Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Самойловой О.С.,
при участии:
от истца (заявителя): Фирсов П.Н., Прядко Н.Н. (доверенность от 02.03.2016 г.)
от ответчика (должника): Калашникова И.А. (доверенность от 18.11.2015 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7862/2016) ИП Фирсова Петра Николаевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2016 по делу N А56-75311/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ИП Фирсова Петра Николаевича
к ООО "Патрия"
о взыскании,
Индивидуальный предприниматель Фирсов Петр Николаевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Патрия" (далее - Общество) на основании п. 13 соглашения о задатке от 29.08.2015 г. 1 000 000 руб. 00 коп.
Решением от 13.02.2016 г. в иске отказано.
Не согласившись с решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой об его отмене. По мнению подателя жалобы, судом не в полной мере выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило.
В судебном заседании Предприниматель апелляционную жалобу поддержал, представитель Общества возражала против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 29.08.2015 между Предпринимателем (именуемым покупателем) и Обществом (именуемым продавцом) заключено Соглашение о задатке, согласно которому Предприниматель обязался передать Обществу денежную сумму (Задаток) в размере 2 000 000 руб. в счет причитающихся с него платежей согласно п. 5 настоящего Соглашения по предстоящему договору купли-продажи нежилого помещения 1Н, расположенного на первом этаже многоквартирного здания по адресу, г. Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 40, лит. А, с кадастровым номером помещения 78:31:0001125:182, общей площадью 296,2 кв. м, обеспеченного мощностью 39 кВт. Денежная сумма (Задаток) передается Покупателем Продавцу в доказательство заключения в будущем договора купли-продажи.
На основании п. 2 Соглашения денежная сумма (Задаток) передается Покупателем Продавцу в два этапа: первый этап - денежная сумма (Задаток) передается Покупателем Продавцу в размере 1 000 000 руб. в срок не позднее 29.08.2015; второй этап - денежная сумма (Задаток) передается Покупателем Продавцу в размере 1 000 000 руб. в дату согласования существенных условий договора купли-продажи Помещения, но не позднее 25.09.2015.
Пунктом 3 соглашения стороны определили цену приобретаемого покупателем помещения в 82 500 000 руб. 00 коп., указав, что указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.
В пункте 5 соглашения стороны установили порядок выплаты цены продажи помещения.
Согласно п. 6 соглашения при заключении предстоящего договора купли-продажи помещения должны быть учтены следующие существенные условия договора: цена договора в размере, указанном в п. 3 соглашения; порядок расчетов между сторонами, предусмотренный в п. 5 соглашения; передача продавцом покупателю мощности в объеме, предусмотренном п. 1 соглашения.
При недостижении сторонами соглашения по условиям предстоящего договора купли-продажи помещения и в связи с этим незаключения договора купли-продажи в срок не позднее 25.09.2015 задаток, внесенный согласно п. 2.1 соглашения, должен быть возвращен Покупателю полностью в сумме 1 000 0000 руб. (п. 13 соглашения).
29.08.2015 согласно Квитанции к приходно-кассовому ордеру N 2 истец передал ответчику денежную сумму в размере 1 000 000 руб. Оставшаяся денежная сумма в размере 1 000 000 руб. согласно п. 2.2 Покупателем Продавцу уплачена не была.
25.09.2015 истец направил ответчику претензию о расторжении (прекращении) Соглашения и возврате денежных средств.
Ссылаясь на то, что в указанные в соглашении сроки сторонами не были согласованы существенные условия договора купли-продажи помещения, ответчик отказался возвратить денежные средства в сумме 1 000 000 руб., Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения иска, Общество указало, что соглашение о задатке содержит все существенные условия договора купли-продажи, который стороны намеревались заключить в отношении спорного помещения, кроме того, ответчика квалифицировал указанное соглашение в качестве предварительного договора купли-продажи с условием о задатке.
Суд первой инстанции, учитывая положения ст. ст. 380, 429 Гражданского кодекса РФ, условия соглашения о задатке и поведение сторон, признал, что незаключение сторонами договора купли-продажи не было связано с недостижением последними соглашения по существенным условиям договора купли-продажи, указав на отсутствие оснований, предусмотренных п. 13 соглашения, для возврата покупателю задатка. Кроме того, суд признал соглашение о задатке предварительным договором.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 указанной статьи).
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4 ст. 380 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В настоящем случае при заключении соглашения о задатке стороны согласовали предмет договора продажи недвижимости (указанные сторонами данные позволяют определить недвижимое имущество, подлежащее отчуждению), а также его цену, кроме того, стороны самостоятельно определили ряд существенны условий, в том числе, связанных с передачей продавцом покупателю мощности в объеме, предусмотренном п. 1 соглашения (п. 6 соглашения), а также установили обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи помещения об увеличении цены договора (65 000 000 руб.) для произведения продавцом неотделимых улучшений помещений на сумму 17 500 000 руб. (п. 4 соглашения).
При таких обстоятельствах существенные условия договора продажи недвижимости (§ 7 Гражданского кодекса РФ) сторонами при заключении соглашения в полном объеме согласованы.
Поскольку соглашение о задатке содержит существенные условия предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), данное соглашение следует квалифицировать в качестве предварительного договора купли-продажи с условием о задатке.
Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 13.11.2012 N 11-КГ12-20, Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на обеспечение задатком исполнения предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего заключение основного договора и применение при наличии оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Из материалов дела следует и подателем жалобы не оспаривается, что Общество в установленный соглашением срок совершало действия, направленные на заключение договора купли-продажи на ранее согласованных условиях, от подписания которого Предприниматель уклонился.
Доводы Предпринимателя о несогласовании существенных условий договора купли-продажи противоречат фактическим обстоятельствам дела и направлены на одностороннее изменений условий соглашения, что противоречит ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ.
Задаток является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон договорных обязательств.
Таким образом, денежные средства, уплаченные Предпринимателем по соглашению, не могут расцениваться в качестве аванса, и удержаны Обществом правомерно в качестве последствий применения положений ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2016 г. по делу N А56-75311/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2016 N 13АП-7862/2016 ПО ДЕЛУ N А56-75311/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2016 г. N 13АП-7862/2016
Дело N А56-75311/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Самойловой О.С.,
при участии:
от истца (заявителя): Фирсов П.Н., Прядко Н.Н. (доверенность от 02.03.2016 г.)
от ответчика (должника): Калашникова И.А. (доверенность от 18.11.2015 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7862/2016) ИП Фирсова Петра Николаевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2016 по делу N А56-75311/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ИП Фирсова Петра Николаевича
к ООО "Патрия"
о взыскании,
установил:
Индивидуальный предприниматель Фирсов Петр Николаевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Патрия" (далее - Общество) на основании п. 13 соглашения о задатке от 29.08.2015 г. 1 000 000 руб. 00 коп.
Решением от 13.02.2016 г. в иске отказано.
Не согласившись с решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой об его отмене. По мнению подателя жалобы, судом не в полной мере выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило.
В судебном заседании Предприниматель апелляционную жалобу поддержал, представитель Общества возражала против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 29.08.2015 между Предпринимателем (именуемым покупателем) и Обществом (именуемым продавцом) заключено Соглашение о задатке, согласно которому Предприниматель обязался передать Обществу денежную сумму (Задаток) в размере 2 000 000 руб. в счет причитающихся с него платежей согласно п. 5 настоящего Соглашения по предстоящему договору купли-продажи нежилого помещения 1Н, расположенного на первом этаже многоквартирного здания по адресу, г. Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 40, лит. А, с кадастровым номером помещения 78:31:0001125:182, общей площадью 296,2 кв. м, обеспеченного мощностью 39 кВт. Денежная сумма (Задаток) передается Покупателем Продавцу в доказательство заключения в будущем договора купли-продажи.
На основании п. 2 Соглашения денежная сумма (Задаток) передается Покупателем Продавцу в два этапа: первый этап - денежная сумма (Задаток) передается Покупателем Продавцу в размере 1 000 000 руб. в срок не позднее 29.08.2015; второй этап - денежная сумма (Задаток) передается Покупателем Продавцу в размере 1 000 000 руб. в дату согласования существенных условий договора купли-продажи Помещения, но не позднее 25.09.2015.
Пунктом 3 соглашения стороны определили цену приобретаемого покупателем помещения в 82 500 000 руб. 00 коп., указав, что указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.
В пункте 5 соглашения стороны установили порядок выплаты цены продажи помещения.
Согласно п. 6 соглашения при заключении предстоящего договора купли-продажи помещения должны быть учтены следующие существенные условия договора: цена договора в размере, указанном в п. 3 соглашения; порядок расчетов между сторонами, предусмотренный в п. 5 соглашения; передача продавцом покупателю мощности в объеме, предусмотренном п. 1 соглашения.
При недостижении сторонами соглашения по условиям предстоящего договора купли-продажи помещения и в связи с этим незаключения договора купли-продажи в срок не позднее 25.09.2015 задаток, внесенный согласно п. 2.1 соглашения, должен быть возвращен Покупателю полностью в сумме 1 000 0000 руб. (п. 13 соглашения).
29.08.2015 согласно Квитанции к приходно-кассовому ордеру N 2 истец передал ответчику денежную сумму в размере 1 000 000 руб. Оставшаяся денежная сумма в размере 1 000 000 руб. согласно п. 2.2 Покупателем Продавцу уплачена не была.
25.09.2015 истец направил ответчику претензию о расторжении (прекращении) Соглашения и возврате денежных средств.
Ссылаясь на то, что в указанные в соглашении сроки сторонами не были согласованы существенные условия договора купли-продажи помещения, ответчик отказался возвратить денежные средства в сумме 1 000 000 руб., Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения иска, Общество указало, что соглашение о задатке содержит все существенные условия договора купли-продажи, который стороны намеревались заключить в отношении спорного помещения, кроме того, ответчика квалифицировал указанное соглашение в качестве предварительного договора купли-продажи с условием о задатке.
Суд первой инстанции, учитывая положения ст. ст. 380, 429 Гражданского кодекса РФ, условия соглашения о задатке и поведение сторон, признал, что незаключение сторонами договора купли-продажи не было связано с недостижением последними соглашения по существенным условиям договора купли-продажи, указав на отсутствие оснований, предусмотренных п. 13 соглашения, для возврата покупателю задатка. Кроме того, суд признал соглашение о задатке предварительным договором.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 указанной статьи).
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4 ст. 380 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В настоящем случае при заключении соглашения о задатке стороны согласовали предмет договора продажи недвижимости (указанные сторонами данные позволяют определить недвижимое имущество, подлежащее отчуждению), а также его цену, кроме того, стороны самостоятельно определили ряд существенны условий, в том числе, связанных с передачей продавцом покупателю мощности в объеме, предусмотренном п. 1 соглашения (п. 6 соглашения), а также установили обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи помещения об увеличении цены договора (65 000 000 руб.) для произведения продавцом неотделимых улучшений помещений на сумму 17 500 000 руб. (п. 4 соглашения).
При таких обстоятельствах существенные условия договора продажи недвижимости (§ 7 Гражданского кодекса РФ) сторонами при заключении соглашения в полном объеме согласованы.
Поскольку соглашение о задатке содержит существенные условия предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), данное соглашение следует квалифицировать в качестве предварительного договора купли-продажи с условием о задатке.
Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 13.11.2012 N 11-КГ12-20, Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на обеспечение задатком исполнения предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего заключение основного договора и применение при наличии оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Из материалов дела следует и подателем жалобы не оспаривается, что Общество в установленный соглашением срок совершало действия, направленные на заключение договора купли-продажи на ранее согласованных условиях, от подписания которого Предприниматель уклонился.
Доводы Предпринимателя о несогласовании существенных условий договора купли-продажи противоречат фактическим обстоятельствам дела и направлены на одностороннее изменений условий соглашения, что противоречит ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ.
Задаток является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон договорных обязательств.
Таким образом, денежные средства, уплаченные Предпринимателем по соглашению, не могут расцениваться в качестве аванса, и удержаны Обществом правомерно в качестве последствий применения положений ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2016 г. по делу N А56-75311/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
В.М.ГОРБИК
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)