Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Д.В. Пирожкова, Е.Б. Расторгуева
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 марта 2016 года по делу N А40-133477/15, принятое судьей О.В. Анциферовой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Адрэм ЛТД" (ОГРН 1037739056827)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Никифорова В.С. (по доверенности от 17.12.2014)
от ответчика: Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24 марта 2016 года урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Адрэм Лтд" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ирины Левченко, д. 1, общей площадью 129,7 кв. м (этаж 2, пом. XXIV, комн. 1 - 11), изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "3.1 Цена объекта составляет 11 790 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется."
Пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: "3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца (конкретная дата будет установлена при заключении соответствующего договора). Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не 4 менее 196 500 руб. (сто девяносто шесть тысяч пятьсот рублей) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы заявитель ссылается, что судом не дана оценка представленному отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта. Указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве на нее.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого на основании следующего.
Материалами дела подтверждаются установленные судом первой инстанции обстоятельства, согласно которым между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 23.12.2004 г. заключен договор аренды N 9-823/04, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ирины Левченко, д. 1, общей площадью 129,7 кв. м (этаж 2, пом. XXIV, комн. 1 - 11), сроком до 14.12.2014 г. с учетом дополнительного соглашения от 17.11.2009 г.
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 23.10.2013 г обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
03.02.2015 г. ответчиком направлено, а истцом получено письмо о подписании договора купли-продажи и проект договора купли-продажи без номера и даты, подписанный со стороны ответчика, с указанием стоимости имущества - 13 575 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 17.09.2014 N 743Г/173, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 25.12.2014. N 83590/С-14 подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Согласно отчету N 163/О-14 от 24.09.2014 г. выполненным ООО "КЭГБ" стоимость нежилого помещения составляет 7 786 358 руб.
Истец подписал проект договора с учетом протокола разногласий и передал их ответчику 27.03.2015.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, производство которой поручено ООО "Агентство судебных экспертов". Согласно экспертному заключению N 233 от 29.10.2015 г. рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 129,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ирины Левченко, д. 1, этаж 2, пом. XXIV, комн. 1 - 11 по состоянию на 23.10.2013 г. составляет 11 790 000 руб. без учета НДС. Обязанность указания срока оплаты товара проданного в рассрочку предусмотрена ст. 489 ГК РФ. Мотивированных возражений в отношении установления конкретной даты оплаты при заключении соответствующего договора, сторонами заявлено не было.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению: ответчик не представил суду отчет об оценке от 17.09.2014 N 743Г/173, выполненный ООО "АБН-Консалт" в качестве доказательства по делу.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2016 года по делу N А40-133477/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2016 N 09АП-22775/2016 ПО ДЕЛУ N А40-133477/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2016 г. N 09АП-22775/2016
Дело N А40-133477/15
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Д.В. Пирожкова, Е.Б. Расторгуева
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 марта 2016 года по делу N А40-133477/15, принятое судьей О.В. Анциферовой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Адрэм ЛТД" (ОГРН 1037739056827)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Никифорова В.С. (по доверенности от 17.12.2014)
от ответчика: Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24 марта 2016 года урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Адрэм Лтд" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ирины Левченко, д. 1, общей площадью 129,7 кв. м (этаж 2, пом. XXIV, комн. 1 - 11), изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "3.1 Цена объекта составляет 11 790 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется."
Пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: "3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца (конкретная дата будет установлена при заключении соответствующего договора). Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не 4 менее 196 500 руб. (сто девяносто шесть тысяч пятьсот рублей) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы заявитель ссылается, что судом не дана оценка представленному отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта. Указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве на нее.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого на основании следующего.
Материалами дела подтверждаются установленные судом первой инстанции обстоятельства, согласно которым между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 23.12.2004 г. заключен договор аренды N 9-823/04, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ирины Левченко, д. 1, общей площадью 129,7 кв. м (этаж 2, пом. XXIV, комн. 1 - 11), сроком до 14.12.2014 г. с учетом дополнительного соглашения от 17.11.2009 г.
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 23.10.2013 г обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
03.02.2015 г. ответчиком направлено, а истцом получено письмо о подписании договора купли-продажи и проект договора купли-продажи без номера и даты, подписанный со стороны ответчика, с указанием стоимости имущества - 13 575 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 17.09.2014 N 743Г/173, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 25.12.2014. N 83590/С-14 подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Согласно отчету N 163/О-14 от 24.09.2014 г. выполненным ООО "КЭГБ" стоимость нежилого помещения составляет 7 786 358 руб.
Истец подписал проект договора с учетом протокола разногласий и передал их ответчику 27.03.2015.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, производство которой поручено ООО "Агентство судебных экспертов". Согласно экспертному заключению N 233 от 29.10.2015 г. рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 129,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ирины Левченко, д. 1, этаж 2, пом. XXIV, комн. 1 - 11 по состоянию на 23.10.2013 г. составляет 11 790 000 руб. без учета НДС. Обязанность указания срока оплаты товара проданного в рассрочку предусмотрена ст. 489 ГК РФ. Мотивированных возражений в отношении установления конкретной даты оплаты при заключении соответствующего договора, сторонами заявлено не было.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению: ответчик не представил суду отчет об оценке от 17.09.2014 N 743Г/173, выполненный ООО "АБН-Консалт" в качестве доказательства по делу.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2016 года по делу N А40-133477/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)