Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 27 октября 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Глазуновой М.М.,
при участии:
- индивидуального предпринимателя Колыбиной Людмилы Анатольевны и ее представителей Рябенький А.С., доверенности N б/н от 28.08.2017, Абхаирова Э.Ш., доверенность б/н от 21.09.2017,
иные лица участвующие в деле не явились, о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Колыбиной Людмилы Анатольевны на решение Арбитражного суда Республики Крым от 26 июня 2017 года по делу N А83-3074/2017 (судья Шкуро В.Н.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Колыбиной Людмилы Анатольевны (ИНН 910200460736, ОГРНИП 314910234617107)
к Государственному унитарному предприятию Республики Крым "Крымэнерго" (ул. Киевская, 74/6, г. Симферополь, Республика Крым, 295034, ОГРН 1149102003423),
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:
Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым
о прекращении обязательств по договору аренды,
установил:
Индивидуальный предприниматель Колыбина Людмила Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Государственному унитарному предприятию Республики Крым "Крымэнерго" о признании обязательств по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым N 901/413 от 21.09.2016, общей площадью 197,5 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: гор. Симферополь, ул. Генерала Васильева, д 26 / Трансформаторная, д. 3, с целью размещения столовой, прекращенными с 12.12.2016.
Исковые требования мотивированы отказом ответчика подписать соглашение о расторжении договора аренды от 21.09.2016 N 901/413 после возвращения 12.12.2016 арендованных помещений.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.06.2017 в иске отказано полностью.
Не согласившись с решением суда, индивидуальный предприниматель Колыбина Людмила Анатольевна, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что в декабре 2016 года, в связи с предстоящим расторжением договора аренды по соглашению сторон, помещения выбыли из владения арендатора и поступили в распоряжение ГУП РК "Крымэнерго" как арендодателя, поэтому независимо от соблюдения арендодателем порядка оформления приема арендованного имущества, арендованное имущество следует считать и считается возвращенным арендатором арендодателю. Кроме того, судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права.
02.08.2017 определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Колыбиной Людмилы Анатольевны принята к производству; назначено судебное заседание на 28.08.2017.
28.08.2017, 25.09.2017 определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ.
22.08.2017 и 22.09.2017 от Государственного унитарного предприятия Республики Крым "Крымэнерго" поступил отзыв на апелляционную жалобу и дополнительные пояснения к отзыву, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменений.
22.08.2017 и 09.10.2017 от истца поступили дополнительные обоснования апелляционной жалобы, согласно которым обязательства по договору аренды прекращены с момента возврата арендатором объекта аренды арендодателю в связи с досрочным расторжением договора со ссылками на статьи 450, 622 ГК РФ.
28.08.2017 от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым поступили письменные пояснения, в которых считает доводы истца несостоятельными, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 25.09.2017 Пожидаев Станислав Андреевич, Коник Светлана Александровна, Курлова Татьяна Юрьевна, Вдовиченко Вениамин Иванович допрошены судом в качестве свидетелей, предупреждены об ответственности за дачу ложных показаний по статьям 307 и 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, пояснили, что комиссией ГУП РК "Крымэнерго" в составе инженера группы хозяйственного обслуживания Вдовиченко Виниамина Ивановича, экономиста отдела имущественных и земельных отношений Кархардиной Ольги Марковны, комендантов Центра по эксплуатации объектов социально-бытового назначения, Коник Светланы Александровны и Курловой Татьяны Юрьевны, в присутствии истца, объект аренды - нежилые помещения, общей площадью 197,5 кв. м, на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Симферополь, ул. Генерала Васильева, 26 / Трансформаторная, 3 были переданы истцом Арендодателю. Составлен в двух экземплярах акт приема-передачи объекта аренды, где поставили свои подписи истец и инженер группы хозяйственного обслуживания Вдовиченко Виниамин Иванович, ключи от нежилых помещений переданы коменданту Коник Светлане Александровне. Акты приема-передачи объекта аренды представители Арендодателя забрали с собой для дальнейшего утверждения и составления дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.
В судебном заседании 23.10.2017 истец и его представители поддержали апелляционную жалобу, просят ее удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в ней.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей неявившихся лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ, при этом судом апелляционной инстанции не установлены основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для его изменения или отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.09.2016 между Государственным унитарным предприятием Республики Крым "Крымэнерго" (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Колыбиной Людмилой Анатольевной (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым (т. 1, л.д. 31-38).
Согласно пункта 1.1. договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности Республики Крым - нежилые помещения N 38,41,42,47,48,49,50,51,52,53 (далее - Имущество) общей площадью 197,5 кв. м на первом этаже здания Административно-лабораторного корпуса (литер "2Т"), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Генерала Васильева, 26 / Трансформаторная, 3, (далее - здание), находящегося на балансе ГУП РК "Крымэнерго", стоимость которых определена на основании справки о балансовой (остаточной) стоимости арендуемого имущества по состоянию на 01.02.2016 года и составляет по остаточной стоимости 984 756,14 руб.
Согласно пункта 1.2 договора, имущество передается в аренду с целью размещения пункта общественного питания.
Пунктом 10.1 договора установлено, что договор заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев и действует с 21.09.2016 по 20.08.2017 и считается заключенным с момента подписания сторонами договора и акта приема - передачи.
Условия договора сохраняют силу в течение всего срока его действия, в том числе и в случаях, когда после его заключения законодательством устанавливаются правила, ухудшающие положение Арендатора, а в части обязательств Арендатора в отношении арендной платы - до исполнения обязательств (пункт 10.2 договора).
Пунктом 10.3 договора установлено, что изменения, дополнения в договор досрочное расторжение настоящего договора допускается по согласию сторон. Предлагаемые изменения и дополнения рассматриваются в течение 20 дней с даты их представления к рассмотрению другой стороной и оформляются дополнительным соглашением. Если согласие не будет достигнуто, споры решаются в судебном порядке.
Пунктом 10.5 договора предусмотрены случаи его прекращения, а именно:
- - истечение срока действия, на который он был заключен, если за месяц до окончания срока действия договора Арендодатель выразил возражения о заключении договора на новый срок;
- - отчуждение арендованного имущества Арендодателем в пользу Арендатора;
- - гибели объекта аренды;
- - банкротства Арендатора;
- - прекращение деятельности Арендатора - юридического лица;
- - досрочно по согласию сторон или по решению суда.
- в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Согласно пункта 10.9 договора, имущество считается возвращенным Арендодателю с момента подписания сторонами Акта приема-передачи. Обязанность в отношении составления акта приема-передачи возлагается на Арендатора.
Во исполнение условий договора арендуемое имущество передано Арендатору в аренду по акту приема - передачи имущества от 21.09.2016 N 901/413 (т. 1, л.д. 39).
21.11.2016 истец обратился к ответчику с просьбой уменьшить арендную плату, а в случае невозможности выполнить указанную просьбу расторгнуть договор аренды, согласно пункта 10.3 договора по соглашению сторон из-за высокой арендной платы и наличия рядом конкурента, в связи с чем работа столовой оказалась убыточной (т. 1, л. 41).
В ответе на указанное письмо от 11.01.2017 N 1012/224 ответчиком разъяснено, что арендатором нарушены условия договора в части обязанностей по страхованию арендованного имущества, а также своевременного внесения арендной платы (т. 1, л.д. 73).
03.02.2017 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о направлении в его адрес дополнительного соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым N 901/413 от 21.09.2016 (т. 1, л.д. 43).
Указанная претензия была получена ответчиком 06.02.2017 о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении (т. 1, л. 44).
Ответчиком указанная претензия оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением о признании обязательств по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым N 901/413 от 21.09.2016, общей площадью 197,5 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: гор. Симферополь, ул. Генерала Васильева, д 26, Трансформаторная, д. 3, с целью размещения столовой, прекращенными с 12.12.2016.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частями 1, 2 статьи 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Частью 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 10.1 договора аренды недвижимого имущества от 21.09.2016 установлено, что договор заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев и действует с 21.09.2016 по 20.08.2017 и считается заключенным с момента подписания сторонами договора и акта приема - передачи.
Согласно частей 1, 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (часть 1 статьи 421 ГК РФ).
Изучив текст договора аренды от 21.09.2016, коллегия отмечает, что в разделе 10 договора предусмотрены основания изменения и расторжения спорного договора. Пунктом 10.3 Договора установлено, что изменения, дополнения в договор, досрочное расторжение настоящего договора допускается по согласию сторон. Предлагаемые изменения и дополнения рассматриваются в течение 20 дней с даты их представления к рассмотрению другой стороной и оформляются дополнительным соглашением. Если согласие не будет достигнуто, споры решаются в судебном порядке.
Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды указанным разделом не установлено. Поскольку двухстороннего обоюдного согласия стороны не достигли, доводы апелляционной жалобы об одностороннем расторжении договоров аренды арендатором, являются несостоятельными.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ стороны вправе определять основания и условия досрочного расторжения договора, дополнительных оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора в договоре, однако в договоре от стороны таких оснований не предусмотрели.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Частью 1 статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Оснований, предусмотренных статьей 620 ГК РФ для досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды по требованию арендатора, судом не установлено. Также не установлено и существенных нарушений договора арендодателем, позволяющих по требованию арендатора расторгнуть договор аренды в судебном порядке на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 450 ГК РФ.
Из вышеприведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.
Пунктом 10.5 договора аренды недвижимого имущества от 21.09.2016 предусмотрены случаи его прекращения, а именно:
- - истечение срока действия, на который он был заключен, если за месяц до окончания срока действия договора Арендодатель выразил возражения о заключении договора на новый срок;
- - отчуждение арендованного имущества Арендодателем в пользу Арендатора;
- - гибели объекта аренды;
- - банкротства Арендатора;
- - прекращение деятельности Арендатора - юридического лица;
- - досрочно по согласию сторон или по решению суда.
Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" односторонний отказ от исполнения обязательства, который совершен тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.
Обращаясь в суд с иском, истец указал, что 12.12.2016 комиссией ГУП РК "Крымэнерго" в составе инженера группы хозяйственного обслуживания Вдовиченко Виниамина Ивановича, экономиста отдела имущественных и земельных отношений Кархардиной Ольги Марковны, комендантов ЖКО Коник Светланы Александровны и Курловой Татьяны Юрьевны, в присутствии истца, объект аренды - нежилые помещения, общей площадью 197,5 кв. м, на первом этаже здания, расположенного по адресу: гор. Симферополь, ул. Генерала Васильева, 26 / Трансформаторная, 3 были переданы Арендодателю. Составлен в двух экземплярах акт приема-передачи объекта аренды, где поставили свои подписи истец и инженер группы хозяйственного обслуживания Вдовиченко Виниамин Иванович, ключи от нежилых помещений переданы коменданту ЖКО Коник Светлане Александровне. Акты приема-передачи объекта аренды представители Арендодателя забрали с собой для дальнейшего утверждения и составления дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.
Допрошенная в суде первой инстанции в качестве свидетеля Кархардина О.М., экономист отдела имущественных и земельных отношений Государственного унитарного предприятию Республики Крым "Крымэнерго", подтвердила указанный факт.
Однако, акт приема-передачи объекта аренды не был утвержден, поскольку руководством предприятия не было дано согласие на расторжение договора аренды.
Допрошенные в суде апелляционной инстанции в качестве свидетелей Пожидаев Станислав Андреевич, Коник Светлана Александровна, Курлова Татьяна Юрьевна, Вдовиченко Вениамин Иванович подтвердили вышеизложенные обстоятельства.
Согласно пункта 10.9 договора, имущество считается возвращенным Арендодателю с момента подписания сторонами Акта приема-передачи. Обязанность в отношении составления акта приема-передачи возлагается на Арендатора.
Как усматривается из материалов дела, сторонами договора согласие о досрочном расторжении договора не достигнуто, дополнительное соглашение о расторжении договора аренды не заключено, акт приема-передачи утвержден не был.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно не установлено законных оснований для одностороннего досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, в связи с чем суд пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований о признании арендных правоотношений прекращенными.
Довод апелляционной жалобы о том, что 12.12.2016 арендуемые помещения были полностью освобождены истцом, поэтому обязательства по договору аренды прекращены с момента возврата арендатором объекта аренды арендодателю в связи с досрочным расторжением договора, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку в силу пункта 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием для досрочного прекращения действия договора аренды.
С учетом изложенных обстоятельств, на основании представленных в материалы дела доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, исходя из анализа вышеназванных норм права, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца по заявленным им основаниям.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 26 июня 2017 года по делу N А83-3074/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Колыбиной Людмилы Анатольевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2017 N 21АП-1734/2017 ПО ДЕЛУ N А83-3074/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2017 г. по делу N А83-3074/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 27 октября 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Глазуновой М.М.,
при участии:
- индивидуального предпринимателя Колыбиной Людмилы Анатольевны и ее представителей Рябенький А.С., доверенности N б/н от 28.08.2017, Абхаирова Э.Ш., доверенность б/н от 21.09.2017,
иные лица участвующие в деле не явились, о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Колыбиной Людмилы Анатольевны на решение Арбитражного суда Республики Крым от 26 июня 2017 года по делу N А83-3074/2017 (судья Шкуро В.Н.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Колыбиной Людмилы Анатольевны (ИНН 910200460736, ОГРНИП 314910234617107)
к Государственному унитарному предприятию Республики Крым "Крымэнерго" (ул. Киевская, 74/6, г. Симферополь, Республика Крым, 295034, ОГРН 1149102003423),
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:
Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым
о прекращении обязательств по договору аренды,
установил:
Индивидуальный предприниматель Колыбина Людмила Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Государственному унитарному предприятию Республики Крым "Крымэнерго" о признании обязательств по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым N 901/413 от 21.09.2016, общей площадью 197,5 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: гор. Симферополь, ул. Генерала Васильева, д 26 / Трансформаторная, д. 3, с целью размещения столовой, прекращенными с 12.12.2016.
Исковые требования мотивированы отказом ответчика подписать соглашение о расторжении договора аренды от 21.09.2016 N 901/413 после возвращения 12.12.2016 арендованных помещений.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.06.2017 в иске отказано полностью.
Не согласившись с решением суда, индивидуальный предприниматель Колыбина Людмила Анатольевна, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что в декабре 2016 года, в связи с предстоящим расторжением договора аренды по соглашению сторон, помещения выбыли из владения арендатора и поступили в распоряжение ГУП РК "Крымэнерго" как арендодателя, поэтому независимо от соблюдения арендодателем порядка оформления приема арендованного имущества, арендованное имущество следует считать и считается возвращенным арендатором арендодателю. Кроме того, судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права.
02.08.2017 определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Колыбиной Людмилы Анатольевны принята к производству; назначено судебное заседание на 28.08.2017.
28.08.2017, 25.09.2017 определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ.
22.08.2017 и 22.09.2017 от Государственного унитарного предприятия Республики Крым "Крымэнерго" поступил отзыв на апелляционную жалобу и дополнительные пояснения к отзыву, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменений.
22.08.2017 и 09.10.2017 от истца поступили дополнительные обоснования апелляционной жалобы, согласно которым обязательства по договору аренды прекращены с момента возврата арендатором объекта аренды арендодателю в связи с досрочным расторжением договора со ссылками на статьи 450, 622 ГК РФ.
28.08.2017 от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым поступили письменные пояснения, в которых считает доводы истца несостоятельными, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 25.09.2017 Пожидаев Станислав Андреевич, Коник Светлана Александровна, Курлова Татьяна Юрьевна, Вдовиченко Вениамин Иванович допрошены судом в качестве свидетелей, предупреждены об ответственности за дачу ложных показаний по статьям 307 и 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, пояснили, что комиссией ГУП РК "Крымэнерго" в составе инженера группы хозяйственного обслуживания Вдовиченко Виниамина Ивановича, экономиста отдела имущественных и земельных отношений Кархардиной Ольги Марковны, комендантов Центра по эксплуатации объектов социально-бытового назначения, Коник Светланы Александровны и Курловой Татьяны Юрьевны, в присутствии истца, объект аренды - нежилые помещения, общей площадью 197,5 кв. м, на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Симферополь, ул. Генерала Васильева, 26 / Трансформаторная, 3 были переданы истцом Арендодателю. Составлен в двух экземплярах акт приема-передачи объекта аренды, где поставили свои подписи истец и инженер группы хозяйственного обслуживания Вдовиченко Виниамин Иванович, ключи от нежилых помещений переданы коменданту Коник Светлане Александровне. Акты приема-передачи объекта аренды представители Арендодателя забрали с собой для дальнейшего утверждения и составления дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.
В судебном заседании 23.10.2017 истец и его представители поддержали апелляционную жалобу, просят ее удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в ней.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей неявившихся лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ, при этом судом апелляционной инстанции не установлены основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для его изменения или отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.09.2016 между Государственным унитарным предприятием Республики Крым "Крымэнерго" (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Колыбиной Людмилой Анатольевной (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым (т. 1, л.д. 31-38).
Согласно пункта 1.1. договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности Республики Крым - нежилые помещения N 38,41,42,47,48,49,50,51,52,53 (далее - Имущество) общей площадью 197,5 кв. м на первом этаже здания Административно-лабораторного корпуса (литер "2Т"), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Генерала Васильева, 26 / Трансформаторная, 3, (далее - здание), находящегося на балансе ГУП РК "Крымэнерго", стоимость которых определена на основании справки о балансовой (остаточной) стоимости арендуемого имущества по состоянию на 01.02.2016 года и составляет по остаточной стоимости 984 756,14 руб.
Согласно пункта 1.2 договора, имущество передается в аренду с целью размещения пункта общественного питания.
Пунктом 10.1 договора установлено, что договор заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев и действует с 21.09.2016 по 20.08.2017 и считается заключенным с момента подписания сторонами договора и акта приема - передачи.
Условия договора сохраняют силу в течение всего срока его действия, в том числе и в случаях, когда после его заключения законодательством устанавливаются правила, ухудшающие положение Арендатора, а в части обязательств Арендатора в отношении арендной платы - до исполнения обязательств (пункт 10.2 договора).
Пунктом 10.3 договора установлено, что изменения, дополнения в договор досрочное расторжение настоящего договора допускается по согласию сторон. Предлагаемые изменения и дополнения рассматриваются в течение 20 дней с даты их представления к рассмотрению другой стороной и оформляются дополнительным соглашением. Если согласие не будет достигнуто, споры решаются в судебном порядке.
Пунктом 10.5 договора предусмотрены случаи его прекращения, а именно:
- - истечение срока действия, на который он был заключен, если за месяц до окончания срока действия договора Арендодатель выразил возражения о заключении договора на новый срок;
- - отчуждение арендованного имущества Арендодателем в пользу Арендатора;
- - гибели объекта аренды;
- - банкротства Арендатора;
- - прекращение деятельности Арендатора - юридического лица;
- - досрочно по согласию сторон или по решению суда.
- в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Согласно пункта 10.9 договора, имущество считается возвращенным Арендодателю с момента подписания сторонами Акта приема-передачи. Обязанность в отношении составления акта приема-передачи возлагается на Арендатора.
Во исполнение условий договора арендуемое имущество передано Арендатору в аренду по акту приема - передачи имущества от 21.09.2016 N 901/413 (т. 1, л.д. 39).
21.11.2016 истец обратился к ответчику с просьбой уменьшить арендную плату, а в случае невозможности выполнить указанную просьбу расторгнуть договор аренды, согласно пункта 10.3 договора по соглашению сторон из-за высокой арендной платы и наличия рядом конкурента, в связи с чем работа столовой оказалась убыточной (т. 1, л. 41).
В ответе на указанное письмо от 11.01.2017 N 1012/224 ответчиком разъяснено, что арендатором нарушены условия договора в части обязанностей по страхованию арендованного имущества, а также своевременного внесения арендной платы (т. 1, л.д. 73).
03.02.2017 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о направлении в его адрес дополнительного соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым N 901/413 от 21.09.2016 (т. 1, л.д. 43).
Указанная претензия была получена ответчиком 06.02.2017 о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении (т. 1, л. 44).
Ответчиком указанная претензия оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением о признании обязательств по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым N 901/413 от 21.09.2016, общей площадью 197,5 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: гор. Симферополь, ул. Генерала Васильева, д 26, Трансформаторная, д. 3, с целью размещения столовой, прекращенными с 12.12.2016.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частями 1, 2 статьи 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Частью 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 10.1 договора аренды недвижимого имущества от 21.09.2016 установлено, что договор заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев и действует с 21.09.2016 по 20.08.2017 и считается заключенным с момента подписания сторонами договора и акта приема - передачи.
Согласно частей 1, 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (часть 1 статьи 421 ГК РФ).
Изучив текст договора аренды от 21.09.2016, коллегия отмечает, что в разделе 10 договора предусмотрены основания изменения и расторжения спорного договора. Пунктом 10.3 Договора установлено, что изменения, дополнения в договор, досрочное расторжение настоящего договора допускается по согласию сторон. Предлагаемые изменения и дополнения рассматриваются в течение 20 дней с даты их представления к рассмотрению другой стороной и оформляются дополнительным соглашением. Если согласие не будет достигнуто, споры решаются в судебном порядке.
Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды указанным разделом не установлено. Поскольку двухстороннего обоюдного согласия стороны не достигли, доводы апелляционной жалобы об одностороннем расторжении договоров аренды арендатором, являются несостоятельными.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ стороны вправе определять основания и условия досрочного расторжения договора, дополнительных оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора в договоре, однако в договоре от стороны таких оснований не предусмотрели.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Частью 1 статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Оснований, предусмотренных статьей 620 ГК РФ для досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды по требованию арендатора, судом не установлено. Также не установлено и существенных нарушений договора арендодателем, позволяющих по требованию арендатора расторгнуть договор аренды в судебном порядке на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 450 ГК РФ.
Из вышеприведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.
Пунктом 10.5 договора аренды недвижимого имущества от 21.09.2016 предусмотрены случаи его прекращения, а именно:
- - истечение срока действия, на который он был заключен, если за месяц до окончания срока действия договора Арендодатель выразил возражения о заключении договора на новый срок;
- - отчуждение арендованного имущества Арендодателем в пользу Арендатора;
- - гибели объекта аренды;
- - банкротства Арендатора;
- - прекращение деятельности Арендатора - юридического лица;
- - досрочно по согласию сторон или по решению суда.
Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" односторонний отказ от исполнения обязательства, который совершен тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.
Обращаясь в суд с иском, истец указал, что 12.12.2016 комиссией ГУП РК "Крымэнерго" в составе инженера группы хозяйственного обслуживания Вдовиченко Виниамина Ивановича, экономиста отдела имущественных и земельных отношений Кархардиной Ольги Марковны, комендантов ЖКО Коник Светланы Александровны и Курловой Татьяны Юрьевны, в присутствии истца, объект аренды - нежилые помещения, общей площадью 197,5 кв. м, на первом этаже здания, расположенного по адресу: гор. Симферополь, ул. Генерала Васильева, 26 / Трансформаторная, 3 были переданы Арендодателю. Составлен в двух экземплярах акт приема-передачи объекта аренды, где поставили свои подписи истец и инженер группы хозяйственного обслуживания Вдовиченко Виниамин Иванович, ключи от нежилых помещений переданы коменданту ЖКО Коник Светлане Александровне. Акты приема-передачи объекта аренды представители Арендодателя забрали с собой для дальнейшего утверждения и составления дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.
Допрошенная в суде первой инстанции в качестве свидетеля Кархардина О.М., экономист отдела имущественных и земельных отношений Государственного унитарного предприятию Республики Крым "Крымэнерго", подтвердила указанный факт.
Однако, акт приема-передачи объекта аренды не был утвержден, поскольку руководством предприятия не было дано согласие на расторжение договора аренды.
Допрошенные в суде апелляционной инстанции в качестве свидетелей Пожидаев Станислав Андреевич, Коник Светлана Александровна, Курлова Татьяна Юрьевна, Вдовиченко Вениамин Иванович подтвердили вышеизложенные обстоятельства.
Согласно пункта 10.9 договора, имущество считается возвращенным Арендодателю с момента подписания сторонами Акта приема-передачи. Обязанность в отношении составления акта приема-передачи возлагается на Арендатора.
Как усматривается из материалов дела, сторонами договора согласие о досрочном расторжении договора не достигнуто, дополнительное соглашение о расторжении договора аренды не заключено, акт приема-передачи утвержден не был.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно не установлено законных оснований для одностороннего досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, в связи с чем суд пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований о признании арендных правоотношений прекращенными.
Довод апелляционной жалобы о том, что 12.12.2016 арендуемые помещения были полностью освобождены истцом, поэтому обязательства по договору аренды прекращены с момента возврата арендатором объекта аренды арендодателю в связи с досрочным расторжением договора, судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку в силу пункта 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием для досрочного прекращения действия договора аренды.
С учетом изложенных обстоятельств, на основании представленных в материалы дела доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, исходя из анализа вышеназванных норм права, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца по заявленным им основаниям.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 26 июня 2017 года по делу N А83-3074/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Колыбиной Людмилы Анатольевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.ЕВДОКИМОВ
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
И.В.ЕВДОКИМОВ
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)