Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Жевак И.И., Никольского С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долженко Е.Д.,
при участии в судебном заседании представителя управления муниципального имущества администрации муниципального образования "город Астрахань" - Радченко Н.В., действующей на основании доверенности от 07.09.2016 N 33,
рассмотрев апелляционную жалобу управления муниципального имущества администрации муниципального образования "город Астрахань" на решение арбитражного суда Астраханской области от 29 июля 2016 года по делу N А06-3787/2016, принятое судьей Сериковой Г.В., по исковому заявлению управления муниципального имущества администрации муниципального образования "город Астрахань" (ОГРН 1103015001561, ИНН 3015090933), к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Приоритет" (ОГРН 1083015000804, ИНН 3015081953) о расторжении договора аренды от 11.12.2012 N 205, об обязании ответчика передать по акту приема - передачи истцу нежилое помещение N 3а,
установил:
Управление муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" (далее по тексту - истец, управление) обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Приоритет" (далее по тексту - ответчик, общество, ООО "ФК "Приоритет") о:
- взыскании задолженности в размере 90 394 рублей 28 копеек, пени в сумме 6 087 рублей 06 копеек,
- расторжении договора аренды от 11 декабря 2012 года N 205 и обязании передать по акту приема - передачи нежилое помещение N 3а, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Луконина, 12, корпус 2, общей площадью 106,7 кв. м.
В ходе рассмотрения дела, истцом, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), уменьшены исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате до 42 509 рублей 28 копеек и пени до 5 682 рублей 79 копеек.
В последующем, представителем истца было заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 42 509 рублей 28 копеек и пени в размере 5 682 рублей 79 копеек.
Решением арбитражного суда Астраханской области от 29 июля 2016 года:
- - производство по делу в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 42 509 рублей 28 копеек и пени в сумме 5 682 рублей 79 копеек прекращено, ввиду отказа истца от иска в этой части;
- - в остальной части иска отказано.
Истец с данным решением не согласился и обратился с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просил его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 11 декабря 2012 года N 205 и обязания передать по акту приема - передачи арендуемого нежилого помещения, принять по делу новый судебный акт об их удовлетворении в данной части.
Ответчик, в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2016 года представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно доводам, которого, просил оставить решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Положения пункта 5 статьи 268 АПК РФ предусматривают, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Поскольку в порядке апелляционного производства, обжалуется только часть решения, касающаяся отказа в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в данной части.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, 11 декабря 2012 года, между муниципальным унитарным предприятием г. Астрахани "УЮТ" (арендодатель) и ООО "ФК "Приоритет" (арендатор) сроком действия с 11.12.2012 по 11.12.2017 заключен договор аренды N 205 (далее по тексту - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование помещение, общей площадью 106,7 кв. м, расположенное по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, ул. М. Луконина, дом 12 корпус 2.
В дальнейшем, в связи с передачей спорного помещения в казну муниципального образования "Город Астрахань" на основании распоряжения администрации города Астрахани от 12.02.2015 N 169-р, дополнительным соглашением от 23.03.2015 N 23 преамбула договора была изложена в новой редакции, согласно которой, договор считается заключенным с управлением муниципального имущества администрации города Астрахани.
Пунктами 4.1, 4.2 договора установлен годовой размер арендной платы в сумме 249 428 рублей 22 копеек без НДС и ее ежемесячный размер в сумме 20 785 рублей 69 копеек, подлежащий внесению арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо наличными денежными средствами в кассу предприятия не позднее 5 числа оплачиваемого месяца.
Пунктом 6.3 договора установлено, что в случае просрочки очередного платежа свыше двух месяцев арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в порядке, установленном в нем.
Согласно пункту 9.1 договора он может быть, расторгнут или изменен по взаимному соглашению сторон, оформленному в виде дополнительного соглашения.
По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) существенно ухудшает имущество;
2) более двух раз подряд по истечении установлено договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 9.2, 9.2.1, 9.2.2 договора).
В соответствии с пунктом 9.3 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.
В связи с невнесением арендатором арендных платежей за период с декабря 2015 года по апрель 2016 года в размере 90 394 рублей 28 копеек, истец направил в его адрес претензию от 25.03.2016 о необходимости оплаты долга в сумме 78 608 рублей 59 копеек и пени в сумме 19 245 рублей 47 копеек в течение 10 дней, и расторжении договора аренды в случае непогашения образовавшейся задолженности в указанный срок.
Ответчиком данная претензия была оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В связи с оплатой ответчиком в ходе судебного разбирательства заявленной истцом ко взысканию задолженности по арендной плате в сумме 42 509 рублей 28 копеек и пени в размере 5 682 рублей 72 копеек, истец заявил ходатайство об отказе от исковых требований в указанной части и суд первой инстанции, на основании положений статьи 150 АПК РФ прекратил производство по делу в данной части.
Рассматривая требования в остальной части - в части расторжения спорного договора аренды и обязания ответчика передать по акту приема-передачи арендуемого нежилого помещения и отказывая в их удовлетворении, арбитражный суд Астраханской области исходил из подтверждения материалами дела на момент рассмотрения настоящего спора и принятия обжалуемого судебного акта факта погашения ответчиком образовавшейся задолженности по арендной плате и пени.
При этом, суд первой инстанции отклонил ссылку истца на положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты арендодателем долга, как не являющиеся безусловной обязанностью для суда удовлетворить такое требование.
Апелляционная коллегия полагает данные выводы арбитражного суда первой инстанции ошибочными, постановленными, без учета следующего.
Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренда по инициативе арендодателя в случае, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как указывалось ранее, пунктом 9.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, при невнесении арендатором арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установлено договором срока платежа.
В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (аналогичная норма содержится и в статье 619 ГК РФ).
Претензией от 25.03.2016 истец уведомил ответчика о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендным платежам в сумме 78 608 рублей 59 копеек и пени в размере 19 245 рублей 47 копеек в течение 10 дней, и расторжении договора аренды в случае непогашения образовавшейся задолженности в указанный срок, соответственно, досудебный порядок рассмотрения спора истцом соблюден.
Как следует из представленного истцом расчета задолженности по арендным платежам и неустойки, ООО "ФК "Приоритет" систематически, а именно, с февраля 2015 года по апрель 2016 года (листы дела 25-26 тома 1) неоднократно и более двух раз подряд не исполняло надлежащим образом обязательство по своевременному внесению в полном объеме арендных платежей по договору аренды.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что нарушение договора аренды со стороны ответчика в части своевременного внесения арендных платежей и в полном размере имело место неоднократно, носило систематический характер.
Учитывая неоднократное нарушение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, длительный срок просрочки их уплаты, погашение суммы задолженности только после обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что нарушения ответчиком условий договора аренды по смыслу статьи 450 ГК РФ являются существенными.
В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора...
При этом, выводы арбитражного суда первой инстанции о своевременном внесении арендатором арендных платежей, но не в полном размере, не могут рассматриваться как доказательства надлежащего исполнения обязательства и отсутствия просрочки внесения арендной платы более двух раз подряд.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды на основании статьи 450, пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
В силу статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку доказательств возврата предмета аренды ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности исковых требований также в части обязания арендатора вернуть арендодателю предмет аренды.
Таким образом, решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит отмене в части отказа в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды от 11 декабря 2012 года N 205 и обязании ответчика передать по акту приема - передачи нежилое помещение N 3а, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Луконина, 12, корпус 2, общей площадью 106,7 кв. м, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ), с принятием по делу в отмененной части нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в данной части.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Астраханской области от 29 июля 2016 года по делу N А06-3787/2016 в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" - удовлетворить.
В отмененной части принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 11.12.2012 N 205.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Приоритет" в течение месяца после вступления в силу судебного акта передать по акту приема-передачи представителю управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" - переданное по договору от 11.12.2012 N 205 нежилое помещение N 3 а, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Луконина, 12, корп. 2 общей площадью 106,7 кв. м.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2016 N 12АП-10053/2016 ПО ДЕЛУ N А06-3787/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2016 г. по делу N А06-3787/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Жевак И.И., Никольского С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долженко Е.Д.,
при участии в судебном заседании представителя управления муниципального имущества администрации муниципального образования "город Астрахань" - Радченко Н.В., действующей на основании доверенности от 07.09.2016 N 33,
рассмотрев апелляционную жалобу управления муниципального имущества администрации муниципального образования "город Астрахань" на решение арбитражного суда Астраханской области от 29 июля 2016 года по делу N А06-3787/2016, принятое судьей Сериковой Г.В., по исковому заявлению управления муниципального имущества администрации муниципального образования "город Астрахань" (ОГРН 1103015001561, ИНН 3015090933), к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Приоритет" (ОГРН 1083015000804, ИНН 3015081953) о расторжении договора аренды от 11.12.2012 N 205, об обязании ответчика передать по акту приема - передачи истцу нежилое помещение N 3а,
установил:
Управление муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" (далее по тексту - истец, управление) обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Приоритет" (далее по тексту - ответчик, общество, ООО "ФК "Приоритет") о:
- взыскании задолженности в размере 90 394 рублей 28 копеек, пени в сумме 6 087 рублей 06 копеек,
- расторжении договора аренды от 11 декабря 2012 года N 205 и обязании передать по акту приема - передачи нежилое помещение N 3а, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Луконина, 12, корпус 2, общей площадью 106,7 кв. м.
В ходе рассмотрения дела, истцом, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), уменьшены исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате до 42 509 рублей 28 копеек и пени до 5 682 рублей 79 копеек.
В последующем, представителем истца было заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 42 509 рублей 28 копеек и пени в размере 5 682 рублей 79 копеек.
Решением арбитражного суда Астраханской области от 29 июля 2016 года:
- - производство по делу в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 42 509 рублей 28 копеек и пени в сумме 5 682 рублей 79 копеек прекращено, ввиду отказа истца от иска в этой части;
- - в остальной части иска отказано.
Истец с данным решением не согласился и обратился с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просил его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 11 декабря 2012 года N 205 и обязания передать по акту приема - передачи арендуемого нежилого помещения, принять по делу новый судебный акт об их удовлетворении в данной части.
Ответчик, в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2016 года представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно доводам, которого, просил оставить решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Положения пункта 5 статьи 268 АПК РФ предусматривают, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Поскольку в порядке апелляционного производства, обжалуется только часть решения, касающаяся отказа в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в данной части.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, 11 декабря 2012 года, между муниципальным унитарным предприятием г. Астрахани "УЮТ" (арендодатель) и ООО "ФК "Приоритет" (арендатор) сроком действия с 11.12.2012 по 11.12.2017 заключен договор аренды N 205 (далее по тексту - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование помещение, общей площадью 106,7 кв. м, расположенное по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, ул. М. Луконина, дом 12 корпус 2.
В дальнейшем, в связи с передачей спорного помещения в казну муниципального образования "Город Астрахань" на основании распоряжения администрации города Астрахани от 12.02.2015 N 169-р, дополнительным соглашением от 23.03.2015 N 23 преамбула договора была изложена в новой редакции, согласно которой, договор считается заключенным с управлением муниципального имущества администрации города Астрахани.
Пунктами 4.1, 4.2 договора установлен годовой размер арендной платы в сумме 249 428 рублей 22 копеек без НДС и ее ежемесячный размер в сумме 20 785 рублей 69 копеек, подлежащий внесению арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо наличными денежными средствами в кассу предприятия не позднее 5 числа оплачиваемого месяца.
Пунктом 6.3 договора установлено, что в случае просрочки очередного платежа свыше двух месяцев арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в порядке, установленном в нем.
Согласно пункту 9.1 договора он может быть, расторгнут или изменен по взаимному соглашению сторон, оформленному в виде дополнительного соглашения.
По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) существенно ухудшает имущество;
2) более двух раз подряд по истечении установлено договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 9.2, 9.2.1, 9.2.2 договора).
В соответствии с пунктом 9.3 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.
В связи с невнесением арендатором арендных платежей за период с декабря 2015 года по апрель 2016 года в размере 90 394 рублей 28 копеек, истец направил в его адрес претензию от 25.03.2016 о необходимости оплаты долга в сумме 78 608 рублей 59 копеек и пени в сумме 19 245 рублей 47 копеек в течение 10 дней, и расторжении договора аренды в случае непогашения образовавшейся задолженности в указанный срок.
Ответчиком данная претензия была оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В связи с оплатой ответчиком в ходе судебного разбирательства заявленной истцом ко взысканию задолженности по арендной плате в сумме 42 509 рублей 28 копеек и пени в размере 5 682 рублей 72 копеек, истец заявил ходатайство об отказе от исковых требований в указанной части и суд первой инстанции, на основании положений статьи 150 АПК РФ прекратил производство по делу в данной части.
Рассматривая требования в остальной части - в части расторжения спорного договора аренды и обязания ответчика передать по акту приема-передачи арендуемого нежилого помещения и отказывая в их удовлетворении, арбитражный суд Астраханской области исходил из подтверждения материалами дела на момент рассмотрения настоящего спора и принятия обжалуемого судебного акта факта погашения ответчиком образовавшейся задолженности по арендной плате и пени.
При этом, суд первой инстанции отклонил ссылку истца на положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты арендодателем долга, как не являющиеся безусловной обязанностью для суда удовлетворить такое требование.
Апелляционная коллегия полагает данные выводы арбитражного суда первой инстанции ошибочными, постановленными, без учета следующего.
Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренда по инициативе арендодателя в случае, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как указывалось ранее, пунктом 9.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, при невнесении арендатором арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установлено договором срока платежа.
В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (аналогичная норма содержится и в статье 619 ГК РФ).
Претензией от 25.03.2016 истец уведомил ответчика о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендным платежам в сумме 78 608 рублей 59 копеек и пени в размере 19 245 рублей 47 копеек в течение 10 дней, и расторжении договора аренды в случае непогашения образовавшейся задолженности в указанный срок, соответственно, досудебный порядок рассмотрения спора истцом соблюден.
Как следует из представленного истцом расчета задолженности по арендным платежам и неустойки, ООО "ФК "Приоритет" систематически, а именно, с февраля 2015 года по апрель 2016 года (листы дела 25-26 тома 1) неоднократно и более двух раз подряд не исполняло надлежащим образом обязательство по своевременному внесению в полном объеме арендных платежей по договору аренды.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что нарушение договора аренды со стороны ответчика в части своевременного внесения арендных платежей и в полном размере имело место неоднократно, носило систематический характер.
Учитывая неоднократное нарушение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, длительный срок просрочки их уплаты, погашение суммы задолженности только после обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что нарушения ответчиком условий договора аренды по смыслу статьи 450 ГК РФ являются существенными.
В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора...
При этом, выводы арбитражного суда первой инстанции о своевременном внесении арендатором арендных платежей, но не в полном размере, не могут рассматриваться как доказательства надлежащего исполнения обязательства и отсутствия просрочки внесения арендной платы более двух раз подряд.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды на основании статьи 450, пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
В силу статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку доказательств возврата предмета аренды ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности исковых требований также в части обязания арендатора вернуть арендодателю предмет аренды.
Таким образом, решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит отмене в части отказа в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды от 11 декабря 2012 года N 205 и обязании ответчика передать по акту приема - передачи нежилое помещение N 3а, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Луконина, 12, корпус 2, общей площадью 106,7 кв. м, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ), с принятием по делу в отмененной части нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в данной части.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Астраханской области от 29 июля 2016 года по делу N А06-3787/2016 в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" - удовлетворить.
В отмененной части принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 11.12.2012 N 205.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Приоритет" в течение месяца после вступления в силу судебного акта передать по акту приема-передачи представителю управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" - переданное по договору от 11.12.2012 N 205 нежилое помещение N 3 а, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Луконина, 12, корп. 2 общей площадью 106,7 кв. м.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.А.ДУБРОВИНА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
О.А.ДУБРОВИНА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)