Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истец ссылается на нарушение ответчиком срока передачи предварительно оплаченного жилого помещения, несмотря на наличие у сторон договорных отношений и получение ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Овчинниковой Л.Д.
судей Пошурковой Е.В., Цыганковой В.А.
при секретаре К.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 2 августа 2016 г. апелляционную жалобу К.С. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. по гражданскому делу N 2-988/2016 по иску К.С. к Обществу с ограниченной ответственностью "СИН", Обществу с ограниченной ответственностью "СИН-Строй", Жилищно-строительному кооперативу "Якорь" о защите прав потребителей,
Заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д., выслушав объяснения истца К.С., его представителя Г., представителя ответчиков ООО "СИН", ООО "СИН-Строй" - Д., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
К.С. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "СИН", ООО "СИН-Строй", ООО "Лагуна", ЖСК "Якорь", ООО "Лидер Групп", уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о признании предварительного договора купли-продажи от 5 сентября 2007 г. N 126б-Тоф/09-07-В квартиры договором участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры в размере 959 577 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", в обоснование предъявленных требований указывая на то, что 5 сентября 2007 г. между истцом и ООО "СИН-Строй" заключен предварительный договор N 126б-Тоф/09-07В купли-продажи квартиры, согласно которому в будущем должен был быть заключен основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес> по окончании строительства истцу должна быть передана в собственность <...> квартира с условным номером N <...>, на <...> этаже, общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, в осях 1-3 Ж-Е. Истцом исполнены обязательства по договору, фактически данный договор является договором долевого участия в строительстве. Застройщик ООО "Лагуна" получил 30 декабря 2012 г. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего истец направлял в адрес застройщика, в адрес инвестора, агента письма с предложением заключить основной договор купли-продажи квартиры. Однако застройщик отказал истцу в передаче квартиры и заключении основного договора купли-продажи, так как необходимо заключение нового договора для получения квартиры. Поскольку истец полагает, что данный договор является договором долевого участия в строительстве, то в связи с нарушением срока передачи квартиры полагает подлежащей взысканию неустойку в соответствии со ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ за период с 10 мая 2012 г. по 30 мая 2015 г. в размере 959 577 руб. Кроме того, истец указывает, что ответчики причинили ему моральный вред, поскольку длительное время не передавали квартиру, который он оценивает в размере 50 000 руб., а также просит взыскать штраф в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Определением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 3 февраля 2016 г. прекращено производство по делу в отношении ответчика ООО "Лагуна", определением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. прекращено производство по делу в отношении ответчика ООО "Лидер Групп" в связи с их исключением из ЕГРЮЛ и отсутствием правопреемников.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. исковые требования К.С. удовлетворены частично, постановлено признать за К.С. право собственности на квартиру площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже, с кадастровым номером 78:34:0415902:8396, по адресу: <адрес> В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Постановлено также взыскать с ООО "СИН" в доход государства государственную пошлину в размере 18 841 руб. 55 коп.
В апелляционной жалобе истец К.С. просит решение суда изменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явился представитель ответчика ЖСК "Якорь", о месте и времени слушания дела извещался надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, при таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 5 сентября 2007 г. между К.С. ООО "СИН-Строй" заключен предварительный договор купли-продажи N 126б-Тоф/09-07-В, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> проектирование и строительство которого осуществляется продавцом на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗКС-03808 (17) от 13.06.2006, и по окончании строительства истцу должна быть передана в собственность <...> квартира в осях 1-3 Ж-Е с условным номером N <...> общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м на <...> этаже, стоимостью 59 180 у.е., которые соответствуют курсу доллара США к рублю РФ, установленному ЦБ РФ на день поступления денежных средств на р/с или в кассу продавца, но не ниже 31 рубля за 1 у.е. (п. 8).
Согласно договору оплата производится по графику, окончательный срок оплаты до 5 октября 2011 г., денежные средства, уплаченные до заключения основного договора, являются задатком, засчитываются покупателю в счет обязательств по оплате, предусмотренных основным договором, и выплачиваются покупателем в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора.
Согласно п. 4 договора ориентировочный срок окончания строительства объекта - 4 квартал 2009 г., но не позднее 4 квартала 2011 г.
Датой окончания строительства является дата получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Из п. 6 договора следует, что в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру стороны заключают основной договор купли-продажи, при этом условиями основного договора купли-продажи будет предусмотрена рассрочка оплаты стоимости квартиры на срок до 2-х лет после окончания строительства объекта.
Согласно п. 11 договора, стоимость квартиры, указанная в п. 8, в период действия договора является фиксированной и при подписании основного договора может быть изменена продавцом только на основании контрольного обмера ПИБ в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) на 3 и более % общей площади квартиры и площади балкона относительно данных, указанных в п. 2 договора, исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры, равного рублевому эквиваленту 2 200 у.е. В случае изменения общей площади квартиры и площади балкона относительно данных, указанных в п. 2 договора, на основании обмеров ПИБ менее чем на 3 процента, стоимость договора не изменяется.
Согласно п. 12.1 договора, передача квартиры осуществляется в два этапа: 1-й этап - передача квартиры в пользование после ввода объекта в эксплуатацию, 2-й этап - окончательная передача после полного исполнения условий договора и полной оплаты стоимости квартиры согласно условиям договора.
Из п. 15 договора следует, что передача квартиры покупателю производится по акту приема-передачи квартиры в пользование в течение 90 дней со дня ввода объекта в эксплуатацию при полном исполнении покупателем условий п. 9 - 13 договора. Указанные сроки могут быть изменены в зависимости от задержки оформления документации на объект в организациях ГУП "Водоканал", ОАО "Ленэнерго", ГУП "ТЭК", ГУИОН, КУГИ и т.п.
Действия по регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю осуществляются только после полной оплаты покупателем стоимости квартиры и иных платежей, предусмотренных договором (п. 21).
Из п. 25 следует, что договор действует до полного выполнения сторонами его условий (в том числе после подписания основного договора и до момента передачи квартиры по акту, указанному в п. 12.2 договора).
Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, при этом стороны отказываются от обязательств по подписанию основного договора купли-продажи (п. 26).
Продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения обязательств по договору, в том числе от обязательств подписания основного договора, а также от обязательств, предусмотренных основным договором: 1) при невыполнении покупателем сроков по платежам, указанным в п. 9 договора свыше 30 дней, 2) при выполнении покупателем самовольной перепланировки квартиры до подписания акта приема-передачи, указанного в п. 12.2 договора, 3) при невыполнении покупателем либо задержке выполнения более чем на 30 дней условий, предусмотренных п. п. 13, 15 договора. Договор считается расторгнутым через 10 дней после получения покупателем извещения об отказе от исполнения обязательств по договору, но в любом случае не позднее 20 дней с момента направления покупателю извещения об отказе от исполнения обязательств по договору по адресу, указанному в договоре.
Согласно п. 31 договора, настоящий договор является предварительным, в случае, если в будущем какая-либо их сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи квартиры, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор в судебном порядке.
13 мая 2010 г. между истцом (покупатель), ответчиком ООО "СИН-Строй" (продавец), действующим в лице ООО "Лидер Групп", и ООО "СИН" (новый продавец) заключено дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору N 126б-Тоф/09-07-В от 05.09.2007 купли-продажи квартиры, из которого следует, что в соответствии с договором б/н о совместной деятельности от 29.05.2006, заключенным между продавцом-застройщиком ООО "СИН-Строй" и новым продавцом ООО "СИН" (инвестором) в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2007, и приложения N 1 к дополнительному соглашению б/н от 01.08.2007, площади в объекте согласно п. 2.4. договора о совместной деятельности, распределены следующим образом: 100% площадей жилых и нежилых помещений за вычетом площадей переходит инвестору; денежные средства, поступившие на расчетный счет застройщика (продавца) от третьих лиц по договорам, заключенным как напрямую с застройщиком, так и через агента ООО "Лидер Групп", являются денежными средствами инвестора (нового продавца), засчитываются в счет исполнения обязательств инвестора по договору о совместной деятельности и направляются на оплату затрат, связанных с проектированием и строительством объекта, а также, связанных с обязательствами перед КУГИ Правительства Санкт-Петербурга по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 13 июня 2006 г.; инвестор признает все платежи, произведенные третьими лицами, как на расчетный счет, так и в кассу застройщика/агента; продавец передал, а новый продавец принял в полном объеме права (требования) и обязательства продавца, вытекающие из заключенного с покупателем предварительного договора N 126б-ТОф/09-07-В от 05.09.2007 купли-продажи квартиры, исполнение покупателем обязательств по предварительному договору N 126б-ТОф/09-07-В от 05.09.2007 купли-продажи квартиры, переходят к новому продавцу.
Из материалов дела следует, что К.С. произвел оплату по предварительному договору N 126б-ТОф/09-07-В от 05.09.2007 в общей сумме 1 844 450,31 руб., в следующем порядке: в размере 1 216 185 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 90 473 руб. 31 коп. - <дата>
Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга застройщику ООО "Лагуна" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-7515в-2011 от 30 декабря 2011 г., расположенного по адресу: <адрес>
В ЕГРП Управления Росреестра по Санкт-Петербургу отсутствуют сведения о регистрации прав на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно кадастровому паспорту, квартира, расположенная по вышеуказанному адресу имеет площадь <...> кв. м, кадастровый номер 78:34:0415902:8396, расположена на <...> этаже.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что объект недвижимости истцом создан, истцом исполнены обязательства по договору в полном объеме, жилой дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию, потому у истца возникло право собственности на спорную квартиру, а значит исковые требования о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.
В указанной части решение суда не обжалуется сторонами, предметом апелляционной проверки не является.
Одновременно суд первой инстанции посчитал необоснованными исковые требования о признании данного договора договором долевого участия в строительстве, с чем судебная коллегия не может согласиться, в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 2 статьи 1 Закона предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из положений указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013, Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Указанным выше договором предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача истцу квартиры, а также уплата истцом стоимости этой квартиры, начиная с момента заключения договора, хотя бы и поименованного предварительным договором купли-продажи квартиры.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.
Таким образом, вывод суда о неприменении к спорным отношениям положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является ошибочным.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик в силу части 2 статьи 6 вышеуказанного Федерального закона уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В обоснование своей позиции по делу сторона ответчика указывала на то, что срок действия предварительного договора истек 31 декабря 2010 г., истец заключения основного договора не требовал, дополнительного соглашения по продлению срока предварительного договора стороны не заключали, кроме того, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 78-751в-2011 от 30.12.2011 и по данным обмера ПИБ общая площадь квартиры изменилась и составила <...> кв. м, что на <...> кв. м больше указанной в договоре, в связи с чем к доплате истцом подлежит сумма в размере 225 060 руб. и стоимость остекления балкона в размере 34 110 руб., которые истцом не оплачены, в связи с чем у продавца не возникла обязанность по заключению основного договора купли-продажи и передаче квартиры истцу, не возникла у ответчика и обязанность по уплате неустойки за неисполнение договорных обязательств, поскольку нет вины продавца, так как действие предварительного договора истекло, истцом не произведена полная стоимость по договору.
Вместе с тем, стороной ответчика в материалы дела не представлено доказательств извещения истца о необходимости произвести вышеуказанную доплату.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства истец произвел оплату по договору в оставшейся сумме в размере 259 170 руб., путем внесения их на депозит нотариуса, по причине того, что сторона ответчика уклонялась от принятия исполнения истцом обязательств.
Таким образом, поскольку обязательства по предварительному договору ответчиком ООО "СИН" не исполнены, квартира покупателю не передана в установленные договором сроки, с указанного ответчика в соответствии частью 2 статьи 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" подлежит взысканию неустойка, которая согласно расчету истца составляет 959 577 руб.
Вместе с тем, учитывая фактические обстоятельства дела, приняв во внимание ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, что следует из протокола судебного заседания от 25 марта 2016 г., с целью установления баланса интересов сторон и исходя из принципов разумности и справедливости, судебная коллегия приходит к выводу о несоразмерности заявленного истцом размера неустойки последствиям нарушенного обязательства.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и производится судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения суммы неустойки до 500 000 руб., что в наибольшей степени обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, восстановление нарушенных прав истца и не отразится на деятельности ответчика.
В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
При этом в пункте 4 данного Постановления указано, что к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Согласно ст. 15 Федерального закона "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В соответствии со ст. 151, ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.
Учитывая, что в ходе рассмотрения данного дела был установлен факт нарушения ответчиком ООО "СИН" прав истца, судебная коллегия полагает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, что в наибольшей мере будет отвечать требованиям разумности и справедливости.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).
В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, что составит 255 000 рублей (500 000 руб. + 10 000 руб.) * 50%).
Оснований для снижения штрафа по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает.
В порядке ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины в размере 5.941,55 руб. (п. 3 ст. 333.36 НК РФ).
С учетом положений ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит изменению размер взысканной судом государственной пошлины, с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 200 руб.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене или изменению не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. отменить в части отказа во взыскании неустойки, морального вреда и штрафа, в указанной части вынести новое решение:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СИН" в пользу К.С. неустойку в размере 500 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 255 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 941,55 рубля.
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. изменить в части взысканной судом государственной пошлины, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СИН" в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 13 200 рублей.
В остальной части решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 33-14329/2016 ПО ДЕЛУ N 2-988/2016
Требование: О признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки за просрочку передачи, компенсации морального вреда, штрафа на основании Закона РФ "О защите прав потребителей".Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истец ссылается на нарушение ответчиком срока передачи предварительно оплаченного жилого помещения, несмотря на наличие у сторон договорных отношений и получение ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. N 33-14329/2016
Судья: Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Овчинниковой Л.Д.
судей Пошурковой Е.В., Цыганковой В.А.
при секретаре К.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 2 августа 2016 г. апелляционную жалобу К.С. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. по гражданскому делу N 2-988/2016 по иску К.С. к Обществу с ограниченной ответственностью "СИН", Обществу с ограниченной ответственностью "СИН-Строй", Жилищно-строительному кооперативу "Якорь" о защите прав потребителей,
Заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д., выслушав объяснения истца К.С., его представителя Г., представителя ответчиков ООО "СИН", ООО "СИН-Строй" - Д., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
К.С. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "СИН", ООО "СИН-Строй", ООО "Лагуна", ЖСК "Якорь", ООО "Лидер Групп", уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о признании предварительного договора купли-продажи от 5 сентября 2007 г. N 126б-Тоф/09-07-В квартиры договором участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры в размере 959 577 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", в обоснование предъявленных требований указывая на то, что 5 сентября 2007 г. между истцом и ООО "СИН-Строй" заключен предварительный договор N 126б-Тоф/09-07В купли-продажи квартиры, согласно которому в будущем должен был быть заключен основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес> по окончании строительства истцу должна быть передана в собственность <...> квартира с условным номером N <...>, на <...> этаже, общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, в осях 1-3 Ж-Е. Истцом исполнены обязательства по договору, фактически данный договор является договором долевого участия в строительстве. Застройщик ООО "Лагуна" получил 30 декабря 2012 г. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего истец направлял в адрес застройщика, в адрес инвестора, агента письма с предложением заключить основной договор купли-продажи квартиры. Однако застройщик отказал истцу в передаче квартиры и заключении основного договора купли-продажи, так как необходимо заключение нового договора для получения квартиры. Поскольку истец полагает, что данный договор является договором долевого участия в строительстве, то в связи с нарушением срока передачи квартиры полагает подлежащей взысканию неустойку в соответствии со ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ за период с 10 мая 2012 г. по 30 мая 2015 г. в размере 959 577 руб. Кроме того, истец указывает, что ответчики причинили ему моральный вред, поскольку длительное время не передавали квартиру, который он оценивает в размере 50 000 руб., а также просит взыскать штраф в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Определением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 3 февраля 2016 г. прекращено производство по делу в отношении ответчика ООО "Лагуна", определением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. прекращено производство по делу в отношении ответчика ООО "Лидер Групп" в связи с их исключением из ЕГРЮЛ и отсутствием правопреемников.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. исковые требования К.С. удовлетворены частично, постановлено признать за К.С. право собственности на квартиру площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже, с кадастровым номером 78:34:0415902:8396, по адресу: <адрес> В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Постановлено также взыскать с ООО "СИН" в доход государства государственную пошлину в размере 18 841 руб. 55 коп.
В апелляционной жалобе истец К.С. просит решение суда изменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явился представитель ответчика ЖСК "Якорь", о месте и времени слушания дела извещался надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, при таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 5 сентября 2007 г. между К.С. ООО "СИН-Строй" заключен предварительный договор купли-продажи N 126б-Тоф/09-07-В, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> проектирование и строительство которого осуществляется продавцом на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗКС-03808 (17) от 13.06.2006, и по окончании строительства истцу должна быть передана в собственность <...> квартира в осях 1-3 Ж-Е с условным номером N <...> общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м на <...> этаже, стоимостью 59 180 у.е., которые соответствуют курсу доллара США к рублю РФ, установленному ЦБ РФ на день поступления денежных средств на р/с или в кассу продавца, но не ниже 31 рубля за 1 у.е. (п. 8).
Согласно договору оплата производится по графику, окончательный срок оплаты до 5 октября 2011 г., денежные средства, уплаченные до заключения основного договора, являются задатком, засчитываются покупателю в счет обязательств по оплате, предусмотренных основным договором, и выплачиваются покупателем в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора.
Согласно п. 4 договора ориентировочный срок окончания строительства объекта - 4 квартал 2009 г., но не позднее 4 квартала 2011 г.
Датой окончания строительства является дата получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Из п. 6 договора следует, что в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру стороны заключают основной договор купли-продажи, при этом условиями основного договора купли-продажи будет предусмотрена рассрочка оплаты стоимости квартиры на срок до 2-х лет после окончания строительства объекта.
Согласно п. 11 договора, стоимость квартиры, указанная в п. 8, в период действия договора является фиксированной и при подписании основного договора может быть изменена продавцом только на основании контрольного обмера ПИБ в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) на 3 и более % общей площади квартиры и площади балкона относительно данных, указанных в п. 2 договора, исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры, равного рублевому эквиваленту 2 200 у.е. В случае изменения общей площади квартиры и площади балкона относительно данных, указанных в п. 2 договора, на основании обмеров ПИБ менее чем на 3 процента, стоимость договора не изменяется.
Согласно п. 12.1 договора, передача квартиры осуществляется в два этапа: 1-й этап - передача квартиры в пользование после ввода объекта в эксплуатацию, 2-й этап - окончательная передача после полного исполнения условий договора и полной оплаты стоимости квартиры согласно условиям договора.
Из п. 15 договора следует, что передача квартиры покупателю производится по акту приема-передачи квартиры в пользование в течение 90 дней со дня ввода объекта в эксплуатацию при полном исполнении покупателем условий п. 9 - 13 договора. Указанные сроки могут быть изменены в зависимости от задержки оформления документации на объект в организациях ГУП "Водоканал", ОАО "Ленэнерго", ГУП "ТЭК", ГУИОН, КУГИ и т.п.
Действия по регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю осуществляются только после полной оплаты покупателем стоимости квартиры и иных платежей, предусмотренных договором (п. 21).
Из п. 25 следует, что договор действует до полного выполнения сторонами его условий (в том числе после подписания основного договора и до момента передачи квартиры по акту, указанному в п. 12.2 договора).
Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, при этом стороны отказываются от обязательств по подписанию основного договора купли-продажи (п. 26).
Продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения обязательств по договору, в том числе от обязательств подписания основного договора, а также от обязательств, предусмотренных основным договором: 1) при невыполнении покупателем сроков по платежам, указанным в п. 9 договора свыше 30 дней, 2) при выполнении покупателем самовольной перепланировки квартиры до подписания акта приема-передачи, указанного в п. 12.2 договора, 3) при невыполнении покупателем либо задержке выполнения более чем на 30 дней условий, предусмотренных п. п. 13, 15 договора. Договор считается расторгнутым через 10 дней после получения покупателем извещения об отказе от исполнения обязательств по договору, но в любом случае не позднее 20 дней с момента направления покупателю извещения об отказе от исполнения обязательств по договору по адресу, указанному в договоре.
Согласно п. 31 договора, настоящий договор является предварительным, в случае, если в будущем какая-либо их сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи квартиры, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор в судебном порядке.
13 мая 2010 г. между истцом (покупатель), ответчиком ООО "СИН-Строй" (продавец), действующим в лице ООО "Лидер Групп", и ООО "СИН" (новый продавец) заключено дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору N 126б-Тоф/09-07-В от 05.09.2007 купли-продажи квартиры, из которого следует, что в соответствии с договором б/н о совместной деятельности от 29.05.2006, заключенным между продавцом-застройщиком ООО "СИН-Строй" и новым продавцом ООО "СИН" (инвестором) в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2007, и приложения N 1 к дополнительному соглашению б/н от 01.08.2007, площади в объекте согласно п. 2.4. договора о совместной деятельности, распределены следующим образом: 100% площадей жилых и нежилых помещений за вычетом площадей переходит инвестору; денежные средства, поступившие на расчетный счет застройщика (продавца) от третьих лиц по договорам, заключенным как напрямую с застройщиком, так и через агента ООО "Лидер Групп", являются денежными средствами инвестора (нового продавца), засчитываются в счет исполнения обязательств инвестора по договору о совместной деятельности и направляются на оплату затрат, связанных с проектированием и строительством объекта, а также, связанных с обязательствами перед КУГИ Правительства Санкт-Петербурга по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 13 июня 2006 г.; инвестор признает все платежи, произведенные третьими лицами, как на расчетный счет, так и в кассу застройщика/агента; продавец передал, а новый продавец принял в полном объеме права (требования) и обязательства продавца, вытекающие из заключенного с покупателем предварительного договора N 126б-ТОф/09-07-В от 05.09.2007 купли-продажи квартиры, исполнение покупателем обязательств по предварительному договору N 126б-ТОф/09-07-В от 05.09.2007 купли-продажи квартиры, переходят к новому продавцу.
Из материалов дела следует, что К.С. произвел оплату по предварительному договору N 126б-ТОф/09-07-В от 05.09.2007 в общей сумме 1 844 450,31 руб., в следующем порядке: в размере 1 216 185 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 89 632 руб. - <дата>, в размере 90 473 руб. 31 коп. - <дата>
Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга застройщику ООО "Лагуна" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-7515в-2011 от 30 декабря 2011 г., расположенного по адресу: <адрес>
В ЕГРП Управления Росреестра по Санкт-Петербургу отсутствуют сведения о регистрации прав на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно кадастровому паспорту, квартира, расположенная по вышеуказанному адресу имеет площадь <...> кв. м, кадастровый номер 78:34:0415902:8396, расположена на <...> этаже.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что объект недвижимости истцом создан, истцом исполнены обязательства по договору в полном объеме, жилой дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию, потому у истца возникло право собственности на спорную квартиру, а значит исковые требования о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.
В указанной части решение суда не обжалуется сторонами, предметом апелляционной проверки не является.
Одновременно суд первой инстанции посчитал необоснованными исковые требования о признании данного договора договором долевого участия в строительстве, с чем судебная коллегия не может согласиться, в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 2 статьи 1 Закона предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из положений указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013, Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Указанным выше договором предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача истцу квартиры, а также уплата истцом стоимости этой квартиры, начиная с момента заключения договора, хотя бы и поименованного предварительным договором купли-продажи квартиры.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.
Таким образом, вывод суда о неприменении к спорным отношениям положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является ошибочным.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик в силу части 2 статьи 6 вышеуказанного Федерального закона уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В обоснование своей позиции по делу сторона ответчика указывала на то, что срок действия предварительного договора истек 31 декабря 2010 г., истец заключения основного договора не требовал, дополнительного соглашения по продлению срока предварительного договора стороны не заключали, кроме того, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 78-751в-2011 от 30.12.2011 и по данным обмера ПИБ общая площадь квартиры изменилась и составила <...> кв. м, что на <...> кв. м больше указанной в договоре, в связи с чем к доплате истцом подлежит сумма в размере 225 060 руб. и стоимость остекления балкона в размере 34 110 руб., которые истцом не оплачены, в связи с чем у продавца не возникла обязанность по заключению основного договора купли-продажи и передаче квартиры истцу, не возникла у ответчика и обязанность по уплате неустойки за неисполнение договорных обязательств, поскольку нет вины продавца, так как действие предварительного договора истекло, истцом не произведена полная стоимость по договору.
Вместе с тем, стороной ответчика в материалы дела не представлено доказательств извещения истца о необходимости произвести вышеуказанную доплату.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства истец произвел оплату по договору в оставшейся сумме в размере 259 170 руб., путем внесения их на депозит нотариуса, по причине того, что сторона ответчика уклонялась от принятия исполнения истцом обязательств.
Таким образом, поскольку обязательства по предварительному договору ответчиком ООО "СИН" не исполнены, квартира покупателю не передана в установленные договором сроки, с указанного ответчика в соответствии частью 2 статьи 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" подлежит взысканию неустойка, которая согласно расчету истца составляет 959 577 руб.
Вместе с тем, учитывая фактические обстоятельства дела, приняв во внимание ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, что следует из протокола судебного заседания от 25 марта 2016 г., с целью установления баланса интересов сторон и исходя из принципов разумности и справедливости, судебная коллегия приходит к выводу о несоразмерности заявленного истцом размера неустойки последствиям нарушенного обязательства.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и производится судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения суммы неустойки до 500 000 руб., что в наибольшей степени обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, восстановление нарушенных прав истца и не отразится на деятельности ответчика.
В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
При этом в пункте 4 данного Постановления указано, что к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Согласно ст. 15 Федерального закона "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В соответствии со ст. 151, ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.
Учитывая, что в ходе рассмотрения данного дела был установлен факт нарушения ответчиком ООО "СИН" прав истца, судебная коллегия полагает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, что в наибольшей мере будет отвечать требованиям разумности и справедливости.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).
В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, что составит 255 000 рублей (500 000 руб. + 10 000 руб.) * 50%).
Оснований для снижения штрафа по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает.
В порядке ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины в размере 5.941,55 руб. (п. 3 ст. 333.36 НК РФ).
С учетом положений ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит изменению размер взысканной судом государственной пошлины, с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 200 руб.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене или изменению не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. отменить в части отказа во взыскании неустойки, морального вреда и штрафа, в указанной части вынести новое решение:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СИН" в пользу К.С. неустойку в размере 500 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 255 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 941,55 рубля.
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. изменить в части взысканной судом государственной пошлины, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СИН" в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 13 200 рублей.
В остальной части решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2016 г. оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)