Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.
судей Александровой Г.С., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2015
по делу N А40-12545/2015, принятое судьей Л.А. Смысловой
по иску общества с ограниченной ответственностью "Полиграфиздат"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца - Евстигнеев О.В. (по доверенности от 21.01.2015)
от ответчика - Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Полиграфиздат" (далее - ООО "Полиграфиздат", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22/2/5, стр. 1, путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции:
- - "цена объекта составляет 18 926 199 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- - пункта 3.4 договора в следующей редакции: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 525 727 рублей 75 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
- - пункта 5.1 договора в следующей редакции: "за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы (п. 3.4 договора) за каждый день просрочки";
- - пункта 5.4 договора в следующей редакции: "В случае не поступления на расчетный счет первого платежа, указанного в п. 3.4 договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не предоставление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления, при этом, договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 октября 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
Суд решил урегулировать разногласия между ООО "Полиграфиздат" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, 22 стр. 1, общей площадью 107 кв. м (этаж 3, помещение IV комн. 1-6, 8, 9), изложив п. 3.1 договора в следующей редакции "цена объекта составляет 18 926 199 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", изложив п. 3.4 договора в следующей редакции: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 525 727 рублей 75 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В остальной части исковых требований отказано.
Суд возвратил ООО "Полиграфиздат" из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению от 18.02.2015 N 8 в размере 6 000 рублей.
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности устанавливает собственник имущества.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что на основании договора аренды от 26 мая 2004 года N 1-546/2004 истец является арендатором находящегося в государственной собственности города Москвы нежилого помещения площадью 107,4 кв. м (этаж 3 помещение IV, комнаты 1-6, 8, 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22/2/5, стр. 1.
Исковые требования предъявлены в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения общей площадью 107,4 кв. м (этаж 3 помещение IV, комнаты 1-6, 8, 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22/2/5, стр. 1.
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения, поскольку подписанный истцом договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий передан в Департамент городского имущества города Москвы, однако ответчиком протокол разногласий не подписан.
Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2004 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на октябрь 2014 года.
Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" следует, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на октябрь 2014 года составляет 18 926 199 руб. без учета НДС.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "Центр независимой экспертизы собственности" отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на октябрь 2014 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку экспертное заключение ООО "Центр независимой экспертизы собственности" является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в указанном экспертном заключении ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 октября 2015 года по делу N А40-12545/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.01.2016 N 09АП-55247/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-12545/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 января 2016 г. N 09АП-55247/2015-ГК
Дело N А40-12545/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.
судей Александровой Г.С., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2015
по делу N А40-12545/2015, принятое судьей Л.А. Смысловой
по иску общества с ограниченной ответственностью "Полиграфиздат"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца - Евстигнеев О.В. (по доверенности от 21.01.2015)
от ответчика - Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Полиграфиздат" (далее - ООО "Полиграфиздат", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22/2/5, стр. 1, путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции:
- - "цена объекта составляет 18 926 199 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- - пункта 3.4 договора в следующей редакции: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 525 727 рублей 75 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
- - пункта 5.1 договора в следующей редакции: "за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы (п. 3.4 договора) за каждый день просрочки";
- - пункта 5.4 договора в следующей редакции: "В случае не поступления на расчетный счет первого платежа, указанного в п. 3.4 договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не предоставление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления, при этом, договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 октября 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
Суд решил урегулировать разногласия между ООО "Полиграфиздат" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, 22 стр. 1, общей площадью 107 кв. м (этаж 3, помещение IV комн. 1-6, 8, 9), изложив п. 3.1 договора в следующей редакции "цена объекта составляет 18 926 199 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется", изложив п. 3.4 договора в следующей редакции: "оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 525 727 рублей 75 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В остальной части исковых требований отказано.
Суд возвратил ООО "Полиграфиздат" из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению от 18.02.2015 N 8 в размере 6 000 рублей.
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности устанавливает собственник имущества.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что на основании договора аренды от 26 мая 2004 года N 1-546/2004 истец является арендатором находящегося в государственной собственности города Москвы нежилого помещения площадью 107,4 кв. м (этаж 3 помещение IV, комнаты 1-6, 8, 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22/2/5, стр. 1.
Исковые требования предъявлены в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения общей площадью 107,4 кв. м (этаж 3 помещение IV, комнаты 1-6, 8, 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22/2/5, стр. 1.
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения, поскольку подписанный истцом договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий передан в Департамент городского имущества города Москвы, однако ответчиком протокол разногласий не подписан.
Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2004 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на октябрь 2014 года.
Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" следует, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на октябрь 2014 года составляет 18 926 199 руб. без учета НДС.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "Центр независимой экспертизы собственности" отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на октябрь 2014 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку экспертное заключение ООО "Центр независимой экспертизы собственности" является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в указанном экспертном заключении ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 октября 2015 года по делу N А40-12545/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)