Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2016 по делу N А07-22108/2015 (судья Салихова И.З.).
В судебное заседание явился представитель истца - Государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" - Габдрахманова Лиана Салаватовна (по доверенности от 12.01.2016).
Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (далее - ГУП РБ "УАЗ", истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" (далее - ответчик, ООО "РУК "Столица" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 08.02.2015 по 08.02.2016 в размере 2 366 703 руб. 52 коп. и 1 252 138 руб. 28 коп. суммы пени за период с 13.01.2014 по 08.02.2016 (с учетом уточнения исковых требований и отказа от иска в части начисления процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации по день фактической уплаты долга, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 99).
К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 АПК РФ привлечено Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 1).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.02.2016 (резолютивная часть объявлена 08.02.2016) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу предприятия взысканы задолженность по арендным платежам в сумме в размере 2 366 703 руб. 52 коп., неустойка в сумме 800 000 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 36 141 руб. В удовлетворении остальной части требований истцу отказано (т. 2 л.д. 113).
В апелляционной жалобе ООО "РУК "Столица" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым уменьшить размер суммы основного долга и пени, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (т. 2 л.д. 131).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал на следующее: суд не принял во внимание, что с 2014 г. до сентября 2015 г. истец выставлял счета и предъявлял акты выполненных работ на сумму 131 944 руб. 84 коп., в силу чего арендная плата за указанный период должна быть взыскана из расчета 131 944 руб. 84 коп. в месяц. Ввиду неверного определения суммы задолженности, также подлежит изменению (уменьшению) размер пени.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица и ответчика не явились, ответчик представил ходатайство об отложении судебного разбирательства. Ходатайство судом апелляционной инстанции отклонено ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 158 АПК РФ, указанные предприятием причины не препятствуют рассмотрению апелляционной жалобы.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица и ответчика.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.11.2010 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Арендодатель), Государственным унитарным предприятием Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (Балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" (Арендатор) был оформлен Договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа N ТУ-23.1б (далее - договор, т. 1 л.д. 11).
В соответствии с названным договором аренды Арендодатель совместно с Балансодержателем передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения 1, 2 этажа и подвала (лит. А), 1 этаж - N 32,34, 35; 2 этаж - N 1-12, 22, 23; подвал - N 22, 23, расположенные по адресу: Респ. Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Георгия Мушникова, 34/5, общей площадью 676,2 кв. м.
Фактическая передача недвижимого имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи от 27.10.2009 б/н (т. 1 л.д. 26).
Согласно пункту 1.2 договора срок действия договора аренды установлен с 27.10.2009 по 30.06.2015.
Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права серии 04 АБ N 395297 от 20.05.2008 (т. 1 л.д. 86) усматривается, что имущество, предоставленное ответчику в аренду по договору от 29.11.2010 N ТУ-23.1б на основании распоряжения Правительства Республики Башкортостан N 40-р от 23.01.2008 было закреплено на праве хозяйственного ведения за истцом ГУП РБ "Управление административными зданиями", о чем 20.05.2008 была внесена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что дополнительно подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.11.2015 (т. 2 л.д. 16).
Арендная плата вносится за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет Балансодержателя без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора аренды N ТУ-23.1б от 29.11.2010).
Согласно пункту 3.1 договора аренды N ТУ-23.1б от 29.11.2010 расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы на 2013 год был установлен сторонами 131 944 руб. 84 коп. в месяц (т. 1 л.д. 37-40).
Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. Новый расчет арендной платы направляется уведомлением арендатору и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы.
Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за период с 08.02.2015 по 08.02.2016, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания основного долга и пени, суд исходил из заключенности договора аренды, выполнения арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору и отсутствия доказательств оплаты пользования имуществом за спорный период. Суд признал истца лицом, обладавшим правом заключения договора аренды на нежилые помещения 1, 2 этажа и подвала (лит. А), 1 этаж - N 32,34, 35; 2 этаж - N 1-12, 22, 23; подвал - N 22, 23, расположенные по адресу: Респ. Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Георгия Мушникова, 34/5, общей площадью 676,2 кв. м, и уполномоченным требовать уплаты ответчиком арендных платежей.
Частично удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд признал размер договорной неустойки чрезмерным и на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом соответствующего заявления ответчика снизил сумму пени до 800 000 руб.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценив договор аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд пришел к выводу, что договор является заключенным, признаков ничтожности судом не установлено.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Порядок внесения и размер арендной платы установлен договором аренды.
Указанное свидетельствует о соблюдении требований к форме договора аренды.
По истечении срока действия договора аренды ООО "РУК "Столица" продолжило пользоваться государственным имуществом, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор следует признать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Факт нахождения имущества в аренде у ответчика спорным в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не являлся.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по договору аренды за период с января 2014 г. по январь 2016 г., сумма задолженности за указанный период составила 2 366 703 руб. 53 коп. (расчет - т. 2 л.д. 103) и обоснованно признана судом верной.
Расчет задолженности судом проверен, оснований для его переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Ответчиком арифметическая правильность вычислений не оспорена. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ, суду не представлено.
Возражения ответчика относительно размера арендной платы за период с 01.02.2015 по 30.09.2015, который апеллянт полагает необходимым рассчитывать исходя из месячного размера арендной платы 131 944 руб. 84 коп., судом апелляционной инстанции отклоняются ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, расчет арендной платы согласован сторонами в соответствии с Методикой определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан", утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 (п. 3.1 договора), и определен в приложениях к договору (т. 1 л.д. 29-48).
Арендная плата в размере 131 944 руб. 84 коп. была установлена в расчете на 2013 год (т. 1 л.д. 37-40).
Согласно приказу Минземимущества РБ от 09.12.2013 N 2353 стоимость 1 кв. м нежилых помещений в 2014 году составила 26 149 руб. (коэффициент Сс - размер стоимости нового строительства).
Согласно Приказу Минземимущества РБ от 18.12.2014 N 1733 стоимость 1 кв. м нежилых помещений в 2015 году составила 26 920 руб. (коэффициент Сс - размер стоимости нового строительства).
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 23.10.2014 N 479 (официально опубликовано 24.10.2014) коэффициент разрешенного использования объекта государственного нежилого фонда (К2) для осуществления торговой деятельности (соответствует предмету договора) изменен с 0,7 на 1,2.
Названным Постановлением Правительства РБ коэффициент разрешенного использования объекта государственного нежилого фонда (К2)
для осуществления административной деятельности по управлению коммерческими организациями (соответствует предмету договора) изменен с 2 на 1,5.
С учетом внесенных изменений истцом подготовлены расчеты арендной платы на 2014 и 2015 годы (т. 1 л.д. 41-48), в соответствии с которыми месячная арендная плата в 2014 г. составила 135 899 руб. 87 коп., в 2015 г. - 217 169 руб. 02 коп.
Между тем, новые расчеты арендной платы на 2014-2015 годы с учетом изменения коэффициентов были направлены истцом в адрес ответчика только 08.04.2015, что подтверждается представленной в дело почтовой квитанцией N 70869 (т. 1 л.д. 52, т. 2 л.д. 32). Вручение названных документов ответчику подтверждено истцом общедоступными данными, размещенными на официальном сайте "Почта России", согласно которым почтовое отправление вручено ответчику 13.04.2015 (т. 2 л.д. 33).
Таким образом, за период с 01.01.2014 по 13.04.2015 расчет арендной платы произведен истцом по расчету 2013 года, исходя из суммы 131 944 руб. 84 коп. в месяц, а за период с 14.04.2015 по 31.01.2016-217 169 руб. 02 коп. в месяц (т. 2 л.д. 102-103), что соответствует условиям п. 3.2 договора.
Всего за период с 01.01.2014 по 31.01.2016 истцом ответчику начислена арендная плата в размере 4 113 931 руб. 87 коп., фактически оплачено последним за указанный период 1 747 228 руб. 35 коп. Таким образом, разница между начисленными и фактически оплаченными суммами составила 2 366 703 руб. 52 коп.
Факт выставления истцом счетов на оплату в сумме 131 944 руб. 45 коп. до сентября 2015 г. (т. 2 л.д. 70-73) не является основанием для отказа в исковых требованиях предприятия, поскольку расчет задолженности истцом произведен в соответствии с условиями договора.
Кроме того, в п. 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором без выставления счета на оплату. Таким образом, оснований для выставления счетов на оплату у истца не имелось, внесение ответчиком арендной платы не обусловлено получением от предприятия счетов на оплату. Их направление обществу правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеет и не может рассматриваться как основание для взыскания арендной платы в указанном в данных счетах размере. Порядок определения и изменения арендной платы определен в п. п. 3.1 - 3.3 договора, в соответствии с которым и произведено ее начисление истцом в представленном расчете исковых требований.
При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании заявленной по договору задолженности в размере 2 366 703 руб. 52 коп. судом первой инстанции удовлетворено правомерно.
Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени в размере 1 252 138 руб. 58 коп. за период с 13.01.2014 по 08.02.2016 (л.д. 102-103 т. 2).
Ст. 329 ГК РФ в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.2.1 договора в случае неуплаты арендатором в установленные сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Согласно расчету истца размер пени за период с 13.01.2014 по 08.02.2016 составляет 1 252 138 руб. 28 коп.
Расчет судом первой инстанции проверен, признан соответствующим условиям договора аренды, обоснованным методически и арифметически верным.
Ответчик заявил ходатайство о снижении заявленной по иску неустойки применительно к ст. 333 ГК РФ в связи с явной несоразмерностью суммы неустойки (т. 2 л.д. 63-66).
Рассматривая указанное ходатайство, суд, приняв во внимание обеспечительный характер неустойки, компенсационную природу неустойки, сумму основного долга, то обстоятельство, что установленный договором размер неустойки значительно превышает ставку банковского процента по краткосрочным кредитам, пришел к выводу о чрезмерности размера договорной неустойки и необходимости ее уменьшения до 800 000 руб.
В указанной части требования истца также удовлетворены судом правомерно.
Поскольку используемые предприятием при расчете пени суммы основного долга являются верными, возражения общества относительно размера пени также подлежат отклонению.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебном актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
С учетом изложенного, судебный акт отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2016 по делу N А07-22108/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2016 N 18АП-3873/2016 ПО ДЕЛУ N А07-22108/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2016 г. N 18АП-3873/2016
Дело N А07-22108/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2016 по делу N А07-22108/2015 (судья Салихова И.З.).
В судебное заседание явился представитель истца - Государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" - Габдрахманова Лиана Салаватовна (по доверенности от 12.01.2016).
Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (далее - ГУП РБ "УАЗ", истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" (далее - ответчик, ООО "РУК "Столица" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 08.02.2015 по 08.02.2016 в размере 2 366 703 руб. 52 коп. и 1 252 138 руб. 28 коп. суммы пени за период с 13.01.2014 по 08.02.2016 (с учетом уточнения исковых требований и отказа от иска в части начисления процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации по день фактической уплаты долга, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 99).
К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 АПК РФ привлечено Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 1).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.02.2016 (резолютивная часть объявлена 08.02.2016) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу предприятия взысканы задолженность по арендным платежам в сумме в размере 2 366 703 руб. 52 коп., неустойка в сумме 800 000 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 36 141 руб. В удовлетворении остальной части требований истцу отказано (т. 2 л.д. 113).
В апелляционной жалобе ООО "РУК "Столица" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым уменьшить размер суммы основного долга и пени, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (т. 2 л.д. 131).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал на следующее: суд не принял во внимание, что с 2014 г. до сентября 2015 г. истец выставлял счета и предъявлял акты выполненных работ на сумму 131 944 руб. 84 коп., в силу чего арендная плата за указанный период должна быть взыскана из расчета 131 944 руб. 84 коп. в месяц. Ввиду неверного определения суммы задолженности, также подлежит изменению (уменьшению) размер пени.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица и ответчика не явились, ответчик представил ходатайство об отложении судебного разбирательства. Ходатайство судом апелляционной инстанции отклонено ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 158 АПК РФ, указанные предприятием причины не препятствуют рассмотрению апелляционной жалобы.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица и ответчика.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.11.2010 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Арендодатель), Государственным унитарным предприятием Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (Балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" (Арендатор) был оформлен Договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа N ТУ-23.1б (далее - договор, т. 1 л.д. 11).
В соответствии с названным договором аренды Арендодатель совместно с Балансодержателем передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения 1, 2 этажа и подвала (лит. А), 1 этаж - N 32,34, 35; 2 этаж - N 1-12, 22, 23; подвал - N 22, 23, расположенные по адресу: Респ. Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Георгия Мушникова, 34/5, общей площадью 676,2 кв. м.
Фактическая передача недвижимого имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи от 27.10.2009 б/н (т. 1 л.д. 26).
Согласно пункту 1.2 договора срок действия договора аренды установлен с 27.10.2009 по 30.06.2015.
Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права серии 04 АБ N 395297 от 20.05.2008 (т. 1 л.д. 86) усматривается, что имущество, предоставленное ответчику в аренду по договору от 29.11.2010 N ТУ-23.1б на основании распоряжения Правительства Республики Башкортостан N 40-р от 23.01.2008 было закреплено на праве хозяйственного ведения за истцом ГУП РБ "Управление административными зданиями", о чем 20.05.2008 была внесена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что дополнительно подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.11.2015 (т. 2 л.д. 16).
Арендная плата вносится за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет Балансодержателя без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора аренды N ТУ-23.1б от 29.11.2010).
Согласно пункту 3.1 договора аренды N ТУ-23.1б от 29.11.2010 расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы на 2013 год был установлен сторонами 131 944 руб. 84 коп. в месяц (т. 1 л.д. 37-40).
Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. Новый расчет арендной платы направляется уведомлением арендатору и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы.
Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за период с 08.02.2015 по 08.02.2016, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания основного долга и пени, суд исходил из заключенности договора аренды, выполнения арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору и отсутствия доказательств оплаты пользования имуществом за спорный период. Суд признал истца лицом, обладавшим правом заключения договора аренды на нежилые помещения 1, 2 этажа и подвала (лит. А), 1 этаж - N 32,34, 35; 2 этаж - N 1-12, 22, 23; подвал - N 22, 23, расположенные по адресу: Респ. Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Георгия Мушникова, 34/5, общей площадью 676,2 кв. м, и уполномоченным требовать уплаты ответчиком арендных платежей.
Частично удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд признал размер договорной неустойки чрезмерным и на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом соответствующего заявления ответчика снизил сумму пени до 800 000 руб.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценив договор аренды от 29.11.2010 N ТУ-23.1б на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд пришел к выводу, что договор является заключенным, признаков ничтожности судом не установлено.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Порядок внесения и размер арендной платы установлен договором аренды.
Указанное свидетельствует о соблюдении требований к форме договора аренды.
По истечении срока действия договора аренды ООО "РУК "Столица" продолжило пользоваться государственным имуществом, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор следует признать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Факт нахождения имущества в аренде у ответчика спорным в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не являлся.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по договору аренды за период с января 2014 г. по январь 2016 г., сумма задолженности за указанный период составила 2 366 703 руб. 53 коп. (расчет - т. 2 л.д. 103) и обоснованно признана судом верной.
Расчет задолженности судом проверен, оснований для его переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Ответчиком арифметическая правильность вычислений не оспорена. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ, суду не представлено.
Возражения ответчика относительно размера арендной платы за период с 01.02.2015 по 30.09.2015, который апеллянт полагает необходимым рассчитывать исходя из месячного размера арендной платы 131 944 руб. 84 коп., судом апелляционной инстанции отклоняются ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, расчет арендной платы согласован сторонами в соответствии с Методикой определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан", утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 (п. 3.1 договора), и определен в приложениях к договору (т. 1 л.д. 29-48).
Арендная плата в размере 131 944 руб. 84 коп. была установлена в расчете на 2013 год (т. 1 л.д. 37-40).
Согласно приказу Минземимущества РБ от 09.12.2013 N 2353 стоимость 1 кв. м нежилых помещений в 2014 году составила 26 149 руб. (коэффициент Сс - размер стоимости нового строительства).
Согласно Приказу Минземимущества РБ от 18.12.2014 N 1733 стоимость 1 кв. м нежилых помещений в 2015 году составила 26 920 руб. (коэффициент Сс - размер стоимости нового строительства).
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 23.10.2014 N 479 (официально опубликовано 24.10.2014) коэффициент разрешенного использования объекта государственного нежилого фонда (К2) для осуществления торговой деятельности (соответствует предмету договора) изменен с 0,7 на 1,2.
Названным Постановлением Правительства РБ коэффициент разрешенного использования объекта государственного нежилого фонда (К2)
для осуществления административной деятельности по управлению коммерческими организациями (соответствует предмету договора) изменен с 2 на 1,5.
С учетом внесенных изменений истцом подготовлены расчеты арендной платы на 2014 и 2015 годы (т. 1 л.д. 41-48), в соответствии с которыми месячная арендная плата в 2014 г. составила 135 899 руб. 87 коп., в 2015 г. - 217 169 руб. 02 коп.
Между тем, новые расчеты арендной платы на 2014-2015 годы с учетом изменения коэффициентов были направлены истцом в адрес ответчика только 08.04.2015, что подтверждается представленной в дело почтовой квитанцией N 70869 (т. 1 л.д. 52, т. 2 л.д. 32). Вручение названных документов ответчику подтверждено истцом общедоступными данными, размещенными на официальном сайте "Почта России", согласно которым почтовое отправление вручено ответчику 13.04.2015 (т. 2 л.д. 33).
Таким образом, за период с 01.01.2014 по 13.04.2015 расчет арендной платы произведен истцом по расчету 2013 года, исходя из суммы 131 944 руб. 84 коп. в месяц, а за период с 14.04.2015 по 31.01.2016-217 169 руб. 02 коп. в месяц (т. 2 л.д. 102-103), что соответствует условиям п. 3.2 договора.
Всего за период с 01.01.2014 по 31.01.2016 истцом ответчику начислена арендная плата в размере 4 113 931 руб. 87 коп., фактически оплачено последним за указанный период 1 747 228 руб. 35 коп. Таким образом, разница между начисленными и фактически оплаченными суммами составила 2 366 703 руб. 52 коп.
Факт выставления истцом счетов на оплату в сумме 131 944 руб. 45 коп. до сентября 2015 г. (т. 2 л.д. 70-73) не является основанием для отказа в исковых требованиях предприятия, поскольку расчет задолженности истцом произведен в соответствии с условиями договора.
Кроме того, в п. 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором без выставления счета на оплату. Таким образом, оснований для выставления счетов на оплату у истца не имелось, внесение ответчиком арендной платы не обусловлено получением от предприятия счетов на оплату. Их направление обществу правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеет и не может рассматриваться как основание для взыскания арендной платы в указанном в данных счетах размере. Порядок определения и изменения арендной платы определен в п. п. 3.1 - 3.3 договора, в соответствии с которым и произведено ее начисление истцом в представленном расчете исковых требований.
При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании заявленной по договору задолженности в размере 2 366 703 руб. 52 коп. судом первой инстанции удовлетворено правомерно.
Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени в размере 1 252 138 руб. 58 коп. за период с 13.01.2014 по 08.02.2016 (л.д. 102-103 т. 2).
Ст. 329 ГК РФ в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.2.1 договора в случае неуплаты арендатором в установленные сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Согласно расчету истца размер пени за период с 13.01.2014 по 08.02.2016 составляет 1 252 138 руб. 28 коп.
Расчет судом первой инстанции проверен, признан соответствующим условиям договора аренды, обоснованным методически и арифметически верным.
Ответчик заявил ходатайство о снижении заявленной по иску неустойки применительно к ст. 333 ГК РФ в связи с явной несоразмерностью суммы неустойки (т. 2 л.д. 63-66).
Рассматривая указанное ходатайство, суд, приняв во внимание обеспечительный характер неустойки, компенсационную природу неустойки, сумму основного долга, то обстоятельство, что установленный договором размер неустойки значительно превышает ставку банковского процента по краткосрочным кредитам, пришел к выводу о чрезмерности размера договорной неустойки и необходимости ее уменьшения до 800 000 руб.
В указанной части требования истца также удовлетворены судом правомерно.
Поскольку используемые предприятием при расчете пени суммы основного долга являются верными, возражения общества относительно размера пени также подлежат отклонению.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебном актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
С учетом изложенного, судебный акт отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2016 по делу N А07-22108/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республиканская управляющая компания "Столица" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)