Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на приобретение права собственности на занимаемые ответчиками помещения на основании договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Метелкина А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Грибиненко Н.Н., Мелешко Н.В.
с участием прокурора Спассковой Т.А.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 марта 2016 года гражданское дело N 2-7641/15 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью <...> на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2015 года по иску Общества с ограниченной ответственностью <...> к А.Е., А.В. о выселении.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя истца - Б., поддержавшей жалобу, объяснения ответчика А.Е., представителя ответчиков - Г., возражавших против жалобы, заключение прокурора Спассковой Т.А., полагавшей решение оставить без изменения, судебная коллегия
Истец ООО <...> обратился в суд с иском к ответчикам о выселении из жилого помещения - комнаты площадью <...> кв. м, расположенной в жилом помещении <...> в здании общежития по адресу: <...>, ссылаясь на то, что указанное здание принадлежит истцу на праве собственности с <дата>, переход к истцу права собственности на занимаемые гражданами жилые помещения влечет прекращение договоров найма и прав пользования жилыми помещениями, соответственно граждане должны освободить жилые помещения (ст. ст. 102, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации), <дата> истец уведомил жильцов общежития об отказе с <дата> от дальнейшего продления срока договоров найма, однако ответчик по истечении пятилетнего срока договора найма добровольно не освободил жилое помещение (ст. ст. 675, 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2015 года в удовлетворении исковых требований ООО <...> отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к выводу, что ответчики не могут быть выселены из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
В апелляционной жалобе истец ООО <...> просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильность решения.
3 лицо Администрация <...> района Санкт-Петербурга о рассмотрении дела извещено посредством факсимильной связи (л.д. 146, 148), в судебное заседание не явилось, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом при рассмотрении спора установлено, что распоряжением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов от <дата> N <...>-р <адрес> по <адрес> передан ПО <...> (<...>) для организации общежития.
<дата> ПО <...> преобразовано в АО <...>.
<дата> утвержден план приватизации ГП <...>, реорганизуемого в АООТ <...>.
ООО <...> является собственником жилого помещения общей площадью <...> кв. м по адресу: <...> на основании договора купли-продажи, заключенного с ООО <...> от <дата> и дополнительного соглашения к нему от <дата>.
Ответчик А.Е. с <дата> по <дата>, а с <дата> постоянно зарегистрирована в указанном общежитии, проживает в спорной комнате площадью в квартире <...>, расположенной в указанном общежитии. Жилое помещение предоставлено ответчику А.Е. в связи с трудовыми отношениями с ПО <...> (в дальнейшем АО <...>), где она работала с <дата> и откуда была уволена по соглашению сторон <дата> по собственному желанию. Работодателем требований о выселении ответчика не предъявлялось.
Совместно с А.Е. с <дата> по <дата>, а с <дата> постоянно зарегистрирован и проживает ее сын А.В.
А.Е. и А.В. состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма с <дата>.
С учетом положений ст. ст. 109, 110 ЖК РСФСР, действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, до введения в действие с <дата> Жилищного кодекса Российской Федерации, а также с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 18.01.2012 по гражданскому делу N 2-356/12, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик А.Е. в установленном порядке была вселена в общежитие в связи с трудовыми отношениями с ПО <...> (в дальнейшем АО <...>), и после прекращения трудовых отношений в установленном порядке ответчик не была выселена из общежития.
Указанным решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 18.01.2012 по гражданскому делу N 2-356/12 также установлено, что А.Е. и А.В. не подлежали выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения, а также не подлежат выселению из занимаемого жилого помещения в соответствии с действующим гражданским законодательством в силу ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, примененным к спорным правоотношениям в связи со сложившимися между сторонами правоотношениями найма.
В связи с переходом к истцу ООО <...> права собственности на жилые помещения в общежитии между истцом ООО <...> и ответчиками возникли правоотношения по найму жилого помещения с сохранением за ответчиком приобретенных прав и условий пользования жилым помещением.
В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 19 и ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV этого Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях.
Жилищное законодательство не регулирует отношения по специализации частного жилищного фонда.
Вместе с тем, по аналогии закона к отношениям по пользованию гражданами помещениями в общежитиях, которые при приватизации предприятий по каким-либо причинам не были переданы в ведение органов местного самоуправления, подлежат применению приведенные выше положения ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора), поскольку с момента перехода в частную собственность коммерческой организации, созданной в процессе приватизации государственного или муниципального предприятия, жилое помещение фактически утрачивает статус общежития специализированного государственного или муниципального жилищного фонда.
Статьей 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Согласно ст. 18 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 N 4199-1) при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
Из приведенных выше положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия, жилищные права граждан сохраняются в случае перехода государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности независимо от того, был ли оспорен переход права собственности на жилое помещение к коммерческой организации и последующим приобретателям и был ли он признан незаконным.
С учетом изложенного, поскольку ответчики были вселены на законных основаниях в жилое помещение общежития, находящееся в ведении государственного предприятия, при приватизации которого здание общежития не было передано в ведение органов местного самоуправления, нахождение спорного жилого помещения в собственности истца ООО <...> не влияет на жилищные права ответчиков, которые приобрели право пользования спорным жилым помещением на условиях аналогичных социальному найму.
При таком положении ссылки истца на предусмотренные нормами Гражданского кодекса Российской Федерации предельные сроки действия договора найма жилого помещения - пять лет, а также ссылки истца на положения ст. ст. 675, 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя признать обоснованными, а доводы истца, основанные на указанных положениях закона не свидетельствуют о наличии оснований для прекращения жилищных прав ответчиков и их выселения.
По вышеизложенным мотивам не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения доводы апелляционной жалобы истца ООО <...> о принадлежности спорного жилого помещения ООО <...>, являющегося коммерческой организацией, о неправильном применении судом положений Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по пользованию специализированным жилищным фондом, поскольку указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации регулируют только правоотношения в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда (раздел 4 Жилищного кодекса Российской Федерации), об обстоятельствах приобретения ООО <...> права собственности на жилые помещения в общежитии, о добросовестности и законности владения ООО <...> жилыми помещениями, об увольнении ответчика из АО <...> до перехода права собственности на здание общежития к ООО <...>. С учетом сложившихся между ООО <...> и ответчиками правоотношений и согласно вышеприведенным нормам материального права не имеют правового значения указанные доводы, а также ссылки на те обстоятельства, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-27988/03 от 29.10.2003 отказано в удовлетворении требований КУГИ Санкт-Петербурга к ОАО <...> о признании права государственной собственности на здание общежития, а решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N <...> отказано в удовлетворении требований жильцов здания к ООО <...> о применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании недействительной государственной регистрации права собственности и других требований, направленных на оспаривание права собственности ООО <...> и перевод жилых помещений в здании в категорию жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан с правом приватизации.
Доводы апелляционной жалобы ООО <...> о неприменимости в настоящих правоотношениях норм жилищного законодательства и необходимости руководствоваться только положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, жилое помещение принадлежит коммерческой организации, ошибочны.
При таком положении оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.03.2016 N 33-4759/2016 ПО ДЕЛУ N 2-7641/2015
Требование: О выселении.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на приобретение права собственности на занимаемые ответчиками помещения на основании договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 марта 2016 г. N 33-4759
Судья: Метелкина А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Грибиненко Н.Н., Мелешко Н.В.
с участием прокурора Спассковой Т.А.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 марта 2016 года гражданское дело N 2-7641/15 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью <...> на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2015 года по иску Общества с ограниченной ответственностью <...> к А.Е., А.В. о выселении.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя истца - Б., поддержавшей жалобу, объяснения ответчика А.Е., представителя ответчиков - Г., возражавших против жалобы, заключение прокурора Спассковой Т.А., полагавшей решение оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Истец ООО <...> обратился в суд с иском к ответчикам о выселении из жилого помещения - комнаты площадью <...> кв. м, расположенной в жилом помещении <...> в здании общежития по адресу: <...>, ссылаясь на то, что указанное здание принадлежит истцу на праве собственности с <дата>, переход к истцу права собственности на занимаемые гражданами жилые помещения влечет прекращение договоров найма и прав пользования жилыми помещениями, соответственно граждане должны освободить жилые помещения (ст. ст. 102, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации), <дата> истец уведомил жильцов общежития об отказе с <дата> от дальнейшего продления срока договоров найма, однако ответчик по истечении пятилетнего срока договора найма добровольно не освободил жилое помещение (ст. ст. 675, 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2015 года в удовлетворении исковых требований ООО <...> отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к выводу, что ответчики не могут быть выселены из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
В апелляционной жалобе истец ООО <...> просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильность решения.
3 лицо Администрация <...> района Санкт-Петербурга о рассмотрении дела извещено посредством факсимильной связи (л.д. 146, 148), в судебное заседание не явилось, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом при рассмотрении спора установлено, что распоряжением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов от <дата> N <...>-р <адрес> по <адрес> передан ПО <...> (<...>) для организации общежития.
<дата> ПО <...> преобразовано в АО <...>.
<дата> утвержден план приватизации ГП <...>, реорганизуемого в АООТ <...>.
ООО <...> является собственником жилого помещения общей площадью <...> кв. м по адресу: <...> на основании договора купли-продажи, заключенного с ООО <...> от <дата> и дополнительного соглашения к нему от <дата>.
Ответчик А.Е. с <дата> по <дата>, а с <дата> постоянно зарегистрирована в указанном общежитии, проживает в спорной комнате площадью в квартире <...>, расположенной в указанном общежитии. Жилое помещение предоставлено ответчику А.Е. в связи с трудовыми отношениями с ПО <...> (в дальнейшем АО <...>), где она работала с <дата> и откуда была уволена по соглашению сторон <дата> по собственному желанию. Работодателем требований о выселении ответчика не предъявлялось.
Совместно с А.Е. с <дата> по <дата>, а с <дата> постоянно зарегистрирован и проживает ее сын А.В.
А.Е. и А.В. состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма с <дата>.
С учетом положений ст. ст. 109, 110 ЖК РСФСР, действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, до введения в действие с <дата> Жилищного кодекса Российской Федерации, а также с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 18.01.2012 по гражданскому делу N 2-356/12, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик А.Е. в установленном порядке была вселена в общежитие в связи с трудовыми отношениями с ПО <...> (в дальнейшем АО <...>), и после прекращения трудовых отношений в установленном порядке ответчик не была выселена из общежития.
Указанным решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 18.01.2012 по гражданскому делу N 2-356/12 также установлено, что А.Е. и А.В. не подлежали выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения, а также не подлежат выселению из занимаемого жилого помещения в соответствии с действующим гражданским законодательством в силу ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, примененным к спорным правоотношениям в связи со сложившимися между сторонами правоотношениями найма.
В связи с переходом к истцу ООО <...> права собственности на жилые помещения в общежитии между истцом ООО <...> и ответчиками возникли правоотношения по найму жилого помещения с сохранением за ответчиком приобретенных прав и условий пользования жилым помещением.
В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 19 и ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV этого Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях.
Жилищное законодательство не регулирует отношения по специализации частного жилищного фонда.
Вместе с тем, по аналогии закона к отношениям по пользованию гражданами помещениями в общежитиях, которые при приватизации предприятий по каким-либо причинам не были переданы в ведение органов местного самоуправления, подлежат применению приведенные выше положения ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора), поскольку с момента перехода в частную собственность коммерческой организации, созданной в процессе приватизации государственного или муниципального предприятия, жилое помещение фактически утрачивает статус общежития специализированного государственного или муниципального жилищного фонда.
Статьей 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Согласно ст. 18 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 N 4199-1) при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
Из приведенных выше положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия, жилищные права граждан сохраняются в случае перехода государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности независимо от того, был ли оспорен переход права собственности на жилое помещение к коммерческой организации и последующим приобретателям и был ли он признан незаконным.
С учетом изложенного, поскольку ответчики были вселены на законных основаниях в жилое помещение общежития, находящееся в ведении государственного предприятия, при приватизации которого здание общежития не было передано в ведение органов местного самоуправления, нахождение спорного жилого помещения в собственности истца ООО <...> не влияет на жилищные права ответчиков, которые приобрели право пользования спорным жилым помещением на условиях аналогичных социальному найму.
При таком положении ссылки истца на предусмотренные нормами Гражданского кодекса Российской Федерации предельные сроки действия договора найма жилого помещения - пять лет, а также ссылки истца на положения ст. ст. 675, 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя признать обоснованными, а доводы истца, основанные на указанных положениях закона не свидетельствуют о наличии оснований для прекращения жилищных прав ответчиков и их выселения.
По вышеизложенным мотивам не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения доводы апелляционной жалобы истца ООО <...> о принадлежности спорного жилого помещения ООО <...>, являющегося коммерческой организацией, о неправильном применении судом положений Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по пользованию специализированным жилищным фондом, поскольку указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации регулируют только правоотношения в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда (раздел 4 Жилищного кодекса Российской Федерации), об обстоятельствах приобретения ООО <...> права собственности на жилые помещения в общежитии, о добросовестности и законности владения ООО <...> жилыми помещениями, об увольнении ответчика из АО <...> до перехода права собственности на здание общежития к ООО <...>. С учетом сложившихся между ООО <...> и ответчиками правоотношений и согласно вышеприведенным нормам материального права не имеют правового значения указанные доводы, а также ссылки на те обстоятельства, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-27988/03 от 29.10.2003 отказано в удовлетворении требований КУГИ Санкт-Петербурга к ОАО <...> о признании права государственной собственности на здание общежития, а решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N <...> отказано в удовлетворении требований жильцов здания к ООО <...> о применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании недействительной государственной регистрации права собственности и других требований, направленных на оспаривание права собственности ООО <...> и перевод жилых помещений в здании в категорию жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан с правом приватизации.
Доводы апелляционной жалобы ООО <...> о неприменимости в настоящих правоотношениях норм жилищного законодательства и необходимости руководствоваться только положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, жилое помещение принадлежит коммерческой организации, ошибочны.
При таком положении оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)