Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей В.В. Ванина, Н.В. Нарышкиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сурженко Т.М.,
при участии:
от заявителя (истца): представитель Шульгин А.А. по доверенности от 03.10.2016,
от заинтересованного лица (ответчика): представитель не явился,
от третьего лица: представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Брусовой Антонины Владимировны (ИНН 616120850571, ОГРНИП 314619310500021)
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2017 по делу N А53-30699/2016
по иску индивидуального предпринимателя Брусовой Антонины Владимировны (ИНН 616120850571, ОГРНИП 314619310500021)
к индивидуальному предпринимателю Дерюгину Максиму Васильевичу (ИНН 614702764705, ОГРНИП 304614720900069)
при участии третьих лиц: индивидуальный предприниматель Дерюгина Любовь Ивановна (ИНН 614710267619, ОГРНИП 316619600205438)
о взыскании убытков, неустойки, об обязании предоставить помещение, о нечинении препятствий в пользовании,
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,
установил:
индивидуальный предприниматель Брусова Антонина Владимировна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дерюгину Максиму Васильевичу (далее - ответчик) с требованиями, о взыскании убытков в размере 250000 рублей, неустойки в размере 36500 рублей; об обязании предоставить помещение согласно условиям договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 N б/н, о нечинении препятствий в пользовании спорным помещением (с учетом уточнений первоначальных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 73).
Исковые требования мотивированы тем, что действиями арендодателя по воспрепятствованию арендатору в пользовании арендованным помещением последнему причинены убытки в сумме 250000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Дерюгина Любовь Ивановна.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2017 удовлетворено ходатайство истца об отказе от исковых требований в части требований об обязании предоставить помещение согласно условиям договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 N б/н, о нечинении препятствий в пользовании спорным помещением, отказ принят, производство по делу в данной части прекращено.
В судебном заседании суда первой инстанции, состоявшемся 14.03.2017, представитель ответчика заявил ходатайство о принятии к производству суда встречного иска о признании договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 N б/н недействительным.
Определением от 16.03.2017 (резолютивная часть от 14.03.2017) встречный иск возвращен ИП Дерюгину М.В. по мотиву отсутствия взаимной связи между первоначальным и встречным исками, при которой их совместное рассмотрение служило бы цели более быстрого и правильного рассмотрения дела.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2017 в удовлетворении исковых требований ИП Брусовой А.В. отказано.
Суд пришел к выводу, что фактические действия арендатора по освобождению арендованного им помещения повлекли прекращение договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 N б/н. Договор прекращен 04.09.2016, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства совершения сторонами сделки каких-либо действий, направленных на дальнейшее исполнение договора аренды. В материалы дела не представлены доказательства того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды ответчиком, как стороной сделки, повлекло его досрочное прекращение. Напротив, судом установлено, что замещающая сделка аренды (договор от 05.09.2016) совершена арендатором на следующий день после фактического освобождения спорного помещения.
Суд также указал, что согласованный Брусовой А.В. и ООО "Дон Сервис Плюс" размер арендной платы сам по себе не создает какой-либо обязанности для ответчика. Доказательств того, что вновь арендованные помещения и спорные с учетом их технического состояния, места расположения, трафика и т.п. сопоставимы, истцом в материалы дела не представлено. Замещающая сделка совершена по цене вдвое выше. При таких обстоятельствах суд счел факт причинения убытков не доказанным.
Отказывая в удовлетворении требования истца о взыскании неустойки, суд указал, что поскольку помещение арендатору было передано в указанный в договоре срок, задержка исполнения арендодателем указанного обязательства судом не установлена, начисление неустойки на основании пункта 4.3 договора арендатором не правомерно, а требование о ее взыскании необоснованно и подлежит отклонению судом.
Индивидуальный предприниматель Брусова Антонина Владимировна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 16.03.2017 отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - в нарушение договора аренды от 02.03.2016 ответчик в одностороннем порядке досрочно прекратил право пользования и владения истцом арендованным имуществом, факт выселения арендатора из помещения подтверждается материалами проверки Межмуниципального отдела МВД России "Каменский", а также иными имеющимися в деле доказательствами;
- - в обоснование одностороннего расторжения договора в уведомлении от 23.08.2016 арендодатель сослался на смену собственника помещения и незаключенность договора, что противоречит разделу 5 договора;
- - несение убытков истцом было вызвано противоправностью действий ответчика, вынужденного заключить новый договор аренды с ООО "Дон Сервис Плюс" для продолжения ведения деятельности. Договор заключен с той же целью - размещение туалета, в том же населенном пункте на следующий день после одностороннего отказа ответчика от исполнения своих обязательств;
- - факт несения убытков и их размер подтверждены представленными в материалы дела доказательствами;
- - истец не согласен с отказом в удовлетворении требования о взыскании неустойки, в частности, с толкованием судом пункта 4.3 договора аренды. Истец полагает, что данный пункт договора относится не к случаю нарушения начального срока аренды, а к неисполнению обязанности по предоставлению имущества на протяжении всего срока действия договора. При этом, факт непредоставления помещения в период аренды подтвержден материалами дела.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Заинтересованное лицо (ответчик) и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Дерюгиным Максимом Васильевичем (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Брусовой Антониной Владимировной (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 02.03.2016 N б/н.
Согласно пункту 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения, этаж 1, общей площадью 33 кв. м, находящегося по адресу: Ростовская обл., г. Каменск, ул. Народная, дом 5, кадастровый (или условный) номер: 61:52:030340:0015:2-192-4Б/В:1/14752.
Согласно пункту 1.2. договора арендатор использует помещение с целью размещения туалета.
В соответствии с пунктом 5.1. договора срок аренды установлен на 11 месяцев с 02.03.2016 по 01.02.2017.
Согласно пункту 3.1. договора сумма ежемесячной арендной платы за помещение составляет 50 000 рублей, без НДС.
Как следует из иска, в период пользования помещением арендатор в полном объеме выполнял обязательства по арендной плате, а ответчик со своей стороны не препятствовал в пользовании указанным помещением.
Уведомлением от 13.08.2016, полученным арендатором 23.08.2016, ответчик сообщил истцу о том, что в одностороннем порядке досрочно отказывается от исполнения договора в связи со сменой собственника помещения и отсутствием признаков предмета договора, который, по его мнению, является незаключенным.
04.09.2016 арендодателем были предприняты действия по выносу имущества арендатора из помещения и фактическому прекращению пользования помещением.
Претензия истца, направленная в адрес ответчика 17.09.2016, о возмещении убытков и нечинении препятствий в пользовании имуществом оставлена без удовлетворения.
Арендатор, указал, что, поскольку прекращение договора произошло в связи с нарушением арендодателем обязательств, в связи с чем, истец был вынужден заключить аналогичный договор (замещающую сделку) аренды нежилого помещения с ООО "Дон Сервис Плюс" от 05.09.2016, расположенного по адресу:
г. Каменск-Шахтинский, ул. Народная, 3, с целью размещения туалета, согласно которому стоимость ежемесячной арендной платы за помещение составляет 100 000 рублей, а с декабря 2016 года 150 000 рублей, ссылаясь на статьи 392, 393.1, 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 11, 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" обратился в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в размере разницы между ценой, установленной в договоре с ответчиком, и ценой, установленной по договору от 05.09.2016 за период сентябрь - декабрь 2016 года в сумме 250 000 рублей.
Также арендатором заявлено требование о взыскании неустойки в соответствии с пунктом 4.3 договора с учетом фактического непредставления арендодателем помещения арендатору в нарушение условий договора в срок, установленный п. 5.1 договора (с учетом уточнения требований).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 5.1 договора установлен срок аренды с 02.03.2016 по 01.02.2017.
Объект был передан арендатору по акту приема-передачи от 02.03.2016 (т. 1, л.д. 17).
Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП (т. 1, л.д. 57) следует, что объект недвижимости - здание закусочной с павильоном смешанной торговли, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Народная, 5, перешел в собственность Дерюгиной Л.И. по договору дарения от 17.08.2016.
Дарителем по указанному договору является Дерюгин М.В. (т. 1, л.д. 55).
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Смена собственника не может затрагивать права арендатора, гарантированные положениями статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, замена арендодателя в договоре аренды не влечет прекращение арендных отношений, возникших на основании договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В связи с чем, выводы суда первой инстанции о прекращении договора аренды ошибочны.
Указание ответчика на незаключенность договора аренды в связи с несогласованностью предмета аренды несостоятельно ввиду следующего.
В уведомлении о прекращении действия договора (т. 1, л.д. 11) Дерюгин М.В. ссылается на акт приема-передачи помещения к договору аренды и на сам договор аренды от 02.03.2016, предлагая вернуть помещение в состоянии, в котором оно было ему передано.
Апелляционный суд отмечает, что с момента передачи помещения до момента одностороннего отказа ответчика стороны исполняли условиями договора, в частности, истцом вносились арендные платежи на счет ИП Дерюгина М.В., что следует из имеющихся в материалах дела платежных поручений.
Помещение при этом использовалось истцом, что следует из дальнейших действий ответчика по выносу из помещения имущества ИП Брусовой А.В.
Сама формулировка уведомления "о прекращении действия договора" противоречит правовому смыслу заявления о его незаключенности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
При таких обстоятельствах, довод о несогласованности предмета договора аренды, с согласия ответчика находящегося в пользовании арендатора на протяжении 5 месяцев, не может быть принят судом.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании убытков, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом.
Так, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями (бездействием) ответчика. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков. При этом лицо, требующее возмещения, должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков.
Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации.
Все участники гражданских правоотношений предполагаются добросовестными исполнителями своих прав и обязанностей, поэтому кредитор (потерпевший) должен доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения своим должником лежащих на нем обязанностей, а также наличие и размер понесенных убытков и причинную связь между ними и фактом правонарушения. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.
В свою очередь, ответчик вправе доказывать отсутствие своей вины в причинении убытков.
Основанием для обращения арендатора с требованием о взыскании убытков в размере 250000 рублей послужили действия арендодателя по воспрепятствованию арендатору в пользовании арендованным помещением.
Как указывает заявитель, данные действия привели к необходимости заключения истцом нового договора аренды от 05.09.2016 с ООО "Дон Сервис Плюс" по цене большей, нежели цена договора от 02.03.2016.
Апелляционным судом установлено, что по новому договору аренды истец получил в пользование имущество с иными характеристиками по отношению к имуществу, переданному по договору 02.03.2016.
В судебном заседании 18.05.2017 представитель истца пояснил, что новое арендуемое помещение имеет улучшенные параметры, в частности, имеет большее количество единиц оборудования.
С учетом цели аренды - размещение туалетов, параметры помещения и количество единиц оборудования (в новом помещении располагается 8 отдельных санитарных узлов, что следует из плана помещения), арендная плата за новое помещение обоснованно определена выше, и использование в предпринимательской деятельности истца данного помещения предполагается экономически более выгодным для заявителя.
При несоответствии параметров первоначального предмета аренды и замещающего помещения, апелляционный суд не может признать размер убытков доказанным с учетом очевидного улучшения положения арендатора в связи с заключением нового договора.
Таким образом, истцом не доказано несение убытков в заявленном размере.
Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки по договору в размере 36500 рублей за период с 04.09.2016 по 31.01.2017.
В соответствии с пунктом 4.3 договора если арендодатель не предоставит арендатору помещение в указанный в договоре срок, то арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, и возмещения неустойки в размере 0,5% за каждый день просрочки исходя из суммы аренды за один месяц, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Судом первой инстанции установлен факт передачи помещения арендатору по акту 02.03.2016, данный факт сторонами не оспаривается.
Из иска следует, что в период пользования помещением арендатор в полном объеме выполнял обязательства по арендной плате, а ответчик со своей стороны не препятствовал в пользовании указанным помещением. Указанный довод истца ответчиком не опровергнут.
При таких обстоятельствах, поскольку помещение арендатору было передано в указанный в договоре срок, задержка исполнения арендодателем указанного обязательства судом не установлена, начисление неустойки на основании пункта 4.3 договора арендатором не правомерно, а требование о ее взыскании необоснованно и подлежит отклонению судом.
Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что замена арендодателя в договоре аренды не влечет за собой прекращение договора аренды. При этом, переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
Вне зависимости от толкования пункта 4.3 договора в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о взыскании неустойки с 04.09.2016 с ИП Дерюгина М.В., то есть за период после оформления перехода права собственности на недвижимое имущество, а, соответственно, выбытия ответчика из правоотношения, адресовано ненадлежащему ответчику. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда о недоказанности несения истцом убытков в заявленном размере.
Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. (платежное поручение N 8 от 11.04.2017), по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2017 по делу N А53-30699/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2017 N 15АП-6677/2017 ПО ДЕЛУ N А53-30699/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2017 г. N 15АП-6677/2017
Дело N А53-30699/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей В.В. Ванина, Н.В. Нарышкиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сурженко Т.М.,
при участии:
от заявителя (истца): представитель Шульгин А.А. по доверенности от 03.10.2016,
от заинтересованного лица (ответчика): представитель не явился,
от третьего лица: представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Брусовой Антонины Владимировны (ИНН 616120850571, ОГРНИП 314619310500021)
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2017 по делу N А53-30699/2016
по иску индивидуального предпринимателя Брусовой Антонины Владимировны (ИНН 616120850571, ОГРНИП 314619310500021)
к индивидуальному предпринимателю Дерюгину Максиму Васильевичу (ИНН 614702764705, ОГРНИП 304614720900069)
при участии третьих лиц: индивидуальный предприниматель Дерюгина Любовь Ивановна (ИНН 614710267619, ОГРНИП 316619600205438)
о взыскании убытков, неустойки, об обязании предоставить помещение, о нечинении препятствий в пользовании,
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,
установил:
индивидуальный предприниматель Брусова Антонина Владимировна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дерюгину Максиму Васильевичу (далее - ответчик) с требованиями, о взыскании убытков в размере 250000 рублей, неустойки в размере 36500 рублей; об обязании предоставить помещение согласно условиям договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 N б/н, о нечинении препятствий в пользовании спорным помещением (с учетом уточнений первоначальных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 73).
Исковые требования мотивированы тем, что действиями арендодателя по воспрепятствованию арендатору в пользовании арендованным помещением последнему причинены убытки в сумме 250000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Дерюгина Любовь Ивановна.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2017 удовлетворено ходатайство истца об отказе от исковых требований в части требований об обязании предоставить помещение согласно условиям договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 N б/н, о нечинении препятствий в пользовании спорным помещением, отказ принят, производство по делу в данной части прекращено.
В судебном заседании суда первой инстанции, состоявшемся 14.03.2017, представитель ответчика заявил ходатайство о принятии к производству суда встречного иска о признании договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 N б/н недействительным.
Определением от 16.03.2017 (резолютивная часть от 14.03.2017) встречный иск возвращен ИП Дерюгину М.В. по мотиву отсутствия взаимной связи между первоначальным и встречным исками, при которой их совместное рассмотрение служило бы цели более быстрого и правильного рассмотрения дела.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2017 в удовлетворении исковых требований ИП Брусовой А.В. отказано.
Суд пришел к выводу, что фактические действия арендатора по освобождению арендованного им помещения повлекли прекращение договора аренды нежилого помещения от 02.03.2016 N б/н. Договор прекращен 04.09.2016, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства совершения сторонами сделки каких-либо действий, направленных на дальнейшее исполнение договора аренды. В материалы дела не представлены доказательства того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды ответчиком, как стороной сделки, повлекло его досрочное прекращение. Напротив, судом установлено, что замещающая сделка аренды (договор от 05.09.2016) совершена арендатором на следующий день после фактического освобождения спорного помещения.
Суд также указал, что согласованный Брусовой А.В. и ООО "Дон Сервис Плюс" размер арендной платы сам по себе не создает какой-либо обязанности для ответчика. Доказательств того, что вновь арендованные помещения и спорные с учетом их технического состояния, места расположения, трафика и т.п. сопоставимы, истцом в материалы дела не представлено. Замещающая сделка совершена по цене вдвое выше. При таких обстоятельствах суд счел факт причинения убытков не доказанным.
Отказывая в удовлетворении требования истца о взыскании неустойки, суд указал, что поскольку помещение арендатору было передано в указанный в договоре срок, задержка исполнения арендодателем указанного обязательства судом не установлена, начисление неустойки на основании пункта 4.3 договора арендатором не правомерно, а требование о ее взыскании необоснованно и подлежит отклонению судом.
Индивидуальный предприниматель Брусова Антонина Владимировна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 16.03.2017 отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - в нарушение договора аренды от 02.03.2016 ответчик в одностороннем порядке досрочно прекратил право пользования и владения истцом арендованным имуществом, факт выселения арендатора из помещения подтверждается материалами проверки Межмуниципального отдела МВД России "Каменский", а также иными имеющимися в деле доказательствами;
- - в обоснование одностороннего расторжения договора в уведомлении от 23.08.2016 арендодатель сослался на смену собственника помещения и незаключенность договора, что противоречит разделу 5 договора;
- - несение убытков истцом было вызвано противоправностью действий ответчика, вынужденного заключить новый договор аренды с ООО "Дон Сервис Плюс" для продолжения ведения деятельности. Договор заключен с той же целью - размещение туалета, в том же населенном пункте на следующий день после одностороннего отказа ответчика от исполнения своих обязательств;
- - факт несения убытков и их размер подтверждены представленными в материалы дела доказательствами;
- - истец не согласен с отказом в удовлетворении требования о взыскании неустойки, в частности, с толкованием судом пункта 4.3 договора аренды. Истец полагает, что данный пункт договора относится не к случаю нарушения начального срока аренды, а к неисполнению обязанности по предоставлению имущества на протяжении всего срока действия договора. При этом, факт непредоставления помещения в период аренды подтвержден материалами дела.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Заинтересованное лицо (ответчик) и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Дерюгиным Максимом Васильевичем (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Брусовой Антониной Владимировной (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 02.03.2016 N б/н.
Согласно пункту 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения, этаж 1, общей площадью 33 кв. м, находящегося по адресу: Ростовская обл., г. Каменск, ул. Народная, дом 5, кадастровый (или условный) номер: 61:52:030340:0015:2-192-4Б/В:1/14752.
Согласно пункту 1.2. договора арендатор использует помещение с целью размещения туалета.
В соответствии с пунктом 5.1. договора срок аренды установлен на 11 месяцев с 02.03.2016 по 01.02.2017.
Согласно пункту 3.1. договора сумма ежемесячной арендной платы за помещение составляет 50 000 рублей, без НДС.
Как следует из иска, в период пользования помещением арендатор в полном объеме выполнял обязательства по арендной плате, а ответчик со своей стороны не препятствовал в пользовании указанным помещением.
Уведомлением от 13.08.2016, полученным арендатором 23.08.2016, ответчик сообщил истцу о том, что в одностороннем порядке досрочно отказывается от исполнения договора в связи со сменой собственника помещения и отсутствием признаков предмета договора, который, по его мнению, является незаключенным.
04.09.2016 арендодателем были предприняты действия по выносу имущества арендатора из помещения и фактическому прекращению пользования помещением.
Претензия истца, направленная в адрес ответчика 17.09.2016, о возмещении убытков и нечинении препятствий в пользовании имуществом оставлена без удовлетворения.
Арендатор, указал, что, поскольку прекращение договора произошло в связи с нарушением арендодателем обязательств, в связи с чем, истец был вынужден заключить аналогичный договор (замещающую сделку) аренды нежилого помещения с ООО "Дон Сервис Плюс" от 05.09.2016, расположенного по адресу:
г. Каменск-Шахтинский, ул. Народная, 3, с целью размещения туалета, согласно которому стоимость ежемесячной арендной платы за помещение составляет 100 000 рублей, а с декабря 2016 года 150 000 рублей, ссылаясь на статьи 392, 393.1, 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 11, 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" обратился в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в размере разницы между ценой, установленной в договоре с ответчиком, и ценой, установленной по договору от 05.09.2016 за период сентябрь - декабрь 2016 года в сумме 250 000 рублей.
Также арендатором заявлено требование о взыскании неустойки в соответствии с пунктом 4.3 договора с учетом фактического непредставления арендодателем помещения арендатору в нарушение условий договора в срок, установленный п. 5.1 договора (с учетом уточнения требований).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 5.1 договора установлен срок аренды с 02.03.2016 по 01.02.2017.
Объект был передан арендатору по акту приема-передачи от 02.03.2016 (т. 1, л.д. 17).
Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП (т. 1, л.д. 57) следует, что объект недвижимости - здание закусочной с павильоном смешанной торговли, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Народная, 5, перешел в собственность Дерюгиной Л.И. по договору дарения от 17.08.2016.
Дарителем по указанному договору является Дерюгин М.В. (т. 1, л.д. 55).
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Смена собственника не может затрагивать права арендатора, гарантированные положениями статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, замена арендодателя в договоре аренды не влечет прекращение арендных отношений, возникших на основании договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В связи с чем, выводы суда первой инстанции о прекращении договора аренды ошибочны.
Указание ответчика на незаключенность договора аренды в связи с несогласованностью предмета аренды несостоятельно ввиду следующего.
В уведомлении о прекращении действия договора (т. 1, л.д. 11) Дерюгин М.В. ссылается на акт приема-передачи помещения к договору аренды и на сам договор аренды от 02.03.2016, предлагая вернуть помещение в состоянии, в котором оно было ему передано.
Апелляционный суд отмечает, что с момента передачи помещения до момента одностороннего отказа ответчика стороны исполняли условиями договора, в частности, истцом вносились арендные платежи на счет ИП Дерюгина М.В., что следует из имеющихся в материалах дела платежных поручений.
Помещение при этом использовалось истцом, что следует из дальнейших действий ответчика по выносу из помещения имущества ИП Брусовой А.В.
Сама формулировка уведомления "о прекращении действия договора" противоречит правовому смыслу заявления о его незаключенности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
При таких обстоятельствах, довод о несогласованности предмета договора аренды, с согласия ответчика находящегося в пользовании арендатора на протяжении 5 месяцев, не может быть принят судом.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании убытков, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом.
Так, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями (бездействием) ответчика. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков. При этом лицо, требующее возмещения, должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков.
Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации.
Все участники гражданских правоотношений предполагаются добросовестными исполнителями своих прав и обязанностей, поэтому кредитор (потерпевший) должен доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения своим должником лежащих на нем обязанностей, а также наличие и размер понесенных убытков и причинную связь между ними и фактом правонарушения. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.
В свою очередь, ответчик вправе доказывать отсутствие своей вины в причинении убытков.
Основанием для обращения арендатора с требованием о взыскании убытков в размере 250000 рублей послужили действия арендодателя по воспрепятствованию арендатору в пользовании арендованным помещением.
Как указывает заявитель, данные действия привели к необходимости заключения истцом нового договора аренды от 05.09.2016 с ООО "Дон Сервис Плюс" по цене большей, нежели цена договора от 02.03.2016.
Апелляционным судом установлено, что по новому договору аренды истец получил в пользование имущество с иными характеристиками по отношению к имуществу, переданному по договору 02.03.2016.
В судебном заседании 18.05.2017 представитель истца пояснил, что новое арендуемое помещение имеет улучшенные параметры, в частности, имеет большее количество единиц оборудования.
С учетом цели аренды - размещение туалетов, параметры помещения и количество единиц оборудования (в новом помещении располагается 8 отдельных санитарных узлов, что следует из плана помещения), арендная плата за новое помещение обоснованно определена выше, и использование в предпринимательской деятельности истца данного помещения предполагается экономически более выгодным для заявителя.
При несоответствии параметров первоначального предмета аренды и замещающего помещения, апелляционный суд не может признать размер убытков доказанным с учетом очевидного улучшения положения арендатора в связи с заключением нового договора.
Таким образом, истцом не доказано несение убытков в заявленном размере.
Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки по договору в размере 36500 рублей за период с 04.09.2016 по 31.01.2017.
В соответствии с пунктом 4.3 договора если арендодатель не предоставит арендатору помещение в указанный в договоре срок, то арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, и возмещения неустойки в размере 0,5% за каждый день просрочки исходя из суммы аренды за один месяц, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Судом первой инстанции установлен факт передачи помещения арендатору по акту 02.03.2016, данный факт сторонами не оспаривается.
Из иска следует, что в период пользования помещением арендатор в полном объеме выполнял обязательства по арендной плате, а ответчик со своей стороны не препятствовал в пользовании указанным помещением. Указанный довод истца ответчиком не опровергнут.
При таких обстоятельствах, поскольку помещение арендатору было передано в указанный в договоре срок, задержка исполнения арендодателем указанного обязательства судом не установлена, начисление неустойки на основании пункта 4.3 договора арендатором не правомерно, а требование о ее взыскании необоснованно и подлежит отклонению судом.
Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что замена арендодателя в договоре аренды не влечет за собой прекращение договора аренды. При этом, переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
Вне зависимости от толкования пункта 4.3 договора в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о взыскании неустойки с 04.09.2016 с ИП Дерюгина М.В., то есть за период после оформления перехода права собственности на недвижимое имущество, а, соответственно, выбытия ответчика из правоотношения, адресовано ненадлежащему ответчику. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда о недоказанности несения истцом убытков в заявленном размере.
Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. (платежное поручение N 8 от 11.04.2017), по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2017 по делу N А53-30699/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.В.НАРЫШКИНА
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)