Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению арендодателя, арендатор не вносил плату за пользование нежилым зданием.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Лобяна Ардаша Григорьевича (ИНН 232500843617, ОГРНИП 314236808300048) - Пономаревой Е.И. (доверенность от 28.10.2016), ответчика - индивидуального предпринимателя Широбоковой Валентины Владимировны (ИНН 241601370746, ОГРНИП 311236823500017) и ее представителя Лятошинского П.Н. (доверенность от 31.03.2016), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Широбоковой Валентины Владимировны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 (судьи Чотчаев Б.Т., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-24447/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Лобян Ардаш Григорьевич (далее - предприниматель-1) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Широбоковой Валентине Владимировне (далее - предприниматель-2) о расторжении договора от 09.08.2013 аренды двухэтажного нежилого здания кафе (литера А) общей площадью 88,80 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, г. Апшеронск, ул. Ленина, 20а (далее - договор аренды, нежилое здание), о взыскании 734 790 рублей долга по арендной плате, 19 440 рублей неустойки, 11 539 рублей 22 копейки стоимости потребленной электроэнергии (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Предприниматель-2 подал встречный иск о взыскании 2 102 430 рублей стоимости неотделимых улучшений нежилого здания, 1856 тыс. рублей упущенной выгоды, 25 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя, 7 тыс. рублей стоимости экспертного заключения, 2500 рублей стоимости аналитической справки Апшеронской торгово-промышленной палаты.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2016 с предпринимателя-2 в пользу предпринимателя-1 взыскано 734 790 рублей долга по договору аренды, 19 440 рублей неустойки, 11 539 рублей 22 копейки стоимости потребленной электроэнергии, 18 275 рублей 38 копеек расходов по уплате государственной пошлины. Иск в части расторжения договора аренды оставлен без рассмотрения. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 принят отказ предпринимателя-1 от иска в части взыскания 100 тыс. рублей долга по договору аренды с 01.07.2016 по 30.11.2016, 3040 рублей неустойки с 01.07.2016 по 30.11.2016, 11 539 рублей 22 копеек стоимости потребленной электроэнергии. В указанной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2016, отменено, производство по делу - прекращено. С предпринимателя-2 в пользу предпринимателя-1 взыскано 634 790 рублей 76 копеек долга по договору аренды, 16 400 рублей неустойки, 16 024 рубля расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2016 оставлено без изменения. Распределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован следующим. По условиями договора коммунальные платежи включены в арендную плату. Предпринимателем-2 не представлены доказательства внесения арендной платы за спорный период. Предприниматель-2 пользовался нежилым зданием до 30.06.2016. Предпринимателем-1 не соблюден претензионный порядок расторжения договора аренды. Предприниматель-2 не доказал ни факт выполнения работ по устройству неотделимых улучшений нежилого здания, ни их стоимость. Облицовка внутренней лестницы кафельной плиткой, устройство входной группы нежилого здания и пандуса, облицовка цоколя здания керамической плиткой, замена заполнения оконного и дверного проемов на кухне, покрытие водоэмульсионной краской стен и потолков с их предварительной шпатлевкой, грунтовкой, облицовка стен и пола кухни кафельной плиткой, внутренняя отделка подсобных помещений (стен, потолков с последующей покраской), монтаж встроенной мебели (шкафы) в подсобном помещении, оклейка стен помещения для посетителей обоями с последующей окраской с выполнением всего ряда подготовительных работ (грунтовкой, шпатлевкой и т.д.), установка системы пожарной безопасности, разработка проектов системы пожарной сигнализации и газификации не признаны неотделимыми улучшениями нежилого здания. Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт нежилого здания, содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии, соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к нежилому зданию. Предприниматель-1 не поручал предпринимателю-2 оборудовать фасад здания пандусом, который на момент передачи нежилого здания арендатору был обустроен. Предприниматель-1 не давал согласия на осуществление предпринимателем-2 неотделимых улучшений нежилого здания (наружного газопровода с вводом внутрь, внутренней системы газоснабжения, включая котел, систему дымоудаления, реконструкции системы электроснабжения с заменой осветительных приборов и устройством наружной вывески, разработки проекта системы вентиляции, системы вентиляции), не согласовывал объем и стоимость соответствующих работ. Разрешительная документация на перепланировку либо иные изменения нежилого здания уполномоченными органами не выдавалась. Заключение специалиста не является заключением судебной экспертизы. Доказательства того, что Предприниматель-1 передал нежилое здание предпринимателю-2 в пригодном для использования состоянии. Ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления характера и объема выполненных работ и проверки их относимости к произведенным неотделимым улучшениям, предприниматель-2 не заявлял. Предприниматель-1 не чинил предпринимателю-2 препятствия в использовании арендуемого имущества. Справка торгово-промышленной палаты Апшеронского района от 09.11.2016 N 16.129.644 носит справочный характер и не подтверждает упущенную выгоду предпринимателя-2, а ее размер носит вероятностный характер. Причинно-следственная связь между действиями предпринимателя-1 и предполагаемыми убытками предпринимателя-2 отсутствует. Отсутствие определения о принятии встречного иска к производству в виде отдельного судебного акта не является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции. Суд первой инстанции не ограничил предпринимателя-2 в процессуальных правах, рассмотрел встречный иск и отказал в его удовлетворении.
Предприниматель-2 обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Суд первой инстанции встречный иск не принял к производству, соответствующую подготовку дела к судебному разбирательству не проводил. Предприниматель-1 является собственником объекта незавершенного строительством (нежилого здания). Предприниматель-2 не заявлял о реконструкции им нежилого здания, поэтому не должен доказывать соответствующие затраты. Предпринимателем-2 произведены отделочные, электромонтажные, санитарно-технические работы и иные перечисленные во встречном иске работы с целью использования помещений нежилого здания в качестве кафе. Данные работы производились с устного согласия предпринимателя-1, поэтому их стоимость подлежит возмещению. Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт здания, содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии, соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования. Письменное согласие арендодателя предполагалось только при производстве работ, связанных с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции здания. Основные конструкции нежилого здания не затрагивались предпринимателем-2. Представленный предпринимателем-1 проект по обустройству пандуса воплощен предпринимателем-2. В 2014 году, то есть в течение года после заключения договора аренды, пандус обустроен не был. Предприниматель-2 выполнил требования СП 59.13330.2012 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения". Противоправное поведение предпринимателя-1 не позволило предпринимателю-1 использовать нежилое здание на условиях договора аренды. В отзыве на кассационную жалобу предприниматель-1 выразил мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что предприниматель-1 на основании решения Апшеронского районного суда от 09.07.2004 по делу N 2-763/2004 является собственником нежилого здания как объекта незавершенного строительства (свидетельство о государственной регистрации права от 30.07.2004 серии 23-АБ N 378195, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.10.2016 N 23/230/002/2016-1278, номер регистрации N 23-01.01-10.2004-241). Предприниматель-1 (арендодатель) и предприниматель-2 (арендатор) 09.08.2013 заключили договор аренды нежилого здания. Арендатору переданы во временное владение и пользование электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, и иное имущество, установленное в нежилом здании (пункт 1.4). Под неотделимыми улучшениями стороны согласовали специфическое оборудование, установленное под заказ согласно техническим характеристикам здания (абзац 6 пункта 3.3). По письменному соглашению с арендодателем и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами арендатор вправе был производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции здания (абзац 7 пункта 3.3). Арендная плата согласована в размере 20 тыс. рублей в месяц, в том числе коммунальные платежи, налоги, сборы и иные обязательные платежи (пунктом 5.1). Ее своевременное внесение обеспечено неустойкой в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, но не более 25% от суммы арендной платы (пункт 7.2). Объект аренды передан арендатору по соответствующему акту, в котором отсутствуют какие-либо указания относительно ненадлежащего состояния нежилого здания, его непригодности для использования в предусмотренных договором аренды целях.
Предприниматель-2 с 09.08.2013 по 01.07.2016 не вносил арендную плату, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 634 790 рублей 76 копеек по основному долгу и 16 400 рублей по неустойке. Претензия предпринимателя-1 от 31.03.2016 оставлена предпринимателем-1 без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием обращения предпринимателя-1 в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ненадлежащее исполнение предпринимателем-2 обязанности по внесению арендной платы до 30.06.2016 послужило основанием удовлетворения судом апелляционной инстанции исковых требований предпринимателя-1 в части взыскания основного долга и неустойки.
Статьей 623 Гражданского кодекса установлено право арендатора после прекращения договора аренды на возмещение стоимости произведенных за счет его средств и с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (пункты 2, 3). Под такими улучшениями понимаются изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности и условия его пользования и повышающие его стоимость. Улучшения имущества не тождественны его реконструкции.
Оценив по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции признал недоказанным факт произведения предпринимателем-2 по согласованию с предпринимателем-1 неотделимых улучшений нежилого здания, а также стоимость таких улучшений. Специфическое оборудование, изготовленное под заказ по техническим характеристикам здания (абзац 6 пункта 3.3 договора аренды) предпринимателем-2 не устанавливалось. Облицовка внутренней лестницы кафельной плиткой, устройство наружного крыльца с облицовкой плиткой, облицовке цоколя здания керамической плиткой, замене заполнения оконного и дверного проемов, покрытие водоэмульсионной краской стен и потолков с предварительной шпатлевкой, грунтовкой, облицовка стен и пола кухни кафельной плиткой, внутренняя отделка подсобных помещений, устройство встроенной мебели в подсобном помещении, оклейка обоями с последующей окраской стен помещения для посетителей с предварительной грунтовкой и шпатлевкой, установка системы пожарной безопасности, разработка проектов пожарной сигнализации и газификации, не признаны апелляционным судом неотделимыми улучшениями нежилого здания, поскольку произведены во исполнение обязанности арендатора по производству за свой счет текущего ремонта объекта аренды, его содержанию в пригодном для эксплуатации состоянии и соблюдению противопожарных, технических, санитарных и иных нормативных требований, предъявляемых к объекту общественного питания. Факт оборудования предпринимателем-2 фасада нежилого здания пандусом для маломобильных групп населения также признан недоказанным. Схема устройства пандуса изготовлена по заданию предпринимателя-1. Доказательства отсутствия пандуса на момент передачи нежилого здания арендатору предприниматель-2 не представил. Предприниматель-1 не давал согласие в какой-либо форме на производство работ по прокладке наружного газопровода с вводом в здание, устройству внутренней системы газоснабжения, системы дымоудаления, полной реконструкции системы электроснабжения с заменой осветительных приборов и устройством наружной вывески, разработке проекта системы вентиляции и ее устройству. В деле также отсутствуют доказательства согласования объема и стоимости этих работ. Предприниматель-2 не представил доказательства того, что понесенные им затраты на улучшение (реконструкцию) объекта аренды не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Предприниматель-2 не заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления характера и объема выполненных работ и проверки их относимости к категории неотделимых улучшений.
Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода.
Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (аналогичный правовой подход продемонстрирован Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, от 19.01.2016 N 18-КГ15-237).
Предпринимателем-2 не представлены доказательства чинения ему предпринимателем-1 препятствий в осуществлении деятельности в нежилом здании. Справка торгово-промышленной палаты Апшеронского района от 09.11.2016 N 16.129.644 признана не подтверждающей как факт упущения арендатором по вине арендодателя выгоды, так и ее размер. Вероятностный характер размера упущенной выгоды и отсутствие причинно-следственной связи между предполагаемыми убытками и действиями предпринимателя-1 не позволили суду апелляционной инстанции удовлетворить встречный иск и в этой части.
Допущенное судом первой инстанции процессуальное нарушение в виде невынесения отдельного определения о принятии встречного иска к производству не может служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы, поскольку не повлекло принятие незаконного судебного акта (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса). Встречный иск подан 24.11.2016, лица, участвующим в деле, были осведомлены о подаче встречного иска, всем приведенным в нем доводам дана оценка в итоговом судебном акте, документы, приложенные к встречному иску, исследованы судом, по встречному иску вынесено отрицательное решение.
Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 по делу N А32-24447/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.07.2017 N Ф08-4852/2017 ПО ДЕЛУ N А32-24447/2016
Требование: О расторжении договора аренды, взыскании долга.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению арендодателя, арендатор не вносил плату за пользование нежилым зданием.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 г. по делу N А32-24447/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Лобяна Ардаша Григорьевича (ИНН 232500843617, ОГРНИП 314236808300048) - Пономаревой Е.И. (доверенность от 28.10.2016), ответчика - индивидуального предпринимателя Широбоковой Валентины Владимировны (ИНН 241601370746, ОГРНИП 311236823500017) и ее представителя Лятошинского П.Н. (доверенность от 31.03.2016), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Широбоковой Валентины Владимировны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 (судьи Чотчаев Б.Т., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-24447/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Лобян Ардаш Григорьевич (далее - предприниматель-1) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Широбоковой Валентине Владимировне (далее - предприниматель-2) о расторжении договора от 09.08.2013 аренды двухэтажного нежилого здания кафе (литера А) общей площадью 88,80 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, г. Апшеронск, ул. Ленина, 20а (далее - договор аренды, нежилое здание), о взыскании 734 790 рублей долга по арендной плате, 19 440 рублей неустойки, 11 539 рублей 22 копейки стоимости потребленной электроэнергии (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Предприниматель-2 подал встречный иск о взыскании 2 102 430 рублей стоимости неотделимых улучшений нежилого здания, 1856 тыс. рублей упущенной выгоды, 25 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя, 7 тыс. рублей стоимости экспертного заключения, 2500 рублей стоимости аналитической справки Апшеронской торгово-промышленной палаты.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2016 с предпринимателя-2 в пользу предпринимателя-1 взыскано 734 790 рублей долга по договору аренды, 19 440 рублей неустойки, 11 539 рублей 22 копейки стоимости потребленной электроэнергии, 18 275 рублей 38 копеек расходов по уплате государственной пошлины. Иск в части расторжения договора аренды оставлен без рассмотрения. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 принят отказ предпринимателя-1 от иска в части взыскания 100 тыс. рублей долга по договору аренды с 01.07.2016 по 30.11.2016, 3040 рублей неустойки с 01.07.2016 по 30.11.2016, 11 539 рублей 22 копеек стоимости потребленной электроэнергии. В указанной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2016, отменено, производство по делу - прекращено. С предпринимателя-2 в пользу предпринимателя-1 взыскано 634 790 рублей 76 копеек долга по договору аренды, 16 400 рублей неустойки, 16 024 рубля расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2016 оставлено без изменения. Распределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован следующим. По условиями договора коммунальные платежи включены в арендную плату. Предпринимателем-2 не представлены доказательства внесения арендной платы за спорный период. Предприниматель-2 пользовался нежилым зданием до 30.06.2016. Предпринимателем-1 не соблюден претензионный порядок расторжения договора аренды. Предприниматель-2 не доказал ни факт выполнения работ по устройству неотделимых улучшений нежилого здания, ни их стоимость. Облицовка внутренней лестницы кафельной плиткой, устройство входной группы нежилого здания и пандуса, облицовка цоколя здания керамической плиткой, замена заполнения оконного и дверного проемов на кухне, покрытие водоэмульсионной краской стен и потолков с их предварительной шпатлевкой, грунтовкой, облицовка стен и пола кухни кафельной плиткой, внутренняя отделка подсобных помещений (стен, потолков с последующей покраской), монтаж встроенной мебели (шкафы) в подсобном помещении, оклейка стен помещения для посетителей обоями с последующей окраской с выполнением всего ряда подготовительных работ (грунтовкой, шпатлевкой и т.д.), установка системы пожарной безопасности, разработка проектов системы пожарной сигнализации и газификации не признаны неотделимыми улучшениями нежилого здания. Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт нежилого здания, содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии, соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к нежилому зданию. Предприниматель-1 не поручал предпринимателю-2 оборудовать фасад здания пандусом, который на момент передачи нежилого здания арендатору был обустроен. Предприниматель-1 не давал согласия на осуществление предпринимателем-2 неотделимых улучшений нежилого здания (наружного газопровода с вводом внутрь, внутренней системы газоснабжения, включая котел, систему дымоудаления, реконструкции системы электроснабжения с заменой осветительных приборов и устройством наружной вывески, разработки проекта системы вентиляции, системы вентиляции), не согласовывал объем и стоимость соответствующих работ. Разрешительная документация на перепланировку либо иные изменения нежилого здания уполномоченными органами не выдавалась. Заключение специалиста не является заключением судебной экспертизы. Доказательства того, что Предприниматель-1 передал нежилое здание предпринимателю-2 в пригодном для использования состоянии. Ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления характера и объема выполненных работ и проверки их относимости к произведенным неотделимым улучшениям, предприниматель-2 не заявлял. Предприниматель-1 не чинил предпринимателю-2 препятствия в использовании арендуемого имущества. Справка торгово-промышленной палаты Апшеронского района от 09.11.2016 N 16.129.644 носит справочный характер и не подтверждает упущенную выгоду предпринимателя-2, а ее размер носит вероятностный характер. Причинно-следственная связь между действиями предпринимателя-1 и предполагаемыми убытками предпринимателя-2 отсутствует. Отсутствие определения о принятии встречного иска к производству в виде отдельного судебного акта не является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции. Суд первой инстанции не ограничил предпринимателя-2 в процессуальных правах, рассмотрел встречный иск и отказал в его удовлетворении.
Предприниматель-2 обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Суд первой инстанции встречный иск не принял к производству, соответствующую подготовку дела к судебному разбирательству не проводил. Предприниматель-1 является собственником объекта незавершенного строительством (нежилого здания). Предприниматель-2 не заявлял о реконструкции им нежилого здания, поэтому не должен доказывать соответствующие затраты. Предпринимателем-2 произведены отделочные, электромонтажные, санитарно-технические работы и иные перечисленные во встречном иске работы с целью использования помещений нежилого здания в качестве кафе. Данные работы производились с устного согласия предпринимателя-1, поэтому их стоимость подлежит возмещению. Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт здания, содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии, соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования. Письменное согласие арендодателя предполагалось только при производстве работ, связанных с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции здания. Основные конструкции нежилого здания не затрагивались предпринимателем-2. Представленный предпринимателем-1 проект по обустройству пандуса воплощен предпринимателем-2. В 2014 году, то есть в течение года после заключения договора аренды, пандус обустроен не был. Предприниматель-2 выполнил требования СП 59.13330.2012 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения". Противоправное поведение предпринимателя-1 не позволило предпринимателю-1 использовать нежилое здание на условиях договора аренды. В отзыве на кассационную жалобу предприниматель-1 выразил мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что предприниматель-1 на основании решения Апшеронского районного суда от 09.07.2004 по делу N 2-763/2004 является собственником нежилого здания как объекта незавершенного строительства (свидетельство о государственной регистрации права от 30.07.2004 серии 23-АБ N 378195, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.10.2016 N 23/230/002/2016-1278, номер регистрации N 23-01.01-10.2004-241). Предприниматель-1 (арендодатель) и предприниматель-2 (арендатор) 09.08.2013 заключили договор аренды нежилого здания. Арендатору переданы во временное владение и пользование электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, и иное имущество, установленное в нежилом здании (пункт 1.4). Под неотделимыми улучшениями стороны согласовали специфическое оборудование, установленное под заказ согласно техническим характеристикам здания (абзац 6 пункта 3.3). По письменному соглашению с арендодателем и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами арендатор вправе был производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции здания (абзац 7 пункта 3.3). Арендная плата согласована в размере 20 тыс. рублей в месяц, в том числе коммунальные платежи, налоги, сборы и иные обязательные платежи (пунктом 5.1). Ее своевременное внесение обеспечено неустойкой в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, но не более 25% от суммы арендной платы (пункт 7.2). Объект аренды передан арендатору по соответствующему акту, в котором отсутствуют какие-либо указания относительно ненадлежащего состояния нежилого здания, его непригодности для использования в предусмотренных договором аренды целях.
Предприниматель-2 с 09.08.2013 по 01.07.2016 не вносил арендную плату, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 634 790 рублей 76 копеек по основному долгу и 16 400 рублей по неустойке. Претензия предпринимателя-1 от 31.03.2016 оставлена предпринимателем-1 без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием обращения предпринимателя-1 в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ненадлежащее исполнение предпринимателем-2 обязанности по внесению арендной платы до 30.06.2016 послужило основанием удовлетворения судом апелляционной инстанции исковых требований предпринимателя-1 в части взыскания основного долга и неустойки.
Статьей 623 Гражданского кодекса установлено право арендатора после прекращения договора аренды на возмещение стоимости произведенных за счет его средств и с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (пункты 2, 3). Под такими улучшениями понимаются изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности и условия его пользования и повышающие его стоимость. Улучшения имущества не тождественны его реконструкции.
Оценив по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции признал недоказанным факт произведения предпринимателем-2 по согласованию с предпринимателем-1 неотделимых улучшений нежилого здания, а также стоимость таких улучшений. Специфическое оборудование, изготовленное под заказ по техническим характеристикам здания (абзац 6 пункта 3.3 договора аренды) предпринимателем-2 не устанавливалось. Облицовка внутренней лестницы кафельной плиткой, устройство наружного крыльца с облицовкой плиткой, облицовке цоколя здания керамической плиткой, замене заполнения оконного и дверного проемов, покрытие водоэмульсионной краской стен и потолков с предварительной шпатлевкой, грунтовкой, облицовка стен и пола кухни кафельной плиткой, внутренняя отделка подсобных помещений, устройство встроенной мебели в подсобном помещении, оклейка обоями с последующей окраской стен помещения для посетителей с предварительной грунтовкой и шпатлевкой, установка системы пожарной безопасности, разработка проектов пожарной сигнализации и газификации, не признаны апелляционным судом неотделимыми улучшениями нежилого здания, поскольку произведены во исполнение обязанности арендатора по производству за свой счет текущего ремонта объекта аренды, его содержанию в пригодном для эксплуатации состоянии и соблюдению противопожарных, технических, санитарных и иных нормативных требований, предъявляемых к объекту общественного питания. Факт оборудования предпринимателем-2 фасада нежилого здания пандусом для маломобильных групп населения также признан недоказанным. Схема устройства пандуса изготовлена по заданию предпринимателя-1. Доказательства отсутствия пандуса на момент передачи нежилого здания арендатору предприниматель-2 не представил. Предприниматель-1 не давал согласие в какой-либо форме на производство работ по прокладке наружного газопровода с вводом в здание, устройству внутренней системы газоснабжения, системы дымоудаления, полной реконструкции системы электроснабжения с заменой осветительных приборов и устройством наружной вывески, разработке проекта системы вентиляции и ее устройству. В деле также отсутствуют доказательства согласования объема и стоимости этих работ. Предприниматель-2 не представил доказательства того, что понесенные им затраты на улучшение (реконструкцию) объекта аренды не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Предприниматель-2 не заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления характера и объема выполненных работ и проверки их относимости к категории неотделимых улучшений.
Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода.
Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (аналогичный правовой подход продемонстрирован Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, от 19.01.2016 N 18-КГ15-237).
Предпринимателем-2 не представлены доказательства чинения ему предпринимателем-1 препятствий в осуществлении деятельности в нежилом здании. Справка торгово-промышленной палаты Апшеронского района от 09.11.2016 N 16.129.644 признана не подтверждающей как факт упущения арендатором по вине арендодателя выгоды, так и ее размер. Вероятностный характер размера упущенной выгоды и отсутствие причинно-следственной связи между предполагаемыми убытками и действиями предпринимателя-1 не позволили суду апелляционной инстанции удовлетворить встречный иск и в этой части.
Допущенное судом первой инстанции процессуальное нарушение в виде невынесения отдельного определения о принятии встречного иска к производству не может служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы, поскольку не повлекло принятие незаконного судебного акта (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса). Встречный иск подан 24.11.2016, лица, участвующим в деле, были осведомлены о подаче встречного иска, всем приведенным в нем доводам дана оценка в итоговом судебном акте, документы, приложенные к встречному иску, исследованы судом, по встречному иску вынесено отрицательное решение.
Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2017 по делу N А32-24447/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)