Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на недобросовестное поведение ответчика, заключившего договор аренды помещения, ранее арендуемого истцом, с третьим лицом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., рассмотрев 31.05.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИНТА" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 27.12.2016 (судья Федорова А.Е.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 (судьи Чередина Н.В., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу N А44-4914/2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПИНТА", место нахождения: 173003, Великий Новгород, ул. Мусы Джалиля-Духовская, д. 23а, ОГРН 1085321002876, ИНН 5321124737 (далее - ООО "ПИНТА"), обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал", место нахождения: 173003, Великий Новгород, ул. Великая, д. 11/10, офис 3, ОГРН 1025300793770, ИНН 5321064446 (далее - ООО "Арсенал"), о взыскании 25 000 руб. - части убытков в виде расходов на переезд и оборудование нового помещения для использования под кафе и 25 000 руб. - части упущенной выгоды за период с октября по декабрь 2015 года.
Решением от 27.12.2016 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "ПИНТА", считая решение и постановление незаконными и необоснованными, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Податель жалобы считает, что суды не дали оценку тому, что вследствие недобросовестного поведения ответчика, уклонившегося от заключения договора аренды нежилого помещения на новый срок, истцу, намеревавшемуся продолжать арендные отношения после окончания срока действия договора и заключить договор на новый срок, были причинены убытки.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Арсенал" просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Арсенал" (арендодатель) и ООО "ПИНТА" (арендатор) был заключен договор от 01.11.2012 аренды нежилого помещения площадью 132,1 кв. м с кадастровым номером 53:23:7008702:0013:02067:0034, расположенного на первом этаже в здании по адресу: Великий Новгород, ул. Великая, дом 5/2. Помещение предоставлено в аренду для использования под кафе (бар) и других мероприятий.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2012; договор зарегистрирован в установленном порядке 17.12.2012.
Согласно пункту 2.1 срок действия договора установлен с 01.01.2012 по 30.10.2015.
Письмом от 20.05.2015 N 187 арендодатель уведомил арендатора о намерении осуществить продажу арендованного помещения третьим лицам, в связи с чем предложил арендатору по истечении срока действия договора возвратить объект аренды арендодателю.
После окончания срока действия договора арендатор освободил помещение и передал его арендодателю по акту приема-передачи от 30.10.2015, подписанному сторонами без замечаний.
Впоследствии ООО "ПИНТА" направило в адрес ООО "Арсенал" письмо о своем намерении заключить новый долгосрочный договор аренды того же нежилого помещения в случае, если сделка по продаже данного объекта не состоится. Данное письмо было получено ООО "Арсенал" 19.11.2015, которое в ответном письме от 24.11.2015 уведомило ООО "ПИНТА" о том, что в случае завершения сделки купли-продажи оно доведет до сведения нового собственника о намерении ООО "ПИНТА" заключить договор аренды указанного помещения.
В претензии от 06.05.2016 ООО "ПИНТА", ссылаясь на недобросовестное поведение ООО "Арсенал", которое 16.11.2015 передало помещение в аренду третьему лицу и не заключило договор купли-продажи объекта, потребовало от бывшего арендодателя возмещения убытков, в том числе расходов на переезд и оборудование нового помещения для использования под кафе, а также упущенной выгоды за период с октября по декабрь 2015 года.
Поскольку ООО "Арсенал" отказало в удовлетворении данной претензии, ООО "ПИНТА" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 8, 12, 15, 307, 309, 310, 393, 421, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, данными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), установили, что до 30.10.2015, то есть до окончания срока действия договора аренды истец не направлял ответчику письменное уведомление о своем намерении заключить договор аренды на новый срок, в связи с чем пришли к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды и об отсутствии оснований для взыскания с ответчика убытков в заявленном размере; в связи с этим суды отказали в удовлетворении иска.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 2 Постановления N 73, преимущественным правом на заключение договора аренды по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Следовательно, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении арендатора заключить новый договор аренды, которое должно быть направлено в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
В силу приведенных положений статьи 621 ГК РФ, а также требований статьи 15, пункта 1 статьи 393 ГК РФ исковые требования о взыскании убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить с арендатором договор аренды, могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.
Как следует из материалов дела и установлено судами, срок действия договора аренды от 01.11.2012 истек 30.10.2015, истец возвратил ответчику арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи от 30.10.2015.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что до 30.10.2015 он направил в адрес ответчика предложение о заключении договора аренды на новый срок.
Такое уведомление ООО "ПИНТА" выслало в адрес ООО "Арсенал" лишь 19.11.2016, то есть по истечении срока действия договора и после освобождения арендуемого помещения.
То обстоятельство, что истец до прекращения действия спорного договора не направил ответчику письменное уведомление о намерении заключить договор аренды на новый срок, имеет существенное значение для определения правовых последствий при применении положений статьи 621 ГК РФ.
При таком положении - при недоказанности истцом письменного уведомления арендодателя до окончания действия договора аренды (до 30.10.2015) о своем намерении заключить новый договор аренды - требования о взыскании убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить с арендатором договор аренды, не могут быть удовлетворены.
В данном случае суды, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и проанализировав положения статей 15, 621 ГК РФ, пришли к обоснованным выводам о том, что ООО "ПИНТА" утратило преимущественное право на заключение договора аренды и что ввиду недоказанности истцом заявленных требований отсутствуют основания для взыскания с ответчика убытков в соответствии со статьей 621 ГК РФ, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении иска.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что факт направления арендодателем письма от 24.11.2015 о намерении совершить сделку купли-продажи спорного помещения не освобождает арендатора от обязанности письменно до окончания срока действия договора (до 30.10.2015) уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок.
Приведенные в кассационной жалобе доводы о недобросовестном поведении ответчика и о злоупотреблении правом, отклоняются кассационным судом, поскольку они не подтверждены относимыми и достаточными доказательствами. Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ действует презумпция добросовестности участников гражданско-правовых отношений и разумность их действий. При отсутствии доказательств заблаговременного (до истечения срока действия договора) уведомления арендатором арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не имеют правового значения намерения самого арендодателя о дальнейшем использовании принадлежащего ему имущества.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 27.12.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 по делу N А44-4914/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИНТА" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 02.06.2017 N Ф07-5321/2017 ПО ДЕЛУ N А44-4914/2016
Требование: О взыскании убытков - расходов на переезд и оборудование нового помещения и упущенной выгоды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на недобросовестное поведение ответчика, заключившего договор аренды помещения, ранее арендуемого истцом, с третьим лицом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2017 г. по делу N А44-4914/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., рассмотрев 31.05.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИНТА" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 27.12.2016 (судья Федорова А.Е.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 (судьи Чередина Н.В., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу N А44-4914/2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПИНТА", место нахождения: 173003, Великий Новгород, ул. Мусы Джалиля-Духовская, д. 23а, ОГРН 1085321002876, ИНН 5321124737 (далее - ООО "ПИНТА"), обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал", место нахождения: 173003, Великий Новгород, ул. Великая, д. 11/10, офис 3, ОГРН 1025300793770, ИНН 5321064446 (далее - ООО "Арсенал"), о взыскании 25 000 руб. - части убытков в виде расходов на переезд и оборудование нового помещения для использования под кафе и 25 000 руб. - части упущенной выгоды за период с октября по декабрь 2015 года.
Решением от 27.12.2016 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "ПИНТА", считая решение и постановление незаконными и необоснованными, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Податель жалобы считает, что суды не дали оценку тому, что вследствие недобросовестного поведения ответчика, уклонившегося от заключения договора аренды нежилого помещения на новый срок, истцу, намеревавшемуся продолжать арендные отношения после окончания срока действия договора и заключить договор на новый срок, были причинены убытки.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Арсенал" просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Арсенал" (арендодатель) и ООО "ПИНТА" (арендатор) был заключен договор от 01.11.2012 аренды нежилого помещения площадью 132,1 кв. м с кадастровым номером 53:23:7008702:0013:02067:0034, расположенного на первом этаже в здании по адресу: Великий Новгород, ул. Великая, дом 5/2. Помещение предоставлено в аренду для использования под кафе (бар) и других мероприятий.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2012; договор зарегистрирован в установленном порядке 17.12.2012.
Согласно пункту 2.1 срок действия договора установлен с 01.01.2012 по 30.10.2015.
Письмом от 20.05.2015 N 187 арендодатель уведомил арендатора о намерении осуществить продажу арендованного помещения третьим лицам, в связи с чем предложил арендатору по истечении срока действия договора возвратить объект аренды арендодателю.
После окончания срока действия договора арендатор освободил помещение и передал его арендодателю по акту приема-передачи от 30.10.2015, подписанному сторонами без замечаний.
Впоследствии ООО "ПИНТА" направило в адрес ООО "Арсенал" письмо о своем намерении заключить новый долгосрочный договор аренды того же нежилого помещения в случае, если сделка по продаже данного объекта не состоится. Данное письмо было получено ООО "Арсенал" 19.11.2015, которое в ответном письме от 24.11.2015 уведомило ООО "ПИНТА" о том, что в случае завершения сделки купли-продажи оно доведет до сведения нового собственника о намерении ООО "ПИНТА" заключить договор аренды указанного помещения.
В претензии от 06.05.2016 ООО "ПИНТА", ссылаясь на недобросовестное поведение ООО "Арсенал", которое 16.11.2015 передало помещение в аренду третьему лицу и не заключило договор купли-продажи объекта, потребовало от бывшего арендодателя возмещения убытков, в том числе расходов на переезд и оборудование нового помещения для использования под кафе, а также упущенной выгоды за период с октября по декабрь 2015 года.
Поскольку ООО "Арсенал" отказало в удовлетворении данной претензии, ООО "ПИНТА" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 8, 12, 15, 307, 309, 310, 393, 421, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, данными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), установили, что до 30.10.2015, то есть до окончания срока действия договора аренды истец не направлял ответчику письменное уведомление о своем намерении заключить договор аренды на новый срок, в связи с чем пришли к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды и об отсутствии оснований для взыскания с ответчика убытков в заявленном размере; в связи с этим суды отказали в удовлетворении иска.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 2 Постановления N 73, преимущественным правом на заключение договора аренды по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Следовательно, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении арендатора заключить новый договор аренды, которое должно быть направлено в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
В силу приведенных положений статьи 621 ГК РФ, а также требований статьи 15, пункта 1 статьи 393 ГК РФ исковые требования о взыскании убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить с арендатором договор аренды, могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.
Как следует из материалов дела и установлено судами, срок действия договора аренды от 01.11.2012 истек 30.10.2015, истец возвратил ответчику арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи от 30.10.2015.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что до 30.10.2015 он направил в адрес ответчика предложение о заключении договора аренды на новый срок.
Такое уведомление ООО "ПИНТА" выслало в адрес ООО "Арсенал" лишь 19.11.2016, то есть по истечении срока действия договора и после освобождения арендуемого помещения.
То обстоятельство, что истец до прекращения действия спорного договора не направил ответчику письменное уведомление о намерении заключить договор аренды на новый срок, имеет существенное значение для определения правовых последствий при применении положений статьи 621 ГК РФ.
При таком положении - при недоказанности истцом письменного уведомления арендодателя до окончания действия договора аренды (до 30.10.2015) о своем намерении заключить новый договор аренды - требования о взыскании убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить с арендатором договор аренды, не могут быть удовлетворены.
В данном случае суды, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и проанализировав положения статей 15, 621 ГК РФ, пришли к обоснованным выводам о том, что ООО "ПИНТА" утратило преимущественное право на заключение договора аренды и что ввиду недоказанности истцом заявленных требований отсутствуют основания для взыскания с ответчика убытков в соответствии со статьей 621 ГК РФ, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении иска.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что факт направления арендодателем письма от 24.11.2015 о намерении совершить сделку купли-продажи спорного помещения не освобождает арендатора от обязанности письменно до окончания срока действия договора (до 30.10.2015) уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок.
Приведенные в кассационной жалобе доводы о недобросовестном поведении ответчика и о злоупотреблении правом, отклоняются кассационным судом, поскольку они не подтверждены относимыми и достаточными доказательствами. Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ действует презумпция добросовестности участников гражданско-правовых отношений и разумность их действий. При отсутствии доказательств заблаговременного (до истечения срока действия договора) уведомления арендатором арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не имеют правового значения намерения самого арендодателя о дальнейшем использовании принадлежащего ему имущества.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 27.12.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 по делу N А44-4914/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИНТА" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)