Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между обществом и уполномоченным органом возникли разногласия по вопросу размера выкупной цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Красновой С.В.,
судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Аргус" - Климкин А.А. по дов. от 02.02.2017 N 7/2017,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Стогова А.А. по дов. от 09.01.2017 N 33-Д-6/17,
рассмотрев 20 апреля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аргус"
на решение от 11 июля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
по делу N А40-9400/2016,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Аргус"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Аргус" (далее - истец, ООО "Аргус") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, ДГИ г. Москвы) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 249,4 кв. м (этаж 1 пом. V ком. 1, 2, 4-11, 13) по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1410, путем принятия п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, с указанием цены объекта 6 949 058 руб., размера ежемесячных платежей не менее 115 817,63 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 июля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано. Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2016 года в удовлетворении ходатайства ООО "Аргус" о восстановлении срока на обжалование указанного решения отказано. Производство по апелляционной жалобе истца прекращено.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Аргус" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, что суд неправомерно отказал в назначении судебной оценочной экспертизы.
В судебном заседании представитель истца настаивал на отмене принятых по делу судебных актов, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к об отмене оспариваемого судебного акта с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 249,4 кв. м (этаж 1 пом. V ком. 1, 2, 4 - 11, 13) по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1410, на основании заключенного с Департаментом договора аренды от 04.11.2002 N 10-00272/02.
31.08.2015 арендатор обратился в службу "одного окна" ДГИ г. Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег. н. 33-5-47095/15-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент провел оценку, издал распоряжение от 12.11.2015 N 20872 и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 24 472 000 руб. с сопроводительным письмом от 19.11.2015 N 33-5-47095/15-(3)-0. Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "ЦЭО "АСПЕКТ", который оценил выкупаемое помещение в 6 949 058 руб. (отчет от 04.12.2015 N 0324/04-12).
Арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по цене объекта и размеру ежемесячного платежа. Рассмотрев протокол разногласий, Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях арендатора, о чем сообщил в письме от 14.12.2015 N 33-5-47095/15-(0)-1.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным. Между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о соответствии отчета ООО "АБН-Консалт" об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Кроме того, суд указал, что истцом достоверность величины рыночной стоимости не оспорена, отдельный иск об оспаривании отчета не предъявлялся и не рассматривался.
Вместе с тем, судом не учтено, что в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 сформулирована правовая позиция по применению положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации - нормы, в которой определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 также обращается внимание на следующее.
Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).
Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Из материалов дела следует, что представителем истца в судебном заседании 16.05.2016 было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, однако, в удовлетворении данного ходатайства судом первой инстанции было отказано.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Следует также обратить внимание на то, что в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
Из материалов дела следует и установлено судами, что между истцом (ООО "Аргус") и ответчиком (ДГИ г. Москвы) в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Между тем, требования истца по существу судом первой инстанции остались не рассмотренными.
Таким образом, по рассматриваемому делу суд, в нарушение упомянутых положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.
Указанное процессуальное нарушение носит существенный, неустранимый характер, могло привести к принятию неправильного судебного акта, поскольку судом не были установлены обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, не определены нормы права подлежащие применению при разрешении заявленных требований - не установлена возможность урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи относительно тех условий, по которым у сторон возникли разногласия, а следовательно не была достигнута цель обращения общества в суд (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Исходя из содержания пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшийся по делу судебный акт, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства (в том числе Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 159-ФЗ, Закона N 135-ФЗ - ст. ст. 8, 13) и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу (в том числе пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июля 2016 года по делу N А40-9400/2016 отменить.
Дело направить в Арбитражный суд города Москвы на новое рассмотрение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 27.04.2017 N Ф05-3174/2017 ПО ДЕЛУ N А40-9400/2016
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между обществом и уполномоченным органом возникли разногласия по вопросу размера выкупной цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2017 г. по делу N А40-9400/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Красновой С.В.,
судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Аргус" - Климкин А.А. по дов. от 02.02.2017 N 7/2017,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Стогова А.А. по дов. от 09.01.2017 N 33-Д-6/17,
рассмотрев 20 апреля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аргус"
на решение от 11 июля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
по делу N А40-9400/2016,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Аргус"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Аргус" (далее - истец, ООО "Аргус") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, ДГИ г. Москвы) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 249,4 кв. м (этаж 1 пом. V ком. 1, 2, 4-11, 13) по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1410, путем принятия п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, с указанием цены объекта 6 949 058 руб., размера ежемесячных платежей не менее 115 817,63 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 июля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано. Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2016 года в удовлетворении ходатайства ООО "Аргус" о восстановлении срока на обжалование указанного решения отказано. Производство по апелляционной жалобе истца прекращено.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Аргус" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, что суд неправомерно отказал в назначении судебной оценочной экспертизы.
В судебном заседании представитель истца настаивал на отмене принятых по делу судебных актов, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к об отмене оспариваемого судебного акта с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 249,4 кв. м (этаж 1 пом. V ком. 1, 2, 4 - 11, 13) по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1410, на основании заключенного с Департаментом договора аренды от 04.11.2002 N 10-00272/02.
31.08.2015 арендатор обратился в службу "одного окна" ДГИ г. Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег. н. 33-5-47095/15-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент провел оценку, издал распоряжение от 12.11.2015 N 20872 и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 24 472 000 руб. с сопроводительным письмом от 19.11.2015 N 33-5-47095/15-(3)-0. Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "ЦЭО "АСПЕКТ", который оценил выкупаемое помещение в 6 949 058 руб. (отчет от 04.12.2015 N 0324/04-12).
Арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по цене объекта и размеру ежемесячного платежа. Рассмотрев протокол разногласий, Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях арендатора, о чем сообщил в письме от 14.12.2015 N 33-5-47095/15-(0)-1.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным. Между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о соответствии отчета ООО "АБН-Консалт" об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Кроме того, суд указал, что истцом достоверность величины рыночной стоимости не оспорена, отдельный иск об оспаривании отчета не предъявлялся и не рассматривался.
Вместе с тем, судом не учтено, что в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 сформулирована правовая позиция по применению положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации - нормы, в которой определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 также обращается внимание на следующее.
Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).
Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Из материалов дела следует, что представителем истца в судебном заседании 16.05.2016 было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, однако, в удовлетворении данного ходатайства судом первой инстанции было отказано.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Следует также обратить внимание на то, что в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
Из материалов дела следует и установлено судами, что между истцом (ООО "Аргус") и ответчиком (ДГИ г. Москвы) в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Между тем, требования истца по существу судом первой инстанции остались не рассмотренными.
Таким образом, по рассматриваемому делу суд, в нарушение упомянутых положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.
Указанное процессуальное нарушение носит существенный, неустранимый характер, могло привести к принятию неправильного судебного акта, поскольку судом не были установлены обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, не определены нормы права подлежащие применению при разрешении заявленных требований - не установлена возможность урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи относительно тех условий, по которым у сторон возникли разногласия, а следовательно не была достигнута цель обращения общества в суд (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Исходя из содержания пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшийся по делу судебный акт, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства (в том числе Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 159-ФЗ, Закона N 135-ФЗ - ст. ст. 8, 13) и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу (в том числе пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июля 2016 года по делу N А40-9400/2016 отменить.
Дело направить в Арбитражный суд города Москвы на новое рассмотрение.
Председательствующий судья
С.В.КРАСНОВА
Судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судья
С.В.НЕЧАЕВ
С.В.КРАСНОВА
Судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судья
С.В.НЕЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)