Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2015 г.
Решение изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 г.
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г., при ведении протокола помощником судьи Горбаченко Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (440000, г. Пенза, ул. Урицкого, д. 127; ОГРН 1105834001844; ИНН 5834049732)
к Открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" (г. Пенза, ул. Бекешская, д. 39; ОГРН 1027700342890; ИНН 7725114488)
о взыскании 130 744 руб. 35 коп.,
при участии:
от истца: Забродин А.В. - довер. от 20.02.2015,
от ответчика: Фомина Ю.Е. - довер. от 24.12.2012,
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - ТУ Росимущества в Пензенской области) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" о взыскании, с учетом увеличения принятого в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 130 744 руб. 35 коп., в том числе основной долг по арендной плате за период с 10.09.2013 по 10.07.2014 в сумме 111 712 руб. 59 коп., договорная неустойка в виде пеней за ненадлежащее исполнение денежного обязательства за период с 11.09.2013 по 31.07.2014 в сумме 19 031 руб. 76 коп.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 395, 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Определением арбитражного суда от 30.12.2014 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением от 20.02.2015 арбитражный суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства с назначением судебного заседания и вызовом сторон.
В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал увеличенные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что пунктом 3.3. договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, но не чаще одного раза в год. На основании отчета по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование административным зданием, истцом в адрес ответчика был направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы с 01.09.2013 года до 24 244 руб. 50 коп., который ответчиком получен, однако арендная плата вносилась ответчиком в прежнем размере. В связи с чем, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 111 712 руб. 59 коп. за период с 10.09.2013 года по 10.07.2014 года, которая представляет собой разницу между прежним размером арендной платы и размером арендной платы, пересчитанным в связи с актуализацией оценки рыночной стоимости арендованных ответчиком объектов недвижимости, а также пени за просрочку арендных платежей в сумме 19 031 руб. 76 коп.
Представитель ответчика исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск (т. 1, л.д. 149). Ссылаясь на условия договора (п. 5.2), а также положения статей 606, 614 ГК РФ ответчик полагает, что поскольку между сторонами не заключено соглашение об увеличении размера арендной платы, заявленные истцом требования о взыскании арендной платы, являются необоснованными. Условий об одностороннем изменении арендодателем размера арендной платы договор не содержит. В иске просит отказать.
Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
Между Центральным Банком Российской Федерации (Арендодатель) и ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" (Арендатор) заключен договор аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008, по условиям которого Арендодатель передает во временное пользование, а Арендатор принимает в аренду административное здание общей площадью 230,9 кв. м., расположенные по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул. Советская, 23, а также телевизионную систему охранного наблюдения, систему охранно-пожарной сигнализации, счетчик воды СГВ-20 с фильтром и т.д. - объекты согласно перечню, указанные в приложении к договору (т. 1, л.д. 19-20), для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
Срок действия настоящего договора устанавливается с 01.06.2008 года по 01.06.2011 года (36 месяцев) - п. 1.7 договора.
Пунктом 1.8 договора установлена пролонгация срока действия договора.
Согласно пункту 1.9 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды Арендатор на основании выставленных Арендодателем счетов уплачивает Арендодателю арендную плату согласно расчету арендной платы (Приложение N 2 к настоящему договору - том 1, л.д. 21). Общая сумма арендной платы за 36 месяцев составляет 631 742 руб. 40 коп. Сумма ежемесячной арендной платы - 17 548 руб. 40 коп.
Исходя из пункта 3.1 договора, арендная плата с 01.06.2008 года вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца на основании счета, выставленного Арендодателем.
По условиям пункта 3.3 договора аренды Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшение) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
Арендованное имущество передано ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" по акту приема-передачи от 01.06.2008 года (т. 1, л.д. 25-30).
Указанный договор аренды N Д-17-2-7/83 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 31.07.2008 в ЕГРП сделана запись N 58-58-071004/2008-870 (том 1, л.д. 30).
В соответствии с подписанными сторонами дополнительными соглашениями N ДС-1/Д-17-2-7/83 от 27.05.2009 года, N ДС-2/Д-17-2-7/83 от 03.06.2010 года к указанному договору, размер арендной платы изменялся, а именно увеличивался (т. 2, л.д. 21-22, 25-26).
Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке 24.07.2009 года и 23.07.2010 года соответственно (т. 2 л.д. 26, 22).
Исходя из подписанного сторонами дополнительного соглашения N Д-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011, срок действия договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года установлен с 01.06.2008 года по 31.05.2014 года. Размер арендной платы изменен и составил 598 492 руб. 80 коп. за период с 01.06.2011 по 31.05.2014, сумма ежемесячной арендной платы составила 16 624 руб. 80 коп. Арендная плата с 01.06.2011 года вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца, в котором оказана услуга, на основании счета, выставленного Арендодателем (т. 2 л.д. 17-19).
Данное дополнительное соглашение N Д-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011 также зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 2 л.д. 19).
25.09.2012 года между Центральным Банком РФ и ТУ Росимущества в Пензенской области заключен договор N ДТ-17-2/127 о передаче прав арендодателя, по условиям которого в соответствии с решением Совета директоров Банка России и распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области от 19.07.2012 года N 193-р "О принятии в казну Российской Федерации имущества, являющегося федеральной собственностью и находящегося на балансе Центрального банка РФ" права (требования) Первоначального Арендодателя Центрального банка России переходят к Новому арендодателю - ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области в объеме и на условиях согласно договору аренды от 30.05.2008 года (том 1, л.д. 32-35).
Договор о передаче прав арендодателя N ДТ-17-2/127 от 25.09.2012 года зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 11.10.2012 в ЕГРП сделана запись регистрации 58-58-07/025/2012-340 (т. 1, л.д. 35).
20.11.2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 1, по условиям которого пункт 1.1. договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года изложен в следующей редакции: "Новый Арендодатель передает во временное владение, а Арендатор принимает в аренду следующее имущество: административное здание для банковского обслуживания клиентов, общая площадь 230,9 кв. м., инв. N 56:242:002:100005360, лит. А;А1;А21;а, расположенное по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул. Советская, 23, для использование в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
С 11 октября 2012 года арендная плата без учета налога на добавленную стоимость за пользование недвижимым имуществом, указанным в п. 1., согласно прилагаемому расчету (Приложение N 2), составляет в месяц 14 088 руб. 81 коп. Арендная плата в полном объеме перечисляется арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в федеральный бюджет (пункт 3 дополнительного соглашения) (том 2, л.д. 7-8).
Дополнительное соглашение N 1 от 20.11.2012 года зарегистрировано в установленном законом порядке (том 2, л.д. 8).
Арендованное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 11.10.2012 года (т. 2, л.д. 10).
Поскольку по истечении срока действия договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года на основании ст. 610 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
С целью реализации права, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды, на основании отчета N 97-н от 15.05.2013 года по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием, расположенным по адресу Пензенская область, с.Лопатино, ул. Советская, 23, истцом в адрес ответчика был направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды N Д-17-27/83 от 30.05.2008 года с 01 сентября 2013 года до 24 244 руб. 50 коп. (т. 1, л.д. 84).
Названный проект дополнительного соглашения направлен письмом от 16.09.2013 года N 01/2613 и получен ответчиком, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления (т. 2, л.д. 1-4).
Письмом от 08.04.2014 года N 01/1078 ответчику повторно предложено внести изменения в договор аренды N Д-17-27/83 от 30.05.2008 года в части изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.
До настоящего времени указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано. О причинах уклонения от подписания дополнительного соглашения ответчик в ходе рассмотрения настоящего спора не пояснил.
Письмом от 25.07.2014 года ТУ Росимущества в Пензенской области, ссылаясь на ст. 610 ГК РФ, уведомило ответчика об отказе от договора аренды N Д-17-2/83 от 30.05.2008 года по истечении трех месяцев с момента получения уведомления (том 1, л.д.171).
Уведомление получено ответчиком 28.07.2014 года (т. 2, л.д. 169-170).
Согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом, не имеет юридического значения какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Таким образом, учитывая, что из содержания уведомления от 25.07.2014 года следует воля арендодателя на отказ от арендных отношений с ответчиком, суд признает порядок одностороннего отказа от договора, предусмотренный п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, истцом соблюденным.
В силу пункта 3 ст. 450 и п. 2 ст. 453 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
Таким образом, договор аренды N Д-17-2/83 от 30.05.2008 года считается расторгнутым в силу ч. 3 ст. 450 и ст. 610 Гражданского кодекса РФ с 29.10.2014 года.
Ссылаясь на то, что в период с 10.09.2013 года по 10.07.2014 года арендная плата за пользование недвижимым имуществом вносилась ответчиком не в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с иском к ОАО "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала о взыскании суммы долга в размере 111 712 руб. 59 коп.
Суд находит требования истца обоснованными, при этом исходит из следующего.
Правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды N Д-17-27/83 от 30.05.2008 года, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ.
В силу ст. ст. 606, 614, 654 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Предоставленное ответчику в аренду недвижимое имущество является собственностью Российской Федерации.
На момент заключения спорного договора аренды порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулировался распоряжениями Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" (оба документа утратили силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития РФ от 30.11.2009 N 497).
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.
В целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003-2005 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 августа 2003 г. N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения размера арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.
В соответствии с указанным распоряжением Правительства письмом от 01.02.2005 N ВН-05/3131 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, осуществляющее функции по управлению федеральным имуществом, по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, рекомендовало пересмотреть метод определения размера арендной платы и устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
При этом, в поименованном письме также отражено, что указанный порядок определения размера арендной платы применяется до утверждения методики определения размера арендной платы за объекты недвижимого имущества (здания, строения, нежилые помещения), находящиеся в федеральной собственности.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как указано выше, в пункте 3.3. договора аренды N Д-17-2-7/83 стороны согласовали, что арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшение) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
Таким образом, установление истцом арендной платы в размере, равном рыночной арендной плате на основании отчетов об определении рыночной арендной платы, соответствует нормативным требованиям по определению размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества.
Более того, применение методики установления арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости аренды, т.е. на основании вышеназванных положений Закона об оценочной деятельности и распоряжения Правительства Российской Федерации, было согласовано сторонами при заключении спорного договора аренды, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела расчет арендной платы (Приложение N 2) и отчет N 137/6 от 17.04.2008 (Приложение 3), являющиеся неотъемлемыми частями договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 (том 1, л.д. 22-24).
Кроме того, повышение арендодателем размера арендной платы не чаще одного раза в год согласуется с положениями пункта 3 ст. 614 ГК РФ и пункта 3.3 договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года.
В соответствии с отчетом по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием N 97-н, подготовленным по заказу истца ООО "Импульс-М", величина арендной ставки здания площадью 230,9 кв. м., расположенного по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул. Советская, 23, по состоянию на 14.05.2013 года, без учета НДС 18% за 1 кв. м. в месяц составляет 105 руб. (т. 1 л.д. 65).
Поскольку договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, а также исходя из того, что расчет размера арендной платы за пользование административным зданием по договору аренды Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 произведен истцом с учетом рыночно обоснованной арендной ставки, определенной независимым оценщиком, что соответствует нормативному регулированию определения размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества, арбитражный суд, с учетом положений ст. 614 ГК РФ, признает правомерным начисление истцом размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом за период с 10.09.2013 года по 10.07.2014 года в сумме 111 712 руб. 59 коп.
Размер арендной платы, исчисленный истцом на основании отчета об оценке, а также сам отчет об оценке, ответчиком не оспорены.
С учетом изложенного, возражения ответчика со ссылкой на неправомерное увеличение истцом размера арендной платы, в отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, судом отклоняются, как основанные на неверном толковании закона.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допустим.
Таким образом, учитывая, что обязанность по внесению арендной платы возложена на ответчика ст. 614 ГК РФ и условиями договора, арбитражный суд, применяя к спорным правоотношениям сторон положения ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ, признает исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области о взыскании с ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала суммы долга в размере 111 712 руб. 59 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Обоснованы требования истца и о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендной платы.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств помимо прочего может обеспечиваться неустойкой.
Из положений ст. 330 ГК РФ следует, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени).
Следуя пункту 4.2.1 договора, истец начислил неустойку в размере 19 031 руб. 76 коп., исходя из суммы каждого просроченного денежного обязательства отдельно и периодов просроченных платежей в период действия договора аренды, применив в расчете 0,1% от суммы невнесенного платежа (т. 2 л.д. 56).
Расчет пени судом проверен и признается правильным. Ответчик с ходатайством о снижении размера пени в порядке ст. 333 ГК РФ не обращался, доказательств явной несоразмерности начисленных пени последствиям нарушения обязательств не представил. Также, не представлено ответчиком и возражений по методике расчета пени, сумме пени и периоду их начисления.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд, руководствуясь положениями ст. 330 ГК РФ, согласно которой соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, и пунктом п. 4.2.1 договора, признает пени в сумме 19 031 руб. 76 коп. соразмерной компенсацией, подлежащей взысканию с ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области в полном объеме.
Выводы суда по настоящему делу согласуются с выводами Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, изложенными в Постановлении от 24.07.2015, которым оставлено без изменения решение Арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2015 по делу N А49-14541/2014 по иску ТУ Росимущества в Пензенской области к ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" с аналогичными обстоятельствами о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 340099 руб. 54 коп. за аналогичный период - с 10.09.2013 года по 10.07.2014 года по договору аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 года и о взыскании пени в сумме 13 278 руб. 05 коп.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Учитывая, что истец в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 4 922 руб. непосредственно в доход федерального бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -
решил:
Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области удовлетворить.
Взыскать с Открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области задолженность в сумме 130 744 руб. 35 коп., из которых 111 712 руб. 59 коп. - основной долг, 19 031 руб. 76 коп. - неустойка.
Взыскать с открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 922 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
Судья
Е.Г.КАДЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 20.08.2015 ПО ДЕЛУ N А49-14542/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 20 августа 2015 г. по делу N А49-14542/2014
Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2015 г.
Решение изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 г.
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г., при ведении протокола помощником судьи Горбаченко Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (440000, г. Пенза, ул. Урицкого, д. 127; ОГРН 1105834001844; ИНН 5834049732)
к Открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" (г. Пенза, ул. Бекешская, д. 39; ОГРН 1027700342890; ИНН 7725114488)
о взыскании 130 744 руб. 35 коп.,
при участии:
от истца: Забродин А.В. - довер. от 20.02.2015,
от ответчика: Фомина Ю.Е. - довер. от 24.12.2012,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - ТУ Росимущества в Пензенской области) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" о взыскании, с учетом увеличения принятого в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 130 744 руб. 35 коп., в том числе основной долг по арендной плате за период с 10.09.2013 по 10.07.2014 в сумме 111 712 руб. 59 коп., договорная неустойка в виде пеней за ненадлежащее исполнение денежного обязательства за период с 11.09.2013 по 31.07.2014 в сумме 19 031 руб. 76 коп.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 395, 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Определением арбитражного суда от 30.12.2014 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением от 20.02.2015 арбитражный суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства с назначением судебного заседания и вызовом сторон.
В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал увеличенные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что пунктом 3.3. договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, но не чаще одного раза в год. На основании отчета по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование административным зданием, истцом в адрес ответчика был направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы с 01.09.2013 года до 24 244 руб. 50 коп., который ответчиком получен, однако арендная плата вносилась ответчиком в прежнем размере. В связи с чем, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 111 712 руб. 59 коп. за период с 10.09.2013 года по 10.07.2014 года, которая представляет собой разницу между прежним размером арендной платы и размером арендной платы, пересчитанным в связи с актуализацией оценки рыночной стоимости арендованных ответчиком объектов недвижимости, а также пени за просрочку арендных платежей в сумме 19 031 руб. 76 коп.
Представитель ответчика исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск (т. 1, л.д. 149). Ссылаясь на условия договора (п. 5.2), а также положения статей 606, 614 ГК РФ ответчик полагает, что поскольку между сторонами не заключено соглашение об увеличении размера арендной платы, заявленные истцом требования о взыскании арендной платы, являются необоснованными. Условий об одностороннем изменении арендодателем размера арендной платы договор не содержит. В иске просит отказать.
Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
Между Центральным Банком Российской Федерации (Арендодатель) и ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" (Арендатор) заключен договор аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008, по условиям которого Арендодатель передает во временное пользование, а Арендатор принимает в аренду административное здание общей площадью 230,9 кв. м., расположенные по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул. Советская, 23, а также телевизионную систему охранного наблюдения, систему охранно-пожарной сигнализации, счетчик воды СГВ-20 с фильтром и т.д. - объекты согласно перечню, указанные в приложении к договору (т. 1, л.д. 19-20), для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
Срок действия настоящего договора устанавливается с 01.06.2008 года по 01.06.2011 года (36 месяцев) - п. 1.7 договора.
Пунктом 1.8 договора установлена пролонгация срока действия договора.
Согласно пункту 1.9 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды Арендатор на основании выставленных Арендодателем счетов уплачивает Арендодателю арендную плату согласно расчету арендной платы (Приложение N 2 к настоящему договору - том 1, л.д. 21). Общая сумма арендной платы за 36 месяцев составляет 631 742 руб. 40 коп. Сумма ежемесячной арендной платы - 17 548 руб. 40 коп.
Исходя из пункта 3.1 договора, арендная плата с 01.06.2008 года вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца на основании счета, выставленного Арендодателем.
По условиям пункта 3.3 договора аренды Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшение) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
Арендованное имущество передано ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" по акту приема-передачи от 01.06.2008 года (т. 1, л.д. 25-30).
Указанный договор аренды N Д-17-2-7/83 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 31.07.2008 в ЕГРП сделана запись N 58-58-071004/2008-870 (том 1, л.д. 30).
В соответствии с подписанными сторонами дополнительными соглашениями N ДС-1/Д-17-2-7/83 от 27.05.2009 года, N ДС-2/Д-17-2-7/83 от 03.06.2010 года к указанному договору, размер арендной платы изменялся, а именно увеличивался (т. 2, л.д. 21-22, 25-26).
Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке 24.07.2009 года и 23.07.2010 года соответственно (т. 2 л.д. 26, 22).
Исходя из подписанного сторонами дополнительного соглашения N Д-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011, срок действия договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года установлен с 01.06.2008 года по 31.05.2014 года. Размер арендной платы изменен и составил 598 492 руб. 80 коп. за период с 01.06.2011 по 31.05.2014, сумма ежемесячной арендной платы составила 16 624 руб. 80 коп. Арендная плата с 01.06.2011 года вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца, в котором оказана услуга, на основании счета, выставленного Арендодателем (т. 2 л.д. 17-19).
Данное дополнительное соглашение N Д-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011 также зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 2 л.д. 19).
25.09.2012 года между Центральным Банком РФ и ТУ Росимущества в Пензенской области заключен договор N ДТ-17-2/127 о передаче прав арендодателя, по условиям которого в соответствии с решением Совета директоров Банка России и распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области от 19.07.2012 года N 193-р "О принятии в казну Российской Федерации имущества, являющегося федеральной собственностью и находящегося на балансе Центрального банка РФ" права (требования) Первоначального Арендодателя Центрального банка России переходят к Новому арендодателю - ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области в объеме и на условиях согласно договору аренды от 30.05.2008 года (том 1, л.д. 32-35).
Договор о передаче прав арендодателя N ДТ-17-2/127 от 25.09.2012 года зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 11.10.2012 в ЕГРП сделана запись регистрации 58-58-07/025/2012-340 (т. 1, л.д. 35).
20.11.2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 1, по условиям которого пункт 1.1. договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года изложен в следующей редакции: "Новый Арендодатель передает во временное владение, а Арендатор принимает в аренду следующее имущество: административное здание для банковского обслуживания клиентов, общая площадь 230,9 кв. м., инв. N 56:242:002:100005360, лит. А;А1;А21;а, расположенное по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул. Советская, 23, для использование в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
С 11 октября 2012 года арендная плата без учета налога на добавленную стоимость за пользование недвижимым имуществом, указанным в п. 1., согласно прилагаемому расчету (Приложение N 2), составляет в месяц 14 088 руб. 81 коп. Арендная плата в полном объеме перечисляется арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в федеральный бюджет (пункт 3 дополнительного соглашения) (том 2, л.д. 7-8).
Дополнительное соглашение N 1 от 20.11.2012 года зарегистрировано в установленном законом порядке (том 2, л.д. 8).
Арендованное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 11.10.2012 года (т. 2, л.д. 10).
Поскольку по истечении срока действия договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года на основании ст. 610 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
С целью реализации права, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды, на основании отчета N 97-н от 15.05.2013 года по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием, расположенным по адресу Пензенская область, с.Лопатино, ул. Советская, 23, истцом в адрес ответчика был направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды N Д-17-27/83 от 30.05.2008 года с 01 сентября 2013 года до 24 244 руб. 50 коп. (т. 1, л.д. 84).
Названный проект дополнительного соглашения направлен письмом от 16.09.2013 года N 01/2613 и получен ответчиком, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления (т. 2, л.д. 1-4).
Письмом от 08.04.2014 года N 01/1078 ответчику повторно предложено внести изменения в договор аренды N Д-17-27/83 от 30.05.2008 года в части изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.
До настоящего времени указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано. О причинах уклонения от подписания дополнительного соглашения ответчик в ходе рассмотрения настоящего спора не пояснил.
Письмом от 25.07.2014 года ТУ Росимущества в Пензенской области, ссылаясь на ст. 610 ГК РФ, уведомило ответчика об отказе от договора аренды N Д-17-2/83 от 30.05.2008 года по истечении трех месяцев с момента получения уведомления (том 1, л.д.171).
Уведомление получено ответчиком 28.07.2014 года (т. 2, л.д. 169-170).
Согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом, не имеет юридического значения какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Таким образом, учитывая, что из содержания уведомления от 25.07.2014 года следует воля арендодателя на отказ от арендных отношений с ответчиком, суд признает порядок одностороннего отказа от договора, предусмотренный п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, истцом соблюденным.
В силу пункта 3 ст. 450 и п. 2 ст. 453 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
Таким образом, договор аренды N Д-17-2/83 от 30.05.2008 года считается расторгнутым в силу ч. 3 ст. 450 и ст. 610 Гражданского кодекса РФ с 29.10.2014 года.
Ссылаясь на то, что в период с 10.09.2013 года по 10.07.2014 года арендная плата за пользование недвижимым имуществом вносилась ответчиком не в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с иском к ОАО "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала о взыскании суммы долга в размере 111 712 руб. 59 коп.
Суд находит требования истца обоснованными, при этом исходит из следующего.
Правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды N Д-17-27/83 от 30.05.2008 года, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ.
В силу ст. ст. 606, 614, 654 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Предоставленное ответчику в аренду недвижимое имущество является собственностью Российской Федерации.
На момент заключения спорного договора аренды порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулировался распоряжениями Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" (оба документа утратили силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития РФ от 30.11.2009 N 497).
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.
В целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003-2005 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 августа 2003 г. N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения размера арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.
В соответствии с указанным распоряжением Правительства письмом от 01.02.2005 N ВН-05/3131 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, осуществляющее функции по управлению федеральным имуществом, по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, рекомендовало пересмотреть метод определения размера арендной платы и устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
При этом, в поименованном письме также отражено, что указанный порядок определения размера арендной платы применяется до утверждения методики определения размера арендной платы за объекты недвижимого имущества (здания, строения, нежилые помещения), находящиеся в федеральной собственности.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как указано выше, в пункте 3.3. договора аренды N Д-17-2-7/83 стороны согласовали, что арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшение) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
Таким образом, установление истцом арендной платы в размере, равном рыночной арендной плате на основании отчетов об определении рыночной арендной платы, соответствует нормативным требованиям по определению размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества.
Более того, применение методики установления арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости аренды, т.е. на основании вышеназванных положений Закона об оценочной деятельности и распоряжения Правительства Российской Федерации, было согласовано сторонами при заключении спорного договора аренды, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела расчет арендной платы (Приложение N 2) и отчет N 137/6 от 17.04.2008 (Приложение 3), являющиеся неотъемлемыми частями договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 (том 1, л.д. 22-24).
Кроме того, повышение арендодателем размера арендной платы не чаще одного раза в год согласуется с положениями пункта 3 ст. 614 ГК РФ и пункта 3.3 договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 года.
В соответствии с отчетом по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием N 97-н, подготовленным по заказу истца ООО "Импульс-М", величина арендной ставки здания площадью 230,9 кв. м., расположенного по адресу: Пензенская область, с.Лопатино, ул. Советская, 23, по состоянию на 14.05.2013 года, без учета НДС 18% за 1 кв. м. в месяц составляет 105 руб. (т. 1 л.д. 65).
Поскольку договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, а также исходя из того, что расчет размера арендной платы за пользование административным зданием по договору аренды Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 произведен истцом с учетом рыночно обоснованной арендной ставки, определенной независимым оценщиком, что соответствует нормативному регулированию определения размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества, арбитражный суд, с учетом положений ст. 614 ГК РФ, признает правомерным начисление истцом размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом за период с 10.09.2013 года по 10.07.2014 года в сумме 111 712 руб. 59 коп.
Размер арендной платы, исчисленный истцом на основании отчета об оценке, а также сам отчет об оценке, ответчиком не оспорены.
С учетом изложенного, возражения ответчика со ссылкой на неправомерное увеличение истцом размера арендной платы, в отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, судом отклоняются, как основанные на неверном толковании закона.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допустим.
Таким образом, учитывая, что обязанность по внесению арендной платы возложена на ответчика ст. 614 ГК РФ и условиями договора, арбитражный суд, применяя к спорным правоотношениям сторон положения ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ, признает исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области о взыскании с ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала суммы долга в размере 111 712 руб. 59 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Обоснованы требования истца и о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендной платы.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств помимо прочего может обеспечиваться неустойкой.
Из положений ст. 330 ГК РФ следует, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени).
Следуя пункту 4.2.1 договора, истец начислил неустойку в размере 19 031 руб. 76 коп., исходя из суммы каждого просроченного денежного обязательства отдельно и периодов просроченных платежей в период действия договора аренды, применив в расчете 0,1% от суммы невнесенного платежа (т. 2 л.д. 56).
Расчет пени судом проверен и признается правильным. Ответчик с ходатайством о снижении размера пени в порядке ст. 333 ГК РФ не обращался, доказательств явной несоразмерности начисленных пени последствиям нарушения обязательств не представил. Также, не представлено ответчиком и возражений по методике расчета пени, сумме пени и периоду их начисления.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд, руководствуясь положениями ст. 330 ГК РФ, согласно которой соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, и пунктом п. 4.2.1 договора, признает пени в сумме 19 031 руб. 76 коп. соразмерной компенсацией, подлежащей взысканию с ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области в полном объеме.
Выводы суда по настоящему делу согласуются с выводами Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, изложенными в Постановлении от 24.07.2015, которым оставлено без изменения решение Арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2015 по делу N А49-14541/2014 по иску ТУ Росимущества в Пензенской области к ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" с аналогичными обстоятельствами о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 340099 руб. 54 коп. за аналогичный период - с 10.09.2013 года по 10.07.2014 года по договору аренды N Д-17-2-7/60 от 06.05.2008 года и о взыскании пени в сумме 13 278 руб. 05 коп.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Учитывая, что истец в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 4 922 руб. непосредственно в доход федерального бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -
решил:
Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области удовлетворить.
Взыскать с Открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области задолженность в сумме 130 744 руб. 35 коп., из которых 111 712 руб. 59 коп. - основной долг, 19 031 руб. 76 коп. - неустойка.
Взыскать с открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Пензенского регионального филиала в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 922 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
Судья
Е.Г.КАДЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)