Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 10 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Избушка",
апелляционное производство N 05АП-158/2016,
на решение от 01.12.2015
судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-15733/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску закрытого акционерного общества "Терминал Владивосток" (ИНН 2502039781, ОГРН 1092502001998, дата государственной регистрации: 19.10.2009)
к обществу с ограниченной ответственностью "Избушка" (ИНН 2540120828, ОГРН 1062540026108, дата государственной регистрации: 04.05.2006)
о расторжении договора аренды нежилого помещения,
при участии:
от ООО "Избушка": Лопатина О.В., по доверенности от 20.01.2016, сроком действия на 1 год, паспорт; Дерябин А.Л., по доверенности от 12.08.2015, сроком действия на 1 год, паспорт,
от ЗАО "Терминал Владивосток": Карпова Н.И., по доверенности от 16.12.2015, сроком действия на 1 год, паспорт,
установил:
закрытое акционерное общество "Терминал Владивосток" (далее - ЗАО "Терминал Владивосток", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Избушка" (далее - ООО "Избушка", ответчик, апеллянт) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 117-09/2012 от 01.09.2012, обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, находящиеся на третьем этаже нового аэровокзального комплекса в международном аэропорту "Кневичи" г. Владивосток, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, 45.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2015 исковые требования удовлетворены частично, суд обязал ООО "Избушка" освободить занимаемые нежилые помещения, находящиеся на третьем этаже нового аэровокзального комплекса в международном аэропорту "Кневичи" г. Владивосток, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, 45. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилого помещения N 117-09/2012 от 01.09.2012 отказано.
Не согласившись вынесенным судебным актом, ООО "Избушка" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что на момент рассмотрения спора по существу в суде первой инстанции ответчик погасил имеющуюся задолженность в полном объеме. Считает, что истцом не был соблюден порядок расторжения спорного договора, поскольку им не было направлено арендатору, письмо, уведомляющее о намерениях расторгнуть договор в одностороннем порядке, с описью вложения и уведомлением о доставке в срок за 30 дней до прекращения действия договора, а также не вернул гарантийный взнос в размере 820 951 рубль 49 копеек и не компенсировал неустойку в размере месячной арендной платы. Считает, что расторжение договора аренды заключенного на определенный срок по требованию одной из сторон возможно только в судебном порядке. В связи с чем, апеллянт полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что на момент рассмотрения дела спорный договор аренды уже расторгнут. В дополнениях к апелляционной жалобе, ответчик отметил, что до настоящего времени между сторонами сохраняются договорные отношения, о чем также свидетельствует претензия истца от 01.02.2016, направленная в адрес ответчика после принятия решения по существу спора судом первой инстанции.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Избушка" доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал по изложенным в них основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ЗАО "Терминал Владивосток" на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Судом установлено, что к дополнениям к апелляционной жалобе приложены дополнительные документы, а именно копия претензии от 01.02.2016, копии платежных поручений. В судебном заседании представитель ЗАО "Терминал Владивосток" возразил относительно удовлетворения заявленного ходатайства о приобщении дополнительных письменных доказательств. Рассмотрев заявленное ходатайство, коллегия пришла к выводу, что претензия от 01.02.2016 и часть платежных поручений (за декабрь 2015 года) объективно не существовали не момент рассмотрения спора по существу, в связи с чем не могут быть приобщены к материалам дела. Кроме того, коллегия не признает причины невозможности представления платежные поручения за март - ноябрь 2015 года в суд первой инстанции уважительными. При таких обстоятельствах, на основании статей 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказано.
Рассмотрев ходатайство ЗАО "Терминал Владивосток" о приобщении дополнительных письменных доказательств, а именно оригиналов конвертов и уведомлений в обоснование возражений на апелляционную жалобу, поддержанное представителем истца в суде апелляционной инстанции, коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений со стороны представителей ответчика относительно данного ходатайства, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, приобщила указанные дополнительные письменные доказательства к материалам дела в качестве обоснования возражений на апелляционную жалобу.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между ЗАО "Терминал Владивосток" (арендодателем) и ООО "Избушка" (арендатором) 01.09.2012 заключен договор N 117-09/2012 аренды нежилых помещений N N 224-227 общей площадью 83,3 кв. м, находящихся на 3-м этаже нового аэровокзального комплекса в международном аэропорту "Кневичи" г. Владивостока, расположенного по адресу: Российская Федерация, Приморский край, г. Артем, ул. Портовая 45.
Согласно пункту 4.1.1 договора, он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение 5 (пяти) лет. Обременение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2013.
По акту приема-передачи от 01.09.2012, помещение передано в аренду ООО "Избушка".
Согласно пункту 3.1.1 договора, плата по договору состоит из двух частей: постоянная с учетом НДС составляет 245 735 рублей; переменная (с учетом НДС) - 21 133 рубля 21 копейка.
В соответствии с пунктом 3.3.1 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке ежегодно пересматривать арендную плату с увеличением ежемесячного платежа не более, чем на уровень инфляции, установленный за последние 12 месяцев уполномоченным органом государственной власти, но не чаще одного раза в год, а также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 3.3.2 договора арендодатель вправе ежегодно пересматривать размер платы в случае увеличения эксплуатационных расходов, а также в случаях, предусмотренных законодательство Российской Федерации.
Согласно пункту 4.3.3 договора, каждая из сторон имеет право отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону за 30 дней до желаемой даты отказа от исполнения договора.
В порядке пункта 4.3.3 договора ЗАО "Терминал Владивосток" 24.06.2015 направило ответчику письменное уведомление N 184 о расторжении договора.
Поскольку ООО "Избушка" уклонилось от расторжения договора аренды от 01.09.2012 N 117-09/2012, соглашение о его расторжении не подписало, помещения истцу не вернуло, ЗАО "Терминал Владивосток" обратилось в суд с настоящим иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования частично обоснованными и удовлетворил их в соответствующей части.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами отношения из договора аренды от 27.12.2012 как обязательственные отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) "Аренда", а также общими положениями ГК РФ о договорах и обязательствах.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе не связанные с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ, пункты 25, 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Так согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 25 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Таким образом, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
В пункте 4.3.3 договора стороны согласовали, что каждая из сторон имеет право отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону за 30 дней до желаемой даты отказа от исполнения договора.
Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Исходя из изложенных норм права и пункта 4.3.3 договора аренды от 01.09.2012, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании сторонами условия, согласно которому право на односторонний отказ от исполнения договора у арендодателя не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа.
Как следует из материалов дела, арендодатель в порядке, предусмотренном пунктом 4.3.3 договора аренды нежилых помещений N 117-09/2012 от 01.09.2012 отказался от его исполнения, что подтверждается представленными в материалы дела письмом от 24.06.2015 N 184.
Неоднократное направление данного уведомления истцом в адрес ответчика подтверждается материалами дела, в частности списками внутренних почтовых отправлений от 26.06.2015, от 04.08.2015 с оттиском штампа ФГУП "Почта России" о приеме данной письменной корреспонденции к отправке и информации, содержащейся на официальном сайте "Почта России", о вручении (попытке) вручения данной корреспонденции ООО "Избушка".
Кроме того, в обоснование своих возражение на доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не был соблюден порядок расторжения спорного договора, поскольку им не было направлено арендатору, письмо, уведомляющее о намерениях расторгнуть договор в одностороннем порядке, ЗАО "Терминал Владивосток" суду апелляционной инстанции представлены оригиналы конвертов и уведомлений, из которых следует, что корреспонденция направлялась по адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ. Согласно отметкам на конвертах ФГУП "Почта России", почтовая корреспонденция после двух попыток вручения была возвращена в адрес отправителя (ЗАО "Терминал Владивосток") в связи с истечением срока хранения.
Исходя из содержания статьи 54 ГК РФ, юридическое лицо несет риск негативных последствий неполучения адресованной ему корреспонденции, если при требуемой от него степени заботливости и осмотрительности не примет мер, направленных на получение этой корреспонденции по месту своего нахождения.
В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.
При этом юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик подтвердил получение 24.06.2015 направленного истцом уведомления N 184 от 24.06.2015 об отказе от договора, однако, указывал на то, что поскольку в уведомлении отсутствует ссылка арендодателя на пункт 4.3.3 договора, предусматривающего право сторон на односторонний отказ от договора и арендатора отсутствовали основания считать данное уведомление отказом арендодателя от договора. Вместе с тем из буквального содержания уведомления N 184 от 24.06.2015 коллегией установлено, что арендодатель ставит в известность арендатора о том, что он расторгает договор аренды N 117-09/2012 от 01.09.2012. При этом договор считается прекращенным по истечении 30 дней с момента получения арендатором письменного уведомления. Таким образом, в указанном уведомлении явно выражена воля арендатора на прекращение договорных отношений. При этом содержание уведомления в части сроков предупреждения об отказе от договора, соответствует согласованному сторонами сроку, предусмотренному пунктом 4.3.3 договора аренды. Само по себе отсутствие в уведомлении ссылки арендодателя на пункт 4.3.3 договора не свидетельствует об отсутствии у арендодателя права заявить отказ от договора при наличии такой правовой возможности, закрепленной в договоре, и не может рассматриваться как отказ, оформленный ненадлежащим образом.
При таких обстоятельствах, доводы апеллянта о несоблюдении истцом порядка расторжения спорного договора, необоснованны. При этом, предусмотренные договором расчеты и компенсации по своей сути не являются обязательными условиями порядка расторжения спорного договора аренды, относятся к порядку расчетов между сторонами, носят компенсационный характер и, учитывая предмет заявленных требований, не имеют правового значения в рамках рассмотрения настоящего спора. Вместе с тем, ответчик, считая, что истцом не соблюден порядок расчетов при расторжении спорного договора, не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельными требованиями.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 450, 453, 619, 622 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего спора договор аренды N 117-09/2012 от 01.09.2012 прекратил свое действие в связи с отказом истца от договора. В связи с чем, суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований в части расторжения договора аренды нежилого помещения N 117-09/2012 от 01.09.2012, ввиду отсутствия предмета спора.
При этом суд первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о необоснованном повышении истцом арендной платы в одностороннем порядке по договору аренды в качестве основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, поскольку указанные обстоятельства не подлежат выяснению в рамках заявленных по настоящему делу исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы о том, что расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок по требованию одной из сторон возможно только в судебном порядке, коллегией отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм материального права. Как предусмотрено статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. На основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с тем, что на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции спорный договор аренды нежилого помещения N 117-09/2012 от 01.09.2012 прекращен, у ответчика отсутствуют правовые основания занимать спорные нежилые помещения. При таких обстоятельствах, судом первой инстанции законно и обоснованно удовлетворены исковые требования в части обязания ООО "Избушка" освободить спорные нежилые помещения.
Доводы апеллянта о том, что до настоящего времени между сторонами сохраняются договорные отношения, коллегией отклоняются, поскольку обязанность по внесению арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества предусмотрена статьей 622 ГК РФ, оплата арендной платы за фактическое пользование спорными нежилыми помещениями после прекращения действия договора не свидетельствует о сохранении между сторонами арендных отношений.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2015 по делу N А51-15733/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.02.2016 N 05АП-158/2016 ПО ДЕЛУ N А51-15733/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. N 05АП-158/2016
Дело N А51-15733/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 10 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Избушка",
апелляционное производство N 05АП-158/2016,
на решение от 01.12.2015
судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-15733/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску закрытого акционерного общества "Терминал Владивосток" (ИНН 2502039781, ОГРН 1092502001998, дата государственной регистрации: 19.10.2009)
к обществу с ограниченной ответственностью "Избушка" (ИНН 2540120828, ОГРН 1062540026108, дата государственной регистрации: 04.05.2006)
о расторжении договора аренды нежилого помещения,
при участии:
от ООО "Избушка": Лопатина О.В., по доверенности от 20.01.2016, сроком действия на 1 год, паспорт; Дерябин А.Л., по доверенности от 12.08.2015, сроком действия на 1 год, паспорт,
от ЗАО "Терминал Владивосток": Карпова Н.И., по доверенности от 16.12.2015, сроком действия на 1 год, паспорт,
установил:
закрытое акционерное общество "Терминал Владивосток" (далее - ЗАО "Терминал Владивосток", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Избушка" (далее - ООО "Избушка", ответчик, апеллянт) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 117-09/2012 от 01.09.2012, обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, находящиеся на третьем этаже нового аэровокзального комплекса в международном аэропорту "Кневичи" г. Владивосток, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, 45.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2015 исковые требования удовлетворены частично, суд обязал ООО "Избушка" освободить занимаемые нежилые помещения, находящиеся на третьем этаже нового аэровокзального комплекса в международном аэропорту "Кневичи" г. Владивосток, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, 45. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилого помещения N 117-09/2012 от 01.09.2012 отказано.
Не согласившись вынесенным судебным актом, ООО "Избушка" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что на момент рассмотрения спора по существу в суде первой инстанции ответчик погасил имеющуюся задолженность в полном объеме. Считает, что истцом не был соблюден порядок расторжения спорного договора, поскольку им не было направлено арендатору, письмо, уведомляющее о намерениях расторгнуть договор в одностороннем порядке, с описью вложения и уведомлением о доставке в срок за 30 дней до прекращения действия договора, а также не вернул гарантийный взнос в размере 820 951 рубль 49 копеек и не компенсировал неустойку в размере месячной арендной платы. Считает, что расторжение договора аренды заключенного на определенный срок по требованию одной из сторон возможно только в судебном порядке. В связи с чем, апеллянт полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что на момент рассмотрения дела спорный договор аренды уже расторгнут. В дополнениях к апелляционной жалобе, ответчик отметил, что до настоящего времени между сторонами сохраняются договорные отношения, о чем также свидетельствует претензия истца от 01.02.2016, направленная в адрес ответчика после принятия решения по существу спора судом первой инстанции.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Избушка" доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал по изложенным в них основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ЗАО "Терминал Владивосток" на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Судом установлено, что к дополнениям к апелляционной жалобе приложены дополнительные документы, а именно копия претензии от 01.02.2016, копии платежных поручений. В судебном заседании представитель ЗАО "Терминал Владивосток" возразил относительно удовлетворения заявленного ходатайства о приобщении дополнительных письменных доказательств. Рассмотрев заявленное ходатайство, коллегия пришла к выводу, что претензия от 01.02.2016 и часть платежных поручений (за декабрь 2015 года) объективно не существовали не момент рассмотрения спора по существу, в связи с чем не могут быть приобщены к материалам дела. Кроме того, коллегия не признает причины невозможности представления платежные поручения за март - ноябрь 2015 года в суд первой инстанции уважительными. При таких обстоятельствах, на основании статей 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказано.
Рассмотрев ходатайство ЗАО "Терминал Владивосток" о приобщении дополнительных письменных доказательств, а именно оригиналов конвертов и уведомлений в обоснование возражений на апелляционную жалобу, поддержанное представителем истца в суде апелляционной инстанции, коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений со стороны представителей ответчика относительно данного ходатайства, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, приобщила указанные дополнительные письменные доказательства к материалам дела в качестве обоснования возражений на апелляционную жалобу.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между ЗАО "Терминал Владивосток" (арендодателем) и ООО "Избушка" (арендатором) 01.09.2012 заключен договор N 117-09/2012 аренды нежилых помещений N N 224-227 общей площадью 83,3 кв. м, находящихся на 3-м этаже нового аэровокзального комплекса в международном аэропорту "Кневичи" г. Владивостока, расположенного по адресу: Российская Федерация, Приморский край, г. Артем, ул. Портовая 45.
Согласно пункту 4.1.1 договора, он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение 5 (пяти) лет. Обременение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2013.
По акту приема-передачи от 01.09.2012, помещение передано в аренду ООО "Избушка".
Согласно пункту 3.1.1 договора, плата по договору состоит из двух частей: постоянная с учетом НДС составляет 245 735 рублей; переменная (с учетом НДС) - 21 133 рубля 21 копейка.
В соответствии с пунктом 3.3.1 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке ежегодно пересматривать арендную плату с увеличением ежемесячного платежа не более, чем на уровень инфляции, установленный за последние 12 месяцев уполномоченным органом государственной власти, но не чаще одного раза в год, а также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 3.3.2 договора арендодатель вправе ежегодно пересматривать размер платы в случае увеличения эксплуатационных расходов, а также в случаях, предусмотренных законодательство Российской Федерации.
Согласно пункту 4.3.3 договора, каждая из сторон имеет право отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону за 30 дней до желаемой даты отказа от исполнения договора.
В порядке пункта 4.3.3 договора ЗАО "Терминал Владивосток" 24.06.2015 направило ответчику письменное уведомление N 184 о расторжении договора.
Поскольку ООО "Избушка" уклонилось от расторжения договора аренды от 01.09.2012 N 117-09/2012, соглашение о его расторжении не подписало, помещения истцу не вернуло, ЗАО "Терминал Владивосток" обратилось в суд с настоящим иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования частично обоснованными и удовлетворил их в соответствующей части.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами отношения из договора аренды от 27.12.2012 как обязательственные отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) "Аренда", а также общими положениями ГК РФ о договорах и обязательствах.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе не связанные с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ, пункты 25, 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Так согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 25 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Таким образом, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
В пункте 4.3.3 договора стороны согласовали, что каждая из сторон имеет право отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону за 30 дней до желаемой даты отказа от исполнения договора.
Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Исходя из изложенных норм права и пункта 4.3.3 договора аренды от 01.09.2012, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании сторонами условия, согласно которому право на односторонний отказ от исполнения договора у арендодателя не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа.
Как следует из материалов дела, арендодатель в порядке, предусмотренном пунктом 4.3.3 договора аренды нежилых помещений N 117-09/2012 от 01.09.2012 отказался от его исполнения, что подтверждается представленными в материалы дела письмом от 24.06.2015 N 184.
Неоднократное направление данного уведомления истцом в адрес ответчика подтверждается материалами дела, в частности списками внутренних почтовых отправлений от 26.06.2015, от 04.08.2015 с оттиском штампа ФГУП "Почта России" о приеме данной письменной корреспонденции к отправке и информации, содержащейся на официальном сайте "Почта России", о вручении (попытке) вручения данной корреспонденции ООО "Избушка".
Кроме того, в обоснование своих возражение на доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не был соблюден порядок расторжения спорного договора, поскольку им не было направлено арендатору, письмо, уведомляющее о намерениях расторгнуть договор в одностороннем порядке, ЗАО "Терминал Владивосток" суду апелляционной инстанции представлены оригиналы конвертов и уведомлений, из которых следует, что корреспонденция направлялась по адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ. Согласно отметкам на конвертах ФГУП "Почта России", почтовая корреспонденция после двух попыток вручения была возвращена в адрес отправителя (ЗАО "Терминал Владивосток") в связи с истечением срока хранения.
Исходя из содержания статьи 54 ГК РФ, юридическое лицо несет риск негативных последствий неполучения адресованной ему корреспонденции, если при требуемой от него степени заботливости и осмотрительности не примет мер, направленных на получение этой корреспонденции по месту своего нахождения.
В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.
При этом юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик подтвердил получение 24.06.2015 направленного истцом уведомления N 184 от 24.06.2015 об отказе от договора, однако, указывал на то, что поскольку в уведомлении отсутствует ссылка арендодателя на пункт 4.3.3 договора, предусматривающего право сторон на односторонний отказ от договора и арендатора отсутствовали основания считать данное уведомление отказом арендодателя от договора. Вместе с тем из буквального содержания уведомления N 184 от 24.06.2015 коллегией установлено, что арендодатель ставит в известность арендатора о том, что он расторгает договор аренды N 117-09/2012 от 01.09.2012. При этом договор считается прекращенным по истечении 30 дней с момента получения арендатором письменного уведомления. Таким образом, в указанном уведомлении явно выражена воля арендатора на прекращение договорных отношений. При этом содержание уведомления в части сроков предупреждения об отказе от договора, соответствует согласованному сторонами сроку, предусмотренному пунктом 4.3.3 договора аренды. Само по себе отсутствие в уведомлении ссылки арендодателя на пункт 4.3.3 договора не свидетельствует об отсутствии у арендодателя права заявить отказ от договора при наличии такой правовой возможности, закрепленной в договоре, и не может рассматриваться как отказ, оформленный ненадлежащим образом.
При таких обстоятельствах, доводы апеллянта о несоблюдении истцом порядка расторжения спорного договора, необоснованны. При этом, предусмотренные договором расчеты и компенсации по своей сути не являются обязательными условиями порядка расторжения спорного договора аренды, относятся к порядку расчетов между сторонами, носят компенсационный характер и, учитывая предмет заявленных требований, не имеют правового значения в рамках рассмотрения настоящего спора. Вместе с тем, ответчик, считая, что истцом не соблюден порядок расчетов при расторжении спорного договора, не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельными требованиями.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 450, 453, 619, 622 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего спора договор аренды N 117-09/2012 от 01.09.2012 прекратил свое действие в связи с отказом истца от договора. В связи с чем, суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований в части расторжения договора аренды нежилого помещения N 117-09/2012 от 01.09.2012, ввиду отсутствия предмета спора.
При этом суд первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о необоснованном повышении истцом арендной платы в одностороннем порядке по договору аренды в качестве основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, поскольку указанные обстоятельства не подлежат выяснению в рамках заявленных по настоящему делу исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы о том, что расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок по требованию одной из сторон возможно только в судебном порядке, коллегией отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм материального права. Как предусмотрено статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. На основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с тем, что на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции спорный договор аренды нежилого помещения N 117-09/2012 от 01.09.2012 прекращен, у ответчика отсутствуют правовые основания занимать спорные нежилые помещения. При таких обстоятельствах, судом первой инстанции законно и обоснованно удовлетворены исковые требования в части обязания ООО "Избушка" освободить спорные нежилые помещения.
Доводы апеллянта о том, что до настоящего времени между сторонами сохраняются договорные отношения, коллегией отклоняются, поскольку обязанность по внесению арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества предусмотрена статьей 622 ГК РФ, оплата арендной платы за фактическое пользование спорными нежилыми помещениями после прекращения действия договора не свидетельствует о сохранении между сторонами арендных отношений.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2015 по делу N А51-15733/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)