Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Игнахина М.В.,
при участии в заседании: без вызова сторон,
рассмотрев в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Казаку Анджелы на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года, принятое судьей Фаньян Ю.А. по делу N А41-36907/17, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по исковому заявлению Администрации городского округа Истра Московской области к ИП Казаку Анджела о расторжении договора, взыскании 81541,34 руб. задолженности и неустойки,
установил:
администрация сельского поселения Ивановское Истринского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Казаку Анджеле (далее - предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 30.03.2014 N 2, взыскании 56 352 рублей задолженности и 25 189 рублей 34 копеек неустойки.
Настоящее дело рассмотрено в соответствии с положениями главы 29 АПК РФ в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30.06.2017 по делу N А41-36907/17 заявленные требования удовлетворены (л.д. 27).
Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ с учетом особенностей, предусмотренных статьей 272.1 АПК РФ, о порядке рассмотрения апелляционных жалоб на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.
В соответствии с пунктом 5 статьи 228 АПК РФ судья рассматривает дело в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения обжалуемого акта.
Как усматривается из материалов дела 30.03.2015 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 3, согласно которому на основании протокола аукциона арендодатель обязался передать во временное владение и пользование нежилое помещение N 8, общей площадью 22 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, д. Павловское, д. 102, находящееся на первом этаже 3-этажного здания для размещения офиса (л.д. 15 - 17).
Пунктом 1.2 договора установлено, что годовая арендная плата составляет 56 352 рубля на момент заключения договора. Размер ежемесячно арендной платы на момент заключения договора составляет 4 696 рублей (пункт 1.3 договора).
В силу пункта 3.1 договора за пользование помещением арендатор обязался перечислить арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца.
В случае нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей, арендатор обязался уплатить пени в размере 0,1 процентов в день от общей суммы просроченных платежей за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).
Неисполнение предпринимателем надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для направления администрацией предпринимателю требования от 11.08.2016 N 280исх о погашении задолженности (л.д. 5). В данном требовании содержится указание на то, что в случае не оплаты задолженности по арендной плате в срок до 09.09.2016, администрация обратиться в суд с требованием о взыскании долга и расторжении договора аренды.
Ссылаясь на неполучение ответа на претензию, наличие задолженности по арендным платежам по состоянию на 23.03.2017 в размере 56 352 рубля, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований в полном объеме.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, несвязанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.
Поскольку принятые на себя обязательства по внесению арендной платы ответчиком не исполнены надлежащим образом, образовалась задолженность в сумме 56 352 рубля.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей, в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате и считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 25 189 рублей 34 копейки.
Согласно положениям статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Таким образом, неустойка является способом обеспечения обязательств, представляющим собой форму имущественной ответственности за их нарушение.
Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным в заявленном размере.
Поскольку судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендных платежей ответчиком не исполнено с учетом согласованных сроков, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании договорной неустойки является законным.
Ходатайства об уменьшении неустойки ответчик в суде первой инстанции не заявлял. Также в суде первой инстанции ответчик не представлял контррасчет.
При изложенных обстоятельствах, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" уплата арендатором задолженности не лишает арендодателя права предъявить в разумный срок иск о расторжении договора.
В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик более двух раз нарушал сроки внесения арендных платежей. На момент вынесения решения суда первой инстанции ответчик задолженность погасил.
Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Поскольку на момент рассмотрения дела по существу задолженность по арендной плате не погашена, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по несвоевременному внесению арендных платежей следует отнести к существенным нарушениям договора аренды.
Таким образом, допущенная ответчиком просрочка является существенным нарушением договора, а, соответственно, и основанием для его расторжения.
При указанных обстоятельствах, с учетом соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требований в части расторжения договора.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, несостоятельна и противоречит представленным в материалы дела доказательствам.
В материалах дела имеется претензия истца от 11.08.2016 N 280исх, содержащее требование о погашении долга и указание на обращение в суд с требованием о взыскании долга, досрочном расторжении договора, в случае оставления претензии без удовлетворения.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что предприниматель не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих принятие мер к урегулированию спора, в том числе после принятия судом первой инстанции к производству искового заявления.
Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил без рассмотрения ходатайство о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства отклоняется как несостоятельная.
Согласно части 5 статьи 227 АПК РФ суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства, если в ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства удовлетворено ходатайство третьего лица о вступлении в дело, принят встречный иск, который не может быть рассмотрен по правилам, установленным настоящей главой, либо если суд, в том числе по ходатайству одной из сторон, пришел к выводу о том, что: 1) порядок упрощенного производства может привести к разглашению государственной тайны; 2) необходимо провести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания; 3) заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам, или судебным актом, принятым по данному делу, могут быть нарушены права и законные интересы других лиц; 4) рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия, в том числе в случае признания судом необходимым выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.
Суд первой инстанции с учетом отсутствия в ходатайстве ответчика обоснованных возражений по существу заявленных требований и их доказательств, правомерно не нашел оснований для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
При таких обстоятельствах, поскольку доводы жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, а выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271, статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года по делу N А41-36907/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 АПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.09.2017 N 10АП-11391/2017 ПО ДЕЛУ N А41-36907/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2017 г. по делу N А41-36907/17
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Игнахина М.В.,
при участии в заседании: без вызова сторон,
рассмотрев в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Казаку Анджелы на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года, принятое судьей Фаньян Ю.А. по делу N А41-36907/17, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по исковому заявлению Администрации городского округа Истра Московской области к ИП Казаку Анджела о расторжении договора, взыскании 81541,34 руб. задолженности и неустойки,
установил:
администрация сельского поселения Ивановское Истринского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Казаку Анджеле (далее - предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 30.03.2014 N 2, взыскании 56 352 рублей задолженности и 25 189 рублей 34 копеек неустойки.
Настоящее дело рассмотрено в соответствии с положениями главы 29 АПК РФ в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30.06.2017 по делу N А41-36907/17 заявленные требования удовлетворены (л.д. 27).
Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ с учетом особенностей, предусмотренных статьей 272.1 АПК РФ, о порядке рассмотрения апелляционных жалоб на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.
В соответствии с пунктом 5 статьи 228 АПК РФ судья рассматривает дело в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения обжалуемого акта.
Как усматривается из материалов дела 30.03.2015 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 3, согласно которому на основании протокола аукциона арендодатель обязался передать во временное владение и пользование нежилое помещение N 8, общей площадью 22 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, д. Павловское, д. 102, находящееся на первом этаже 3-этажного здания для размещения офиса (л.д. 15 - 17).
Пунктом 1.2 договора установлено, что годовая арендная плата составляет 56 352 рубля на момент заключения договора. Размер ежемесячно арендной платы на момент заключения договора составляет 4 696 рублей (пункт 1.3 договора).
В силу пункта 3.1 договора за пользование помещением арендатор обязался перечислить арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца.
В случае нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей, арендатор обязался уплатить пени в размере 0,1 процентов в день от общей суммы просроченных платежей за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).
Неисполнение предпринимателем надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для направления администрацией предпринимателю требования от 11.08.2016 N 280исх о погашении задолженности (л.д. 5). В данном требовании содержится указание на то, что в случае не оплаты задолженности по арендной плате в срок до 09.09.2016, администрация обратиться в суд с требованием о взыскании долга и расторжении договора аренды.
Ссылаясь на неполучение ответа на претензию, наличие задолженности по арендным платежам по состоянию на 23.03.2017 в размере 56 352 рубля, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований в полном объеме.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, несвязанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.
Поскольку принятые на себя обязательства по внесению арендной платы ответчиком не исполнены надлежащим образом, образовалась задолженность в сумме 56 352 рубля.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей, в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате и считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 25 189 рублей 34 копейки.
Согласно положениям статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Таким образом, неустойка является способом обеспечения обязательств, представляющим собой форму имущественной ответственности за их нарушение.
Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным в заявленном размере.
Поскольку судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендных платежей ответчиком не исполнено с учетом согласованных сроков, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании договорной неустойки является законным.
Ходатайства об уменьшении неустойки ответчик в суде первой инстанции не заявлял. Также в суде первой инстанции ответчик не представлял контррасчет.
При изложенных обстоятельствах, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" уплата арендатором задолженности не лишает арендодателя права предъявить в разумный срок иск о расторжении договора.
В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик более двух раз нарушал сроки внесения арендных платежей. На момент вынесения решения суда первой инстанции ответчик задолженность погасил.
Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Поскольку на момент рассмотрения дела по существу задолженность по арендной плате не погашена, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по несвоевременному внесению арендных платежей следует отнести к существенным нарушениям договора аренды.
Таким образом, допущенная ответчиком просрочка является существенным нарушением договора, а, соответственно, и основанием для его расторжения.
При указанных обстоятельствах, с учетом соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требований в части расторжения договора.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, несостоятельна и противоречит представленным в материалы дела доказательствам.
В материалах дела имеется претензия истца от 11.08.2016 N 280исх, содержащее требование о погашении долга и указание на обращение в суд с требованием о взыскании долга, досрочном расторжении договора, в случае оставления претензии без удовлетворения.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что предприниматель не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих принятие мер к урегулированию спора, в том числе после принятия судом первой инстанции к производству искового заявления.
Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил без рассмотрения ходатайство о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства отклоняется как несостоятельная.
Согласно части 5 статьи 227 АПК РФ суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства, если в ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства удовлетворено ходатайство третьего лица о вступлении в дело, принят встречный иск, который не может быть рассмотрен по правилам, установленным настоящей главой, либо если суд, в том числе по ходатайству одной из сторон, пришел к выводу о том, что: 1) порядок упрощенного производства может привести к разглашению государственной тайны; 2) необходимо провести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания; 3) заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам, или судебным актом, принятым по данному делу, могут быть нарушены права и законные интересы других лиц; 4) рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия, в том числе в случае признания судом необходимым выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.
Суд первой инстанции с учетом отсутствия в ходатайстве ответчика обоснованных возражений по существу заявленных требований и их доказательств, правомерно не нашел оснований для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
При таких обстоятельствах, поскольку доводы жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, а выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271, статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года по делу N А41-36907/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 АПК РФ.
Судья
М.В.ИГНАХИНА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)