Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец является субъектом малого предпринимательства, арендует нежилые помещения, принадлежащие г. Москве, задолженности по арендной плате и пени не имеет. При заключении договора купли-продажи спорного имущества у сторон возникли разногласия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2017
Полный текст постановления изготовлен 17.05.2017
Арбитражный суд Московского округа
председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от ООО "Академкнига+" - Ильина Н.Н. доверен. от 25.10.2016 N 1
от Департамента городского имущества города Москвы - Шинкарюк А.Ю. доверен. от 09.01.2017 N 33-Д-3/17
рассмотрев кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 30.11.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 22.02.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Е.Б. Расторгуевым, Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицыным,
по делу N А40-123770/14 по иску ООО "Академкнига+" (ОГРН 1027739276388)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об обязании заключить договор и об урегулировании разногласий
установил:
ООО "Академкнига+" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 147,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 6, стр. 5, (подвал помещения II комната 1; цокольный этаж помещение II комнаты с 1 по 4; антресоль цокольного этажа помещение I комната 1), по цене 8.813.560 руб. на условиях представленного истцом проекта договора купли-продажи, на основании договора аренды N 1-335/05 от 04.05.2005 (дело N А40-123770/2014).
ООО "Академкнига+" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Тверская, д. 6, стр. 5 (антресоль, цокольного этажа помещение I комната 1, подвал помещение II комната 1, цокольный этаж помещение II комнаты с 1 по 4) путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
- - пункт 1.1. продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, Тверская, д. 6, стр. 5, общей площадью 147,7 кв. м (антресоль цокольного этажа помещение I комната 1, подвал помещение II комната 1; цокольный этаж помещение II комнаты с 1 по 4), а покупатель принять и оплатить это имущество;
- - пункт 3.1. цена Объекта составляет 4 656 000 руб. (без учета НДС за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 1 358 000 руб.), в соответствии с результатами повторной судебно-оценочной экспертизы, проведенной ООО "АйБи-Консалт". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.
- пункт 3.4. оплата по договору вносится покупателем ежемесячно (исходя из 3-х летней рассрочки). Первый платеж перечисляет не позднее 1 месяц с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 26 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 129 333 (сто двадцать девять тысяч триста тридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. (дело N А40-215712/2014).
Определением от 10.02.2015 суд объединил в одно производство дело N А40-215712/14 и дело N А40-123770/14 для их совместного рассмотрения, с присвоением делу номера А40-123770/14.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016 прекращено производство по делу по иску об обязании заключить договор купли-продажи в связи с отказом от иска в этой части и удовлетворен иск об урегулировании разногласий с учетом заявленного истцом уточнения.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016 по делу N А40-123770/2014 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по делу N А40-123770/2014 и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, суды не дали представленному Департаментом отчету оценку, суды неправомерно удовлетворили требования истца по цене, определенной судебной экспертизой при наличии в материалах дела трех заключений экспертов, имеющих существенную разницу в цене, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по делу N А40-123770/2014 и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Академкнига+" является арендатором нежилого помещения общей площадью 147,7 кв. м антресоль цокольного этажа помещение I комната 1, подвал помещение II комната 1; цокольный этаж помещение II комнаты с 1 по 4), расположенного по адресу: г. Москва, Тверская, д. 6, стр. 5 на основании договора аренды N 1-335/05 от 04.05.2005..
11.04.2014 и 29.05.2014 истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.
Истцом получен проект договора купли-продажи, с указанием цены объекта - 26 095 000 руб., определенной на основании отчета об оценке, выполненного ООО "АБН-Консалт", и положительного экспертного заключения НП СРО "СВОД" от 15.08.2014 N 1326/С-14.
Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 8 813 560 руб., однако ответчик указал на отсутствие оснований для заключения договора на предложенных истцом условиях.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.
В целях устранения разногласий в стоимости выкупного имущества судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Российского федерального центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации - Воронцову Михаилу Эдуардовичу.
Согласно заключению эксперта N 258/19-3 рыночная стоимость имущества составила 10 450 868 руб. без учета НДС 18%.
Суд по ходатайству истца назначил по делу повторную и дополнительную экспертизу, проведение которой поручено экспертам Московской лаборатории судебной экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России - Пшерадовскому Антону Викентьевичу - и Сорокиной Кристине Владимировне - старшему эксперту.
Согласно выводам экспертов, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 11.04.2014 без учета налога на добавленную стоимость составила 2 800 000 руб.
18.12.2015 в материалы дела также представлено заключение эксперта N 278,279/1-3/15-18,19 от 14.12.2015, в соответствии с выводами которой рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату 11.04.2014 составляет 411 713 руб., округлено с учетом НДС 18% без учета износа.
Поскольку при рассмотрении дела и опросе экспертов, судом было установлено, что неясность экспертного заключения с учетом представленных сторонами замечаний не устранена в ходе судебного разбирательства пояснениями экспертов по причине их неявки в судебные заседания, суд определением от 26.05.2016 удовлетворил ходатайство истца о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "АйБи-Консалт" Родионову Александру Борисовичу.
Согласно заключению эксперта выкупная стоимость недвижимого имущества составила 4 656 000 руб. (без учета НДС за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 1 358 000 руб.).
Оценив экспертные заключения, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет эксперта ООО "АйБи-Консалт" Родионова А.Б. об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой (экспертом ООО "АйБи-Консалт"), кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта ООО "АйБи-Консалт" от 31.08.2016 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 4 656 000 руб.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по делу N А40-123770/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 17.05.2017 N Ф05-6154/2017 ПО ДЕЛУ N А40-123770/14
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец является субъектом малого предпринимательства, арендует нежилые помещения, принадлежащие г. Москве, задолженности по арендной плате и пени не имеет. При заключении договора купли-продажи спорного имущества у сторон возникли разногласия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2017 г. по делу N А40-123770/14
Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2017
Полный текст постановления изготовлен 17.05.2017
Арбитражный суд Московского округа
председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от ООО "Академкнига+" - Ильина Н.Н. доверен. от 25.10.2016 N 1
от Департамента городского имущества города Москвы - Шинкарюк А.Ю. доверен. от 09.01.2017 N 33-Д-3/17
рассмотрев кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 30.11.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 22.02.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Е.Б. Расторгуевым, Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицыным,
по делу N А40-123770/14 по иску ООО "Академкнига+" (ОГРН 1027739276388)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об обязании заключить договор и об урегулировании разногласий
установил:
ООО "Академкнига+" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 147,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 6, стр. 5, (подвал помещения II комната 1; цокольный этаж помещение II комнаты с 1 по 4; антресоль цокольного этажа помещение I комната 1), по цене 8.813.560 руб. на условиях представленного истцом проекта договора купли-продажи, на основании договора аренды N 1-335/05 от 04.05.2005 (дело N А40-123770/2014).
ООО "Академкнига+" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Тверская, д. 6, стр. 5 (антресоль, цокольного этажа помещение I комната 1, подвал помещение II комната 1, цокольный этаж помещение II комнаты с 1 по 4) путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
- - пункт 1.1. продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, Тверская, д. 6, стр. 5, общей площадью 147,7 кв. м (антресоль цокольного этажа помещение I комната 1, подвал помещение II комната 1; цокольный этаж помещение II комнаты с 1 по 4), а покупатель принять и оплатить это имущество;
- - пункт 3.1. цена Объекта составляет 4 656 000 руб. (без учета НДС за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 1 358 000 руб.), в соответствии с результатами повторной судебно-оценочной экспертизы, проведенной ООО "АйБи-Консалт". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.
- пункт 3.4. оплата по договору вносится покупателем ежемесячно (исходя из 3-х летней рассрочки). Первый платеж перечисляет не позднее 1 месяц с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 26 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 129 333 (сто двадцать девять тысяч триста тридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. (дело N А40-215712/2014).
Определением от 10.02.2015 суд объединил в одно производство дело N А40-215712/14 и дело N А40-123770/14 для их совместного рассмотрения, с присвоением делу номера А40-123770/14.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016 прекращено производство по делу по иску об обязании заключить договор купли-продажи в связи с отказом от иска в этой части и удовлетворен иск об урегулировании разногласий с учетом заявленного истцом уточнения.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016 по делу N А40-123770/2014 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по делу N А40-123770/2014 и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, суды не дали представленному Департаментом отчету оценку, суды неправомерно удовлетворили требования истца по цене, определенной судебной экспертизой при наличии в материалах дела трех заключений экспертов, имеющих существенную разницу в цене, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по делу N А40-123770/2014 и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Академкнига+" является арендатором нежилого помещения общей площадью 147,7 кв. м антресоль цокольного этажа помещение I комната 1, подвал помещение II комната 1; цокольный этаж помещение II комнаты с 1 по 4), расположенного по адресу: г. Москва, Тверская, д. 6, стр. 5 на основании договора аренды N 1-335/05 от 04.05.2005..
11.04.2014 и 29.05.2014 истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.
Истцом получен проект договора купли-продажи, с указанием цены объекта - 26 095 000 руб., определенной на основании отчета об оценке, выполненного ООО "АБН-Консалт", и положительного экспертного заключения НП СРО "СВОД" от 15.08.2014 N 1326/С-14.
Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 8 813 560 руб., однако ответчик указал на отсутствие оснований для заключения договора на предложенных истцом условиях.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.
В целях устранения разногласий в стоимости выкупного имущества судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Российского федерального центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации - Воронцову Михаилу Эдуардовичу.
Согласно заключению эксперта N 258/19-3 рыночная стоимость имущества составила 10 450 868 руб. без учета НДС 18%.
Суд по ходатайству истца назначил по делу повторную и дополнительную экспертизу, проведение которой поручено экспертам Московской лаборатории судебной экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России - Пшерадовскому Антону Викентьевичу - и Сорокиной Кристине Владимировне - старшему эксперту.
Согласно выводам экспертов, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 11.04.2014 без учета налога на добавленную стоимость составила 2 800 000 руб.
18.12.2015 в материалы дела также представлено заключение эксперта N 278,279/1-3/15-18,19 от 14.12.2015, в соответствии с выводами которой рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату 11.04.2014 составляет 411 713 руб., округлено с учетом НДС 18% без учета износа.
Поскольку при рассмотрении дела и опросе экспертов, судом было установлено, что неясность экспертного заключения с учетом представленных сторонами замечаний не устранена в ходе судебного разбирательства пояснениями экспертов по причине их неявки в судебные заседания, суд определением от 26.05.2016 удовлетворил ходатайство истца о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "АйБи-Консалт" Родионову Александру Борисовичу.
Согласно заключению эксперта выкупная стоимость недвижимого имущества составила 4 656 000 руб. (без учета НДС за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 1 358 000 руб.).
Оценив экспертные заключения, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет эксперта ООО "АйБи-Консалт" Родионова А.Б. об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой (экспертом ООО "АйБи-Консалт"), кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта ООО "АйБи-Консалт" от 31.08.2016 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 4 656 000 руб.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по делу N А40-123770/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
Е.А.ПЕТРОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)