Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Ширяевой Е.В.,
судей Мальцевой Т.В., Фотиной О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Резаевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Важенина Дмитрия Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2016 по делу N А76-22141/2015 (судья Бахарева Е.А.).
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Важенина Дмитрия Владимировича - Балдин А.И. (паспорт, доверенность от 19.08.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" (далее - ООО "Гринфлайт", истец) обратилось с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Важенину Дмитрию Владимировичу (далее - ИП Важенин Д.В., ответчик) о взыскании 251 000 руб. задолженности, 17 602 руб. 65 коп. неустойки, неустойки по день фактического исполнения решения суда, исходя из суммы основного долга и 1/300 от ставки рефинансирования равной 8,25% за каждый день просрочки.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ИП Важенина Д.В. в пользу ООО "Гринфлайт" взыскано 251 000 руб. задолженности, 15 806 руб. 73 коп. неустойки, неустойки с 01.08.2015 в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, по день исполнения денежного обязательства, 8 316 руб. 02 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части исковых требований отказано (т. 2 л.д. 52-69).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Важенин Д.В. обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, отказать ООО "Гринфлайт" в его требованиях.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что в договоре от 12.02.2013 N 05-04/182-13 стороны согласовали не только площадь, но и планировку спорного помещения. Эксплуатация спорного помещения без перегородок не возможна, поскольку в проекте и договоре в данном помещении предусмотрены, в том числе и санузлы, которые по определению должны представлять собой отдельные отгороженные помещения. Таким образом, возведение перегородок является необходимым условием для эксплуатации данного помещения. Последний абзац п. 5.1.3 договора, лишь регулирует вопрос о том, за чей счет внутренние перегородки должны быть возведены.
Площадь 103,5 кв. м - площадь помещения с планировкой, закрепленной сторонами в договоре. Разница между площадью помещений по договору (103,28 кв. м) и реальной площадью (103,5 кв. м), составляет 0,22 кв. м, что менее 1,5% от общей площади помещения, и согласно п. 3.5 договора не подлежит дополнительной оплате.
Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ООО "Гринфлайт" своего представителя в судебное заседание не направило.
С учетом мнения подателя жалобы, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ООО "Гринфлайт".
В судебном заседании представитель подателя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между истцом (застройщик) и ответчиком (участник) был подписан договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 12.02.2013 N 05-04/182-13 (т. 1 л.д. 10-15).
В соответствии с п. 3.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать нежилое помещение (объект), общей проектной площадью - 103,28 кв. м находящееся на 1 этаже в этом доме участнику, а другая сторона - участник - обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность нежилое помещение (объект), общей проектной площадью - 103,28 кв. м находящееся на 1 этаже в этом доме, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Согласно п. 3.2 договора участник перечисляет застройщику денежные средства на долевое строительство дома (Объекта), а застройщик: обеспечивает строительство дома и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ но строительству дома в полном объеме, необходимые для ввода дома в эксплуатацию в установленном законодательством порядке; обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома не позднее IV квартала 2013; передает участнику в собственность объект в степени готовности, в соответствии с п. 5.1.3 договора, не позднее IV квартала 2013.
Цена договора определяется суммой стоимости общей площади объекта и составляет 5 164 000 руб., НДС не предусмотрен. Стоимость одного квадратного метра общей площади объекта, без учета площадей балконов и лоджий, составляет 50 000 руб. Все денежные суммы, в договоре, определяются в российских рублях (п. 3.3 договора).
Если общая площадь объекта по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется более той, что указана в п. 3.1 договора, а разница составит 1,5 процентов или более, участник обязуется осуществить доплату, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади объекта, указанной в п. 3.3 договора, в течение десяти рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления застройщика (п. 3.5 договора).
Согласно п. 5.1.3 договора застройщик обязуется построить дом в соответствии с проектно-сметной документацией и передать участнику объект со следующими видами отделки и оборудования: выполнено остекление окон; установлены приборы отопления; подведены точки подключения - электричество, горячее и холодное водоснабжение, канализация; установлена входная дверь (в соответствии с проектом); входная группа выполнена с использованием облицовочного материала согласно проекта; внутренние перегородки и разводка коммуникаций не выполняются.
Стороны в п. 8.2 договора согласовали, что при нарушении участником сроков внесения денежных средств, предусмотренных договором, он выплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
По результатам первичной инвентаризации общая площадь спорного нежилого помещения составила 108,3 кв. м, в подтверждение чего в материалы дела представлен технический паспорт на многоквартирный дом по состоянию на 24.12.2013 (т. 1 л.д. 18-22).
Ответчиком произведена оплата по договору участия в долевом строительстве за спорный объект площадью 103,28 кв. м, что подтверждается справкой ООО "Гринфлайт" от 22.08.2014 N 12806 (т. 1 л.д. 97).
Истец направил в адрес ответчика уведомление о готовности объекта к передаче от 16.10.2014 N 91, в котором также указал, что поскольку площадь построенного помещения стала больше площади, указанной в п. 3.1 договора на 5,02 кв. м, ИП Важенину Д.В. необходимо произвести доплату в соответствии с п. 3.3, 3.5 договора в размере 251 000 руб. (т. 1 л.д. 23).
Кроме того, ИП Важенину Д.В. направлен акт приема-передачи помещения от 10.11.2014, в котором также была отражена площадь созданного объекта недвижимости и сумма необходимой доплаты (т. 1 л.д. 28).
Впоследствии истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение от 24.04.2015 N 112-КП с требованием погасить задолженность в размере 251 000 руб., и оплатить неустойку (т. 1 л.д. 33).
Отсутствие доплаты за разницу между проектной и фактической площадью спорного объекта со стороны ответчика, явилось основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что право на взыскание доплаты за увеличенную площадь возникло у застройщика ранее изменения объекта ответчиком и внесения изменений сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. Расчет неустойки следовало исчислять с 15.12.2014.
Выводы суда первой инстанции являются правильными.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно техническому паспорту на многоквартирный дом от 24.12.2013 площадь спорного нежилого помещения составила 108,3 кв. м (т. 1 л.д. 18-22).
Постановка на учет данного объекта недвижимости состоялась 29.10.2014 (т. 1 л.д. 95).
Постановка спорного нежилого помещения на кадастровый учет, в силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", является доказательством создания такого объекта площадью 108,3 кв. м.
ООО "Гринфлайт" уведомило ИП Важенина Д.В. о размере общей площади помещения, определенного органами технической инвентаризации, и необходимости доплаты денежных средств путем отправки уведомления от 16.10.2014 N 91 (т. 1 л.д. 23-27).
Нежилое помещение площадью 108,3 кв. м было передано ответчику по акту приема-передачи 10.11.2014 (т. 1 л.д. 28).
После получения объекта от застройщика, ответчиком были возведены перегородки, данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
В результате проведения ответчиком перепланировки, площадь спорного помещения изменилась, в связи с чем ответчик обратился в Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 24.12.2015 (т. 1 л.д. 86-87).
На основании вышеназванного заявления, технического плана от 24.12.2015, технического заключения ООО "Региондорстрой" от 14.12.2015 N 103, осуществлен учет изменений спорного объекта недвижимости, в результате чего изменилась площадь со 108,3 кв. м на 103,5 кв. м, что подтверждается письмом Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 11.04.2016 N 4828 (т. 1 л.д. 137-138).
Таким образом, площадь в сведениях государственного кадастра недвижимости изменилась в результате действий ответчика.
Поскольку право собственника помещения на перепланировку объекта, после передачи ему данного объекта, не может влиять на правоотношения сторон договора по проведению взаиморасчетов, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что право на взыскание доплаты за увеличенную площадь возникло у ООО "Гринфлайт" ранее возведения ИП Важениным Д.В. перегородок, и соответственно, ранее внесения изменений сведений о площади спорного объекта, в государственный кадастр недвижимости.
Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании неустойки за период с 19.11.2014 по 31.07.2015 в размере 17 602 руб. 65 коп.
В силу ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Стороны в п. 8.2 договора согласовали, что при нарушении участником сроков внесения денежных средств, предусмотренных договором, он выплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет неустойки, пришел к выводу о том, что начисление неустойки должно производиться с 15.12.2014, то есть по истечении десяти дней, после получения участником уведомления от застройщика о завершении строительства дома и готовности застройщика к передаче квартиры.
Поскольку из решения Центрального районного суда г. Челябинска от 18.01.2016 по делу N 2-803/2016 следует, что сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче было получено ответчиком 04.12.2014 (т. 2 л.д. 42), вышеуказанный вывод суда первой инстанции является верным, а с ответчика подлежит взысканию 15 806 руб. 73 коп. неустойки.
Довод о том, что в договоре от 12.02.2013 N 05-04/182-13 стороны согласовали не только площадь, но и планировку спорного помещения, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как из плана создаваемого объекта не усматривается, что стороны согласовали наличие в нем нескольких санузлов, требующие отдельной установки перегородок (т. 1 л.д. 16).
Ссылка на то, что разница между площадью помещений по договору (103,28 кв. м) и реальной площадью (103,5 кв. м), составляет 0,22 кв. м, что менее 1,5% от общей площади помещения, и согласно п. 3.5 договора не подлежит дополнительной оплате, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как площадь спорного помещения изменилась на 103,5 кв. м только после внесения изменения в государственный кадастр недвижимости. Первоначальная площадь переданного ответчику объекта составляла 108,3 кв. м, что подтверждается представленными в материалы дела документами, и в полном объеме последним оплачена не была.
Поскольку обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции достаточно полно и спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, подлежат распределению между сторонами по правилам, установленным ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2016 по делу N А76-22141/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Важенина Дмитрия Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.08.2016 N 18АП-8631/2016 ПО ДЕЛУ N А76-22141/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2016 г. N 18АП-8631/2016
Дело N А76-22141/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Ширяевой Е.В.,
судей Мальцевой Т.В., Фотиной О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Резаевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Важенина Дмитрия Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2016 по делу N А76-22141/2015 (судья Бахарева Е.А.).
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Важенина Дмитрия Владимировича - Балдин А.И. (паспорт, доверенность от 19.08.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" (далее - ООО "Гринфлайт", истец) обратилось с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Важенину Дмитрию Владимировичу (далее - ИП Важенин Д.В., ответчик) о взыскании 251 000 руб. задолженности, 17 602 руб. 65 коп. неустойки, неустойки по день фактического исполнения решения суда, исходя из суммы основного долга и 1/300 от ставки рефинансирования равной 8,25% за каждый день просрочки.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ИП Важенина Д.В. в пользу ООО "Гринфлайт" взыскано 251 000 руб. задолженности, 15 806 руб. 73 коп. неустойки, неустойки с 01.08.2015 в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, по день исполнения денежного обязательства, 8 316 руб. 02 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части исковых требований отказано (т. 2 л.д. 52-69).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Важенин Д.В. обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, отказать ООО "Гринфлайт" в его требованиях.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что в договоре от 12.02.2013 N 05-04/182-13 стороны согласовали не только площадь, но и планировку спорного помещения. Эксплуатация спорного помещения без перегородок не возможна, поскольку в проекте и договоре в данном помещении предусмотрены, в том числе и санузлы, которые по определению должны представлять собой отдельные отгороженные помещения. Таким образом, возведение перегородок является необходимым условием для эксплуатации данного помещения. Последний абзац п. 5.1.3 договора, лишь регулирует вопрос о том, за чей счет внутренние перегородки должны быть возведены.
Площадь 103,5 кв. м - площадь помещения с планировкой, закрепленной сторонами в договоре. Разница между площадью помещений по договору (103,28 кв. м) и реальной площадью (103,5 кв. м), составляет 0,22 кв. м, что менее 1,5% от общей площади помещения, и согласно п. 3.5 договора не подлежит дополнительной оплате.
Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ООО "Гринфлайт" своего представителя в судебное заседание не направило.
С учетом мнения подателя жалобы, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ООО "Гринфлайт".
В судебном заседании представитель подателя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между истцом (застройщик) и ответчиком (участник) был подписан договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 12.02.2013 N 05-04/182-13 (т. 1 л.д. 10-15).
В соответствии с п. 3.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать нежилое помещение (объект), общей проектной площадью - 103,28 кв. м находящееся на 1 этаже в этом доме участнику, а другая сторона - участник - обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность нежилое помещение (объект), общей проектной площадью - 103,28 кв. м находящееся на 1 этаже в этом доме, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Согласно п. 3.2 договора участник перечисляет застройщику денежные средства на долевое строительство дома (Объекта), а застройщик: обеспечивает строительство дома и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ но строительству дома в полном объеме, необходимые для ввода дома в эксплуатацию в установленном законодательством порядке; обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома не позднее IV квартала 2013; передает участнику в собственность объект в степени готовности, в соответствии с п. 5.1.3 договора, не позднее IV квартала 2013.
Цена договора определяется суммой стоимости общей площади объекта и составляет 5 164 000 руб., НДС не предусмотрен. Стоимость одного квадратного метра общей площади объекта, без учета площадей балконов и лоджий, составляет 50 000 руб. Все денежные суммы, в договоре, определяются в российских рублях (п. 3.3 договора).
Если общая площадь объекта по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется более той, что указана в п. 3.1 договора, а разница составит 1,5 процентов или более, участник обязуется осуществить доплату, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади объекта, указанной в п. 3.3 договора, в течение десяти рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления застройщика (п. 3.5 договора).
Согласно п. 5.1.3 договора застройщик обязуется построить дом в соответствии с проектно-сметной документацией и передать участнику объект со следующими видами отделки и оборудования: выполнено остекление окон; установлены приборы отопления; подведены точки подключения - электричество, горячее и холодное водоснабжение, канализация; установлена входная дверь (в соответствии с проектом); входная группа выполнена с использованием облицовочного материала согласно проекта; внутренние перегородки и разводка коммуникаций не выполняются.
Стороны в п. 8.2 договора согласовали, что при нарушении участником сроков внесения денежных средств, предусмотренных договором, он выплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
По результатам первичной инвентаризации общая площадь спорного нежилого помещения составила 108,3 кв. м, в подтверждение чего в материалы дела представлен технический паспорт на многоквартирный дом по состоянию на 24.12.2013 (т. 1 л.д. 18-22).
Ответчиком произведена оплата по договору участия в долевом строительстве за спорный объект площадью 103,28 кв. м, что подтверждается справкой ООО "Гринфлайт" от 22.08.2014 N 12806 (т. 1 л.д. 97).
Истец направил в адрес ответчика уведомление о готовности объекта к передаче от 16.10.2014 N 91, в котором также указал, что поскольку площадь построенного помещения стала больше площади, указанной в п. 3.1 договора на 5,02 кв. м, ИП Важенину Д.В. необходимо произвести доплату в соответствии с п. 3.3, 3.5 договора в размере 251 000 руб. (т. 1 л.д. 23).
Кроме того, ИП Важенину Д.В. направлен акт приема-передачи помещения от 10.11.2014, в котором также была отражена площадь созданного объекта недвижимости и сумма необходимой доплаты (т. 1 л.д. 28).
Впоследствии истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение от 24.04.2015 N 112-КП с требованием погасить задолженность в размере 251 000 руб., и оплатить неустойку (т. 1 л.д. 33).
Отсутствие доплаты за разницу между проектной и фактической площадью спорного объекта со стороны ответчика, явилось основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что право на взыскание доплаты за увеличенную площадь возникло у застройщика ранее изменения объекта ответчиком и внесения изменений сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. Расчет неустойки следовало исчислять с 15.12.2014.
Выводы суда первой инстанции являются правильными.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно техническому паспорту на многоквартирный дом от 24.12.2013 площадь спорного нежилого помещения составила 108,3 кв. м (т. 1 л.д. 18-22).
Постановка на учет данного объекта недвижимости состоялась 29.10.2014 (т. 1 л.д. 95).
Постановка спорного нежилого помещения на кадастровый учет, в силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", является доказательством создания такого объекта площадью 108,3 кв. м.
ООО "Гринфлайт" уведомило ИП Важенина Д.В. о размере общей площади помещения, определенного органами технической инвентаризации, и необходимости доплаты денежных средств путем отправки уведомления от 16.10.2014 N 91 (т. 1 л.д. 23-27).
Нежилое помещение площадью 108,3 кв. м было передано ответчику по акту приема-передачи 10.11.2014 (т. 1 л.д. 28).
После получения объекта от застройщика, ответчиком были возведены перегородки, данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
В результате проведения ответчиком перепланировки, площадь спорного помещения изменилась, в связи с чем ответчик обратился в Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 24.12.2015 (т. 1 л.д. 86-87).
На основании вышеназванного заявления, технического плана от 24.12.2015, технического заключения ООО "Региондорстрой" от 14.12.2015 N 103, осуществлен учет изменений спорного объекта недвижимости, в результате чего изменилась площадь со 108,3 кв. м на 103,5 кв. м, что подтверждается письмом Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 11.04.2016 N 4828 (т. 1 л.д. 137-138).
Таким образом, площадь в сведениях государственного кадастра недвижимости изменилась в результате действий ответчика.
Поскольку право собственника помещения на перепланировку объекта, после передачи ему данного объекта, не может влиять на правоотношения сторон договора по проведению взаиморасчетов, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что право на взыскание доплаты за увеличенную площадь возникло у ООО "Гринфлайт" ранее возведения ИП Важениным Д.В. перегородок, и соответственно, ранее внесения изменений сведений о площади спорного объекта, в государственный кадастр недвижимости.
Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании неустойки за период с 19.11.2014 по 31.07.2015 в размере 17 602 руб. 65 коп.
В силу ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Стороны в п. 8.2 договора согласовали, что при нарушении участником сроков внесения денежных средств, предусмотренных договором, он выплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет неустойки, пришел к выводу о том, что начисление неустойки должно производиться с 15.12.2014, то есть по истечении десяти дней, после получения участником уведомления от застройщика о завершении строительства дома и готовности застройщика к передаче квартиры.
Поскольку из решения Центрального районного суда г. Челябинска от 18.01.2016 по делу N 2-803/2016 следует, что сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче было получено ответчиком 04.12.2014 (т. 2 л.д. 42), вышеуказанный вывод суда первой инстанции является верным, а с ответчика подлежит взысканию 15 806 руб. 73 коп. неустойки.
Довод о том, что в договоре от 12.02.2013 N 05-04/182-13 стороны согласовали не только площадь, но и планировку спорного помещения, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как из плана создаваемого объекта не усматривается, что стороны согласовали наличие в нем нескольких санузлов, требующие отдельной установки перегородок (т. 1 л.д. 16).
Ссылка на то, что разница между площадью помещений по договору (103,28 кв. м) и реальной площадью (103,5 кв. м), составляет 0,22 кв. м, что менее 1,5% от общей площади помещения, и согласно п. 3.5 договора не подлежит дополнительной оплате, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как площадь спорного помещения изменилась на 103,5 кв. м только после внесения изменения в государственный кадастр недвижимости. Первоначальная площадь переданного ответчику объекта составляла 108,3 кв. м, что подтверждается представленными в материалы дела документами, и в полном объеме последним оплачена не была.
Поскольку обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции достаточно полно и спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, подлежат распределению между сторонами по правилам, установленным ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2016 по делу N А76-22141/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Важенина Дмитрия Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.ШИРЯЕВА
Судьи
Т.В.МАЛЬЦЕВА
О.Б.ФОТИНА
Е.В.ШИРЯЕВА
Судьи
Т.В.МАЛЬЦЕВА
О.Б.ФОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)