Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что для исполнения условий мирового соглашения необходимо изменить договор купли-продажи и внести в него ответчика в качестве покупателя квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кычкина Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего Пуховой Е.В.
и судей Матвеевой М.К., Громацкой В.В.
при секретаре С.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 августа 2017 года дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 июня 2017 года, которым по иску которым по иску А., С.Е. к Б., У. об изменении договора купли-продажи квартиры, обязании осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности
постановлено:
Изменить условия договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу .......... от 08.12.2016 г. путем указания в договоре в качестве покупателя У.
Обязать Б., У. осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи квартиры от 08.12.2016 с учетом внесенных изменений в договор.
Заслушав доклад судьи Громацкой В.В., пояснения представителя истцов К., ответчик Б., представителя ответчика М., судебная коллегия
установила:
А., С.Е. обратились в суд с иском к Б., У. об изменении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .......... от г., обязании осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, обосновывая тем, что Б. обратилась к истцам с намерениями купить принадлежащую им квартиру по указанному адресу, осмотрела квартиру и 24 мая 2016 года стороны заключили предварительный договор купли- продажи квартиры, в котором договорились о том, что истцы продадут квартиру Б. за .......... рублей. 08 июля года было заключено мировое соглашение, согласно которому Окружная администрация г. Якутска обязуется перевести денежные средства на расчетный счет А. в счет оплаты стоимости квартиры. После чего по условиям мирового соглашения истцы должны были заключить договор купли-продажи квартиры а ответчиками. Мировое соглашение было утверждено Якутским городским судом РС(Я). На заключение сделки договора купли-продажи ответчик У. не явился, Б. объяснила это тем, что он отказался от доли в квартире в ее пользу, однако впоследствии каких-либо документов об отказе от доли в квартире не было представлено. В этой связи, для исполнения условий мирового соглашения необходимо изменить договор купли-продажи и внести в него У. в качестве покупателя квартиры. 26.12.2016 г. ответчикам вручено требование, в котором истцы просили ответчиков в срок до 09.01.2017 встретиться у нотариуса для изменения договора купли-продажи, однако, ответчики не совершили никаких действий для добровольного изменения договора.
Ответчик иск не признал.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с данным решением суда, Б. обратились с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. Указывает, что понуждение к заключению договора не допускается.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Решением Якутского городского суда РС (Я) от 20 мая 2015 года, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС (Я) от 20 июля 2015 года, были удовлетворены исковые требования прокурора города Якутска в интересах Б., У. к Окружной администрации города Якутска о предоставлении жилого помещения. На Окружную администрацию города Якутска возложена обязанность предоставить Б., У. жилое помещение муниципального жилищного фонда, состоящее из 1 (одной) комнаты с общей площадью не менее *** кв. м, отвечающее действующим санитарным нормам и степени благоустроенности.
08 июля 2016 года между Окружной администрацией города Якутска (должник) и Б., У. (взыскатели) и С.Е., А. (третьи лица) заключено мировое соглашение, по условиям которого, во исполнение решения суда от 20 мая 2015 года, должник обязался приобрести у третьих лиц жилое помещение по адресу: .........., путем перечисления денежных средств в размере .......... руб., исходя из следующего расчета: *** кв. м, (по решению суда) * .......... руб. (стоимость одного квадратного метра по распоряжению Окружной администрации города Якутска). Третьи лица обязались после утверждения мирового соглашения заключить со взыскателями договор купли-продажи жилого помещения в установленный срок.
Определением Якутского городского суда РС (Я) от 19 июля 2016 года данное мировое соглашение сторон утверждено, вступило в законную силу.
Во исполнение мирового соглашения Окружной администрацией г. Якутска переведены в декабре 2016 г. А. и С.Е. денежные средства в размере ..........руб.
24 мая 2016 года между А., С.Е. и Б. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.
08 декабря 2016 года между А., С.Е. и Б. заключен, нотариально удостоверенный, договор купли-продажи квартиры, согласно которому С.Е. и А. продали Б. квартиру, расположенную по адресу .......... за .......... руб.
На заключение сделки договора купли-продажи ответчик У. не явился.
В претензии от 26.12.2016 истцы просили ответчиков в срок до 09.01.2017 г. встретиться у нотариуса для изменения договора купли-продажи, однако ответчики не совершили действий для добровольного изменения договора.
Согласно мировому соглашению от 08 июля 2016 г., утвержденному определением Якутского городского суда от 19 июля 2016 г., Окружная администрация г. Якутска обязалась приобрести у С.Е. и А. в собственность Б. и У. жилое помещение по адресу: .......... за .......... руб.
У. является членом семьи Б. В мировом соглашении он выразил свое согласие на приобретение спорной квартиры.
Деньги переведены на расчетный счет А. в декабре 2016 г. После получения денег 08.12.2016 г. истцы заключили с Б. договор купли-продажи квартиры N ... по ул. .........., д. N ... с. .......... г. Якутска.
Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался ст. 450 ГК РФ и пришел к выводу о том, что имеются основания для изменения договора, включении в договор У. и обязании ответчиков осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Данный вывод суда является ошибочным.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ установлено, что основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что существенным изменением обстоятельств, послужившими основанием для изменения заключенного между сторонами договора, является неисполнение условий мирового соглашения, утвержденного определением Якутского городского суда РС (Я) от 19 июля 2016 года.
При этом мотивов, по которым он пришел к данному выводу, суд не указал и не отразил в решении.
Как следует из материалов дела, У. не имел намерения заключить с истцами договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ........... Он обратился в суд с заявлением о признании указанной сделки недействительной, совершенной с целью, противной целям правопорядка, указав, что квартира старая, цена ее завышена. По решению Якутского городского суда от 09.06.2017 г., вступившего в законную силу, в иске было отказано.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
На основании изложенного, у суда не имелось правовых оснований для изменения условий договора купли-продажи путем включения в договор в качестве покупателя У.
Факт того, что стороны должны были заключить договор купли-продажи указанной квартиры по мировому соглашению от 08.07.2016 не является существенным нарушением договора купли-продажи и не является основанием для изменения его условий.
Окружная администрация г. Якутска оплатив полную стоимость квартиры С.Е. и А. выполнила в полном объеме обязанности по приобретению жилого помещения для семьи Б. (в том числе и У.). Договор купли-продажи от 08.12.2016 г. является действующим, не оспорен и недействительным не признан.
В силу ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определение суда об утверждении мирового соглашения носит обязательный характер как для лиц, участвующих в деле, так и для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации, в том числе и в принудительном порядке.
По своей юридической силе определение об утверждении мирового соглашения не уступает решению суда, так как разрешает возникший спор и в случае необходимости оно также подлежит принудительному исполнению по правилам, установленным для исполнения судебных решений.
Поскольку ответчиками условия мирового соглашения не были исполнены, истец не был лишен права на обращение с ходатайством о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение условий мирового соглашения.
При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 июня 2017 года - отменить и вынести новое решение об отказе в иске А. и С.Е. к Б., У. об изменении договора купли-продажи квартиры, обязании осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 16.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-3052/2017
Требование: Об изменении договора купли-продажи квартиры, обязании осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что для исполнения условий мирового соглашения необходимо изменить договор купли-продажи и внести в него ответчика в качестве покупателя квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2017 г. по делу N 33-3052/17
Судья: Кычкина Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего Пуховой Е.В.
и судей Матвеевой М.К., Громацкой В.В.
при секретаре С.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 августа 2017 года дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 июня 2017 года, которым по иску которым по иску А., С.Е. к Б., У. об изменении договора купли-продажи квартиры, обязании осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности
постановлено:
Изменить условия договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу .......... от 08.12.2016 г. путем указания в договоре в качестве покупателя У.
Обязать Б., У. осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи квартиры от 08.12.2016 с учетом внесенных изменений в договор.
Заслушав доклад судьи Громацкой В.В., пояснения представителя истцов К., ответчик Б., представителя ответчика М., судебная коллегия
установила:
А., С.Е. обратились в суд с иском к Б., У. об изменении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .......... от г., обязании осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, обосновывая тем, что Б. обратилась к истцам с намерениями купить принадлежащую им квартиру по указанному адресу, осмотрела квартиру и 24 мая 2016 года стороны заключили предварительный договор купли- продажи квартиры, в котором договорились о том, что истцы продадут квартиру Б. за .......... рублей. 08 июля года было заключено мировое соглашение, согласно которому Окружная администрация г. Якутска обязуется перевести денежные средства на расчетный счет А. в счет оплаты стоимости квартиры. После чего по условиям мирового соглашения истцы должны были заключить договор купли-продажи квартиры а ответчиками. Мировое соглашение было утверждено Якутским городским судом РС(Я). На заключение сделки договора купли-продажи ответчик У. не явился, Б. объяснила это тем, что он отказался от доли в квартире в ее пользу, однако впоследствии каких-либо документов об отказе от доли в квартире не было представлено. В этой связи, для исполнения условий мирового соглашения необходимо изменить договор купли-продажи и внести в него У. в качестве покупателя квартиры. 26.12.2016 г. ответчикам вручено требование, в котором истцы просили ответчиков в срок до 09.01.2017 встретиться у нотариуса для изменения договора купли-продажи, однако, ответчики не совершили никаких действий для добровольного изменения договора.
Ответчик иск не признал.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с данным решением суда, Б. обратились с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. Указывает, что понуждение к заключению договора не допускается.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Решением Якутского городского суда РС (Я) от 20 мая 2015 года, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС (Я) от 20 июля 2015 года, были удовлетворены исковые требования прокурора города Якутска в интересах Б., У. к Окружной администрации города Якутска о предоставлении жилого помещения. На Окружную администрацию города Якутска возложена обязанность предоставить Б., У. жилое помещение муниципального жилищного фонда, состоящее из 1 (одной) комнаты с общей площадью не менее *** кв. м, отвечающее действующим санитарным нормам и степени благоустроенности.
08 июля 2016 года между Окружной администрацией города Якутска (должник) и Б., У. (взыскатели) и С.Е., А. (третьи лица) заключено мировое соглашение, по условиям которого, во исполнение решения суда от 20 мая 2015 года, должник обязался приобрести у третьих лиц жилое помещение по адресу: .........., путем перечисления денежных средств в размере .......... руб., исходя из следующего расчета: *** кв. м, (по решению суда) * .......... руб. (стоимость одного квадратного метра по распоряжению Окружной администрации города Якутска). Третьи лица обязались после утверждения мирового соглашения заключить со взыскателями договор купли-продажи жилого помещения в установленный срок.
Определением Якутского городского суда РС (Я) от 19 июля 2016 года данное мировое соглашение сторон утверждено, вступило в законную силу.
Во исполнение мирового соглашения Окружной администрацией г. Якутска переведены в декабре 2016 г. А. и С.Е. денежные средства в размере ..........руб.
24 мая 2016 года между А., С.Е. и Б. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.
08 декабря 2016 года между А., С.Е. и Б. заключен, нотариально удостоверенный, договор купли-продажи квартиры, согласно которому С.Е. и А. продали Б. квартиру, расположенную по адресу .......... за .......... руб.
На заключение сделки договора купли-продажи ответчик У. не явился.
В претензии от 26.12.2016 истцы просили ответчиков в срок до 09.01.2017 г. встретиться у нотариуса для изменения договора купли-продажи, однако ответчики не совершили действий для добровольного изменения договора.
Согласно мировому соглашению от 08 июля 2016 г., утвержденному определением Якутского городского суда от 19 июля 2016 г., Окружная администрация г. Якутска обязалась приобрести у С.Е. и А. в собственность Б. и У. жилое помещение по адресу: .......... за .......... руб.
У. является членом семьи Б. В мировом соглашении он выразил свое согласие на приобретение спорной квартиры.
Деньги переведены на расчетный счет А. в декабре 2016 г. После получения денег 08.12.2016 г. истцы заключили с Б. договор купли-продажи квартиры N ... по ул. .........., д. N ... с. .......... г. Якутска.
Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался ст. 450 ГК РФ и пришел к выводу о том, что имеются основания для изменения договора, включении в договор У. и обязании ответчиков осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Данный вывод суда является ошибочным.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ установлено, что основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что существенным изменением обстоятельств, послужившими основанием для изменения заключенного между сторонами договора, является неисполнение условий мирового соглашения, утвержденного определением Якутского городского суда РС (Я) от 19 июля 2016 года.
При этом мотивов, по которым он пришел к данному выводу, суд не указал и не отразил в решении.
Как следует из материалов дела, У. не имел намерения заключить с истцами договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ........... Он обратился в суд с заявлением о признании указанной сделки недействительной, совершенной с целью, противной целям правопорядка, указав, что квартира старая, цена ее завышена. По решению Якутского городского суда от 09.06.2017 г., вступившего в законную силу, в иске было отказано.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
На основании изложенного, у суда не имелось правовых оснований для изменения условий договора купли-продажи путем включения в договор в качестве покупателя У.
Факт того, что стороны должны были заключить договор купли-продажи указанной квартиры по мировому соглашению от 08.07.2016 не является существенным нарушением договора купли-продажи и не является основанием для изменения его условий.
Окружная администрация г. Якутска оплатив полную стоимость квартиры С.Е. и А. выполнила в полном объеме обязанности по приобретению жилого помещения для семьи Б. (в том числе и У.). Договор купли-продажи от 08.12.2016 г. является действующим, не оспорен и недействительным не признан.
В силу ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определение суда об утверждении мирового соглашения носит обязательный характер как для лиц, участвующих в деле, так и для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации, в том числе и в принудительном порядке.
По своей юридической силе определение об утверждении мирового соглашения не уступает решению суда, так как разрешает возникший спор и в случае необходимости оно также подлежит принудительному исполнению по правилам, установленным для исполнения судебных решений.
Поскольку ответчиками условия мирового соглашения не были исполнены, истец не был лишен права на обращение с ходатайством о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение условий мирового соглашения.
При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 июня 2017 года - отменить и вынести новое решение об отказе в иске А. и С.Е. к Б., У. об изменении договора купли-продажи квартиры, обязании осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Председательствующий
Е.В.ПУХОВА
Судьи
В.В.ГРОМАЦКАЯ
М.К.МАТВЕЕВА
Е.В.ПУХОВА
Судьи
В.В.ГРОМАЦКАЯ
М.К.МАТВЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)