Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по вопросам: 1) О рыночной стоимости нежилого помещения; 2) О порядке и сроках оплаты помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.07.2016
Полный текст постановления изготовлен 21.07.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Денисовой Н.Д., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "ХэлсМед" - Шабанов М.Б. - доверен. от 26.08.2011 г., Зотова А.А. - доверен. от 03.08.2015 г.
от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области - Марышев М.В. - доверен. от 30.12.2015 г.
от Администрации Одинцовского муниципального района Московской области - Марышев М.В. - доверен. от 11.01.2016 г.
рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и Администрации Одинцовского муниципального района Московской области
на решение от 19.02.2016
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Бобковой С.Ю.,
на постановление от 20.04.2016
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ханашевичем С.К., Александровым Д.Д., Ивановой Л.Н.,
по делу N А41-62172/15 по иску общества с ограниченной ответственностью "ХэлсМед"
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области
третье лицо: Администрация Одинцовского муниципального района Московской области
об урегулировании разногласий по договору
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ХэлсМед" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления, к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 587,9 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. А, в части в части пунктов 2.1, 2.2, 2.3 главы 2 договора "Цена договора и порядок расчетов", изложив их в редакции, представленной истцом согласно тексту уточненного искового заявления.
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.02.2016 по делу N А41-62172/15 урегулированы разногласия по договору купли-продажи помещения площадью 587,9 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. А между КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "Хэлс Мед" в части пунктов 2.1, 2.2, 2.3 главы 2 договора "Цена договора и порядок расчетов", изложив их в следующей редакции:
Пункт 2.1:
"Имущество" продается по цене 43 915 657 (сорок три миллиона девятьсот пятнадцать тысяч шестьсот пятьдесят семь) рублей без учета НДС в соответствии с судебной экспертизой АНО "Научно-исследовательская лаборатория экспертизы и оценки", проведенной по делу N А41-62172/2015. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения о продаже арендуемого имущества 26.06.2015 года - 2,75% годовых.
Пункт 2.2.:
Оплата стоимости "Имущества" осуществляется "Покупателем" путем перечисления денежных средств в размере 43 915 657 (сорок три миллиона девятьсот пятнадцать тысяч шестьсот пятьдесят семь) рублей в рассрочку в соответствии с п. 2.4 на счет УФК по Московской области (КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района), ИНН 5032000299, КПП 503201001, р/сч 40101810600000010102, в Отделении 1 Москва, г. Москва 705, БИК 044583001, ОКТМО 46641101, КБК 08011402053050000410.
Пункт 2.3:
Рассрочка предоставляется на пять лет (60 месяцев) на сумму 43 915 657 (сорок три миллиона девятьсот пятнадцать тысяч шестьсот пятьдесят семь) рублей.
Приложение N 1 к договору купли-продажи:
График платежей
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 решение Арбитражного суда Московской области от 19.02.2015 по делу N А41-62172/15 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят решение Арбитражного суда Московской области от 19.02.2016 и постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу N А41-62172/2015 отменить, вернуть дело на новое рассмотрение ввиду неполного исследования всех обстоятельств по делу.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, суды необоснованно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной третьим экспертным заключением, суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по делу, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В судебном заседании суда кассационной инстанции заявители подтвердили доводы, изложенные в жалобе, просили решение Арбитражного суда Московской области от 19.02.2016 и постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу N А41-62172/2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "ХэлсМед" является арендатором муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 587,9 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. А.
02.05.2014 ООО "ХэлсМед" обратилось с заявлением о реализации преимущественного права по выкупу объекта аренды в порядке ФЗ N 159-ФЗ.
Поскольку указанное заявление полномочным органом было оставлено без удовлетворения, ООО БК "ХэлсМед" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об оспаривании действий (бездействий) администрации.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 12.12.2014 по делу N А41-58032/14 суд признал незаконным отказ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области в реализации ООО "Хэлс Мед" преимущественного права на приобретение нежилых помещений, обязал Администрацию Одинцовского муниципального района Московской области: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, а именно: нежилого помещения N 1, по плану строения комнаты N 1-44, общей площадью 587,9 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корпус А, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации указанного имущества; направить ООО "Хэлс Мед" проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
06.07.2015 от ответчика поступил проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 587,9 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. А с указанием цены приобретаемого имущества составляет 61 940 000 руб. и рассрочкой оплаты на три года с 20.07.2015 по 20.06.2018 по 1 720 555 руб. 55 коп. ежемесячно.
Не согласившись с установленной ответчиком ценой выкупаемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судами установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" критериям.
В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на дату обращения заявителя за выкупом указанного имущества - 02.06.2014, определением Арбитражного суда Московской области от 07.11.2015 в рамках настоящего дела была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации "Научно-исследовательская лаборатория экспертизы и оценки", эксперту Стрекину П.В., предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения площадью 587,9 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. А по состоянию на 02.06.2014 составляет 43 915 657 руб.
Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 2.3 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 2.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 2.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 2.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 2.3 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителей жалобы о том, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта Автономной некоммерческой организации "Научно-исследовательская лаборатория экспертизы и оценки", соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 43 915 657 руб.
Доводы заявителя о неправомерном отказе судом первой инстанции в проведении повторной экспертизы, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку повторная экспертиза в силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Таких обстоятельств судом не установлено.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 19.02.2016 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу N А41-62172/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Я.МЫСАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 21.07.2016 N Ф05-10461/2016 ПО ДЕЛУ N А41-62172/15
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по вопросам: 1) О рыночной стоимости нежилого помещения; 2) О порядке и сроках оплаты помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2016 г. по делу N А41-62172/15
Резолютивная часть постановления объявлена 20.07.2016
Полный текст постановления изготовлен 21.07.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Денисовой Н.Д., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "ХэлсМед" - Шабанов М.Б. - доверен. от 26.08.2011 г., Зотова А.А. - доверен. от 03.08.2015 г.
от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области - Марышев М.В. - доверен. от 30.12.2015 г.
от Администрации Одинцовского муниципального района Московской области - Марышев М.В. - доверен. от 11.01.2016 г.
рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и Администрации Одинцовского муниципального района Московской области
на решение от 19.02.2016
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Бобковой С.Ю.,
на постановление от 20.04.2016
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ханашевичем С.К., Александровым Д.Д., Ивановой Л.Н.,
по делу N А41-62172/15 по иску общества с ограниченной ответственностью "ХэлсМед"
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области
третье лицо: Администрация Одинцовского муниципального района Московской области
об урегулировании разногласий по договору
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ХэлсМед" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления, к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 587,9 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. А, в части в части пунктов 2.1, 2.2, 2.3 главы 2 договора "Цена договора и порядок расчетов", изложив их в редакции, представленной истцом согласно тексту уточненного искового заявления.
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.02.2016 по делу N А41-62172/15 урегулированы разногласия по договору купли-продажи помещения площадью 587,9 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. А между КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "Хэлс Мед" в части пунктов 2.1, 2.2, 2.3 главы 2 договора "Цена договора и порядок расчетов", изложив их в следующей редакции:
Пункт 2.1:
"Имущество" продается по цене 43 915 657 (сорок три миллиона девятьсот пятнадцать тысяч шестьсот пятьдесят семь) рублей без учета НДС в соответствии с судебной экспертизой АНО "Научно-исследовательская лаборатория экспертизы и оценки", проведенной по делу N А41-62172/2015. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения о продаже арендуемого имущества 26.06.2015 года - 2,75% годовых.
Пункт 2.2.:
Оплата стоимости "Имущества" осуществляется "Покупателем" путем перечисления денежных средств в размере 43 915 657 (сорок три миллиона девятьсот пятнадцать тысяч шестьсот пятьдесят семь) рублей в рассрочку в соответствии с п. 2.4 на счет УФК по Московской области (КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района), ИНН 5032000299, КПП 503201001, р/сч 40101810600000010102, в Отделении 1 Москва, г. Москва 705, БИК 044583001, ОКТМО 46641101, КБК 08011402053050000410.
Пункт 2.3:
Рассрочка предоставляется на пять лет (60 месяцев) на сумму 43 915 657 (сорок три миллиона девятьсот пятнадцать тысяч шестьсот пятьдесят семь) рублей.
Приложение N 1 к договору купли-продажи:
График платежей
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 решение Арбитражного суда Московской области от 19.02.2015 по делу N А41-62172/15 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят решение Арбитражного суда Московской области от 19.02.2016 и постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу N А41-62172/2015 отменить, вернуть дело на новое рассмотрение ввиду неполного исследования всех обстоятельств по делу.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, суды необоснованно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной третьим экспертным заключением, суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по делу, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В судебном заседании суда кассационной инстанции заявители подтвердили доводы, изложенные в жалобе, просили решение Арбитражного суда Московской области от 19.02.2016 и постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу N А41-62172/2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "ХэлсМед" является арендатором муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 587,9 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. А.
02.05.2014 ООО "ХэлсМед" обратилось с заявлением о реализации преимущественного права по выкупу объекта аренды в порядке ФЗ N 159-ФЗ.
Поскольку указанное заявление полномочным органом было оставлено без удовлетворения, ООО БК "ХэлсМед" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об оспаривании действий (бездействий) администрации.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 12.12.2014 по делу N А41-58032/14 суд признал незаконным отказ Администрации Одинцовского муниципального района Московской области в реализации ООО "Хэлс Мед" преимущественного права на приобретение нежилых помещений, обязал Администрацию Одинцовского муниципального района Московской области: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, а именно: нежилого помещения N 1, по плану строения комнаты N 1-44, общей площадью 587,9 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корпус А, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации указанного имущества; направить ООО "Хэлс Мед" проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
06.07.2015 от ответчика поступил проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 587,9 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. А с указанием цены приобретаемого имущества составляет 61 940 000 руб. и рассрочкой оплаты на три года с 20.07.2015 по 20.06.2018 по 1 720 555 руб. 55 коп. ежемесячно.
Не согласившись с установленной ответчиком ценой выкупаемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судами установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" критериям.
В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на дату обращения заявителя за выкупом указанного имущества - 02.06.2014, определением Арбитражного суда Московской области от 07.11.2015 в рамках настоящего дела была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации "Научно-исследовательская лаборатория экспертизы и оценки", эксперту Стрекину П.В., предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения площадью 587,9 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 18, корп. А по состоянию на 02.06.2014 составляет 43 915 657 руб.
Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 2.3 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 2.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 2.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 2.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 2.3 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителей жалобы о том, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта Автономной некоммерческой организации "Научно-исследовательская лаборатория экспертизы и оценки", соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 43 915 657 руб.
Доводы заявителя о неправомерном отказе судом первой инстанции в проведении повторной экспертизы, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку повторная экспертиза в силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Таких обстоятельств судом не установлено.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 19.02.2016 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу N А41-62172/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Я.МЫСАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)