Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество ссылается на предоставленное ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение выкупной цены спорного объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.08.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 15.08.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Денисовой Н.Д. и Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
- от истца - Бакина В.А. по дов. от 01.12.2015 N 26;
- от ответчика - Руденко М.В. по дов. от 29.12.2016 N 33-Д-1461/46;
- от третьего лица - Руденко М.В. по дов. от 01.09.2016 N 4-14-971/6,
рассмотрев в судебном заседании 08.08.2017 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
Определением Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2017 N Ф05-11386/2017 по делу N А40-216511/2015 исправлена опечатка: дату изготовления решения Арбитражного суда города Москвы читать "19.01.2017"
на решение от 09.12.2016 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Прижбиловым С.В.,
и постановление от 29.05.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Солоповой А.А., Савенковым О.В., Александровой Г.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ ТРЕЙД
КЛАБ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ ТРЕЙД КЛАБ" (далее - ООО "КОМПАНИЯ ТРЕЙД КЛАБ" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании ответчика принять решение о приватизации ООО "КОМПАНИЯ ТРЕЙД КЛАБ" нежилого здания общей площадью 2 536,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 14, с кадастровым номером 77:06:0012002:1024, расположенного на земельном участке общей площадью 1 659 кв. м с кадастровым номером 77:06:0012002:16; об обязании Департамента заключить договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 2 536,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 14, с кадастровым номером 77:06:0012002:1024, расположенного на земельном участке общей площадью 1 659 кв. м с кадастровым номером 77:06:0012002:16, по цене 101 859 814 руб. без учета НДС (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2016 (с учетом определения от 20.02.2017 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017, исковые требования были удовлетворены частично, суд обязал Департамент заключить с ООО "КОМПАНИЯ ТРЕЙД КЛАБ" договор купли-продажи нежилого отдельно стоящего здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 14, с кадастровым N 77:06:0012002:1024, общей площадью 2 536,7 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 1 659 кв. м с кадастровым N 77:06:0012002:16, и земельного участка по цене 101 859 814 руб., в удовлетворении остальной части иска отказал.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им здания, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены отдельно стоящего здания и соответствующего земельного участка, сформированного и поставленного на кадастровый учет, подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно которой рыночная стоимость здания и земельного участка по состоянию на 26.06.2015 составила, соответственно, 86 741 590 руб. и 15 118 224 руб., без учета НДС, что составило общую сумму выкупа 101 859 814 руб. руб.
Суды указали в судебных актах мотивы и ссылки на нормы гражданского законодательства, согласно которым сделали вывод о том, что здание подлежит одновременному выкупу с земельным участком.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы заявители ссылаются на то, что действие Федерального закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков; рыночная стоимость здания без учета земельного участка составляет 190 687 000 руб., согласно отчету Департамента, который не оспорен; экспертное заключение, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, составлено с нарушением законодательства об оценочной деятельности.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы по доводам, изложенным в заблаговременно представленном отзыве, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды N 7-668 от 23.10.2002, в соответствии с которым истцу в аренду было передано отдельно стоящее нежилое, за выкупом которого истец обратился.
Истец 26.06.2015 обратился в Департамент с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.
24.07.2015 Департаментом принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги в связи с тем, что на момент рассмотрения заявления границы земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012002:16 не были установлены, а арендатору необходимо провести межевые работы по уточнению границ данного земельного участка.
17.09.2015 ООО "КОМПАНИЯ ТРЕЙД КЛАБ" направило в адрес ответчика проект договора купли-продажи арендуемого нежилого здания общей площадью 2 536,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 14, в соответствии с условиями которого цена выкупаемого объекта недвижимости составила 89 356 695 рублей.
Письмом от 19.10.2015 Департамент уведомил истца о невозможности подписания договора купли-продажи.
Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта (как здания, так и земельного участка) на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды, с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции, пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 101 859 814 руб. (486 741 590 руб. за здание и 15 118 224 руб. за земельный участок), определенной в названном заключении.
Доводы кассационной жалобы о том, что действие Федерального закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, подлежат отклонению.
Пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.03.2010 N 14831/09 и Постановлении от 03.04.2012 г. N 14556/11.
По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Соответственно, при рассмотрении вопроса о выкупе арендуемого отдельно стоящего здания суд обязан был рассмотреть вопрос и о продаже соответствующего земельного участка.
В обжалуемых судебных актах судами приведены мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента и Правительства, аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент и Правительство Москвы не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента и Правительства Москвы удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по делу N А40-216511/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 15.08.2017 N Ф05-11386/2017 ПО ДЕЛУ N А40-216511/2015
Требование: Об обязании принять решение о приватизации нежилого здания, заключить договор купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество ссылается на предоставленное ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение выкупной цены спорного объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2017 г. по делу N А40-216511/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08.08.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 15.08.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Денисовой Н.Д. и Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
- от истца - Бакина В.А. по дов. от 01.12.2015 N 26;
- от ответчика - Руденко М.В. по дов. от 29.12.2016 N 33-Д-1461/46;
- от третьего лица - Руденко М.В. по дов. от 01.09.2016 N 4-14-971/6,
рассмотрев в судебном заседании 08.08.2017 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
Определением Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2017 N Ф05-11386/2017 по делу N А40-216511/2015 исправлена опечатка: дату изготовления решения Арбитражного суда города Москвы читать "19.01.2017"
на решение от 09.12.2016 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Прижбиловым С.В.,
и постановление от 29.05.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Солоповой А.А., Савенковым О.В., Александровой Г.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ ТРЕЙД
КЛАБ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "КОМПАНИЯ ТРЕЙД КЛАБ" (далее - ООО "КОМПАНИЯ ТРЕЙД КЛАБ" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании ответчика принять решение о приватизации ООО "КОМПАНИЯ ТРЕЙД КЛАБ" нежилого здания общей площадью 2 536,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 14, с кадастровым номером 77:06:0012002:1024, расположенного на земельном участке общей площадью 1 659 кв. м с кадастровым номером 77:06:0012002:16; об обязании Департамента заключить договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 2 536,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 14, с кадастровым номером 77:06:0012002:1024, расположенного на земельном участке общей площадью 1 659 кв. м с кадастровым номером 77:06:0012002:16, по цене 101 859 814 руб. без учета НДС (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2016 (с учетом определения от 20.02.2017 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017, исковые требования были удовлетворены частично, суд обязал Департамент заключить с ООО "КОМПАНИЯ ТРЕЙД КЛАБ" договор купли-продажи нежилого отдельно стоящего здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 14, с кадастровым N 77:06:0012002:1024, общей площадью 2 536,7 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 1 659 кв. м с кадастровым N 77:06:0012002:16, и земельного участка по цене 101 859 814 руб., в удовлетворении остальной части иска отказал.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им здания, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены отдельно стоящего здания и соответствующего земельного участка, сформированного и поставленного на кадастровый учет, подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно которой рыночная стоимость здания и земельного участка по состоянию на 26.06.2015 составила, соответственно, 86 741 590 руб. и 15 118 224 руб., без учета НДС, что составило общую сумму выкупа 101 859 814 руб. руб.
Суды указали в судебных актах мотивы и ссылки на нормы гражданского законодательства, согласно которым сделали вывод о том, что здание подлежит одновременному выкупу с земельным участком.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы заявители ссылаются на то, что действие Федерального закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков; рыночная стоимость здания без учета земельного участка составляет 190 687 000 руб., согласно отчету Департамента, который не оспорен; экспертное заключение, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, составлено с нарушением законодательства об оценочной деятельности.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы по доводам, изложенным в заблаговременно представленном отзыве, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды N 7-668 от 23.10.2002, в соответствии с которым истцу в аренду было передано отдельно стоящее нежилое, за выкупом которого истец обратился.
Истец 26.06.2015 обратился в Департамент с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.
24.07.2015 Департаментом принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги в связи с тем, что на момент рассмотрения заявления границы земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012002:16 не были установлены, а арендатору необходимо провести межевые работы по уточнению границ данного земельного участка.
17.09.2015 ООО "КОМПАНИЯ ТРЕЙД КЛАБ" направило в адрес ответчика проект договора купли-продажи арендуемого нежилого здания общей площадью 2 536,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 14, в соответствии с условиями которого цена выкупаемого объекта недвижимости составила 89 356 695 рублей.
Письмом от 19.10.2015 Департамент уведомил истца о невозможности подписания договора купли-продажи.
Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта (как здания, так и земельного участка) на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды, с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции, пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 101 859 814 руб. (486 741 590 руб. за здание и 15 118 224 руб. за земельный участок), определенной в названном заключении.
Доводы кассационной жалобы о том, что действие Федерального закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, подлежат отклонению.
Пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.03.2010 N 14831/09 и Постановлении от 03.04.2012 г. N 14556/11.
По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Соответственно, при рассмотрении вопроса о выкупе арендуемого отдельно стоящего здания суд обязан был рассмотреть вопрос и о продаже соответствующего земельного участка.
В обжалуемых судебных актах судами приведены мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента и Правительства, аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент и Правительство Москвы не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента и Правительства Москвы удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по делу N А40-216511/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)