Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Константа" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 11.08.2015 по делу N А11-2380/2015, принятое судьей Беловым А.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Константа", г. Владимир, ул. Гастелло, д. 6, ОГРН 1123328000575, к открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк", г. Москва, пер. Гагаринский, д. 3, ОГРН 1027700342890, в лице Владимирского регионального филиала, г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 1б,
о взыскании 3 455 630 руб.,
- при участии: от заявителя (истца) - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Константа" - Соколова Н.И. по доверенности от 06.02.2015 сроком действия по 31.12.2015;
- от ответчика - ОАО "Российский сельскохозяйственный банк", в лице Владимирского регионального филиала - Ширшиной Е.А. по доверенности от 25.09.2015 N 142 сроком действия по 25.08.2018,
общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Константа" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Владимирского регионального филиала о взыскании убытков в размере 3 286 374 руб. 19 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 3 119 030 руб. и убытки в размере 336 600 руб.
Решением от 11.08.2015 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО ИП "Торговый дом "Константа" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции.
Заявитель указывает, что договор будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, является ничтожным.
Пояснил, что с 01.05.2008 банк занимал самовольно реконструированные помещения, принадлежащие ИП Знаменскому Б.М. на праве собственности.
Считает, что правоотношения сторон квалифицируются как неосновательное обогащение, поскольку банк пользовался помещением истца в отсутствие договорных отношений.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Владимирского регионального филиала в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.05.2008 между индивидуальным предпринимателем Знаменским Борисом Михайловичем (арендодателем) и ОАО "Россельхозбанк" (арендатором) был заключен договор аренды N 041-05-05/11 нежилых помещений, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 112, 2 кв. м (имеющие номера 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 29а, 29б, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36 согласно поэтажному плану первого этажа из технического паспорта нежилого помещения, выданному Владимирским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" 31.05.2007), расположенные в жилом доме: инвентарный номер 17:401:001:007816480:0001:10023/24, литера А, находящемся по адресу: г. Владимир, ул. Б. Московская, д. 90а (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 данного договора границы арендуемых помещений выделены на копии плана первого этажа здания, в котором расположены арендуемые помещения (приложение N 1, являющееся неотъемлемой частью договора).
В соответствии с пунктом 1.3 договора арендуемые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 33 АК N 059050, выданном Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 24.06.2006, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.06.2007 сделана соответствующая запись N 33-33-01-069/2007-316.
Арендуемые помещения будут использоваться арендатором для осуществления банковской деятельности Владимирского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк", а именно размещения дополнительного офиса (пункт 2.1 договора).
Договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 31.03.2009 включительно (пункт 6.1 договора).
Согласно акту приема-передачи от 01.05.2008 арендодатель передал арендатору указанные в договоре нежилые помещения.
Дополнительным соглашением от 01.05.2008 к договору аренды от 01.05.2008 N 041-05-05/11 стороны установили размер ежемесячной арендной платы за пользование помещениями 500 руб. за 1 кв. м общей площади - 56 100 руб. за все арендуемые помещения.
Дополнительным соглашением от 03.12.2008 к названному договору аренды стороны внесли изменения в пункт 6.1 договора, установив, что договор заключен на неопределенный срок и начинает течь с момента подписания акта приема-передачи.
По договору купли-продажи от 09.09.2013 N 01-Н/13 ООО "ТД "Константа" приобрело в собственность имущество ИП Знаменского Б.М. - две квартиры N 23, 24, назначение жилое, общей площадью 57,5 кв. м и 54,7 кв. м соответственно, расположенные на первом этаже дома по адресу: г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 90а (свидетельства о государственной регистрации права от 17.10.2013 серии 33 АЛ N N 725720, 725721), ранее арендуемые ОАО "Россельхозбанк" у ИП Знаменского Б.М. по договору аренды от 01.05.2008 N 041-05-05/11.
28.03.2014 указанные жилые помещения были переведены в нежилое помещение общей площадью 115 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 09.09.2014 серии 33 АЛ N 953056).
Письмом от 15.10.2013 исх. N 26 ООО "ТД "Константа" предложило ОАО "Россельхозбанк" увеличить размер арендной платы до суммы 1700 руб. за 1 кв. м, не включая коммунальные и эксплуатационные платежи и зафиксировать ее до момента заключения долгосрочного договора аренды.
Письмом от 11.11.2013 N 041-01-43/3001 ОАО "Россельхозбанк" сообщил следующее: "Договор аренды, заключенный между Банком и ИП Знаменским Б.М., в настоящее время по известным Вам причинам не может служить основанием продолжения нашего дальнейшего сотрудничества в рамках имеющихся договоренностей. То есть, согласовать увеличение размера арендной платы на основании данного договора не представляется возможным".
Между тем 20.10.2013 ООО "ТД "Константа" (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Прага" (далее - ООО "Прага") (арендатором) был подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, в случае расторжения договора аренды нежилых помещений от 10.05.2008 N 041-05-05/1, в будущем во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество общей площадью 112,2 кв. м: квартира общей площадью 57,5 кв. м, этаж 1, расположенная по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 90 "а", квартира N 23, кадастровый (или условный номер) 33:22:00000:000:17:401:001:007816480:0001:10023; квартира общей площадью 54,7 кв. м, этаж 1, расположенная по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 90 "а", квартира N 24, кадастровый (или условный номер) 33-33-01/006/2005-520.
Помещение находится в собственности арендодателя, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности серии 33 АЛ 725720 от 17.10.2013; серии 33 АЛ 725721 от 17.10.2013 (пункт 1.2 договора).
В будущем арендодатель обязуется заключить основной договор аренды на принадлежащие арендодателю помещения на срок пять лет на условиях, указанных в настоящем договоре (пункт 1.4 предварительного договора).
Основной договор аренды стороны обязались заключить в срок до 15.12.2013 (пункт 1.5 предварительного договора).
Согласно пункту 1.7 договора стороны договорились, что стоимость владения и пользования помещениями, принадлежащими арендодателю, при заключении основного договора аренды устанавливается сторонами равной 3000 руб. за 1 кв. м в месяц, которые будут выплачиваться арендатором в срок не позднее пятого числа месяца, за который вносится арендная плата. При заключении основного договора арендатор выплачивает арендодателю гарантийный депозит в размере месячной платы за пользование помещениями.
Подписывая настоящий договор, стороны пришли к согласию, что в случае незаключения основного договора в сроки, определенные настоящим договором, арендодатель выплачивает арендатору неустойку в размере месячной арендной платы за пользование помещениями в любом случае, кроме случая, в котором ОАО "Россельхозбанк" продолжит арендные правоотношения с правопреемником ИП Знаменского Б.М. (пункт 1.9 договора).
Основной договор между ООО "ТД "Константа" и ООО "Прага" в установленный срок заключен не был.
Соглашением от 16.12.2013 предварительный договор от 20.10.2013 был расторгнут.
Платежным поручением от 10.06.2015 N 323 ООО "ТД "Константа" уплатило ООО "Прага" неустойку по предварительному договору в размере 336 600 руб.
01.10.2014 между ООО "ТД "Константа" и ОАО "Россельхозбанк" был заключен договор аренды нежилого помещения в отношении помещения площадью 115 кв. м, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 90а, литер А, помещение N VII на плане первого этажа.
Ежемесячная арендная плата за пользование арендуемым помещением составила 299 000 руб. за все арендуемое помещение, включая НДС 18% в сумме 45 610 руб. 17 коп. (пункт 4.1 договора).
Ранее возникшая задолженность по договору аренды от 01.05.2008 N 041-05-05/11 ОАО "Россельхозбанк" ООО "ТД "Константа" оплачена.
По мнению истца, договор аренды от 01.05.2008 N 041-05-05/11 между ИП Знаменским Б.М. и ОАО "Россельхозбанк" является незаключенным ввиду несогласования его предмета (в договоре указаны нежилые помещения общей площадью 112, 2 кв. м (имеющие номера 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 29а, 29б, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36 согласно поэтажному плану первого этажа из технического паспорта нежилого помещения, выданному Владимирским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" 31.05.2007), а фактически ИП Знаменскому Б.М. принадлежали на тот момент жилые помещения - две квартиры N 23, 24).
Неосновательное обогащение в сумме 3 119 030 руб. исчислено истцом как разница между рыночной стоимостью арендной платы за 1 кв. м, определенной оценщиком Санкиным Ю.Ю., и арендной платой, установленным договором аренды от 10.05.2008 (500 руб. за 1 кв. м) за весь период пользования имуществом.
Убытки в сумме 336 600 руб. составила неустойка, уплаченная истцом ООО "Прага" за неисполнение условий предварительного договора от 20.10.2013.
Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Указанное правило, применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из приведенных норм следует, что неосновательное обогащение возможно тогда, когда отсутствуют установленные законом, иными правовыми актами или сделкой основания или которые отпали впоследствии.
В предмет доказывания по настоящему спору входят: факты возрастания или сбережения имущества на стороне приобретателя; убытки на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя; отсутствие правового основания для наступления указанных имущественных последствий.
Вместе с тем в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства, подтверждающих факт наличия неосновательного обогащения ответчика.
В материалах дела имеется договор аренды от 01.05.2008 N 041-05-05/11, на основании которого банк пользовался спорными нежилыми помещениями.
При этом судом первой инстанции правомерно отклонен довод истца о его недействительности.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По указанному договору объект аренды был получен арендатором по акту приема-передачи, за него в течение нескольких лет уплачивалась арендная плата, в том числе и ООО "ТД "Константа".
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с настоящим иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, вину лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом.
Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие элементов деликтной ответственности.
В отношении двух квартир общей площадью 112, 2 кв. м ООО "ТД "Константа" подписало предварительный договор от 20.10.2013 с обществом с ограниченной ответственностью "Прага".
Вместе с тем, как видно из материалов дела (письмо от 15.10.2013 N 26, свидетельства о государственной регистрации права от 17.10.2013 серии 33 АЛ N 725720, 725721), при заключении предварительного договора ООО "ТД "Константа" было известно о том, что фактически спорными помещениями пользуется ОАО "Россельхозбанк".
С иском о выселении ОАО "Россельхозбанк" из занимаемых помещений, равно как и об урегулировании разногласий по договору ООО "ТД "Константа" не обращалось.
Кроме того, судом установлено, что предварительный договор был расторгнут 16.12.2013, однако неустойка уплачена ООО "ТД "Константа" добровольно лишь 10.06.2015, то есть в процессе рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде.
На основании изложенного в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не подтвержденные материалами дела.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 11.08.2015 по делу N А11-2380/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Константа" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.11.2015 ПО ДЕЛУ N А11-2380/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2015 г. по делу N А11-2380/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Константа" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 11.08.2015 по делу N А11-2380/2015, принятое судьей Беловым А.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Константа", г. Владимир, ул. Гастелло, д. 6, ОГРН 1123328000575, к открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк", г. Москва, пер. Гагаринский, д. 3, ОГРН 1027700342890, в лице Владимирского регионального филиала, г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 1б,
о взыскании 3 455 630 руб.,
- при участии: от заявителя (истца) - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Константа" - Соколова Н.И. по доверенности от 06.02.2015 сроком действия по 31.12.2015;
- от ответчика - ОАО "Российский сельскохозяйственный банк", в лице Владимирского регионального филиала - Ширшиной Е.А. по доверенности от 25.09.2015 N 142 сроком действия по 25.08.2018,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Константа" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Владимирского регионального филиала о взыскании убытков в размере 3 286 374 руб. 19 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 3 119 030 руб. и убытки в размере 336 600 руб.
Решением от 11.08.2015 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО ИП "Торговый дом "Константа" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции.
Заявитель указывает, что договор будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, является ничтожным.
Пояснил, что с 01.05.2008 банк занимал самовольно реконструированные помещения, принадлежащие ИП Знаменскому Б.М. на праве собственности.
Считает, что правоотношения сторон квалифицируются как неосновательное обогащение, поскольку банк пользовался помещением истца в отсутствие договорных отношений.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Владимирского регионального филиала в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.05.2008 между индивидуальным предпринимателем Знаменским Борисом Михайловичем (арендодателем) и ОАО "Россельхозбанк" (арендатором) был заключен договор аренды N 041-05-05/11 нежилых помещений, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 112, 2 кв. м (имеющие номера 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 29а, 29б, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36 согласно поэтажному плану первого этажа из технического паспорта нежилого помещения, выданному Владимирским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" 31.05.2007), расположенные в жилом доме: инвентарный номер 17:401:001:007816480:0001:10023/24, литера А, находящемся по адресу: г. Владимир, ул. Б. Московская, д. 90а (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 данного договора границы арендуемых помещений выделены на копии плана первого этажа здания, в котором расположены арендуемые помещения (приложение N 1, являющееся неотъемлемой частью договора).
В соответствии с пунктом 1.3 договора арендуемые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 33 АК N 059050, выданном Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 24.06.2006, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.06.2007 сделана соответствующая запись N 33-33-01-069/2007-316.
Арендуемые помещения будут использоваться арендатором для осуществления банковской деятельности Владимирского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк", а именно размещения дополнительного офиса (пункт 2.1 договора).
Договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 31.03.2009 включительно (пункт 6.1 договора).
Согласно акту приема-передачи от 01.05.2008 арендодатель передал арендатору указанные в договоре нежилые помещения.
Дополнительным соглашением от 01.05.2008 к договору аренды от 01.05.2008 N 041-05-05/11 стороны установили размер ежемесячной арендной платы за пользование помещениями 500 руб. за 1 кв. м общей площади - 56 100 руб. за все арендуемые помещения.
Дополнительным соглашением от 03.12.2008 к названному договору аренды стороны внесли изменения в пункт 6.1 договора, установив, что договор заключен на неопределенный срок и начинает течь с момента подписания акта приема-передачи.
По договору купли-продажи от 09.09.2013 N 01-Н/13 ООО "ТД "Константа" приобрело в собственность имущество ИП Знаменского Б.М. - две квартиры N 23, 24, назначение жилое, общей площадью 57,5 кв. м и 54,7 кв. м соответственно, расположенные на первом этаже дома по адресу: г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 90а (свидетельства о государственной регистрации права от 17.10.2013 серии 33 АЛ N N 725720, 725721), ранее арендуемые ОАО "Россельхозбанк" у ИП Знаменского Б.М. по договору аренды от 01.05.2008 N 041-05-05/11.
28.03.2014 указанные жилые помещения были переведены в нежилое помещение общей площадью 115 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 09.09.2014 серии 33 АЛ N 953056).
Письмом от 15.10.2013 исх. N 26 ООО "ТД "Константа" предложило ОАО "Россельхозбанк" увеличить размер арендной платы до суммы 1700 руб. за 1 кв. м, не включая коммунальные и эксплуатационные платежи и зафиксировать ее до момента заключения долгосрочного договора аренды.
Письмом от 11.11.2013 N 041-01-43/3001 ОАО "Россельхозбанк" сообщил следующее: "Договор аренды, заключенный между Банком и ИП Знаменским Б.М., в настоящее время по известным Вам причинам не может служить основанием продолжения нашего дальнейшего сотрудничества в рамках имеющихся договоренностей. То есть, согласовать увеличение размера арендной платы на основании данного договора не представляется возможным".
Между тем 20.10.2013 ООО "ТД "Константа" (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Прага" (далее - ООО "Прага") (арендатором) был подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, в случае расторжения договора аренды нежилых помещений от 10.05.2008 N 041-05-05/1, в будущем во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество общей площадью 112,2 кв. м: квартира общей площадью 57,5 кв. м, этаж 1, расположенная по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 90 "а", квартира N 23, кадастровый (или условный номер) 33:22:00000:000:17:401:001:007816480:0001:10023; квартира общей площадью 54,7 кв. м, этаж 1, расположенная по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 90 "а", квартира N 24, кадастровый (или условный номер) 33-33-01/006/2005-520.
Помещение находится в собственности арендодателя, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности серии 33 АЛ 725720 от 17.10.2013; серии 33 АЛ 725721 от 17.10.2013 (пункт 1.2 договора).
В будущем арендодатель обязуется заключить основной договор аренды на принадлежащие арендодателю помещения на срок пять лет на условиях, указанных в настоящем договоре (пункт 1.4 предварительного договора).
Основной договор аренды стороны обязались заключить в срок до 15.12.2013 (пункт 1.5 предварительного договора).
Согласно пункту 1.7 договора стороны договорились, что стоимость владения и пользования помещениями, принадлежащими арендодателю, при заключении основного договора аренды устанавливается сторонами равной 3000 руб. за 1 кв. м в месяц, которые будут выплачиваться арендатором в срок не позднее пятого числа месяца, за который вносится арендная плата. При заключении основного договора арендатор выплачивает арендодателю гарантийный депозит в размере месячной платы за пользование помещениями.
Подписывая настоящий договор, стороны пришли к согласию, что в случае незаключения основного договора в сроки, определенные настоящим договором, арендодатель выплачивает арендатору неустойку в размере месячной арендной платы за пользование помещениями в любом случае, кроме случая, в котором ОАО "Россельхозбанк" продолжит арендные правоотношения с правопреемником ИП Знаменского Б.М. (пункт 1.9 договора).
Основной договор между ООО "ТД "Константа" и ООО "Прага" в установленный срок заключен не был.
Соглашением от 16.12.2013 предварительный договор от 20.10.2013 был расторгнут.
Платежным поручением от 10.06.2015 N 323 ООО "ТД "Константа" уплатило ООО "Прага" неустойку по предварительному договору в размере 336 600 руб.
01.10.2014 между ООО "ТД "Константа" и ОАО "Россельхозбанк" был заключен договор аренды нежилого помещения в отношении помещения площадью 115 кв. м, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 90а, литер А, помещение N VII на плане первого этажа.
Ежемесячная арендная плата за пользование арендуемым помещением составила 299 000 руб. за все арендуемое помещение, включая НДС 18% в сумме 45 610 руб. 17 коп. (пункт 4.1 договора).
Ранее возникшая задолженность по договору аренды от 01.05.2008 N 041-05-05/11 ОАО "Россельхозбанк" ООО "ТД "Константа" оплачена.
По мнению истца, договор аренды от 01.05.2008 N 041-05-05/11 между ИП Знаменским Б.М. и ОАО "Россельхозбанк" является незаключенным ввиду несогласования его предмета (в договоре указаны нежилые помещения общей площадью 112, 2 кв. м (имеющие номера 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 29а, 29б, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36 согласно поэтажному плану первого этажа из технического паспорта нежилого помещения, выданному Владимирским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" 31.05.2007), а фактически ИП Знаменскому Б.М. принадлежали на тот момент жилые помещения - две квартиры N 23, 24).
Неосновательное обогащение в сумме 3 119 030 руб. исчислено истцом как разница между рыночной стоимостью арендной платы за 1 кв. м, определенной оценщиком Санкиным Ю.Ю., и арендной платой, установленным договором аренды от 10.05.2008 (500 руб. за 1 кв. м) за весь период пользования имуществом.
Убытки в сумме 336 600 руб. составила неустойка, уплаченная истцом ООО "Прага" за неисполнение условий предварительного договора от 20.10.2013.
Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Указанное правило, применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из приведенных норм следует, что неосновательное обогащение возможно тогда, когда отсутствуют установленные законом, иными правовыми актами или сделкой основания или которые отпали впоследствии.
В предмет доказывания по настоящему спору входят: факты возрастания или сбережения имущества на стороне приобретателя; убытки на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя; отсутствие правового основания для наступления указанных имущественных последствий.
Вместе с тем в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства, подтверждающих факт наличия неосновательного обогащения ответчика.
В материалах дела имеется договор аренды от 01.05.2008 N 041-05-05/11, на основании которого банк пользовался спорными нежилыми помещениями.
При этом судом первой инстанции правомерно отклонен довод истца о его недействительности.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По указанному договору объект аренды был получен арендатором по акту приема-передачи, за него в течение нескольких лет уплачивалась арендная плата, в том числе и ООО "ТД "Константа".
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с настоящим иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, вину лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом.
Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие элементов деликтной ответственности.
В отношении двух квартир общей площадью 112, 2 кв. м ООО "ТД "Константа" подписало предварительный договор от 20.10.2013 с обществом с ограниченной ответственностью "Прага".
Вместе с тем, как видно из материалов дела (письмо от 15.10.2013 N 26, свидетельства о государственной регистрации права от 17.10.2013 серии 33 АЛ N 725720, 725721), при заключении предварительного договора ООО "ТД "Константа" было известно о том, что фактически спорными помещениями пользуется ОАО "Россельхозбанк".
С иском о выселении ОАО "Россельхозбанк" из занимаемых помещений, равно как и об урегулировании разногласий по договору ООО "ТД "Константа" не обращалось.
Кроме того, судом установлено, что предварительный договор был расторгнут 16.12.2013, однако неустойка уплачена ООО "ТД "Константа" добровольно лишь 10.06.2015, то есть в процессе рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде.
На основании изложенного в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не подтвержденные материалами дела.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 11.08.2015 по делу N А11-2380/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Константа" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н.НАУМОВА
Е.Н.НАУМОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
М.А.МАКСИМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)