Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылается на обременение объекта купли-продажи правами третьих лиц и невозврат продавцом внесенной по договору платы в полном объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Масленникова Л.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Мирошниковой Е.Н., Рогачева И.А.
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-958/15 по апелляционной жалобе С.С.С. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 04 августа 2015 года по иску С.С.С. к К.К. о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченной по договору суммы,
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., явившихся участников процесса,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
С.С.С. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.К. о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной по договору суммы в размере <...> руб., ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий данного договора.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между ним и К.К. был заключен договор купли-продажи, по которому продавец (К.К.) обязывалась передать покупателю (С.С.С.) "Объект", под которым понимался комплекс материальных и нематериальных активов, включающих в себя: оборудование, имущество и право аренды на часть нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>.
В ходе исполнения договора, было установлено, что помещения не отвечают и не соответствуют санитарным требованиям, однако, по требованию истца недостатки устранены ответчиком не были. Кроме того, при подписании договора продавец гарантировал, что объект купли-продажи не имеет ограничений и может быть использован для тех целей, для которых он приобретается, но в дальнейшем стало известно, что объект обременен правами третьих лиц, т.к. имеется договор от <дата> между <...>. и К.М., при этом каких-либо документов о готовности подписать договор аренды владельца нежилого помещения с ним, представлено не было.
Одновременно истец ссылался на то обстоятельство, что в связи с изложенными выше обстоятельствами <дата> года стороны согласовали расторжение договора и подписали передаточный акт, где покупатель передал, а продавец принял комплекс материальных активов, однако переданные денежные средства были возвращены ему лишь частично в сумме <...> коп.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 04 августа 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит вышеуказанное решение суда отменить, просит удовлетворить требования в полном объеме.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим обстоятельствам.
В соответствии с положениями части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с частью 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Постановленное судом решение указанным выше требованиям не соответствует.
Из представленных по делу доказательств следует, что <дата> между К.К. и С.С.С. был заключен договор купли-продажи, по которому продавец (К.К.) обязывалась передать покупателю (С.С.С.), "Объект", а он обязывался принять и уплатить за "Объект" денежную сумму.
При этом под "Объектом", в рамках договора понимался комплекс материальных и нематериальных активов, объектов прав, имущества, а также имущественных и неимущественных прав, принадлежащих продавцу, включающих себя: материальные активы: оборудование, имущество и право аренды на часть нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> на основании Договора аренды нежилого помещения б/н от <дата>, общая площадь <...> кв. м.
В силу положений пункта 1.2 договора продавец и покупатель обязались передать весь комплекс, входящий в понятие "Объект" в срок до момента подписания нового договора аренды покупателя и арендодателя на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Пунктом 2.1 договора также предусмотрена передача "Объекта" продавцом покупателю в период подписания сторонами договора до даты подписания договора об аренде.
Право аренды на помещение, указанное в пункте 1.1.2 договора переходит к покупателю в момент подписания сторонами нового договора аренды нежилого помещения покупателем (арендатором) (либо лицом, уполномоченным Покупателем, либо юридическим лицом, указанным покупателем) и Арендодателем (пункт 2.1.2 договора).
Передача имущества (п. 1.1.1 договора) покупателю осуществляется путем двустороннего подписания передаточного акта, являющегося приложением N <...> к настоящему договору и не требует заключения дополнительного договора купли-продажи имущества (пункта 2.1.3 договора).
В силу пункта 2.2.1 договора продавец гарантировал покупателю то, что все материальные и нематериальные активы, объекты прав, имущество, а также имущественные и неимущественные права, передаваемые в рамках договора не имеют обременений, не находятся под арестом, не находятся в лизинге, не переданы по договору аренды, не заложены и не обременены иным образом. В случае обнаружения обременений такого рода, объект считается непереданным. При возникновении указанных обстоятельств Продавец считается не исполнившим условия договора.
В силу положений части 4. договора полная стоимость объекта составила <...> руб. (п. 4.1), из которых в момент подписания договора купли-продажи Объекта с условием о задатке от <дата> покупатель передал продавцу денежные средства в сумме <...>. в обеспечение исполнения своих обязательств по настоящему договору. Передача денежных средств оформлена распиской продавца. (пункт 4.2.1). Оставшуюся часть денежных средств в размере <...> руб. покупатель передает продавцу в момент подписания нового договора аренды Покупателя и арендодателя (пункт 4.2.2).
В силу положений пункта 5.2. договора Объект считается переданным покупателю с момента выполнения всех следующих условий:
Заключения и вступления в действие договора аренды нежилого помещения (п. 1.1.2) и фактической передачи помещений покупателю,
С момента двустороннего подписания передаточного акта и фактической передачи имущества Покупателю.
Материальные активы, указанные в пункте 1.1.1 договора были переданы покупателю по передаточному акту <дата>, что сторонами по делу не оспаривалось.
Факт получения от истца в счет исполнения договора денежной суммы в размере <...> рублей ответчицей не оспаривался.
Договор аренды нежилого помещения, указанного в пункте 1.1.2 договора между истцом и собственником данного помещения <...> не заключался. В отношении указанного жилого помещения в период с <дата> по <дата> действовал договор аренды, заключенный между арендодателем <...> и арендатором К.М., а с <дата> действовал договор аренды, заключенный между арендодателем ИП <...> и арендатором ООО "Изида" на срок 11 месяцев.
Доказательства наличия у ответчицы по делу прав, вытекающих из договора аренды нежилого помещения, указанного в пункте 1.1.2 договора, либо права на заключение договора аренды и субаренды от имени собственника помещения или его арендатора в суд первой и апелляционной инстанции не представлены.
<дата> истец направил К.К. соглашение о расторжении договора купли-продажи Объекта N <...> от <дата> (л.д. 22), в котором просил расторгнуть договор и возвратить денежные средства. Данное соглашение ответчицей не подписано.
Однако, в тот же день между сторонами по делу подписан передаточный акт, согласно которому С.С.С. передает, а К.К. принимает в собственность имущество, материалы и оборудование по списку, полностью соответствующему списку материальных активов, указанных в передаточном акте от <дата>, что сторонами по делу не оспаривалось.
Также не оспаривался сторонами факт частичного возврата истцу денежных средств.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что стороны согласовали вопрос расторжения договора от <дата> в части передачи материальных ценностей, а в части передачи неимущественных прав истцу по договору аренды такого согласования между сторонами не достигнуто и основания для расторжения договора не доказаны, поскольку доказательства ненадлежащего санитарного состояния нежилого помещения в материалы дела не представлены, а о наличии договора аренды, заключенного между <...> и К.М. <дата>, истцу было известно в момент подписания спорного договора.
При этом, указав на обстоятельства, связанные с соглашением сторон о возврате продавцу имущества, переданного по договору купли-продажи, и на прекращение действия договора аренды от <дата> в связи с заключением <дата> договора аренды между ИП <...> и ООО "Изида", суд первой инстанции не указал причины, по которым он считает возможным удержание ответчицей К.К. всех денежных средств, переданных истцом во исполнение условий договора купли-продажи "Объекта".
Между тем, исходя из условий договора, его предметом являлся весь комплекс материальных и нематериальных активов имущественных и неимущественных прав и неисполнение обязательства в любой его части, в том числе, связанной с заключением договора аренды, свидетельствовало о неисполнении договора в части передачи покупателю "Объекта", являющегося предметом договора.
Возвращение в собственность продавца всех, указанных в договоре купли-продажи материальных активов и возврат части уплаченных по договору денежных средств, при отсутствии доказательств передачи прав на нежилое помещение, которыми ответчица не располагала и не располагает, свидетельствует о том, что между сторонами было достигнуто соглашение именно о расторжении заключенного сторонами по делу <дата> договора купли-продажи "Объекта" в целом, а не в какой-либо его части, но не достигнуто соглашение о размере подлежащих возврату денежных сумм.
В силу положений статей 148, 196 ГПК РФ установление обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, определение правоотношений сторон, и закона подлежащего применению по данному делу является задачей суда, разрешающего возникший спор.
Судебная коллегия полагает возможным прийти к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, который с <дата> уже является расторгнутым, но не может согласиться с выводом суда об отказе в полном объеме в удовлетворении исковых требований, в которых поставлен вопрос о возврате истцу части внесенных по договору денежных сумм. При этом отмечает, что в нарушение положений статьи 4 статьи 198 ГПК РФ соответствующий вывод суда не мотивирован.
При таком положении решение суда не может быть признано законным и обоснованным, в силу чего подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о взыскании в пользу С.С.С. искомых денежных сумм, поскольку ответчиком не обоснованы и не доказаны обстоятельства их правомерного удержания.
То обстоятельство, что истец на протяжении определенного времени фактически пользовался указанным в договоре нежилым помещением, а в дальнейшем не заключил договор аренды с <...> которая не отказывала истцу в заключении такого договора, правового значения для разрешения заявленного спора не имеет, поскольку передача истцу права пользования помещением до заключения договора аренды в предмет договора не входила, в то время, как ответчица по делу какими-либо самостоятельными правами в отношении нежилого помещения не располагала, вследствие чего передать или переуступить их истцу за плату не могла.
При этом договор сторон не содержит сведений, по которым можно было бы определить факторы, влияющие на цену договора. Вместе с тем, оснований отнести к таким факторам какие-либо права либо материальные ценности, не указанные в договоре, тем более права, которыми продавец не располагала, судебная коллегия не усматривает.
При таком положении доводы представителя ответчика о том, что внесенные денежные средства являлись платой за переуступленный ответчицей гостиничный бизнес, не могут быть приняты во внимание, как не соответствующие предмету договора.
Кроме того, из материалов дела следует и не оспаривается ответчицей, что в период фактического владения нежилыми помещениями, указанными в договоре, продолжавшийся с конца февраля по май 2014 года, истец оплачивал арендные платежи непосредственно собственнику данного помещения, в силу чего какие-либо убытки у ответчика возникнуть не могли. Между тем, с июня истец нежилые помещения не использует, а имущество, переданное ему по передаточному акту от <дата> года, в полном объеме возвращено в собственность ответчицы <дата>
В соответствии с частью 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Вместе с тем, поскольку по соглашению сторон все полученное от ответчицы во исполнение обязательств по договору было возвращено истцом и принято ответчицей, то невозвращенные истцу денежные средства, полученные ответчицей в рамках исполнения договора купли-продажи от <дата>, следует рассматривать как ее неосновательное обогащение за счет истца, которое в силу положений статьи 1102 ГК РФ подлежит возврату.
Какие-либо доказательства несения ответчицей убытков в связи с расторжением договора купли-продажи в материалы дела не представлены, соответствующие встречные требования к истцу в рамках настоящего дела заявлены не были. Доказательства возврата истцу денежной суммы в большем размере, чем указано истцом, отсутствуют, расчет подлежащей взысканию денежной суммы не опровергнут.
При таком положении с ответчицы в пользу истца следует взыскать денежные средства в размере <...> коп., признав в целях урегулирования правоотношений сторон, что договор купли-продажи, заключенный сторонами <дата>, является расторгнутым, что соотносится с пределами заявленных исковых требований.
В силу положений статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Таким образом, с ответчицы в пользу истца следует взыскать понесенные им расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы, размер которых пропорционально удовлетворенным требованиям составит <...>
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 04 августа 2015 года отменить.
Признать договор купли-продажи, заключенный 18 февраля 2014 года между С.С.С. и К.К. расторгнутым.
Взыскать с К.К. в пользу С.С.С. денежные средства, полученные в рамках исполнения договора купли-продажи от 18 февраля 2014 года, в размере <...> коп и расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.01.2016 N 33-535/2016 ПО ДЕЛУ N 2-958/2015
Требование: О расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных по договору денежных средств.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылается на обременение объекта купли-продажи правами третьих лиц и невозврат продавцом внесенной по договору платы в полном объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 января 2016 г. N 33-535/2016 (33-22931/2015)
Судья: Масленникова Л.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Мирошниковой Е.Н., Рогачева И.А.
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-958/15 по апелляционной жалобе С.С.С. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 04 августа 2015 года по иску С.С.С. к К.К. о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченной по договору суммы,
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., явившихся участников процесса,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
С.С.С. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.К. о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной по договору суммы в размере <...> руб., ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий данного договора.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между ним и К.К. был заключен договор купли-продажи, по которому продавец (К.К.) обязывалась передать покупателю (С.С.С.) "Объект", под которым понимался комплекс материальных и нематериальных активов, включающих в себя: оборудование, имущество и право аренды на часть нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>.
В ходе исполнения договора, было установлено, что помещения не отвечают и не соответствуют санитарным требованиям, однако, по требованию истца недостатки устранены ответчиком не были. Кроме того, при подписании договора продавец гарантировал, что объект купли-продажи не имеет ограничений и может быть использован для тех целей, для которых он приобретается, но в дальнейшем стало известно, что объект обременен правами третьих лиц, т.к. имеется договор от <дата> между <...>. и К.М., при этом каких-либо документов о готовности подписать договор аренды владельца нежилого помещения с ним, представлено не было.
Одновременно истец ссылался на то обстоятельство, что в связи с изложенными выше обстоятельствами <дата> года стороны согласовали расторжение договора и подписали передаточный акт, где покупатель передал, а продавец принял комплекс материальных активов, однако переданные денежные средства были возвращены ему лишь частично в сумме <...> коп.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 04 августа 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит вышеуказанное решение суда отменить, просит удовлетворить требования в полном объеме.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим обстоятельствам.
В соответствии с положениями части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с частью 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Постановленное судом решение указанным выше требованиям не соответствует.
Из представленных по делу доказательств следует, что <дата> между К.К. и С.С.С. был заключен договор купли-продажи, по которому продавец (К.К.) обязывалась передать покупателю (С.С.С.), "Объект", а он обязывался принять и уплатить за "Объект" денежную сумму.
При этом под "Объектом", в рамках договора понимался комплекс материальных и нематериальных активов, объектов прав, имущества, а также имущественных и неимущественных прав, принадлежащих продавцу, включающих себя: материальные активы: оборудование, имущество и право аренды на часть нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> на основании Договора аренды нежилого помещения б/н от <дата>, общая площадь <...> кв. м.
В силу положений пункта 1.2 договора продавец и покупатель обязались передать весь комплекс, входящий в понятие "Объект" в срок до момента подписания нового договора аренды покупателя и арендодателя на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Пунктом 2.1 договора также предусмотрена передача "Объекта" продавцом покупателю в период подписания сторонами договора до даты подписания договора об аренде.
Право аренды на помещение, указанное в пункте 1.1.2 договора переходит к покупателю в момент подписания сторонами нового договора аренды нежилого помещения покупателем (арендатором) (либо лицом, уполномоченным Покупателем, либо юридическим лицом, указанным покупателем) и Арендодателем (пункт 2.1.2 договора).
Передача имущества (п. 1.1.1 договора) покупателю осуществляется путем двустороннего подписания передаточного акта, являющегося приложением N <...> к настоящему договору и не требует заключения дополнительного договора купли-продажи имущества (пункта 2.1.3 договора).
В силу пункта 2.2.1 договора продавец гарантировал покупателю то, что все материальные и нематериальные активы, объекты прав, имущество, а также имущественные и неимущественные права, передаваемые в рамках договора не имеют обременений, не находятся под арестом, не находятся в лизинге, не переданы по договору аренды, не заложены и не обременены иным образом. В случае обнаружения обременений такого рода, объект считается непереданным. При возникновении указанных обстоятельств Продавец считается не исполнившим условия договора.
В силу положений части 4. договора полная стоимость объекта составила <...> руб. (п. 4.1), из которых в момент подписания договора купли-продажи Объекта с условием о задатке от <дата> покупатель передал продавцу денежные средства в сумме <...>. в обеспечение исполнения своих обязательств по настоящему договору. Передача денежных средств оформлена распиской продавца. (пункт 4.2.1). Оставшуюся часть денежных средств в размере <...> руб. покупатель передает продавцу в момент подписания нового договора аренды Покупателя и арендодателя (пункт 4.2.2).
В силу положений пункта 5.2. договора Объект считается переданным покупателю с момента выполнения всех следующих условий:
Заключения и вступления в действие договора аренды нежилого помещения (п. 1.1.2) и фактической передачи помещений покупателю,
С момента двустороннего подписания передаточного акта и фактической передачи имущества Покупателю.
Материальные активы, указанные в пункте 1.1.1 договора были переданы покупателю по передаточному акту <дата>, что сторонами по делу не оспаривалось.
Факт получения от истца в счет исполнения договора денежной суммы в размере <...> рублей ответчицей не оспаривался.
Договор аренды нежилого помещения, указанного в пункте 1.1.2 договора между истцом и собственником данного помещения <...> не заключался. В отношении указанного жилого помещения в период с <дата> по <дата> действовал договор аренды, заключенный между арендодателем <...> и арендатором К.М., а с <дата> действовал договор аренды, заключенный между арендодателем ИП <...> и арендатором ООО "Изида" на срок 11 месяцев.
Доказательства наличия у ответчицы по делу прав, вытекающих из договора аренды нежилого помещения, указанного в пункте 1.1.2 договора, либо права на заключение договора аренды и субаренды от имени собственника помещения или его арендатора в суд первой и апелляционной инстанции не представлены.
<дата> истец направил К.К. соглашение о расторжении договора купли-продажи Объекта N <...> от <дата> (л.д. 22), в котором просил расторгнуть договор и возвратить денежные средства. Данное соглашение ответчицей не подписано.
Однако, в тот же день между сторонами по делу подписан передаточный акт, согласно которому С.С.С. передает, а К.К. принимает в собственность имущество, материалы и оборудование по списку, полностью соответствующему списку материальных активов, указанных в передаточном акте от <дата>, что сторонами по делу не оспаривалось.
Также не оспаривался сторонами факт частичного возврата истцу денежных средств.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что стороны согласовали вопрос расторжения договора от <дата> в части передачи материальных ценностей, а в части передачи неимущественных прав истцу по договору аренды такого согласования между сторонами не достигнуто и основания для расторжения договора не доказаны, поскольку доказательства ненадлежащего санитарного состояния нежилого помещения в материалы дела не представлены, а о наличии договора аренды, заключенного между <...> и К.М. <дата>, истцу было известно в момент подписания спорного договора.
При этом, указав на обстоятельства, связанные с соглашением сторон о возврате продавцу имущества, переданного по договору купли-продажи, и на прекращение действия договора аренды от <дата> в связи с заключением <дата> договора аренды между ИП <...> и ООО "Изида", суд первой инстанции не указал причины, по которым он считает возможным удержание ответчицей К.К. всех денежных средств, переданных истцом во исполнение условий договора купли-продажи "Объекта".
Между тем, исходя из условий договора, его предметом являлся весь комплекс материальных и нематериальных активов имущественных и неимущественных прав и неисполнение обязательства в любой его части, в том числе, связанной с заключением договора аренды, свидетельствовало о неисполнении договора в части передачи покупателю "Объекта", являющегося предметом договора.
Возвращение в собственность продавца всех, указанных в договоре купли-продажи материальных активов и возврат части уплаченных по договору денежных средств, при отсутствии доказательств передачи прав на нежилое помещение, которыми ответчица не располагала и не располагает, свидетельствует о том, что между сторонами было достигнуто соглашение именно о расторжении заключенного сторонами по делу <дата> договора купли-продажи "Объекта" в целом, а не в какой-либо его части, но не достигнуто соглашение о размере подлежащих возврату денежных сумм.
В силу положений статей 148, 196 ГПК РФ установление обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, определение правоотношений сторон, и закона подлежащего применению по данному делу является задачей суда, разрешающего возникший спор.
Судебная коллегия полагает возможным прийти к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, который с <дата> уже является расторгнутым, но не может согласиться с выводом суда об отказе в полном объеме в удовлетворении исковых требований, в которых поставлен вопрос о возврате истцу части внесенных по договору денежных сумм. При этом отмечает, что в нарушение положений статьи 4 статьи 198 ГПК РФ соответствующий вывод суда не мотивирован.
При таком положении решение суда не может быть признано законным и обоснованным, в силу чего подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о взыскании в пользу С.С.С. искомых денежных сумм, поскольку ответчиком не обоснованы и не доказаны обстоятельства их правомерного удержания.
То обстоятельство, что истец на протяжении определенного времени фактически пользовался указанным в договоре нежилым помещением, а в дальнейшем не заключил договор аренды с <...> которая не отказывала истцу в заключении такого договора, правового значения для разрешения заявленного спора не имеет, поскольку передача истцу права пользования помещением до заключения договора аренды в предмет договора не входила, в то время, как ответчица по делу какими-либо самостоятельными правами в отношении нежилого помещения не располагала, вследствие чего передать или переуступить их истцу за плату не могла.
При этом договор сторон не содержит сведений, по которым можно было бы определить факторы, влияющие на цену договора. Вместе с тем, оснований отнести к таким факторам какие-либо права либо материальные ценности, не указанные в договоре, тем более права, которыми продавец не располагала, судебная коллегия не усматривает.
При таком положении доводы представителя ответчика о том, что внесенные денежные средства являлись платой за переуступленный ответчицей гостиничный бизнес, не могут быть приняты во внимание, как не соответствующие предмету договора.
Кроме того, из материалов дела следует и не оспаривается ответчицей, что в период фактического владения нежилыми помещениями, указанными в договоре, продолжавшийся с конца февраля по май 2014 года, истец оплачивал арендные платежи непосредственно собственнику данного помещения, в силу чего какие-либо убытки у ответчика возникнуть не могли. Между тем, с июня истец нежилые помещения не использует, а имущество, переданное ему по передаточному акту от <дата> года, в полном объеме возвращено в собственность ответчицы <дата>
В соответствии с частью 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Вместе с тем, поскольку по соглашению сторон все полученное от ответчицы во исполнение обязательств по договору было возвращено истцом и принято ответчицей, то невозвращенные истцу денежные средства, полученные ответчицей в рамках исполнения договора купли-продажи от <дата>, следует рассматривать как ее неосновательное обогащение за счет истца, которое в силу положений статьи 1102 ГК РФ подлежит возврату.
Какие-либо доказательства несения ответчицей убытков в связи с расторжением договора купли-продажи в материалы дела не представлены, соответствующие встречные требования к истцу в рамках настоящего дела заявлены не были. Доказательства возврата истцу денежной суммы в большем размере, чем указано истцом, отсутствуют, расчет подлежащей взысканию денежной суммы не опровергнут.
При таком положении с ответчицы в пользу истца следует взыскать денежные средства в размере <...> коп., признав в целях урегулирования правоотношений сторон, что договор купли-продажи, заключенный сторонами <дата>, является расторгнутым, что соотносится с пределами заявленных исковых требований.
В силу положений статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Таким образом, с ответчицы в пользу истца следует взыскать понесенные им расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы, размер которых пропорционально удовлетворенным требованиям составит <...>
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 04 августа 2015 года отменить.
Признать договор купли-продажи, заключенный 18 февраля 2014 года между С.С.С. и К.К. расторгнутым.
Взыскать с К.К. в пользу С.С.С. денежные средства, полученные в рамках исполнения договора купли-продажи от 18 февраля 2014 года, в размере <...> коп и расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)