Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Быкова В.П., Закутской С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2015 года, принятое судьей Пономаревым Д.А. по заявлению Петрова Евгения Алексеевича о признании договора долевого участия в строительства N 03-007 от 06.10.2011, заключенного между Петровым Е.А. и ООО "Римэка", действующим, а договора долевого участия N 03-166 от 12.10.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., недействительным, в рамках дела N А41-3991/15 о признании ООО "Римэка" несостоятельным (банкротом), временный управляющий должника - Гладков Геннадий Иванович,
при участии в заседании:
- от Петрова Е.А. - Лебедев Г.А., доверенность от 02.06.2015;
- от остальных лиц - не явились, извещены,
установил:
Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 года по делу N А41-3991/15 в отношении ООО "Римэка" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден член НП по содействию деятельности арбитражных управляющих "Инициатива" Гладков Геннадий Иванович. Также при рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила § 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил § 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсантъ" N 107 от 20.06.2015.
Петров Евгений Алексеевич обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании действующим договора долевого участия в строительства N 02-007 от 06.10.2011, заключенного между Петровым Е.А. и ООО "Римэка", и признании недействительным договора долевого участия N 03-166 от 12.10.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2015 года договор долевого участия в строительства N 03-007 от 06.10.2011, заключенный между Петровым Евгением Алексеевичем и ООО "Римэка", признан действующим; заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем договор долевого участия в строительстве N 03-166 от 12.10.2015 о переходе прав объект долевого строительства - квартиру общей площадью 43,08 кв. м расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 3, этаж 21, квартира N 1А (технический номер), запись регистрации в Едином государственном реестре прав от 21.10.2015 N 50-50/001-50/062/004/2015-4532/1) - признан недействительным; применены последствия недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича произведенную 21.10.2015 за N 50-50/001-50/062/004/2015-4532/1 о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру общей площадью 43,08 кв. м, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 3, этаж 21, квартира N 1А (технический номер) и восстановить регистрационную запись N 50-50-62/140/2011-092 о зарегистрированном праве на объект долевого строительства - квартиру общей площадью 43,08 кв. м расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 3, этаж 21, квартира N 1А (технический номер), за Петровым Евгением Алексеевичем.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, ООО "Римэка" подало апелляционную жалобу, в которой просит определение отменить, в удовлетворении требований Петрова Е.А. - отказать.
Представитель Петрова Е.А. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей остальных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 АПК РФ.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, 06.10.2011 между ООО "Римэка" и Петровым Е.А. заключен договор о долевом участии в строительстве N 03-007, по условиям которого заявителю передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 3, этаж 21, квартира N 1А (технический номер), площадью 43,08 кв. м.
Заявитель в полном объеме и в надлежащий срок исполнял принятые на себя в соответствии с договором обязательства.
Так, в соответствии с приложением N 1 к договору, цена договора составила - 3 428 668,41 руб.
По условиям договора оплата должна осуществляться участником строительства в "рассрочку" определенными в приложении N 1 к договору суммами (частями), до определенного в договоре срока (до 19.12.2021).
Всего на расчетный счет должника в соответствии с условиями договора в счет оплаты цены договора внесены денежные средства в общей сумме 3 075 054,95 руб.
В указанные в договоре сроки, а именно - во втором квартале 2013 года - многоквартирный дом построен не был, квартира не передана заявителю.
Определением Арбитражного суда Московской области от 30.09.2015 по делу N А41-3991/2015 требование Петрова Евгения Алексеевича о передачи жилого помещения - однокомнатной квартиры N 1А, площадью 43,08 кв. м на 21 этаже дома, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), с неисполненными обязательствами перед застройщиком в сумме 1 396 576 руб. 18 коп., включено в реестр требований ООО "Римэка" о передаче жилых помещений.
Должником заявителю 14.09.2015 было направлено уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по причине неисполнения заявителем требования от 02.06.2015 о необходимости уплачивать ежемесячные платежи в счет оплаты цены договора на расчетный счет Золотухина К.В. в связи заключением между должником и Золотухиным К.В. договора уступки права требования N 02-057-УПТ от 29.05.2015. Должник указал на наличие просрочку платежа более двух месяцев, сослался на направленные в адрес заявителя уведомления от 01.07.2015, от 28.07.2015 и предупреждение от 06.08.2015.
В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Как следует из пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пункта 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве...").
В силу пункта 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Статьей 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" прямо предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, договор уступки права требования от участника долевого строительства уплаты сумм финансирования, предусмотренных договором, подлежит обязательной государственной регистрации и не считается заключенным до момента таковой.
Доказательств подписания договора уступки прав требования между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. и его регистрации в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного, у заявителя не возникло обязанности уплачивать периодические платежи в счет оплаты цены договора Золотухину К.В., указанному в уведомлениях должника от 02.06.2015, от 01.07.2015 и от 28.07.2015 и предупреждении от 06.08.2015, неисполнение которых послужило основанием для одностороннего расторжения должником договора с заявителем.
Определением Арбитражного суда Московской области от 02.06.2015 по делу N А41-3991/15 в отношении ООО "Римэка" введена процедура наблюдения.
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьями 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие § 7 главы IX Закона о банкротстве, посвященный банкротству застройщиков.
ООО "Римэка" является юридическим лицом, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, в связи с чем суд определил при рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210- ФЗ от 12.07.2011 г.
Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве является специальным по отношению к общим нормам гражданского законодательства, и в том числе, по отношению к общим положениям Закона о банкротстве и регулирует отношении, связанные с банкротством застройщиков, с учетом специфики правоотношений между застройщиком и участниками строительства, вытекающих из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в котором законодатель предусмотрел правовые инструменты защиты прав участников строительства (в том числе граждан) при банкротстве застройщика.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной незаключенной, применении последствии недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Временный управляющий своего согласия ни на расторжение договора с заявителями, ни на заключение договора долевого участия в строительстве N 03-166 от 12.10.2015 между должником и Золотухиным К.В. не давал.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу том, что должник не обладал правом на расторжение договора.
При проведении процедуры банкротства в отношении должника-застройщика заявлять требования о признании сделок должника недействительными, в том числе и по основаниям, предусмотренным пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве, в силу прямого указания закона, содержащегося в пункте 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, могут помимо арбитражного управляющего должника и другие лица, а заявление подлежит рассмотрению и рамках дела о банкротстве должника по правилам статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Заявитель после получения повторного уведомления, содержащего предупреждение о расторжении договора, в том случае если он не будет уплачивать денежные средства в счет оплаты договора на расчетный счет Золотухина К.В., направил 21.07.2015 в адрес должника требование о предоставлении копии договора уступки права требования N 03-007-УПТ от 29.05.2015, заверенной печатью должника и подписью руководителя должника, содержащую отметку о государственной регистрации договора в установленном законом порядке.
Однако соответствующая копия договора уступки права требования N 03-007-УПТ от 29.05.2015 должником заявителю предоставлена не была.
Вместе с тем заявитель своевременно и добросовестно оплачивает ежемесячные платежи в счет оплаты цены договора, в соответствии с реквизитами должника, указанными в договоре, что подтверждается платежными поручениями, приобщенными к настоящему заявлению, то есть на момент направления должником в адрес заявителя уведомления от 14.09.2015 у заявителя не существовало задолженности перед должником.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, основания для расторжения договора, предусмотренные пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в данном случае отсутствуют.
Как следует из материалов дела, объект долевого участия - квартира площадью 43,08 кв. м, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи и. Горбово), корпус 3, этаж 21, квартира N 1А (технический помор), являющаяся предметом заключенного между ответчиком и заявителем договора о долевом участии в строительстве N 03-007 от 06.10.2011 (зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 17.06.2011 за N 50-50-62/140/2011-092), зарегистрирован за новым участником долевого строительства - Золотухиным Константином Валерьевичем. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 06.11.2015 за N 50/015/001/2015-9100.
Регистрационная запись о новом участнике долевого строительства была произведена 21.10.2015 за N 50-50/001-50/062/004/2015-4532/1.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 ГК РФ, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).
Так, согласно пункту 1 статьи 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Федерального закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия в строительства N 02-007 от 06.10.2011, заключенный между Петровым Е.А. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор долевого участия N 03-166 от 12.10.2015, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., подлежит признанию недействительным с применением соответствующих последствий недействительности указанной сделки.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены определения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 28.12.2015 по делу N А41-3991/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
С.А.ЗАКУТСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2016 N 10АП-367/2016 ПО ДЕЛУ N А41-3991/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. по делу N А41-3991/15
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Быкова В.П., Закутской С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2015 года, принятое судьей Пономаревым Д.А. по заявлению Петрова Евгения Алексеевича о признании договора долевого участия в строительства N 03-007 от 06.10.2011, заключенного между Петровым Е.А. и ООО "Римэка", действующим, а договора долевого участия N 03-166 от 12.10.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., недействительным, в рамках дела N А41-3991/15 о признании ООО "Римэка" несостоятельным (банкротом), временный управляющий должника - Гладков Геннадий Иванович,
при участии в заседании:
- от Петрова Е.А. - Лебедев Г.А., доверенность от 02.06.2015;
- от остальных лиц - не явились, извещены,
установил:
Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 года по делу N А41-3991/15 в отношении ООО "Римэка" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден член НП по содействию деятельности арбитражных управляющих "Инициатива" Гладков Геннадий Иванович. Также при рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила § 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил § 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсантъ" N 107 от 20.06.2015.
Петров Евгений Алексеевич обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании действующим договора долевого участия в строительства N 02-007 от 06.10.2011, заключенного между Петровым Е.А. и ООО "Римэка", и признании недействительным договора долевого участия N 03-166 от 12.10.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2015 года договор долевого участия в строительства N 03-007 от 06.10.2011, заключенный между Петровым Евгением Алексеевичем и ООО "Римэка", признан действующим; заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем договор долевого участия в строительстве N 03-166 от 12.10.2015 о переходе прав объект долевого строительства - квартиру общей площадью 43,08 кв. м расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 3, этаж 21, квартира N 1А (технический номер), запись регистрации в Едином государственном реестре прав от 21.10.2015 N 50-50/001-50/062/004/2015-4532/1) - признан недействительным; применены последствия недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича произведенную 21.10.2015 за N 50-50/001-50/062/004/2015-4532/1 о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру общей площадью 43,08 кв. м, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 3, этаж 21, квартира N 1А (технический номер) и восстановить регистрационную запись N 50-50-62/140/2011-092 о зарегистрированном праве на объект долевого строительства - квартиру общей площадью 43,08 кв. м расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 3, этаж 21, квартира N 1А (технический номер), за Петровым Евгением Алексеевичем.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, ООО "Римэка" подало апелляционную жалобу, в которой просит определение отменить, в удовлетворении требований Петрова Е.А. - отказать.
Представитель Петрова Е.А. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей остальных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 АПК РФ.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, 06.10.2011 между ООО "Римэка" и Петровым Е.А. заключен договор о долевом участии в строительстве N 03-007, по условиям которого заявителю передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 3, этаж 21, квартира N 1А (технический номер), площадью 43,08 кв. м.
Заявитель в полном объеме и в надлежащий срок исполнял принятые на себя в соответствии с договором обязательства.
Так, в соответствии с приложением N 1 к договору, цена договора составила - 3 428 668,41 руб.
По условиям договора оплата должна осуществляться участником строительства в "рассрочку" определенными в приложении N 1 к договору суммами (частями), до определенного в договоре срока (до 19.12.2021).
Всего на расчетный счет должника в соответствии с условиями договора в счет оплаты цены договора внесены денежные средства в общей сумме 3 075 054,95 руб.
В указанные в договоре сроки, а именно - во втором квартале 2013 года - многоквартирный дом построен не был, квартира не передана заявителю.
Определением Арбитражного суда Московской области от 30.09.2015 по делу N А41-3991/2015 требование Петрова Евгения Алексеевича о передачи жилого помещения - однокомнатной квартиры N 1А, площадью 43,08 кв. м на 21 этаже дома, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), с неисполненными обязательствами перед застройщиком в сумме 1 396 576 руб. 18 коп., включено в реестр требований ООО "Римэка" о передаче жилых помещений.
Должником заявителю 14.09.2015 было направлено уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по причине неисполнения заявителем требования от 02.06.2015 о необходимости уплачивать ежемесячные платежи в счет оплаты цены договора на расчетный счет Золотухина К.В. в связи заключением между должником и Золотухиным К.В. договора уступки права требования N 02-057-УПТ от 29.05.2015. Должник указал на наличие просрочку платежа более двух месяцев, сослался на направленные в адрес заявителя уведомления от 01.07.2015, от 28.07.2015 и предупреждение от 06.08.2015.
В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Как следует из пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пункта 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве...").
В силу пункта 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Статьей 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" прямо предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, договор уступки права требования от участника долевого строительства уплаты сумм финансирования, предусмотренных договором, подлежит обязательной государственной регистрации и не считается заключенным до момента таковой.
Доказательств подписания договора уступки прав требования между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. и его регистрации в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного, у заявителя не возникло обязанности уплачивать периодические платежи в счет оплаты цены договора Золотухину К.В., указанному в уведомлениях должника от 02.06.2015, от 01.07.2015 и от 28.07.2015 и предупреждении от 06.08.2015, неисполнение которых послужило основанием для одностороннего расторжения должником договора с заявителем.
Определением Арбитражного суда Московской области от 02.06.2015 по делу N А41-3991/15 в отношении ООО "Римэка" введена процедура наблюдения.
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьями 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие § 7 главы IX Закона о банкротстве, посвященный банкротству застройщиков.
ООО "Римэка" является юридическим лицом, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, в связи с чем суд определил при рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210- ФЗ от 12.07.2011 г.
Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве является специальным по отношению к общим нормам гражданского законодательства, и в том числе, по отношению к общим положениям Закона о банкротстве и регулирует отношении, связанные с банкротством застройщиков, с учетом специфики правоотношений между застройщиком и участниками строительства, вытекающих из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в котором законодатель предусмотрел правовые инструменты защиты прав участников строительства (в том числе граждан) при банкротстве застройщика.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной незаключенной, применении последствии недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Временный управляющий своего согласия ни на расторжение договора с заявителями, ни на заключение договора долевого участия в строительстве N 03-166 от 12.10.2015 между должником и Золотухиным К.В. не давал.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу том, что должник не обладал правом на расторжение договора.
При проведении процедуры банкротства в отношении должника-застройщика заявлять требования о признании сделок должника недействительными, в том числе и по основаниям, предусмотренным пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве, в силу прямого указания закона, содержащегося в пункте 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, могут помимо арбитражного управляющего должника и другие лица, а заявление подлежит рассмотрению и рамках дела о банкротстве должника по правилам статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Заявитель после получения повторного уведомления, содержащего предупреждение о расторжении договора, в том случае если он не будет уплачивать денежные средства в счет оплаты договора на расчетный счет Золотухина К.В., направил 21.07.2015 в адрес должника требование о предоставлении копии договора уступки права требования N 03-007-УПТ от 29.05.2015, заверенной печатью должника и подписью руководителя должника, содержащую отметку о государственной регистрации договора в установленном законом порядке.
Однако соответствующая копия договора уступки права требования N 03-007-УПТ от 29.05.2015 должником заявителю предоставлена не была.
Вместе с тем заявитель своевременно и добросовестно оплачивает ежемесячные платежи в счет оплаты цены договора, в соответствии с реквизитами должника, указанными в договоре, что подтверждается платежными поручениями, приобщенными к настоящему заявлению, то есть на момент направления должником в адрес заявителя уведомления от 14.09.2015 у заявителя не существовало задолженности перед должником.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, основания для расторжения договора, предусмотренные пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в данном случае отсутствуют.
Как следует из материалов дела, объект долевого участия - квартира площадью 43,08 кв. м, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи и. Горбово), корпус 3, этаж 21, квартира N 1А (технический помор), являющаяся предметом заключенного между ответчиком и заявителем договора о долевом участии в строительстве N 03-007 от 06.10.2011 (зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 17.06.2011 за N 50-50-62/140/2011-092), зарегистрирован за новым участником долевого строительства - Золотухиным Константином Валерьевичем. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 06.11.2015 за N 50/015/001/2015-9100.
Регистрационная запись о новом участнике долевого строительства была произведена 21.10.2015 за N 50-50/001-50/062/004/2015-4532/1.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 ГК РФ, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).
Так, согласно пункту 1 статьи 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Федерального закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия в строительства N 02-007 от 06.10.2011, заключенный между Петровым Е.А. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор долевого участия N 03-166 от 12.10.2015, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., подлежит признанию недействительным с применением соответствующих последствий недействительности указанной сделки.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены определения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 28.12.2015 по делу N А41-3991/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
С.А.ЗАКУТСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)