений в пункт 3.1 договора, определяющий размер арендной платы за пользование объектом аренды, распространив его действие с 01.07.2011 (т. 1, л.д. 165, 166).
Из указанного дополнительного соглашения и приложений N 1-3 следует, что размер арендной платы рассчитан арендодателем для общества в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", исходя из кадастровой стоимости земельного участка (2%), для иных арендаторов - исходя из рыночной стоимости земельного участка.
27 июля 2007 года на основании договора от 22.03.2012 купли-продажи имущества (с индивидуальным предпринимателем Давыдовичем О.Г.) общество зарегистрировало переход права собственности на часть здания сборочного цеха (литера Г) общей площадью 898,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Майкоп, ул. Некрасова, 293 (т. 1, л.д. 27-29), по условиям которого ответчик приобрел право пользования земельным участком, на котором расположено здание, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 1.1.3).
С 27.07.2012 обществу перешло право аренды Давыдовича О.Г. на пользование 883/10000 от общей площади 20 108 кв. м земельного участка по адресу: г. Майкоп, ул. Некрасова, 293.
В связи с государственной регистрацией соглашения от 22.07.2011 N 2 к договору аренды территориальное управление произвело обществу доначисление арендной платы за пользование 8487/10000 и 883/10000 земельного участка, уведомив арендатора письмом от 13.11.2014 N 1913 с приложением актов сверки взаимных расчетов (т. 1, л.д. 19-22).
Ссылаясь на наличие задолженности в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с иском.
На основании части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса). Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (статья 314 Гражданского кодекса).
На основании статей 209, 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.
Установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) также разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
В пункте 19 постановления Пленума N 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
При отчуждении зданий в силу положений статьи 553 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса к приобретателю переходят права на использование соответствующей части земельного участка.
Статьей 3 (пункты 1 и 2) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса (в действующей на момент заключения договора аренды редакции).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.
Согласно положениям абзацев 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона в действующей в спорный период редакции арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 приведенной статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 Вводного закона).
К правоотношениям сторон, связанным с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, применимы установленные законом ограничения размера арендной платы (2% от кадастровой стоимости земельного участка, не относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, а также землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, суды установили, что земельный участок площадью 2,35 га, расположенный по адресу: г. Майкоп, ул. Некрасова, 293, находился у общества на праве бессрочного (постоянного) пользования. В связи с признаем утратившим силу документа на право бессрочного (постоянного) пользования, земельный участок предоставлен в аренду физическим и юридическим лицам, в числе которых общество и Давыдович О.Г., сроком на 25 лет (договор аренды от 10.08.2005 N 003684 со множественностью лиц на стороне арендатора). Давыдович О.Г., в свою очередь, реализовал обществу часть здания сборочного цеха (литера Г) по договору купли-продажи имущества от 22.03.2012, находящуюся на 883/10000 долей земельного участка.
Принимая во внимание отсутствие доказательств погашения долга по арендной плате, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части (с учетом применения по заявлению ответчика срока исковой давности - статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса), взыскав с общества в пользу территориального управления 888 181 рубль 88 копеек основного долга.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Размер неустойки установлен соглашением от 03.11.2006 о переводе на Российскую Федерацию в лице территориального управления прав и обязанностей по договору аренды от 10.08.2005 N 003684. Пункт 3.9 договора изложен в следующей редакции: арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем, путем перечисления в федеральный бюджет. В пункте 6.2 слова 0,1% заменены на 0,2%, в части, касающейся начисления пени, за невнесение арендной платы в установленный договором срок.
Установив, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, суды с учетом срока исковой давности взыскали с общества неустойку в сумме 40 349 рублей 08 копеек, отклонив доводы ответчика относительно применения статьи 333 Гражданского кодекса.
Суды обоснованно заключили, что срок исковой давности и порядок его исчисления не может быть изменен соглашением сторон, поэтому доводы территориального управления в данной части отклоняются. Кроме того, суды дали обоснованную оценку дополнительному соглашению от 22.07.2011 N 2 в части дифференциации арендной платы, с указанием на то, что в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса оно не подлежит применению к правоотношениям сторон, а арендная плата должна начисляться, исходя из требований законодательства, то есть двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Иные доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судами на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Кодекса).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены обжалуемых судебных актов, арбитражным судом округа не установлено.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 по делу N А01-639/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 16.05.2016 N Ф08-2358/2016 ПО ДЕЛУ N А01-639/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате за пользование долей от общей площади земельного участка и пени.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Территориальное управление ссылалось на наличие задолженности в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2016 г. по делу N А01-639/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - публичного акционерного общества "Майкопский станкостроительный завод им. М.В. Фрунзе" (ИНН 0105005101, ОГРН 1020100698144) - Жуковой Г.Н. (доверенность от 25.04.2016), в отсутствие представителя заявителя - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.08.2015 (судья Нефедов В.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А01-639/2015, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к ПАО "Майкопский станкостроительный завод им. М.В. Фрунзе" (далее - общество) о взыскании 821 743 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате за пользование 8487/10000 долей от общей площади 20 108 кв. м земельного участка и 44 740 рублей 77 копеек пени; 889 544 рублей 17 копеек за пользование 883/10000 долей от общей площади 20 108 кв. м земельного участка и пени в размере 36 079 рублей 68 копеек (с учетом увеличения размера заявленных требований; т. 1, л.д. 143-145).
Решением от 28.08.2015 (с учетом исправительных определений от 10.12.2015, 29.02.2016), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.01.2016, заявленные требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 888 181 рубль 88 копеек задолженности по арендной плате, 40 349 рублей 08 копеек пени. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу о наличии задолженности ответчика по арендной плате за пользование 8487/10000 и 883/10000 долей от общей площади 20 108 кв. м земельного участка, необходимости применения срока исковой давности к части заявленных требований, недоказанности явной несоразмерности пени последствиям нарушения обязательств. Апелляционный суд указал, что подлежащие взысканию суммы задолженности указаны верно, ошибки суда первой инстанции носят характер арифметических (что не является ошибкой в применении норм материального либо процессуального права), поэтому не служат основанием для изменения судебного акта, а подлежат исправлению в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В кассационной жалобе территориальное управление просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на неверные выводы судебных инстанций о применении срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени за пользование 8487/10000 долей от общей площади 20 108 кв. м земельного участка в период с 01.07.2011 по 30.03.2012. Арендная плата рассчитана на основании соглашения об изменении арендной платы от 22.07.2011 N 2, которое прошло государственную регистрацию 07.04.2014. Только с указанной даты возникло право требовать внесения арендных платежей в увеличенном размере. Право на 883/10000 долей перешло к ответчику от Давыдовича О.Г.; размер арендной платы по дополнительному соглашению рассчитан исходя из рыночной стоимости земельного участка, о чем ответчик был осведомлен, к обществу право перешло на тех же условиях. Суд по своему усмотрению произвел перерасчет задолженности по арендной плате и пене, изменив методику определения размера арендной платы в отношении 883/10000 долей земельного участка, предусмотренную договором.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты обеих инстанций без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая несостоятельными доводы относительно неверного применения судами срока исковой давности в период с 01.07.2011 по 30.03.2012.
В судебном заседании представитель общества поддержала доводы, изложенные в отзыве. Территориальное управление явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечило, извещено на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, во исполнение распоряжения администрации муниципального образования "Город Майкоп" (далее - администрация) от 13.04.2005 N 1860-р "О передаче в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка по адресу: г. Майкоп, квартал 132, ул. Некрасова, 293" и распоряжения администрации 16.06.2005 N 3028-р "О внесении дополнений в распоряжение администрации муниципального образования "Город Майкоп" от 13.04.2005 N 1860-р" администрация в лице руководителя комитета по управлению имуществом и общество, Негосударственное некоммерческое образование учреждение "Березка Плюс", граждане Чернявский Р.М., Шабалин Е.В., Виноградов В.В., Давыдович О.Г. заключили договор 10.08.2005 N 003684 аренды земельного участка сроком на 25 лет, согласно пункту 1.1 которого обществу переданы 8487/10000 долей земельного участка общей площадью 20 108 кв. м для размещения производственной базы. Размер арендной платы определен пропорционально площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности арендаторов, к общей площади объекта аренды (приложение N 2 к договору; т. 1, л.д. 56-65).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законе порядке 29.12.2005.
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 02.12.2005 N 2107-р на земельный участок площадью 20 108 кв. м категории земель "земли поселений", расположенный по адресу: г. Майкоп, ул. Некрасова 293, квартал 132, зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
Соглашением от 03.11.2006 произведен перевод прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 10.08.2005 N 003684 с администрации на территориальное управление (т. 1, л.д. 44-48).
Данным соглашением предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы (пункт 3) и обязанность арендатора по внесению арендной платы в измененном размере с момента получения письменного уведомления об изменении арендной платы (пункт 6).
Дополнительным соглашением от 22.07.2011 N 2 к договору аренды земельного участка от 10.08.2005 N 003684 территориальное управление предусмотрело внесение изменений в пункт 3.1 договора, определяющий размер арендной платы за пользование объектом аренды, распространив его действие с 01.07.2011 (т. 1, л.д. 165, 166).
Из указанного дополнительного соглашения и приложений N 1-3 следует, что размер арендной платы рассчитан арендодателем для общества в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", исходя из кадастровой стоимости земельного участка (2%), для иных арендаторов - исходя из рыночной стоимости земельного участка.
27 июля 2007 года на основании договора от 22.03.2012 купли-продажи имущества (с индивидуальным предпринимателем Давыдовичем О.Г.) общество зарегистрировало переход права собственности на часть здания сборочного цеха (литера Г) общей площадью 898,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Майкоп, ул. Некрасова, 293 (т. 1, л.д. 27-29), по условиям которого ответчик приобрел право пользования земельным участком, на котором расположено здание, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 1.1.3).
С 27.07.2012 обществу перешло право аренды Давыдовича О.Г. на пользование 883/10000 от общей площади 20 108 кв. м земельного участка по адресу: г. Майкоп, ул. Некрасова, 293.
В связи с государственной регистрацией соглашения от 22.07.2011 N 2 к договору аренды территориальное управление произвело обществу доначисление арендной платы за пользование 8487/10000 и 883/10000 земельного участка, уведомив арендатора письмом от 13.11.2014 N 1913 с приложением актов сверки взаимных расчетов (т. 1, л.д. 19-22).
Ссылаясь на наличие задолженности в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с иском.
На основании части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса). Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (статья 314 Гражданского кодекса).
На основании статей 209, 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.
Установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) также разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
В пункте 19 постановления Пленума N 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
При отчуждении зданий в силу положений статьи 553 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса к приобретателю переходят права на использование соответствующей части земельного участка.
Статьей 3 (пункты 1 и 2) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса (в действующей на момент заключения договора аренды редакции).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.
Согласно положениям абзацев 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона в действующей в спорный период редакции арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 приведенной статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 Вводного закона).
К правоотношениям сторон, связанным с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, применимы установленные законом ограничения размера арендной платы (2% от кадастровой стоимости земельного участка, не относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, а также землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, суды установили, что земельный участок площадью 2,35 га, расположенный по адресу: г. Майкоп, ул. Некрасова, 293, находился у общества на праве бессрочного (постоянного) пользования. В связи с признаем утратившим силу документа на право бессрочного (постоянного) пользования, земельный участок предоставлен в аренду физическим и юридическим лицам, в числе которых общество и Давыдович О.Г., сроком на 25 лет (договор аренды от 10.08.2005 N 003684 со множественностью лиц на стороне арендатора). Давыдович О.Г., в свою очередь, реализовал обществу часть здания сборочного цеха (литера Г) по договору купли-продажи имущества от 22.03.2012, находящуюся на 883/10000 долей земельного участка.
Принимая во внимание отсутствие доказательств погашения долга по арендной плате, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части (с учетом применения по заявлению ответчика срока исковой давности - статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса), взыскав с общества в пользу территориального управления 888 181 рубль 88 копеек основного долга.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Размер неустойки установлен соглашением от 03.11.2006 о переводе на Российскую Федерацию в лице территориального управления прав и обязанностей по договору аренды от 10.08.2005 N 003684. Пункт 3.9 договора изложен в следующей редакции: арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем, путем перечисления в федеральный бюджет. В пункте 6.2 слова 0,1% заменены на 0,2%, в части, касающейся начисления пени, за невнесение арендной платы в установленный договором срок.
Установив, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, суды с учетом срока исковой давности взыскали с общества неустойку в сумме 40 349 рублей 08 копеек, отклонив доводы ответчика относительно применения статьи 333 Гражданского кодекса.
Суды обоснованно заключили, что срок исковой давности и порядок его исчисления не может быть изменен соглашением сторон, поэтому доводы территориального управления в данной части отклоняются. Кроме того, суды дали обоснованную оценку дополнительному соглашению от 22.07.2011 N 2 в части дифференциации арендной платы, с указанием на то, что в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса оно не подлежит применению к правоотношениям сторон, а арендная плата должна начисляться, исходя из требований законодательства, то есть двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Иные доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судами на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Кодекса).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены обжалуемых судебных актов, арбитражным судом округа не установлено.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 по делу N А01-639/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)