Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что по договорам купли-продажи квартир расчеты между сторонами не производились, объекты недвижимости не передавались, из владения ответчика не выбывали, договоры являются мнимыми сделками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иванов Д.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Антоновой Н.В.,
судей Артюховой Г.М., Лашкова А.Н.,
при секретаре М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Антоновой Н.В.
дело по апелляционным жалобам представителя истца Г. по доверенности С., представителя ответчика Б. по доверенности Ш. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении искового заявления Г. к Б. о признании сделок недействительными отказать,
установила:
Истец Г. обратилась в суд с иском к ответчику Б. о признании сделок недействительными, просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, кв. кв. ***, заключенный между сторонами 28 октября 2010 года, договор купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу, заключенный между сторонами 18 ноября 2010 года, применить последствия недействительности сделок в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве исключить из ЕГРП записи по сделкам. В обоснование исковых требований истец указывает, что 25 мая 2010 года между сторонами был заключен договор беспроцентного займа на сумму *** руб. со сроком возврата денежных средств 01 октября 2010 года. Указанный выше объект недвижимости являлся предметом залога, обеспечивающим надлежащее исполнение заемщиком своих обязательств. В установленный договором срок ответчик сумму займа не вернула, с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа было предложено заключить формально договор купли-продажи данных квартир и по факту возврата денежных средств осуществить обратную сделку. В связи с чем 28 октября 2010 года между сторонами заключен договор купли-продажи, по которому ответчик продала указанную квартиру истцу за *** руб., а 18 ноября 2010 года ответчик вернула денежные средств по договору займа, в связи с чем между сторонами 18 ноября 2010 года был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец возвратила квартиру в собственность ответчику. По данным договорам купли-продажи квартир расчеты между сторонами не производились, объекты недвижимости не передавались, из владения ответчика не выбывали. В связи с чем истец полагает, что договор купли-продажи квартир от 28 октября 2010 года является мнимой сделкой, поскольку совершен для вида, стороны при заключении договора не имели намерений создать соответствующие сделке правовые последствия. Договор купли-продажи квартир от 18 ноября 2010 года является притворной сделкой, поскольку совершен с целью прикрыть другую сделку.
Истец Г. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, уполномочила представлять свои интересы представителя по доверенности С., который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Ответчик Б. в судебное заседание суда не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, уполномочила представлять свои интересы представителя по доверенности Л., который в судебное заседание явился, обстоятельства совершения указанных выше сделок не оспаривал, представил заявление о признании иска.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного по доводам апелляционных жалоб просят представитель истца Г. по доверенности С., представитель ответчика Б. по доверенности Ш.
Истец Г. в заседание судебной коллегии не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, уполномочила представлять свои интересы представителя по доверенности С., который в судебном заседании доводы своей апелляционной жалобы поддержал, не возражал против доводов апелляционной жалобы представителя ответчика Б.
Ответчик Б. в заседание судебной коллегии не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, уполномочила представлять свои интересы представителя по доверенности Л., который в судебном заседании доводы апелляционной жалобы представителя ответчика по доверенности Ш. поддержал, не возражал против доводов апелляционной жалобы представителя истца Г.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, Департамента городского имущества г. Москвы (правопреемника Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы) в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем с учетом положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца Г. по доверенности С., представителя ответчика Б. по доверенности Л., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
В силу ст. 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
В соответствии с положениями пп. 1, 2 ст. 167 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела следует, что 25 мая 2010 года между Г. (заимодавец) и Б. (заемщик) заключен договор денежного займа, согласно условиям которого заимодавец передает в собственность заемщика денежные средства в размере *** руб., а заемщик обязуется вернуть заимодавцу сумму займа в сроки и порядке, предусмотренные договором.
Согласно п. 1. 3 договора сумма займа предоставляется на срок до 01 октября 2010 года.
Согласно п. 6.1 договора займа стороны договорились, что во исполнение заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа между сторонами не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора будет заключен договор залога, по условиям которого предметом залога будет являться одна из квартир под номерами ***, расположенных по адресу: ***, принадлежащих заемщику на праве собственности (л.д. 5).
18 октября 2010 года Г. составлена расписка, согласно которой Г., как заимодавец по договору займа от 25 мая 2010 года, подтверждает возврат заемщиком Б. причитающейся ей денежной суммы в размере *** руб. Расписка содержит указание на то, что Г. гарантирует заключение договора купли-продажи квартир под номерами ***, расположенных по адресу: ***, являвшихся гарантией возврата займа (л.д. 11).
28 октября 2010 года между Б. (продавец) и Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условий которого продавец продал, а покупатель купил в индивидуальную собственность семикомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***, кв. кв. ***, общей площадью *** кв. м.
Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры стороны оценивают указанную квартиру в сумму *** руб.
Согласно п. 5 указанного договора расчеты по сделки купли-продажи объекта недвижимости - квартиры производятся с использованием индивидуального сейфа Банка. Сумма, указанная в пункте 4 договора, закладывается в индивидуальный сейф Банка в день подписания настоящего договора купли-продажи квартиры.
Согласно п. 6 указанного договора передача денежных средств продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации настоящего договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.
Согласно п. 7 договора стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на указанную квартиру не возникает.
Согласно п. 10 договора продавец подтверждает, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
Договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 09 ноября 2010 года за N *** (л.д. 6 - 7).
10 ноября 2010 года Г. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на семикомнатную квартиру общей площадью *** кв. м по адресу: ***, кв. кв. ***, с указанием, что помещение переоборудовано без разрешения (л.д. 8).
18 ноября 2010 года между Г. (продавец) и Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условий которого продавец продал, а покупатель купил в индивидуальную собственность семикомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***, кв. кв. ***, общей площадью *** кв. м.
Согласно п. 4 договора стороны оценивают указанную квартиру в сумме *** руб.
Согласно п. 5 договора расчеты по сделки купли-продажи объекта недвижимости - квартиры производятся с использованием индивидуального сейфа Банка. Сумма, указанная в пункте 4 договора, закладывается в индивидуальный сейф Банка в день подписания настоящего договора купли-продажи квартиры.
Согласно п. 6 указанного договора передача денежных средств продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации настоящего договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.
Согласно п. 7 договора стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на указанную квартиру не возникает.
Согласно п. 10 договора продавец подтверждает, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
Договор купли-продажи квартиры от 18 ноября 2010 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 30 ноября 2010 года за N *** (л.д. 9).
01 декабря 2010 года Б. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на семикомнатную квартиру общей площадью *** кв. м по адресу: ***, кв. кв. ***, с указанием, что помещение переоборудовано без разрешения (л.д. 10).
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N *** от 23.07.2014 г. собственником квартиры по адресу: ***, кв. кв. ***, является Б. (л.д. 30 - 31).
В суде первой инстанции представители сторон пояснили, что договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 года недвижимого имущества заключен формально с целью обеспечения надлежащего исполнения обязательств Б. по договору займа от 25 мая 2010 года, в связи с возвратом суммы займа ответчиком 18 ноября 2010 года между сторонами заключен договор купли-продажи спорной квартиры, согласно которому истец возвратила квартиру в собственность ответчика. При этом фактически расчеты по оспариваемым договорам купли-продажи не производились, объект недвижимости не передавался, из владения ответчика не выбывал.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 3 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ, согласно которым способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право. Выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не выходить за пределы, необходимые для его применения.
Исходя из того, что в данном случае не имеется оснований полагать, что признание оспариваемых сделок недействительными может повлечь за собой восстановление прав Г. или защиту ее законных интересов при том, что сторонами отрицается фактическое исполнение по сделкам, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционных жалоб представителя истца и представителя ответчика о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи спорной квартиры от 28 октября 2010 года является мнимой сделкой, заключенный между сторонами договор купли-продажи спорной квартиры от 18 ноября 2010 года является притворной сделкой, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, поскольку истцом не представлено в подтверждение указанных доводов о недействительности данных сделок допустимых объективных доказательств как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции.
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Представители сторон в апелляционных жалобах указывают, что договор купли-продажи спорной квартиры от 28 октября 2010 года заключен между сторонами с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа, заключенного между сторонами 25 мая 2010 года, квартира из владения ответчика Б. не выбывала, расчеты по договору не производились, ключи истцу не передавались, истец не несла расходы по оплате коммунальных услуг, в связи с чем, по мнению сторон, указанный договор является мнимой сделкой, так как стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия.
Из смысла положений п. 1 ст. 170 ГК РФ следует, что существенными признаками мнимой сделки является совершение сделки лишь для вида, когда стороны заранее знают, что она не будет исполнена. По мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре; мнимая сделка может быть совершена в любой форме, она может даже пройти регистрацию в установленном законом порядке, тем не менее, если сделка не преследует цель наступления соответствующих последствий, она может быть признана мнимой.
В случае совершения мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение гражданско-правовых отношений между сторонами сделки, целью сторон является лишь возникновение правовых последствий для каждой или для одной из них в отношении третьих лиц.
Сделки, которые являются мнимыми, совершаются лишь для того, чтобы создать ложное представление об их заключении у третьих лиц, тогда как в действительности стороны не намерены ничего изменять в своем правовом положении.
В ходе рассмотрения настоящего дела судебной коллегией установлено, что заключая договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 года, стороны достигли правового результата, характерного для данной сделки, а именно: право собственности на спорную квартиру перешло к истцу Г., которая зарегистрировала право собственности.
При этом, в силу ст. 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих, что воля сторон не была направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, истцом и его представителем не представлено, а потому оснований для признания указанной сделки недействительной по ч. 1 ст. 170 ГК РФ не установлено.
Согласно ст. 329 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Судебная коллегия отмечает, что договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 года не содержит каких-либо условий о том, что данный договор заключается в обеспечение исполнения обязательств Б. по договору займа от 25 мая 2010 года. В суде апелляционной инстанции представители сторон не отрицали, что договор залога спорной квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа между сторонами не заключался.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что денежные средства по договору займа от 25 мая 2010 года были возвращены заемщиком Б. заимодавцу Г. 18 октября 2010 года, что подтверждается распиской Г. (л.д. 11), то есть, за 10 дней до заключения договора купли-продажи спорной квартиры от 28 октября 2010 года, согласно которого право собственности на спорную квартиру перешло к Г., что само по себе опровергает доводы апелляционных жалоб представителей сторон о заключении указанного договора купли-продажи квартиры с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа.
Равно как не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства доводы представителей сторон о притворном характере заключенного между сторонами договора купли-продажи спорной квартиры от 18 ноября 2010 года.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В апелляционных жалобах представитель истца и представитель ответчика указывают, что договор купли-продажи спорной квартиры от 18 ноября 2010 года является притворной сделкой, поскольку прикрывал собой исполнение обязанности ответчика Б. по возврату займа, и получив сумму займа 18 ноября 2010 года, стороны обратились в Управление Росреестра по Москве с целью зарегистрировать право собственности Б. на основании договора купли-продажи от 18 ноября 2010 года.
Как указывалось выше, доводы апелляционных жалоб представителей сторон о возврате Б. суммы займа 18 ноября 2010 года опровергаются имеющейся в материалах дела распиской Г. о возврате займа от 18 октября 2010 года, доказательств обратного истцом не представлено.
Для признания сделки недействительной по основаниям притворности должно быть доказано, что притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Каких-либо доказательств того, что стороны не знали, что подписывают договор купли-продажи квартиры, не представлено, не подтверждена доказательствами притворность сделки купли-продажи квартиры для достижения иных правовых последствий, чем в ней указано; не подтверждена иная воля участников сделки, чем та, которая отражена в сделке.
Кроме этого, истцом не представлено доказательств того, что воля сторон была направлена на совершение прикрываемой сделки (исполнение обязательств по договору займа), наличие общей цели по условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Таким образом, доводы апелляционных жалоб представителей сторон о притворности сделки купли-продажи квартиры от 18 ноября 2010 года являются несостоятельными и не основаны на представленных в деле доказательствах и выводов суда не опровергают. Из материалов дела усматривается, что стороны при заключении сделки понимали ее последствия, действовали осознанно, оформляли соответствующие документы, обращались в Управление Росреестра по Москве для регистрации указанной сделки, а в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, таким образом, между сторонами сложились правоотношения по сделке купли-продажи квартиры.
Само по себе то обстоятельство, что Г. передала квартиру в собственность Б. 18 ноября 2010 года, ранее получив данную квартиру в собственность от Б. по договору купли-продажи от 28 октября 2010 года, не свидетельствует о притворности сделки купли-продажи от 18 ноября 2010 года.
Доводы апелляционной жалобы представителя истца о регистрации на имя истца Г. пяти квартир, что влечет для нее, как указано в жалобе, нежелательные последствия (налогообложение; утрата оснований для улучшения жилищных условий по программам города Москвы) не имеют правового значения для разрешения настоящего спора и отмену решения суда повлечь не могут.
Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что ответчик Б. признала исковые требования, не состоятельны, поскольку в соответствии со ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. При рассмотрении дела суд верно применил нормы материального права, определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределил бремя их доказывания между сторонами, всесторонне, полно и объективно исследовал имеющиеся в деле доказательства, дал оценку доказательствам по делу с учетом положений ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств, правильность выводов суда не опровергают и не могут служить основанием для отмены решения суда. Нарушений норм процессуального законодательства, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, влекущих отмену решения не установлено.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-26876/2015
Требование: О признании недействительными договоров купли-продажи, исключении из ЕГРП записи по сделкам.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что по договорам купли-продажи квартир расчеты между сторонами не производились, объекты недвижимости не передавались, из владения ответчика не выбывали, договоры являются мнимыми сделками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2015 г. по делу N 33-26876/2015
Судья: Иванов Д.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Антоновой Н.В.,
судей Артюховой Г.М., Лашкова А.Н.,
при секретаре М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Антоновой Н.В.
дело по апелляционным жалобам представителя истца Г. по доверенности С., представителя ответчика Б. по доверенности Ш. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении искового заявления Г. к Б. о признании сделок недействительными отказать,
установила:
Истец Г. обратилась в суд с иском к ответчику Б. о признании сделок недействительными, просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, кв. кв. ***, заключенный между сторонами 28 октября 2010 года, договор купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу, заключенный между сторонами 18 ноября 2010 года, применить последствия недействительности сделок в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве исключить из ЕГРП записи по сделкам. В обоснование исковых требований истец указывает, что 25 мая 2010 года между сторонами был заключен договор беспроцентного займа на сумму *** руб. со сроком возврата денежных средств 01 октября 2010 года. Указанный выше объект недвижимости являлся предметом залога, обеспечивающим надлежащее исполнение заемщиком своих обязательств. В установленный договором срок ответчик сумму займа не вернула, с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа было предложено заключить формально договор купли-продажи данных квартир и по факту возврата денежных средств осуществить обратную сделку. В связи с чем 28 октября 2010 года между сторонами заключен договор купли-продажи, по которому ответчик продала указанную квартиру истцу за *** руб., а 18 ноября 2010 года ответчик вернула денежные средств по договору займа, в связи с чем между сторонами 18 ноября 2010 года был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец возвратила квартиру в собственность ответчику. По данным договорам купли-продажи квартир расчеты между сторонами не производились, объекты недвижимости не передавались, из владения ответчика не выбывали. В связи с чем истец полагает, что договор купли-продажи квартир от 28 октября 2010 года является мнимой сделкой, поскольку совершен для вида, стороны при заключении договора не имели намерений создать соответствующие сделке правовые последствия. Договор купли-продажи квартир от 18 ноября 2010 года является притворной сделкой, поскольку совершен с целью прикрыть другую сделку.
Истец Г. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, уполномочила представлять свои интересы представителя по доверенности С., который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Ответчик Б. в судебное заседание суда не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, уполномочила представлять свои интересы представителя по доверенности Л., который в судебное заседание явился, обстоятельства совершения указанных выше сделок не оспаривал, представил заявление о признании иска.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного по доводам апелляционных жалоб просят представитель истца Г. по доверенности С., представитель ответчика Б. по доверенности Ш.
Истец Г. в заседание судебной коллегии не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, уполномочила представлять свои интересы представителя по доверенности С., который в судебном заседании доводы своей апелляционной жалобы поддержал, не возражал против доводов апелляционной жалобы представителя ответчика Б.
Ответчик Б. в заседание судебной коллегии не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, уполномочила представлять свои интересы представителя по доверенности Л., который в судебном заседании доводы апелляционной жалобы представителя ответчика по доверенности Ш. поддержал, не возражал против доводов апелляционной жалобы представителя истца Г.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по г. Москве, Департамента городского имущества г. Москвы (правопреемника Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы) в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем с учетом положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца Г. по доверенности С., представителя ответчика Б. по доверенности Л., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
В силу ст. 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
В соответствии с положениями пп. 1, 2 ст. 167 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела следует, что 25 мая 2010 года между Г. (заимодавец) и Б. (заемщик) заключен договор денежного займа, согласно условиям которого заимодавец передает в собственность заемщика денежные средства в размере *** руб., а заемщик обязуется вернуть заимодавцу сумму займа в сроки и порядке, предусмотренные договором.
Согласно п. 1. 3 договора сумма займа предоставляется на срок до 01 октября 2010 года.
Согласно п. 6.1 договора займа стороны договорились, что во исполнение заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа между сторонами не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора будет заключен договор залога, по условиям которого предметом залога будет являться одна из квартир под номерами ***, расположенных по адресу: ***, принадлежащих заемщику на праве собственности (л.д. 5).
18 октября 2010 года Г. составлена расписка, согласно которой Г., как заимодавец по договору займа от 25 мая 2010 года, подтверждает возврат заемщиком Б. причитающейся ей денежной суммы в размере *** руб. Расписка содержит указание на то, что Г. гарантирует заключение договора купли-продажи квартир под номерами ***, расположенных по адресу: ***, являвшихся гарантией возврата займа (л.д. 11).
28 октября 2010 года между Б. (продавец) и Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условий которого продавец продал, а покупатель купил в индивидуальную собственность семикомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***, кв. кв. ***, общей площадью *** кв. м.
Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры стороны оценивают указанную квартиру в сумму *** руб.
Согласно п. 5 указанного договора расчеты по сделки купли-продажи объекта недвижимости - квартиры производятся с использованием индивидуального сейфа Банка. Сумма, указанная в пункте 4 договора, закладывается в индивидуальный сейф Банка в день подписания настоящего договора купли-продажи квартиры.
Согласно п. 6 указанного договора передача денежных средств продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации настоящего договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.
Согласно п. 7 договора стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на указанную квартиру не возникает.
Согласно п. 10 договора продавец подтверждает, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
Договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 09 ноября 2010 года за N *** (л.д. 6 - 7).
10 ноября 2010 года Г. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на семикомнатную квартиру общей площадью *** кв. м по адресу: ***, кв. кв. ***, с указанием, что помещение переоборудовано без разрешения (л.д. 8).
18 ноября 2010 года между Г. (продавец) и Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условий которого продавец продал, а покупатель купил в индивидуальную собственность семикомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***, кв. кв. ***, общей площадью *** кв. м.
Согласно п. 4 договора стороны оценивают указанную квартиру в сумме *** руб.
Согласно п. 5 договора расчеты по сделки купли-продажи объекта недвижимости - квартиры производятся с использованием индивидуального сейфа Банка. Сумма, указанная в пункте 4 договора, закладывается в индивидуальный сейф Банка в день подписания настоящего договора купли-продажи квартиры.
Согласно п. 6 указанного договора передача денежных средств продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации настоящего договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.
Согласно п. 7 договора стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на указанную квартиру не возникает.
Согласно п. 10 договора продавец подтверждает, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
Договор купли-продажи квартиры от 18 ноября 2010 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 30 ноября 2010 года за N *** (л.д. 9).
01 декабря 2010 года Б. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на семикомнатную квартиру общей площадью *** кв. м по адресу: ***, кв. кв. ***, с указанием, что помещение переоборудовано без разрешения (л.д. 10).
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N *** от 23.07.2014 г. собственником квартиры по адресу: ***, кв. кв. ***, является Б. (л.д. 30 - 31).
В суде первой инстанции представители сторон пояснили, что договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 года недвижимого имущества заключен формально с целью обеспечения надлежащего исполнения обязательств Б. по договору займа от 25 мая 2010 года, в связи с возвратом суммы займа ответчиком 18 ноября 2010 года между сторонами заключен договор купли-продажи спорной квартиры, согласно которому истец возвратила квартиру в собственность ответчика. При этом фактически расчеты по оспариваемым договорам купли-продажи не производились, объект недвижимости не передавался, из владения ответчика не выбывал.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 3 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ, согласно которым способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право. Выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не выходить за пределы, необходимые для его применения.
Исходя из того, что в данном случае не имеется оснований полагать, что признание оспариваемых сделок недействительными может повлечь за собой восстановление прав Г. или защиту ее законных интересов при том, что сторонами отрицается фактическое исполнение по сделкам, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционных жалоб представителя истца и представителя ответчика о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи спорной квартиры от 28 октября 2010 года является мнимой сделкой, заключенный между сторонами договор купли-продажи спорной квартиры от 18 ноября 2010 года является притворной сделкой, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, поскольку истцом не представлено в подтверждение указанных доводов о недействительности данных сделок допустимых объективных доказательств как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции.
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Представители сторон в апелляционных жалобах указывают, что договор купли-продажи спорной квартиры от 28 октября 2010 года заключен между сторонами с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа, заключенного между сторонами 25 мая 2010 года, квартира из владения ответчика Б. не выбывала, расчеты по договору не производились, ключи истцу не передавались, истец не несла расходы по оплате коммунальных услуг, в связи с чем, по мнению сторон, указанный договор является мнимой сделкой, так как стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия.
Из смысла положений п. 1 ст. 170 ГК РФ следует, что существенными признаками мнимой сделки является совершение сделки лишь для вида, когда стороны заранее знают, что она не будет исполнена. По мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре; мнимая сделка может быть совершена в любой форме, она может даже пройти регистрацию в установленном законом порядке, тем не менее, если сделка не преследует цель наступления соответствующих последствий, она может быть признана мнимой.
В случае совершения мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение гражданско-правовых отношений между сторонами сделки, целью сторон является лишь возникновение правовых последствий для каждой или для одной из них в отношении третьих лиц.
Сделки, которые являются мнимыми, совершаются лишь для того, чтобы создать ложное представление об их заключении у третьих лиц, тогда как в действительности стороны не намерены ничего изменять в своем правовом положении.
В ходе рассмотрения настоящего дела судебной коллегией установлено, что заключая договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 года, стороны достигли правового результата, характерного для данной сделки, а именно: право собственности на спорную квартиру перешло к истцу Г., которая зарегистрировала право собственности.
При этом, в силу ст. 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих, что воля сторон не была направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, истцом и его представителем не представлено, а потому оснований для признания указанной сделки недействительной по ч. 1 ст. 170 ГК РФ не установлено.
Согласно ст. 329 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Судебная коллегия отмечает, что договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 года не содержит каких-либо условий о том, что данный договор заключается в обеспечение исполнения обязательств Б. по договору займа от 25 мая 2010 года. В суде апелляционной инстанции представители сторон не отрицали, что договор залога спорной квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа между сторонами не заключался.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что денежные средства по договору займа от 25 мая 2010 года были возвращены заемщиком Б. заимодавцу Г. 18 октября 2010 года, что подтверждается распиской Г. (л.д. 11), то есть, за 10 дней до заключения договора купли-продажи спорной квартиры от 28 октября 2010 года, согласно которого право собственности на спорную квартиру перешло к Г., что само по себе опровергает доводы апелляционных жалоб представителей сторон о заключении указанного договора купли-продажи квартиры с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа.
Равно как не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства доводы представителей сторон о притворном характере заключенного между сторонами договора купли-продажи спорной квартиры от 18 ноября 2010 года.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В апелляционных жалобах представитель истца и представитель ответчика указывают, что договор купли-продажи спорной квартиры от 18 ноября 2010 года является притворной сделкой, поскольку прикрывал собой исполнение обязанности ответчика Б. по возврату займа, и получив сумму займа 18 ноября 2010 года, стороны обратились в Управление Росреестра по Москве с целью зарегистрировать право собственности Б. на основании договора купли-продажи от 18 ноября 2010 года.
Как указывалось выше, доводы апелляционных жалоб представителей сторон о возврате Б. суммы займа 18 ноября 2010 года опровергаются имеющейся в материалах дела распиской Г. о возврате займа от 18 октября 2010 года, доказательств обратного истцом не представлено.
Для признания сделки недействительной по основаниям притворности должно быть доказано, что притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Каких-либо доказательств того, что стороны не знали, что подписывают договор купли-продажи квартиры, не представлено, не подтверждена доказательствами притворность сделки купли-продажи квартиры для достижения иных правовых последствий, чем в ней указано; не подтверждена иная воля участников сделки, чем та, которая отражена в сделке.
Кроме этого, истцом не представлено доказательств того, что воля сторон была направлена на совершение прикрываемой сделки (исполнение обязательств по договору займа), наличие общей цели по условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Таким образом, доводы апелляционных жалоб представителей сторон о притворности сделки купли-продажи квартиры от 18 ноября 2010 года являются несостоятельными и не основаны на представленных в деле доказательствах и выводов суда не опровергают. Из материалов дела усматривается, что стороны при заключении сделки понимали ее последствия, действовали осознанно, оформляли соответствующие документы, обращались в Управление Росреестра по Москве для регистрации указанной сделки, а в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, таким образом, между сторонами сложились правоотношения по сделке купли-продажи квартиры.
Само по себе то обстоятельство, что Г. передала квартиру в собственность Б. 18 ноября 2010 года, ранее получив данную квартиру в собственность от Б. по договору купли-продажи от 28 октября 2010 года, не свидетельствует о притворности сделки купли-продажи от 18 ноября 2010 года.
Доводы апелляционной жалобы представителя истца о регистрации на имя истца Г. пяти квартир, что влечет для нее, как указано в жалобе, нежелательные последствия (налогообложение; утрата оснований для улучшения жилищных условий по программам города Москвы) не имеют правового значения для разрешения настоящего спора и отмену решения суда повлечь не могут.
Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что ответчик Б. признала исковые требования, не состоятельны, поскольку в соответствии со ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. При рассмотрении дела суд верно применил нормы материального права, определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределил бремя их доказывания между сторонами, всесторонне, полно и объективно исследовал имеющиеся в деле доказательства, дал оценку доказательствам по делу с учетом положений ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств, правильность выводов суда не опровергают и не могут служить основанием для отмены решения суда. Нарушений норм процессуального законодательства, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, влекущих отмену решения не установлено.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)