Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Магжанова Э.А., изучив кассационную жалобу представителя К.Г.И. по доверенности *** Ю.Д., поступившую в кассационную инстанцию Московского городского суда *** г., на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от *** г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от *** г. по гражданскому делу по иску К.Г.Г. к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях,
К.Г.И. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях. Требования мотивированы тем, что *** г. между К.Г.И. и ООО "Аванта" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, обязательства по которому истцом выполнены в полном объеме, однако, обязательства по заключению основного договора и передаче истцу квартиры до настоящего времени не выполнены, дом, в котором расположена приобретаемая истцом квартира, до настоящего времени не достроен. ООО "Аванта" не имеет денежных средств для их возврата истцу и другим физическим лицам, внесшим денежные средства по предварительным договорам купли-продажи. *** г. между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы было подписано Дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту от *** г., в соответствии с которым в связи с неисполнением ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый" обязательств перед гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ***, Администрация согласовывает заключение инвестором с указанными гражданами договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ. Оплата гражданами по указанным договорам участия в долевом строительстве будет осуществляться не денежными средствами, а правами требования граждан к ООО "Аванта" или ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый", вытекающими из предварительных договоров купли-продажи квартир в объекте по указанному адресу. К.Г.И. включена в список граждан, с которыми должны быть заключены договоры долевого участия под N ***. Истцом направлены в адрес ответчика проекты договоров долевого участия и уступки права (требования), однако, договор долевого участия с истцом до настоящего времени не заключен. Учитывая, что стороны Инвестиционного контракта при подписании Дополнительного соглашения N 2 от *** г. к нему, определили составной частью его предмета и обязанностью инвестора (ЗАО "ФЦСР") заключить с гражданами, поименованными в списке, в том числе и с истцом, договор долевого участия, приняв в оплату права требования к ООО "Аванта", уклонение ЗАО "ФЦСР" от подписания Договора долевого участия нарушает права К.Г.И.
Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от *** г. постановлено:
- Иск К.Г.И. к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях - удовлетворить частично;
- - обязать ЗАО "ФЦСР" заключить с К.Г.И. договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры, расположенной в доме по адресу:
- г. Москва, *** (строительный адрес корпус ***, Западный административный округ г. Москвы) в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений *** кв. м, общей площадью, включающей летние помещения - *** кв. м, жилой площадью *** кв. м с соблюдением положений Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и положений Дополнительного соглашения N 2 к Инвестиционному контракту N *** от *** г.;
- - в остальной части иска - отказать;
- - взыскать с ЗАО "ФЦСР" в пользу К.Г.И. государственную пошлину в размере *** руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда г. Москвы от *** г. решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от *** г. отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене вышеуказанных судебных постановлений и принятии нового решения об удовлетворении заявленных требований.
Согласно ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 377 ГПК РФ кассационные жалобы подаются на вступившие в законную силу решения суда, а поскольку решение суда первой инстанции отменено, то подлежит проверке апелляционное определение.
Таких нарушений судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела допущено не было.
Судами установлено, что *** г. Правительство г. Москвы издало Распоряжение N *** о комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ***.
*** г. между Правительством г. Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключен инвестиционный контракт (зарегистрирован в ДМЖ и ЖП N *** от *** г.) во исполнение Распоряжения N *** от *** г., по условиям которого ЗАО "ФЦСР" является инвестором-застройщиком.
*** г. ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" и ООО "АвалонИнвест" заключили Инвестиционный договор N 1. Данный договор предусматривал реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции второй очереди жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково (ЗАО) г. Москвы.
Предварительным протоколом распределения общей площади жилых помещений жилых домов, подлежащих возведению в рамках реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково (корпуса 13, 14, 18 и 2 АБВ) от *** г. к инвестиционному контракту, определены имущественные права Правительства Москвы и ЗАО "ФЦСР", в том числе в строящемся корпусе 18. Вся площадь корпуса 18 в размере *** кв. м определена как имущественная доля ЗАО "ФЦСР".
*** г. между К.Г.И. и ООО "Аванта" был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N ***.
В соответствии с указанным Предварительным договором стороны договорились заключить в будущем, в срок до *** г., основной договор купли продажи квартиры N *** (тип "В"), ориентировочная общая площадь *** кв. м, 6 этаж, 6 секция в жилом доме по адресу: корпус ***, Западный административный округ г. Москвы.
В случае, если в срок до *** г. основной договор не будет заключен, указанный срок, при условии надлежащего выполнения покупателем (К.Г.И.) обязательства по внесению предварительной оплаты по Предварительному договору, автоматически продлевается на один год, т.е. до *** г.
На момент заключения Предварительного договора стоимость квартиры стороны оценили в размере *** руб.
Во исполнение Предварительного договора К.Г.И. перечислила на р/счет ООО "Аванта" денежные средства в размере *** руб.
Основанием для заключения вышеуказанных предварительных договоров явился Инвестиционный договор от *** г. N 1, заключенный между ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" и ООО "Авалон-Инвест", о привлечении ЗАО "ФЦСР" денежных средств для исполнения Инвестиционного контракта от *** г.
В связи с систематическими нарушениями ООО "Аванта" своих обязательств Инвестиционный договор N 1 от *** г. был расторгнут ЗАО "ФЦСР" с 08.01.2010 г., что подтверждено вступившим в законную силу Постановлением Девятого апелляционного суда г. Москвы от *** г. по делу N *** и Постановлением ФАС Московского округа от *** г.
В установленный срок основной договор заключен не был, поскольку дом, в котором расположена приобретаемая истцом квартира до настоящего времени не достроен.
ООО "Аванта" не имеет денежных средств для их возврата истцу и другим физическим лицам, внесшим денежные средства по предварительным договорам купли-продажи.
*** г. Правительством Москвы принято постановление N 691-П "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от *** г. N *** и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов г. Москвы", в соответствии с которым был продлен срок реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу:
***, Западный административный округ г. Москвы.
*** г. между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы было подписано Дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту от *** г., в соответствии с которым, ст. 2 Контракта дополнена п. 2.4 в следующей редакции:
В связи с неисполнением ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый" обязательств перед гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ***, Администрация согласовывает заключение инвестором с указанными гражданами (Приложение N 2 к настоящему Дополнительному соглашению) договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
Оплата гражданами по указанным договорам участия в долевом строительстве будет осуществляться не денежными средствами, а правами требования граждан к ООО "Аванта" или ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый", вытекающими из предварительных договоров купли-продажи квартир в объекте по адресу: ***.
Кроме того, в п. 1.5 вышеуказанного Дополнительного соглашения N 2 от *** г. статья 4 Контракта дополнена п. 4.2.15 в следующей редакции:
Заключить с гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: *** (Приложение N 2 к Дополнительному соглашению N 2) с их согласия договоры участия в долевом строительстве в соответствии с п. 2.4 контракта.
Истец К.Г.И. включена в список граждан, с которыми должны быть заключены договоры долевого участия под N ***.
В настоящее время ЗАО "ФЦСР" получено разрешение на строительство, договор аренды земельного участка для строительства жилого комплекса прошел государственную регистрацию.
Истец направила в адрес ЗАО "ФЦСР" проекты договоров долевого участия и уступки права (требования), однако, договор долевого участия с истцом до настоящего времени не заключен.
В соответствии с полученным из ГБУ "Мосстройинфом" Планом сгруппированных секций типовых этажей с 2 - 19, 2 - 14, 2 - 10 М 1:200, содержащимся в проектной документации на строительство третьего жилого комплекса по адресу: корпус 18 - 18А, кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково, ЗАО г. Москвы (ул. Кременчугская, владение 11 - 17) (регистрационный номер проекта *********), квартира истца имеет следующие проектные характеристики: квартира расположена в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений *** кв. м, общая площадь, включающая летние помещения - *** кв. м, жилая площадь *** кв. м.
Разрешая спор, суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что исходя из условий Дополнительного соглашения N 2 от *** г. к Инвестиционному контракту, предмета контракта (ст. 2) и обязанностей сторон (ст. 4), п. 4.2.15 Инвестиционного контракта, заключение с гражданами Договоров долевого участия (ДДУ) является не правом, а обязанностью застройщика ЗАО "ФЦСР", а также составной частью предмета Инвестиционного контракта.
Таким образом, стороны Инвестиционного контракта при подписании Дополнительного соглашения N 2 от *** г. к нему, определили составной частью его предмета и обязанностью инвестора (ЗАО "ФЦСР") заключить с гражданами, поименованными в списке, в том числе и с истцом, Договор долевого участия, приняв в оплату права требования к ООО "Аванта", уклонение ЗАО "ФЦСР" от подписания Договора долевого участия нарушает права К.Г.И. и является нарушением условий Инвестиционного контракта.
Исходя из того, что ЗАО "ФЦСР" в силу ст. 56 ГПК РФ не представило доказательств, подтверждающих, что в отношении квартиры в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений *** кв. м, общей площадью, включающей летние помещения - *** кв. м, жилой площадью *** кв. м подлежит заключению договор долевого участия с иным лицом, нежели с К.Г.И., пришел к выводу об обязании ответчика заключить договор долевого участия с соблюдением положений ФЗ N 214-ФЗ и положений Дополнительного соглашения N 2 к Инвестиционному контракту.
При этом судом отказано в удовлетворении требований об определении иных условий договора долевого участия, а также в удовлетворении требований об обязании заключить договор об уступки права (требования), поскольку указанные условия, в том числе в отношении порядка оплаты, условий оплаты правами требований к ООО "Аванта", гарантийного срока, срока передачи квартиры, способа обеспечения исполнения обязательств, в силу требований действующего законодательства должны определяться по соглашению сторон.
Судебная коллегия, проверяя решение суда в апелляционном порядке, пришла к выводу о его отмене и отказе в удовлетворении заявленных требований К.Г.И., исходя из следующего.
Как следует из содержания обжалуемого решения, обязывая ответчика заключить с истцом договор участия в долевом строительстве, суд первой инстанции не указал существенные условия, которые должен содержать данный договор, сославшись на то, что такие условия должны определяться по соглашению сторон.
Вместе с тем, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда первой инстанции не отвечает требованиям ст. ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 210 ГПК РФ, не обладая признаком исполнимости, что свидетельствует о неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права.
Одним из существенных условий договора долевого участия является его цена.
Предъявляя соответствующие требования, истец в той их части, которые относятся к определению цены строящейся квартиры, впоследствии подлежащей передаче в собственность, исходит из условий договора, который был заключен с ООО "Аванта", в котором цена одного квадратного метра составляет 205 000 руб. Кроме того, согласно предъявленным исковым требованиям, истец предлагает порядок, при котором возможно последовательное заключение договора участия в долевом строительстве с определением порядка оплаты цены квартиры по названной стоимости по выбору самого истца, а также дальнейший порядок заключения договора об уступке права (требования).
Между тем, дом, на квартиру в котором претендует истец, до настоящего времени не построен и возведен до уровня шестого этажа из проектируемых 24-х, при этом, с условиями договора участия в долевом строительстве, порядком определения цены и последовательностью, в которой данный договор может быть заключен, и предлагается стороной К.Г.И., ответчик ЗАО "ФЦСР" не согласен.
Во исполнение Дополнительного соглашения N 2 от *** г., подписанного между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы, ответчик заключает с обратившимися к нему гражданами (потерпевшими от действий ООО "АВАНТА") договоры участия в долевом строительстве и договоры уступки прав, однако, на иных - отличных от предлагаемых истцом условиях, где цена квартиры увеличена, является равной для всех заключивших на сегодняшний день, и в случае увеличения площади жилого помещения, являющегося предметом договора, что имеет место и в споре с истцом, производится доплата.
Однако, из представленного ответчиком отчета следует, что за период с *** г. по *** г. ЗАО "ФЦСР" провело подбор квартир в корпусе 18 - 18А кварталов 1 - 2 Давыдково района Фили-Давыдково ЗАО г. Москвы гражданам, внесшим в ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент" Д.У. ЗПИФН "ФМНП" денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ***, в отношении 101 квартиры (из 103-х), в том числе: 13 квартир - подписаны и зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве на условиях ЗАО "ФЦСР"; в оплату цены ДДУ приняты права требований к ООО "АВАНТА" и ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент", вытекающие из предварительных договоров купли-продажи квартир; на 1 квартиру подписан и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве на условиях ЗАО "ФЦСР"; с гражданином согласовывается уступка права требования; 47 квартир - подписаны ДДУ на условиях ЗАО "ФЦСР"; осуществляется страхование ответственности в обществе взаимного страхования застройщиков. Всего подписано с гражданами 1 ДДУ. Далее, в отчете указано, что 37 квартир - граждане выразили согласие подписать ДДУ в отношении конкретных квартир по проекту; согласовываются проекты ДДУ; 3 квартиры - граждане выразили согласие подписать ДДУ, но не определились с конкретной квартирой по проекту.
Анализируя фактические обстоятельства по делу, принимая во внимание, что действующим гражданским законодательством, а также положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает возможности в судебном порядке обязать заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, которые его сторонами не согласованы, учитывая, что по настоящему спору установлено отсутствие соглашения в отношении цены квартиры, срока ее передачи и порядка заключения договора, судебная коллегия пришла к выводу о том, что правовых оснований к удовлетворению исковых требований К.Г.И. не имелось, а принятое решение не соответствует нормам материального права, в частности ст. 421 ГК РФ, в связи с чем не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Выводы судебной коллегии являются верными, в оспариваемом судебном постановлении подробно изучены и мотивированы, в жалобе по существу не опровергнуты.
Доводы кассационной жалобы о том, что судебная коллегия применила редакцию ч. 3 ст. 429 ГК РФ, которой было предусмотрено содержание в предварительном договоре существенных условий основного договора, не действовавшую на дату принятия апелляционного определения, тогда как действующая редакция не содержит требований о наличии существенных условий, не влекут отмену оспариваемого судебного постановления, поскольку на правильность выводов судебной коллегии не влияют. Кроме того, на момент возникновения правоотношений между истцом и ответчиком действовала предыдущая редакция.
Довод жалобы о рассмотрении дела судебной коллегией в незаконном составе в связи с заменой судей, несостоятелен, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 157 ГПК РФ разбирательство дела происходит устно и при неизменном составе судей. В случае замены одного из судей в процессе рассмотрения дела разбирательство должно быть произведено с самого начала. Как следует из представленных документов, после отложения разбирательства дела и замены двух судей судебной коллегии, рассмотрение апелляционной жалобы в судебном заседании *** г. проводилось с самого начала, таким образом, каких-либо нарушений требований ч. 2 ст. 157 ГПК РФ судом апелляционной инстанции допущено не было.
Иные доводы кассационной жалобы не могут повлечь отмену оспариваемого судебного постановления, поскольку направлены на оспаривание выводов судебной коллегии об установленных обстоятельствах, иное толкование норм права, тогда как применительно к положениям ст. ст. 378, 386, 387 ГПК РФ судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.
Ссылок на обстоятельства, которые не были исследованы судом апелляционной инстанции либо опровергали его выводы, а также на нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов кассационная жалоба не содержит.
Оснований для передачи жалобы для рассмотрения по существу в суд кассационной инстанции - Президиум Московского городского суда, не имеется.
Следует также отметить, что одним из принципов верховенства права является принцип правовой определенности, который предполагает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления. Иная точка зрения суда кассационной инстанции на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения судебного постановления нижестоящего суда. Отклонение от данного принципа допустимо исключительно при наличии существенных и неоспоримых обстоятельств.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 381, 383 ГПК РФ,
в передаче кассационной жалобы представителя К.Г.И. по доверенности *** Ю.Д. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от *** г. по гражданскому делу по иску К.Г.Г. к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях - для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.06.2016 N 4Г-6294/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2016 г. N 4г/5-6294/2016
Судья Московского городского суда Магжанова Э.А., изучив кассационную жалобу представителя К.Г.И. по доверенности *** Ю.Д., поступившую в кассационную инстанцию Московского городского суда *** г., на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от *** г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от *** г. по гражданскому делу по иску К.Г.Г. к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях,
установил:
К.Г.И. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях. Требования мотивированы тем, что *** г. между К.Г.И. и ООО "Аванта" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, обязательства по которому истцом выполнены в полном объеме, однако, обязательства по заключению основного договора и передаче истцу квартиры до настоящего времени не выполнены, дом, в котором расположена приобретаемая истцом квартира, до настоящего времени не достроен. ООО "Аванта" не имеет денежных средств для их возврата истцу и другим физическим лицам, внесшим денежные средства по предварительным договорам купли-продажи. *** г. между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы было подписано Дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту от *** г., в соответствии с которым в связи с неисполнением ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый" обязательств перед гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ***, Администрация согласовывает заключение инвестором с указанными гражданами договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ. Оплата гражданами по указанным договорам участия в долевом строительстве будет осуществляться не денежными средствами, а правами требования граждан к ООО "Аванта" или ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый", вытекающими из предварительных договоров купли-продажи квартир в объекте по указанному адресу. К.Г.И. включена в список граждан, с которыми должны быть заключены договоры долевого участия под N ***. Истцом направлены в адрес ответчика проекты договоров долевого участия и уступки права (требования), однако, договор долевого участия с истцом до настоящего времени не заключен. Учитывая, что стороны Инвестиционного контракта при подписании Дополнительного соглашения N 2 от *** г. к нему, определили составной частью его предмета и обязанностью инвестора (ЗАО "ФЦСР") заключить с гражданами, поименованными в списке, в том числе и с истцом, договор долевого участия, приняв в оплату права требования к ООО "Аванта", уклонение ЗАО "ФЦСР" от подписания Договора долевого участия нарушает права К.Г.И.
Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от *** г. постановлено:
- Иск К.Г.И. к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях - удовлетворить частично;
- - обязать ЗАО "ФЦСР" заключить с К.Г.И. договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры, расположенной в доме по адресу:
- г. Москва, *** (строительный адрес корпус ***, Западный административный округ г. Москвы) в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений *** кв. м, общей площадью, включающей летние помещения - *** кв. м, жилой площадью *** кв. м с соблюдением положений Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и положений Дополнительного соглашения N 2 к Инвестиционному контракту N *** от *** г.;
- - в остальной части иска - отказать;
- - взыскать с ЗАО "ФЦСР" в пользу К.Г.И. государственную пошлину в размере *** руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда г. Москвы от *** г. решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от *** г. отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене вышеуказанных судебных постановлений и принятии нового решения об удовлетворении заявленных требований.
Согласно ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 377 ГПК РФ кассационные жалобы подаются на вступившие в законную силу решения суда, а поскольку решение суда первой инстанции отменено, то подлежит проверке апелляционное определение.
Таких нарушений судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела допущено не было.
Судами установлено, что *** г. Правительство г. Москвы издало Распоряжение N *** о комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ***.
*** г. между Правительством г. Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключен инвестиционный контракт (зарегистрирован в ДМЖ и ЖП N *** от *** г.) во исполнение Распоряжения N *** от *** г., по условиям которого ЗАО "ФЦСР" является инвестором-застройщиком.
*** г. ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" и ООО "АвалонИнвест" заключили Инвестиционный договор N 1. Данный договор предусматривал реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции второй очереди жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково (ЗАО) г. Москвы.
Предварительным протоколом распределения общей площади жилых помещений жилых домов, подлежащих возведению в рамках реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково (корпуса 13, 14, 18 и 2 АБВ) от *** г. к инвестиционному контракту, определены имущественные права Правительства Москвы и ЗАО "ФЦСР", в том числе в строящемся корпусе 18. Вся площадь корпуса 18 в размере *** кв. м определена как имущественная доля ЗАО "ФЦСР".
*** г. между К.Г.И. и ООО "Аванта" был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N ***.
В соответствии с указанным Предварительным договором стороны договорились заключить в будущем, в срок до *** г., основной договор купли продажи квартиры N *** (тип "В"), ориентировочная общая площадь *** кв. м, 6 этаж, 6 секция в жилом доме по адресу: корпус ***, Западный административный округ г. Москвы.
В случае, если в срок до *** г. основной договор не будет заключен, указанный срок, при условии надлежащего выполнения покупателем (К.Г.И.) обязательства по внесению предварительной оплаты по Предварительному договору, автоматически продлевается на один год, т.е. до *** г.
На момент заключения Предварительного договора стоимость квартиры стороны оценили в размере *** руб.
Во исполнение Предварительного договора К.Г.И. перечислила на р/счет ООО "Аванта" денежные средства в размере *** руб.
Основанием для заключения вышеуказанных предварительных договоров явился Инвестиционный договор от *** г. N 1, заключенный между ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" и ООО "Авалон-Инвест", о привлечении ЗАО "ФЦСР" денежных средств для исполнения Инвестиционного контракта от *** г.
В связи с систематическими нарушениями ООО "Аванта" своих обязательств Инвестиционный договор N 1 от *** г. был расторгнут ЗАО "ФЦСР" с 08.01.2010 г., что подтверждено вступившим в законную силу Постановлением Девятого апелляционного суда г. Москвы от *** г. по делу N *** и Постановлением ФАС Московского округа от *** г.
В установленный срок основной договор заключен не был, поскольку дом, в котором расположена приобретаемая истцом квартира до настоящего времени не достроен.
ООО "Аванта" не имеет денежных средств для их возврата истцу и другим физическим лицам, внесшим денежные средства по предварительным договорам купли-продажи.
*** г. Правительством Москвы принято постановление N 691-П "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от *** г. N *** и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов г. Москвы", в соответствии с которым был продлен срок реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу:
***, Западный административный округ г. Москвы.
*** г. между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы было подписано Дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту от *** г., в соответствии с которым, ст. 2 Контракта дополнена п. 2.4 в следующей редакции:
В связи с неисполнением ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый" обязательств перед гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ***, Администрация согласовывает заключение инвестором с указанными гражданами (Приложение N 2 к настоящему Дополнительному соглашению) договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
Оплата гражданами по указанным договорам участия в долевом строительстве будет осуществляться не денежными средствами, а правами требования граждан к ООО "Аванта" или ЗАО "Конкордия" - эссет менеджмент" Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый", вытекающими из предварительных договоров купли-продажи квартир в объекте по адресу: ***.
Кроме того, в п. 1.5 вышеуказанного Дополнительного соглашения N 2 от *** г. статья 4 Контракта дополнена п. 4.2.15 в следующей редакции:
Заключить с гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: *** (Приложение N 2 к Дополнительному соглашению N 2) с их согласия договоры участия в долевом строительстве в соответствии с п. 2.4 контракта.
Истец К.Г.И. включена в список граждан, с которыми должны быть заключены договоры долевого участия под N ***.
В настоящее время ЗАО "ФЦСР" получено разрешение на строительство, договор аренды земельного участка для строительства жилого комплекса прошел государственную регистрацию.
Истец направила в адрес ЗАО "ФЦСР" проекты договоров долевого участия и уступки права (требования), однако, договор долевого участия с истцом до настоящего времени не заключен.
В соответствии с полученным из ГБУ "Мосстройинфом" Планом сгруппированных секций типовых этажей с 2 - 19, 2 - 14, 2 - 10 М 1:200, содержащимся в проектной документации на строительство третьего жилого комплекса по адресу: корпус 18 - 18А, кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково, ЗАО г. Москвы (ул. Кременчугская, владение 11 - 17) (регистрационный номер проекта *********), квартира истца имеет следующие проектные характеристики: квартира расположена в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений *** кв. м, общая площадь, включающая летние помещения - *** кв. м, жилая площадь *** кв. м.
Разрешая спор, суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что исходя из условий Дополнительного соглашения N 2 от *** г. к Инвестиционному контракту, предмета контракта (ст. 2) и обязанностей сторон (ст. 4), п. 4.2.15 Инвестиционного контракта, заключение с гражданами Договоров долевого участия (ДДУ) является не правом, а обязанностью застройщика ЗАО "ФЦСР", а также составной частью предмета Инвестиционного контракта.
Таким образом, стороны Инвестиционного контракта при подписании Дополнительного соглашения N 2 от *** г. к нему, определили составной частью его предмета и обязанностью инвестора (ЗАО "ФЦСР") заключить с гражданами, поименованными в списке, в том числе и с истцом, Договор долевого участия, приняв в оплату права требования к ООО "Аванта", уклонение ЗАО "ФЦСР" от подписания Договора долевого участия нарушает права К.Г.И. и является нарушением условий Инвестиционного контракта.
Исходя из того, что ЗАО "ФЦСР" в силу ст. 56 ГПК РФ не представило доказательств, подтверждающих, что в отношении квартиры в секции 6, этаж 6, общей площадью без летних помещений *** кв. м, общей площадью, включающей летние помещения - *** кв. м, жилой площадью *** кв. м подлежит заключению договор долевого участия с иным лицом, нежели с К.Г.И., пришел к выводу об обязании ответчика заключить договор долевого участия с соблюдением положений ФЗ N 214-ФЗ и положений Дополнительного соглашения N 2 к Инвестиционному контракту.
При этом судом отказано в удовлетворении требований об определении иных условий договора долевого участия, а также в удовлетворении требований об обязании заключить договор об уступки права (требования), поскольку указанные условия, в том числе в отношении порядка оплаты, условий оплаты правами требований к ООО "Аванта", гарантийного срока, срока передачи квартиры, способа обеспечения исполнения обязательств, в силу требований действующего законодательства должны определяться по соглашению сторон.
Судебная коллегия, проверяя решение суда в апелляционном порядке, пришла к выводу о его отмене и отказе в удовлетворении заявленных требований К.Г.И., исходя из следующего.
Как следует из содержания обжалуемого решения, обязывая ответчика заключить с истцом договор участия в долевом строительстве, суд первой инстанции не указал существенные условия, которые должен содержать данный договор, сославшись на то, что такие условия должны определяться по соглашению сторон.
Вместе с тем, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда первой инстанции не отвечает требованиям ст. ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 210 ГПК РФ, не обладая признаком исполнимости, что свидетельствует о неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права.
Одним из существенных условий договора долевого участия является его цена.
Предъявляя соответствующие требования, истец в той их части, которые относятся к определению цены строящейся квартиры, впоследствии подлежащей передаче в собственность, исходит из условий договора, который был заключен с ООО "Аванта", в котором цена одного квадратного метра составляет 205 000 руб. Кроме того, согласно предъявленным исковым требованиям, истец предлагает порядок, при котором возможно последовательное заключение договора участия в долевом строительстве с определением порядка оплаты цены квартиры по названной стоимости по выбору самого истца, а также дальнейший порядок заключения договора об уступке права (требования).
Между тем, дом, на квартиру в котором претендует истец, до настоящего времени не построен и возведен до уровня шестого этажа из проектируемых 24-х, при этом, с условиями договора участия в долевом строительстве, порядком определения цены и последовательностью, в которой данный договор может быть заключен, и предлагается стороной К.Г.И., ответчик ЗАО "ФЦСР" не согласен.
Во исполнение Дополнительного соглашения N 2 от *** г., подписанного между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы, ответчик заключает с обратившимися к нему гражданами (потерпевшими от действий ООО "АВАНТА") договоры участия в долевом строительстве и договоры уступки прав, однако, на иных - отличных от предлагаемых истцом условиях, где цена квартиры увеличена, является равной для всех заключивших на сегодняшний день, и в случае увеличения площади жилого помещения, являющегося предметом договора, что имеет место и в споре с истцом, производится доплата.
Однако, из представленного ответчиком отчета следует, что за период с *** г. по *** г. ЗАО "ФЦСР" провело подбор квартир в корпусе 18 - 18А кварталов 1 - 2 Давыдково района Фили-Давыдково ЗАО г. Москвы гражданам, внесшим в ООО "Аванта" и ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент" Д.У. ЗПИФН "ФМНП" денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: ***, в отношении 101 квартиры (из 103-х), в том числе: 13 квартир - подписаны и зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве на условиях ЗАО "ФЦСР"; в оплату цены ДДУ приняты права требований к ООО "АВАНТА" и ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент", вытекающие из предварительных договоров купли-продажи квартир; на 1 квартиру подписан и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве на условиях ЗАО "ФЦСР"; с гражданином согласовывается уступка права требования; 47 квартир - подписаны ДДУ на условиях ЗАО "ФЦСР"; осуществляется страхование ответственности в обществе взаимного страхования застройщиков. Всего подписано с гражданами 1 ДДУ. Далее, в отчете указано, что 37 квартир - граждане выразили согласие подписать ДДУ в отношении конкретных квартир по проекту; согласовываются проекты ДДУ; 3 квартиры - граждане выразили согласие подписать ДДУ, но не определились с конкретной квартирой по проекту.
Анализируя фактические обстоятельства по делу, принимая во внимание, что действующим гражданским законодательством, а также положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает возможности в судебном порядке обязать заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, которые его сторонами не согласованы, учитывая, что по настоящему спору установлено отсутствие соглашения в отношении цены квартиры, срока ее передачи и порядка заключения договора, судебная коллегия пришла к выводу о том, что правовых оснований к удовлетворению исковых требований К.Г.И. не имелось, а принятое решение не соответствует нормам материального права, в частности ст. 421 ГК РФ, в связи с чем не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Выводы судебной коллегии являются верными, в оспариваемом судебном постановлении подробно изучены и мотивированы, в жалобе по существу не опровергнуты.
Доводы кассационной жалобы о том, что судебная коллегия применила редакцию ч. 3 ст. 429 ГК РФ, которой было предусмотрено содержание в предварительном договоре существенных условий основного договора, не действовавшую на дату принятия апелляционного определения, тогда как действующая редакция не содержит требований о наличии существенных условий, не влекут отмену оспариваемого судебного постановления, поскольку на правильность выводов судебной коллегии не влияют. Кроме того, на момент возникновения правоотношений между истцом и ответчиком действовала предыдущая редакция.
Довод жалобы о рассмотрении дела судебной коллегией в незаконном составе в связи с заменой судей, несостоятелен, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 157 ГПК РФ разбирательство дела происходит устно и при неизменном составе судей. В случае замены одного из судей в процессе рассмотрения дела разбирательство должно быть произведено с самого начала. Как следует из представленных документов, после отложения разбирательства дела и замены двух судей судебной коллегии, рассмотрение апелляционной жалобы в судебном заседании *** г. проводилось с самого начала, таким образом, каких-либо нарушений требований ч. 2 ст. 157 ГПК РФ судом апелляционной инстанции допущено не было.
Иные доводы кассационной жалобы не могут повлечь отмену оспариваемого судебного постановления, поскольку направлены на оспаривание выводов судебной коллегии об установленных обстоятельствах, иное толкование норм права, тогда как применительно к положениям ст. ст. 378, 386, 387 ГПК РФ судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.
Ссылок на обстоятельства, которые не были исследованы судом апелляционной инстанции либо опровергали его выводы, а также на нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов кассационная жалоба не содержит.
Оснований для передачи жалобы для рассмотрения по существу в суд кассационной инстанции - Президиум Московского городского суда, не имеется.
Следует также отметить, что одним из принципов верховенства права является принцип правовой определенности, который предполагает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления. Иная точка зрения суда кассационной инстанции на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения судебного постановления нижестоящего суда. Отклонение от данного принципа допустимо исключительно при наличии существенных и неоспоримых обстоятельств.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 381, 383 ГПК РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы представителя К.Г.И. по доверенности *** Ю.Д. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от *** г. по гражданскому делу по иску К.Г.Г. к ЗАО "ФЦСР" об обязании заключить договор участия в долевом строительстве, договор об уступке права (требования) на определенных условиях - для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.
Судья
Московского городского суда
Э.А.МАГЖАНОВА
Московского городского суда
Э.А.МАГЖАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)