Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 07 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.А. Мокроусовой,
судей К.П. Засорина, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.С. Потокиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Сейтхалилова Валерия Айдеровича,
апелляционное производство N 05АП-1690/2017
на определение от 07.02.2017
судьи К.Ю. Иванушкиной
по делу N А24-2838/2016 Арбитражного суда Камчатского края
по заявлению конкурсного кредитора - Сейтхалилова Валерия Айдеровича о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м, расположенных в помещении по проектной документации "60-квартирный 6 этажный жилой дом в монолитном исполнении по пр. Карла Маркса в г. Петропавловске-Камчатском",
предъявленному по делу N А24-2838/2016
по заявлению кредитора Сейтхалилова Валерия Айдеровича
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Витос" (ИНН 4101007391, ОГРН 1024101025024),
при участии:
- от Сейтхалилова Валерия Айдеровича: Нигматулин А.А. (доверенность от 24.03.2017, сроком на 2 года, удостоверение);
- Сейтхалилов Валерий Айдерович лично, паспорт;
- иные лица, участвующие в деле о банкротстве, не явились,
18.07.2016 в Арбитражный суд Камчатского края поступило заявление Сейтхалилова Валерия Айдеровича о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Витос" (далее - ООО "Витос", должник).
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 29.07.2016 заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Витос" принято к производству, возбуждено производство по делу.
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 02.09.2016 в отношении должника введена процедура банкротства - наблюдение сроком на пять месяцев. Временным управляющим должника утвержден Гридин Анатолий Филиппович.
Объявление о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 10.09.2016 N 167.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 01.11.2016 суд признал подлежащими применению при рассмотрении настоящего дела правила, регулирующие банкротство застройщиков в соответствии с параграфом 7 "Банкротство застройщиков" главы IX "Особенности банкротства отдельных должников - юридических лиц" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)").
16.09.2016 в Арбитражный суд Камчатского края поступило заявление Сейтхалилова Валерия Айдеровича (далее - ИП Сейтхалилов В.А., кредитор) о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в размере 20 143 414 рублей.
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 02.11.2016 принято уточнение заявителем предмета заявленных требований на "требование о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м, расположенных в помещении по проектной документации "60-квартирный 6 этажный жилой дом в монолитном исполнении по пр. Карла Маркса в г. Петропавловске-Камчатском, расположенном на земельном участке с кадастровым N 41:01:010114:40".
Впоследствии заявитель во исполнение требований суда конкретизировал заявленные требования (заявления от 29.12.2016, 26.01.2017) в части характеристик жилых помещений в связи с чем просил включить в реестр требований должника - ООО "Витос" требования ИП Сейтхалилова В.А.о передаче ему следующих жилых помещений, находящихся в жилом доме по проектной документации "60-квартирный 6 этажный жилой дом в монолитном исполнении по пр. К. Маркса в г. Петропавловске-Камчатском, расположенном на земельном участке с кадастровым 41:01:010114:40":
- - двухкомнатной квартиры N 37, строительный номер N 37, находящейся в средней блок-секции на 4 этаже от лестницы направо, общей площадью 58,9 кв. м, стоимостью 1 219 412 рублей 59 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 7, строительный номер N 7, находящейся в правой блок-секции на 2 (втором) этаже от лестницы налево, общей площадью 69,4 кв. м, стоимостью 1 436 795 рублей 14 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 41, строительный номер N 41, находящейся в средней блок-секции на 5 этаже от лестницы направо, общей площадью 58,9 кв. м, стоимостью 1 219 412 рублей 59 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 44 строительный номер N 44, находящейся в средней блок-секции на 5 этаже от лестницы налево, общей площадью 58,9 кв. м, стоимостью 1 219 412 рублей 59 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 8, строительный номер N 8, находящейся в правой блок-секции на 2 этаже от лестницы налево, общей площадью 69,5 кв. м, стоимостью 1 438 865 рублей 45 копеек;
- - трехкомнатной квартиры N 38, строительный номер N 38, находящейся в средней блок-секции на 4 этаже от лестницы направо, общей площадью 98,7 кв. м, стоимостью 2 043 395 рублей 97 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 12, строительный номер N 12, находящейся в правой блок-секции на 3 этаже от лестницы налево, общей площадью 69,5 кв. м, стоимостью 1 438 865 рублей 45 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 16, строительный номер N 16, находящейся в правой блок-секции на 4 этаже от лестницы налево, общей площадью 69,5 кв. м, стоимостью 1 438 865 рубля 45 копеек.
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 07.02.2017 в удовлетворении требования Сейтхалилова В.А. о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м, расположенных в помещении по проектной документации "60-квартирный 6 этажный жилой дом в монолитном исполнении по пр. Карла Маркса в г. Петропавловске-Камчатском" отказано. Признано обоснованным и подлежащим включению в четвертую очередь удовлетворения реестра требований кредиторов ООО "Витос" требование Сейтхалилова В.А. в размере 5 220 000 рублей, уплаченных по договору об инвестировании строительства жилого дома от 15.05.2015.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Сейтхалилов В.А. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей позиции заявитель указывает на перечисление в пользу ООО "Витос" в общей сумме 11 459 164 рублей в счет оплаты по инвестиционному договору. Ссылается на злоупотребление правом со стороны Осипова Ю.А. (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 жалоба Сейтхалилова В.А. принята к производству, ее рассмотрение назначено на 03.04.2017.
03.04.2017 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10.04.2017.
Определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2017, от 10.05.2017 судебное разбирательство по рассмотрению жалобы Сейтхалилова В.А. откладывалось до 05.06.2017.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017 произведена замена судьи Н.А. Скрипки на судью К.П. Засорина, в связи с чем рассмотрение дела начато сначала на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
05.06.2017 в заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель Сейтхалилова В.А. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Обжалуемое определение суда первой инстанции считает незаконным и необоснованным, подлежащим отмене.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 07.06.2017 до 10 часов 00 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда http://5aas.arbitr.ru информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
В канцелярию суда от должника поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В канцелярию суда от Сейтхалилова В.А. поступили письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
07.06.2017 после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в отсутствие явки представителей сторон.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует суду в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя лица, участвующего в деле, проверив в порядке статей 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции счел обжалуемое определение арбитражного суда первой инстанции от 07.02.2017 подлежащим изменению, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX указанного Закона порядка предъявления требований к застройщику.
Так, в силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 указанного Закона.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (пункты 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве).
Целью составления реестра является выявление того, кому и какие жилые помещения обязан передать должник для целей участия в деле о банкротстве застройщика.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.
Из материалов дела следует, что 26.04.2014 между обществом с ограниченной ответственностью "Витос" (застройщик) и Сейтхалиловым В.А. (инвестор) заключен договор об инвестировании строительства жилого дома, предметом которого является участие сторон в строительстве жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м многоквартирного монолитного жилого дома по адресу: проспект Карла Маркса, г. Петропавловск-Камчатский, кадастровый номер 41-01-01/101/2007-996.
Согласно пункту 1.2 договора принимает участие в финансировании строительства жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м. Инвестор участвует в строительстве жилых помещений, которые после ввода в эксплуатацию передаются инвестору (п. 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора инвестирования указанных жилых помещений устанавливается в сумме 14 501 700 руб., согласно проектно-сметной документации (приложение N 1). Точная сумма инвестирования производится по окончании строительства согласно п. 2.2 договора.
В пункте 2.2 договора стороны согласовали стоимость одного квадратного метра в сумме 26 200 руб. (согласно проектно-сметной документации), а окончательная стоимость квадратного метра рассчитывается на момент окончания строительства.
12.02.2015 стороны подписали дополнительное соглашение к договору об инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого предметом договора является участие сторон в строительстве жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м многоквартирного жилого дома по адресу: проспект Карла Маркса, г. Петропавловск-Камчатский, кадастровый номер: 41-01-01/0102007-996 (далее - жилые помещения).
Согласно пункту 2 дополнительного соглашения площадь жилых помещений - 553,5 кв. м составляет 8 квартир, а именно: NN 7,8,12,16,37,38,41,44, из них: двухкомнатных квартир -7, трехкомнатных квартир - 1.
15.05.2015 между заявителем - ИП Сейтхалиловым В.А. (инвестор) и должником - ООО "Витос" (застройщик) заключен договор об инвестировании строительства жилого дома.
Из содержания договора об инвестировании следует, что он является обновлением договора от 26.04.2014 и соглашения от 12.02.2015 (пункт 1.1).
Предметом договора является участие сторон в строительстве части многоквартирного монолитного жилого дома по адресу: проспект Карла Маркса, г. Петропавловск-Камчатский, кадастровый номер 41-01-01/010/2007-996 (далее - жилые помещения) (пункт 1.2 договора об инвестировании).
Согласно пункту 1.3 договора об инвестировании инвестор принимает участие в финансировании завершения строительства жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м. Стороны определили, что инвестор выкупил незавершенные строительством 553,5 кв. м, что подтверждается актом приемки-передачи между сторонами.
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что общая площадь жилых помещений - 553,5 кв. м составляет 8 квартир, а именно: N 7, 8, 12, 16, 37, 41, 51, 52, из них: двухкомнатных квартир - 7, трехкомнатных - 1.
Стороны определили, что объем инвестирования для завершения строительства указанных жилых помещений составляет 14 501 700 рублей (пункт 2.1 договора об инвестировании), планировки и расположение передаваемых жилых помещений передаются инвестору в виде приложения N 2 к договору, которое согласовывается подписями сторон (пункт 2.2 договора об инвестировании).
Также по условиям договора (пункт 2.3 договора об инвестировании) после уплаты инвестором 5 500 000 рублей стороны обязались заключить договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которых, квартиры N 7, 37, 41, 51, 52 в спорном доме переходят в собственность инвестора.
Как следует из уточненного дополнения к заявлению от 26.01.2017, в 2014 году Сейтхалилов В.А., как физическое лицо, в ущерб своим интересам заключил инвестиционный договор с ООО "Витос", так как должен был получить 25% квадратных метров незавершенного строительства, но Осипов Ю.А. согласился отдать только 553,5 кв. м вместо 920 кв. м. В конце 2013 года ООО "Витос" получило разрешение на строительство и начало заключать договоры долевого участия с гражданами. Заявитель также вносил денежные средства на завершение строительства по инвестиционному договору и, как указал заявитель, уплатил должнику 5,6 млн. руб. В дальнейшем на требования заявителя включить уплаченные ранее деньги, полученные генеральным директором общества Осиповым Ю.А. по взаимоотношениям, связанным с оплатой уставного капитала в ООО "Витас", в счет уплаченных за купленные заявителем 553,5 кв. м жилья по инвестиционному договору, должник отказался, но подписал акт приемки-передачи указанных метров и то, что продал 553,5 кв. м заявителю. Заявитель указал, что согласно договоренности с Осиповым Ю.А., должник продал ему недостроенные квадратные метры за 5 817 750 рублей, которые заявитель отдал ему в 2006 году по договору уступки.
Из дополнения к заявлению от 26.01.2017 следует, что 15.05.2015 заявитель заключил с должником договор об инвестировании строительства жилого дома как новацию договора от 26.04.2014, заключенного с Сейтхалиловым В.А. как с физическим лицом. Согласно пункту 1.3 договора от 15.05.2015 он купил 553,5 кв. м жилых помещений жилого дома (недострой). Покупка жилых помещений подтверждена пунктом 2 акта приемки-передачи, по которому должник претензий по передаче этих жилых помещений в собственность инвестора в дальнейшем иметь не будет. Также заявитель указал, что квартиры под номерами 51, 52 заменены на квартиры с номерами 38, 44, что обусловлено изменением запланированной этажности жилого дома.
Заявитель считает, что условия пункта 2.1 договора об инвестировании выполнены частично пятью платежами: 20.08.2014 - 3 600 000 рублей, 22.08.2014 - 670 000 рублей, 22.06.2015 - 950 000 рублей, 26.06.2015 - 328 000 рублей, 28.08.2015 - 81 414 рублей, 25.06.2014 - 30 000 рублей, всего 5 641 414 рублей.
Таким образом, по мнению заявителя, всего уплачено 11 459 164 рубля (5 817 750 рублей + 5 641 414 рублей). Исходя из этой суммы, заявитель рассчитал стоимость одного квадратного метра жилых помещений - 20 703 рублей 10 копеек (11 459 164 рубля / 553,5 кв. м). Указанные квадратные метры по договоренности с должником были разбиты на 8 квартир под номерами 41, 7, 37, 44, 16, 12, 8, 38, после чего ООО "Витос" должно было зарегистрировать инвестиционный договор и договоры долевого участия на пять квартир в Росреестре, чего сделано не было.
Дальнейшее финансирование строительства жилого дома и исполнение обязательств по пункту 3.1 договора в форме предоставления услуг, строительной техники, работ по благоустройству территории, заявителем было оставлено в связи с невыполнением должником условий пункта 2.3 договора.
Неисполнение должником обязательств по договору об инвестировании послужило основанием для обращения ИП Сейтхалилова В.А. в Арбитражный суд Камчатского края с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленного кредитором требования о передаче жилых помещений, суд первой инстанции исходил из того, что положенный в основание требования договор об инвестировании строительства жилого дома от 15.05.2015 не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем в силу установленного пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации правила право собственности у приобретателя - Сейтхалилова В.А. не возникло.
С указанным выводом суда первой инстанции апелляционный суд не может согласиться. Повторно рассматривая настоящий обособленный спор по имеющимся в деле доказательствам, а также дополнительно представленным в суд апелляционной инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно материалам дела, между ООО "Витос" (застройщик), в лице адвоката Подкорытова С.П., и Сейтхалиловым В.А. (дольщик) были заключены Договоры "об участии в долевом строительстве многоквартирного дома" N 19/06 от 06.06.2015, N 23/06 от 06.06.2015, N 18/06 от 06.06.2015, N 17/06 от 06.06.2015, N 21/06 от 06.06.2015, N 20/06 от 06.06.2015, N 22/06 от 06.06.2015, N 24/06 от 06.06.2015, которыми предусмотрено, что застройщик привлекает дольщика к финансированию строительства объекта капитального строительства "60-квартирный жилой дом" по проектной документации "60-квартирный, 6 этажный жилой дом в монолитном исполнении по просп. Карла Маркса в г. Петропавловске-Камчатском", расположенного на земельном участке с кадастровым N 41:01:010114:40. Дольщик инвестирует строительство жилого дома, в том числе:
- двухкомнатной квартиры N 7 (проектный), находящейся на 2 этаже, правая блок-секция, общей площадью - 69,4 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 8 (проектный), находящейся на 2 этаже, правая блок-секция, общей площадью - 69,5 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 12 (проектный), находящейся на 3 этаже, правая блок-секция, общая площадь - 69,5 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 16 (проектный), находящейся на 4 этаже, правая блок-секция, общая площадь - 69,4 кв. м
- трехкомнатной квартиры N 38 (проектный), находящейся на 4 этаже, средняя блок-секция, общая площадь - 98,7 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 44 (проектный), находящейся на 5 этаже, средняя блок-секция, общая площадь - 58,9 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 41 (проектный), находящейся на 5 этаже, средняя блок-секция, общая площадь - 58,9 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 37 (проектный), находящейся на 4 этаже, средняя блок-секция, общая площадь - 58,9 кв. м.
В пунктах 5.1 договоров указано, что дольщик внес денежные средства (инвестиционный взнос) за квартиру на расчетный счет застройщика согласно инвестиционному договору от 15.05.2015.
В материалы дела представлен договор поручения на юридическое обслуживание от 20.03.2014, заключенный между Подкорытовым С.П., Подкорытовым Н.С. (адвокаты) и ООО "Витос" (доверитель), по условиям которого адвокаты обязуются совершать от имени и за счет доверителя юридические действия, связанные с куплей-продажей квартир в строящемся многоквартирном жилом доме монолитного исполнения, находящегося по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, пр. Карла Маркса.
04.04.2014 обществом с ограниченной ответственностью "Витос" выдана доверенность на имя Подкорытова Никиты Сергеевича и Подкорытова Сергея Петровича, сроком действия на три года, согласно которой общество доверяет последним заключать от имени общества на срок и по цене согласованной с руководителем общества договоры об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по проспекту Карла Маркса в г. Петропавловск - Камчатском, подписывать договоры, заключать и подписывать дополнительные соглашения к договорам.
Довод общества с ограниченной ответственностью "Витос" о том, что директором общества была отозвана доверенность, судебной коллегией отклоняется как документально неподтвержденный.
Из материалов дела следует, что во исполнение условий договоров инвестором - Сейтхалиловым В.А. оплачено 5 220 000 рублей, в том числе 950 000 рублей по квитанции к приходно-кассовому ордеру N 8 от 22.06.2015, 3 600 000 рублей по квитанции N 1 от 20.08.2014, 670 000 рублей по квитанции N 1 от 22.08.2014.
При этом апелляционный суд учитывает, что представленная заявителем в обоснование уплаты 81 414 рублей квитанция N 42860 от 28.08.2015 не содержит сведений о том, что данные денежные средства перечислялись в счет уплаты по договору инвестирования. Напротив, как указано в квитанции, деньги внесены за страховку квартир 52, 51, 41, 37, 7. Квитанция N 93311 от 25.06.2015 на сумму 30 000 рублей оплачена Подкорытовым С.П., а не заявителем, при этом в назначении платежа указано "для оплаты госпошлины". Доказательств того, что Подкорытов С.П. в данном случае вносил денежные средства по договору об инвестировании и договорам об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, действуя при этом в интересах от имени ИП Сейтхалилова В.А., в материалы обособленного спора не представлено.
В отношении квитанций о принятии должником наличных денежных средств N 8 от 22.06.2015 на сумму 950 000 рублей, N 10 от 26.06.2015 на сумму 328 000 рублей при рассмотрении настоящего обособленного спора в суде первой инстанции должником в порядке пункта 1 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство о фальсификации доказательств, в связи с тем, что указанные денежные суммы в кассу ООО "Витос" не поступали, имеющаяся в квитанции N 8 от 22.06.2015 подпись выполнена не Осиповым Ю.А. (генеральный директор ООО "Витос"), а иным лицом; в квитанции N 10 от 26.06.2015 отсутствует подпись Осипова Ю.А. Кроме того, Осипов Ю.А. 25.06.2015 вылетел из г. Петропавловск-Камчатский в г. Москва и обратно вернулся только 26.07.2015, в связи с чем, принять деньги в сумме 328 000 рублей от Сейтхалилова В.А. 26.06.2015 он не мог.
Впоследствии должник уточнил заявление о фальсификации, в связи с чем указал, что денежная сумма в размере 950 000 рублей в кассу ООО "Витос" поступала, квитанция от 22.06.2015 N 8 является подлинной.
Проверяя обоснованность заявления ООО "Витос" о фальсификации доказательств, суд первой инстанции в порядке пункта 1 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разъяснил сторонам об уголовной ответственности по части 1 статье 303, части 1 статьи 306 Уголовного кодекса Российской Федерации (протокол судебного заседания от 02.11.2016, определение от 13.12.2016). Согласно протоколу судебного заседания от 02.11.2016 заявитель отказался исключить из числа доказательств квитанции, указанные в заявлении о фальсификации, в том числе и квитанцию к приходно-кассовому ордеру N 10 от 26.06.2015 на сумму 328 000 рублей.
Из материалов дела установлено, что директор ООО "Витос" Осипов Ю.А. принять денежные средства от Сейтхалилова В.А. 26.06.2015 не мог, так как 25.06.2015 вылетел из г. Петропавловск-Камчатский в г. Москва, что подтверждается копиями посадочных талонов и авиабилетов.
Представленная в материалы дела копия квитанции к приходному кассовому ордеру N 10 от 26.06.2015 на сумму 328 000 рублей не позволяет сделать однозначный вывод о передаче заявителем должнику на основании договора об инвестировании денежных средств в размере 328 000 рублей, поскольку не содержит подписи лица, принявшего денежные средства в кассу должника, кроме того, в указанный период времени Осипов Ю.А. находился за пределами Камчатского края.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель также не подтвердил достаточными и достоверными доказательствами оплату по вышеуказанным договорам в сумме 11 459 164 руб.
Проверяя обоснованность заявленного Сейтхалиловым В.А. требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Витос", судом апелляционной инстанции установлено, что кредитор фактически является участником строительства в связи с частичной оплатой общей стоимости квартир (5 220 000 руб.).
В этой связи, судебная коллегия исходя из подтверждения кредитором факта частичной оплаты своих обязательств перед застройщиком, считает требование Сейтхалилова В.А. о включении требования в реестр требований о передаче жилого помещения подлежащим удовлетворению.
При этом отсутствие государственной регистрации договора не может рассматриваться как основание для отказа в удовлетворении заявления о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку положение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" о необходимости государственной регистрации договора участия в долевом строительстве направлено, прежде всего, на защиту прав гражданина как стороны договора, в том числе от действий недобросовестных застройщиков по заключению договоров в отношении одного и того же помещения, и не может трактоваться в ущерб интересам дольщика.
В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.03.2013 N 15510/12, отказ во включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений только по причине отсутствия регистрации спорного договора и договора уступки является необоснованным. Отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.
Установленные арбитражным судом апелляционной инстанции обстоятельства являются основанием для изменения определения арбитражного суда первой инстанции от 07.02.2017 по делу N А24-2838/2016 в связи с несоответствием выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам дела.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации не предусмотрена уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб на судебные акты, принятые арбитражным судом по результатам проверки обоснованности требований кредиторов о включении в реестр по делам о несостоятельности (банкротстве).
Руководствуясь статьями 258, 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Определение Арбитражного суда Камчатского края от 07.02.2017 по делу N А24-2838/2016 изменить.
Признать обоснованными и включить в реестр требований о передаче жилых помещений требования Сейтхалилова Валерия Айдеровича к обществу с ограниченной ответственностью "Витос" в отношении следующих жилых помещений:
двухкомнатной квартиры N 7 общей площадью 69,4 кв. м на 2 этаже, правая блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 654 858,40 руб.
двухкомнатной квартиры N 8 общей площадью 69,5 кв. м на 2 этаже, правая блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 655 802 руб.
двухкомнатной квартиры N 12 общей площадью 69,5 кв. м на 3 этаже, правая блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 655 802 руб.
двухкомнатной квартиры N 16 общей площадью 69,4 кв. м на 4 этаже, правая блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 654 858,40 руб.
двухкомнатной квартиры N 37 общей площадью 58,9 кв. м на 4 этаже, средняя блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 555 780,40 руб.
трехкомнатной квартиры N 38 общей площадью 98,7 кв. м на 4 этаже, средняя блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 931 338,20 руб.
двухкомнатной квартиры N 41 общей площадью 58,9 кв. м на 5 этаже, средняя блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 555 780,40 руб.
двухкомнатной квартиры N 44 общей площадью 58,9 кв. м на 5 этаже, средняя блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 555 780,40 руб.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение одного месяца.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2017 N 05АП-1690/2017 ПО ДЕЛУ N А24-2838/2016
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2017 г. по делу N А24-2838/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 07 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.А. Мокроусовой,
судей К.П. Засорина, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.С. Потокиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Сейтхалилова Валерия Айдеровича,
апелляционное производство N 05АП-1690/2017
на определение от 07.02.2017
судьи К.Ю. Иванушкиной
по делу N А24-2838/2016 Арбитражного суда Камчатского края
по заявлению конкурсного кредитора - Сейтхалилова Валерия Айдеровича о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м, расположенных в помещении по проектной документации "60-квартирный 6 этажный жилой дом в монолитном исполнении по пр. Карла Маркса в г. Петропавловске-Камчатском",
предъявленному по делу N А24-2838/2016
по заявлению кредитора Сейтхалилова Валерия Айдеровича
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Витос" (ИНН 4101007391, ОГРН 1024101025024),
при участии:
- от Сейтхалилова Валерия Айдеровича: Нигматулин А.А. (доверенность от 24.03.2017, сроком на 2 года, удостоверение);
- Сейтхалилов Валерий Айдерович лично, паспорт;
- иные лица, участвующие в деле о банкротстве, не явились,
установил:
18.07.2016 в Арбитражный суд Камчатского края поступило заявление Сейтхалилова Валерия Айдеровича о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Витос" (далее - ООО "Витос", должник).
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 29.07.2016 заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Витос" принято к производству, возбуждено производство по делу.
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 02.09.2016 в отношении должника введена процедура банкротства - наблюдение сроком на пять месяцев. Временным управляющим должника утвержден Гридин Анатолий Филиппович.
Объявление о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 10.09.2016 N 167.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 01.11.2016 суд признал подлежащими применению при рассмотрении настоящего дела правила, регулирующие банкротство застройщиков в соответствии с параграфом 7 "Банкротство застройщиков" главы IX "Особенности банкротства отдельных должников - юридических лиц" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)").
16.09.2016 в Арбитражный суд Камчатского края поступило заявление Сейтхалилова Валерия Айдеровича (далее - ИП Сейтхалилов В.А., кредитор) о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в размере 20 143 414 рублей.
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 02.11.2016 принято уточнение заявителем предмета заявленных требований на "требование о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м, расположенных в помещении по проектной документации "60-квартирный 6 этажный жилой дом в монолитном исполнении по пр. Карла Маркса в г. Петропавловске-Камчатском, расположенном на земельном участке с кадастровым N 41:01:010114:40".
Впоследствии заявитель во исполнение требований суда конкретизировал заявленные требования (заявления от 29.12.2016, 26.01.2017) в части характеристик жилых помещений в связи с чем просил включить в реестр требований должника - ООО "Витос" требования ИП Сейтхалилова В.А.о передаче ему следующих жилых помещений, находящихся в жилом доме по проектной документации "60-квартирный 6 этажный жилой дом в монолитном исполнении по пр. К. Маркса в г. Петропавловске-Камчатском, расположенном на земельном участке с кадастровым 41:01:010114:40":
- - двухкомнатной квартиры N 37, строительный номер N 37, находящейся в средней блок-секции на 4 этаже от лестницы направо, общей площадью 58,9 кв. м, стоимостью 1 219 412 рублей 59 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 7, строительный номер N 7, находящейся в правой блок-секции на 2 (втором) этаже от лестницы налево, общей площадью 69,4 кв. м, стоимостью 1 436 795 рублей 14 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 41, строительный номер N 41, находящейся в средней блок-секции на 5 этаже от лестницы направо, общей площадью 58,9 кв. м, стоимостью 1 219 412 рублей 59 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 44 строительный номер N 44, находящейся в средней блок-секции на 5 этаже от лестницы налево, общей площадью 58,9 кв. м, стоимостью 1 219 412 рублей 59 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 8, строительный номер N 8, находящейся в правой блок-секции на 2 этаже от лестницы налево, общей площадью 69,5 кв. м, стоимостью 1 438 865 рублей 45 копеек;
- - трехкомнатной квартиры N 38, строительный номер N 38, находящейся в средней блок-секции на 4 этаже от лестницы направо, общей площадью 98,7 кв. м, стоимостью 2 043 395 рублей 97 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 12, строительный номер N 12, находящейся в правой блок-секции на 3 этаже от лестницы налево, общей площадью 69,5 кв. м, стоимостью 1 438 865 рублей 45 копеек;
- - двухкомнатной квартиры N 16, строительный номер N 16, находящейся в правой блок-секции на 4 этаже от лестницы налево, общей площадью 69,5 кв. м, стоимостью 1 438 865 рубля 45 копеек.
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 07.02.2017 в удовлетворении требования Сейтхалилова В.А. о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м, расположенных в помещении по проектной документации "60-квартирный 6 этажный жилой дом в монолитном исполнении по пр. Карла Маркса в г. Петропавловске-Камчатском" отказано. Признано обоснованным и подлежащим включению в четвертую очередь удовлетворения реестра требований кредиторов ООО "Витос" требование Сейтхалилова В.А. в размере 5 220 000 рублей, уплаченных по договору об инвестировании строительства жилого дома от 15.05.2015.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Сейтхалилов В.А. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей позиции заявитель указывает на перечисление в пользу ООО "Витос" в общей сумме 11 459 164 рублей в счет оплаты по инвестиционному договору. Ссылается на злоупотребление правом со стороны Осипова Ю.А. (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 жалоба Сейтхалилова В.А. принята к производству, ее рассмотрение назначено на 03.04.2017.
03.04.2017 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10.04.2017.
Определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2017, от 10.05.2017 судебное разбирательство по рассмотрению жалобы Сейтхалилова В.А. откладывалось до 05.06.2017.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017 произведена замена судьи Н.А. Скрипки на судью К.П. Засорина, в связи с чем рассмотрение дела начато сначала на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
05.06.2017 в заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель Сейтхалилова В.А. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Обжалуемое определение суда первой инстанции считает незаконным и необоснованным, подлежащим отмене.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 07.06.2017 до 10 часов 00 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда http://5aas.arbitr.ru информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
В канцелярию суда от должника поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В канцелярию суда от Сейтхалилова В.А. поступили письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
07.06.2017 после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в отсутствие явки представителей сторон.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует суду в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя лица, участвующего в деле, проверив в порядке статей 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции счел обжалуемое определение арбитражного суда первой инстанции от 07.02.2017 подлежащим изменению, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX указанного Закона порядка предъявления требований к застройщику.
Так, в силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 указанного Закона.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (пункты 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве).
Целью составления реестра является выявление того, кому и какие жилые помещения обязан передать должник для целей участия в деле о банкротстве застройщика.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.
Из материалов дела следует, что 26.04.2014 между обществом с ограниченной ответственностью "Витос" (застройщик) и Сейтхалиловым В.А. (инвестор) заключен договор об инвестировании строительства жилого дома, предметом которого является участие сторон в строительстве жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м многоквартирного монолитного жилого дома по адресу: проспект Карла Маркса, г. Петропавловск-Камчатский, кадастровый номер 41-01-01/101/2007-996.
Согласно пункту 1.2 договора принимает участие в финансировании строительства жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м. Инвестор участвует в строительстве жилых помещений, которые после ввода в эксплуатацию передаются инвестору (п. 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора инвестирования указанных жилых помещений устанавливается в сумме 14 501 700 руб., согласно проектно-сметной документации (приложение N 1). Точная сумма инвестирования производится по окончании строительства согласно п. 2.2 договора.
В пункте 2.2 договора стороны согласовали стоимость одного квадратного метра в сумме 26 200 руб. (согласно проектно-сметной документации), а окончательная стоимость квадратного метра рассчитывается на момент окончания строительства.
12.02.2015 стороны подписали дополнительное соглашение к договору об инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого предметом договора является участие сторон в строительстве жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м многоквартирного жилого дома по адресу: проспект Карла Маркса, г. Петропавловск-Камчатский, кадастровый номер: 41-01-01/0102007-996 (далее - жилые помещения).
Согласно пункту 2 дополнительного соглашения площадь жилых помещений - 553,5 кв. м составляет 8 квартир, а именно: NN 7,8,12,16,37,38,41,44, из них: двухкомнатных квартир -7, трехкомнатных квартир - 1.
15.05.2015 между заявителем - ИП Сейтхалиловым В.А. (инвестор) и должником - ООО "Витос" (застройщик) заключен договор об инвестировании строительства жилого дома.
Из содержания договора об инвестировании следует, что он является обновлением договора от 26.04.2014 и соглашения от 12.02.2015 (пункт 1.1).
Предметом договора является участие сторон в строительстве части многоквартирного монолитного жилого дома по адресу: проспект Карла Маркса, г. Петропавловск-Камчатский, кадастровый номер 41-01-01/010/2007-996 (далее - жилые помещения) (пункт 1.2 договора об инвестировании).
Согласно пункту 1.3 договора об инвестировании инвестор принимает участие в финансировании завершения строительства жилых помещений общей площадью 553,5 кв. м. Стороны определили, что инвестор выкупил незавершенные строительством 553,5 кв. м, что подтверждается актом приемки-передачи между сторонами.
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что общая площадь жилых помещений - 553,5 кв. м составляет 8 квартир, а именно: N 7, 8, 12, 16, 37, 41, 51, 52, из них: двухкомнатных квартир - 7, трехкомнатных - 1.
Стороны определили, что объем инвестирования для завершения строительства указанных жилых помещений составляет 14 501 700 рублей (пункт 2.1 договора об инвестировании), планировки и расположение передаваемых жилых помещений передаются инвестору в виде приложения N 2 к договору, которое согласовывается подписями сторон (пункт 2.2 договора об инвестировании).
Также по условиям договора (пункт 2.3 договора об инвестировании) после уплаты инвестором 5 500 000 рублей стороны обязались заключить договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которых, квартиры N 7, 37, 41, 51, 52 в спорном доме переходят в собственность инвестора.
Как следует из уточненного дополнения к заявлению от 26.01.2017, в 2014 году Сейтхалилов В.А., как физическое лицо, в ущерб своим интересам заключил инвестиционный договор с ООО "Витос", так как должен был получить 25% квадратных метров незавершенного строительства, но Осипов Ю.А. согласился отдать только 553,5 кв. м вместо 920 кв. м. В конце 2013 года ООО "Витос" получило разрешение на строительство и начало заключать договоры долевого участия с гражданами. Заявитель также вносил денежные средства на завершение строительства по инвестиционному договору и, как указал заявитель, уплатил должнику 5,6 млн. руб. В дальнейшем на требования заявителя включить уплаченные ранее деньги, полученные генеральным директором общества Осиповым Ю.А. по взаимоотношениям, связанным с оплатой уставного капитала в ООО "Витас", в счет уплаченных за купленные заявителем 553,5 кв. м жилья по инвестиционному договору, должник отказался, но подписал акт приемки-передачи указанных метров и то, что продал 553,5 кв. м заявителю. Заявитель указал, что согласно договоренности с Осиповым Ю.А., должник продал ему недостроенные квадратные метры за 5 817 750 рублей, которые заявитель отдал ему в 2006 году по договору уступки.
Из дополнения к заявлению от 26.01.2017 следует, что 15.05.2015 заявитель заключил с должником договор об инвестировании строительства жилого дома как новацию договора от 26.04.2014, заключенного с Сейтхалиловым В.А. как с физическим лицом. Согласно пункту 1.3 договора от 15.05.2015 он купил 553,5 кв. м жилых помещений жилого дома (недострой). Покупка жилых помещений подтверждена пунктом 2 акта приемки-передачи, по которому должник претензий по передаче этих жилых помещений в собственность инвестора в дальнейшем иметь не будет. Также заявитель указал, что квартиры под номерами 51, 52 заменены на квартиры с номерами 38, 44, что обусловлено изменением запланированной этажности жилого дома.
Заявитель считает, что условия пункта 2.1 договора об инвестировании выполнены частично пятью платежами: 20.08.2014 - 3 600 000 рублей, 22.08.2014 - 670 000 рублей, 22.06.2015 - 950 000 рублей, 26.06.2015 - 328 000 рублей, 28.08.2015 - 81 414 рублей, 25.06.2014 - 30 000 рублей, всего 5 641 414 рублей.
Таким образом, по мнению заявителя, всего уплачено 11 459 164 рубля (5 817 750 рублей + 5 641 414 рублей). Исходя из этой суммы, заявитель рассчитал стоимость одного квадратного метра жилых помещений - 20 703 рублей 10 копеек (11 459 164 рубля / 553,5 кв. м). Указанные квадратные метры по договоренности с должником были разбиты на 8 квартир под номерами 41, 7, 37, 44, 16, 12, 8, 38, после чего ООО "Витос" должно было зарегистрировать инвестиционный договор и договоры долевого участия на пять квартир в Росреестре, чего сделано не было.
Дальнейшее финансирование строительства жилого дома и исполнение обязательств по пункту 3.1 договора в форме предоставления услуг, строительной техники, работ по благоустройству территории, заявителем было оставлено в связи с невыполнением должником условий пункта 2.3 договора.
Неисполнение должником обязательств по договору об инвестировании послужило основанием для обращения ИП Сейтхалилова В.А. в Арбитражный суд Камчатского края с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленного кредитором требования о передаче жилых помещений, суд первой инстанции исходил из того, что положенный в основание требования договор об инвестировании строительства жилого дома от 15.05.2015 не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем в силу установленного пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации правила право собственности у приобретателя - Сейтхалилова В.А. не возникло.
С указанным выводом суда первой инстанции апелляционный суд не может согласиться. Повторно рассматривая настоящий обособленный спор по имеющимся в деле доказательствам, а также дополнительно представленным в суд апелляционной инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно материалам дела, между ООО "Витос" (застройщик), в лице адвоката Подкорытова С.П., и Сейтхалиловым В.А. (дольщик) были заключены Договоры "об участии в долевом строительстве многоквартирного дома" N 19/06 от 06.06.2015, N 23/06 от 06.06.2015, N 18/06 от 06.06.2015, N 17/06 от 06.06.2015, N 21/06 от 06.06.2015, N 20/06 от 06.06.2015, N 22/06 от 06.06.2015, N 24/06 от 06.06.2015, которыми предусмотрено, что застройщик привлекает дольщика к финансированию строительства объекта капитального строительства "60-квартирный жилой дом" по проектной документации "60-квартирный, 6 этажный жилой дом в монолитном исполнении по просп. Карла Маркса в г. Петропавловске-Камчатском", расположенного на земельном участке с кадастровым N 41:01:010114:40. Дольщик инвестирует строительство жилого дома, в том числе:
- двухкомнатной квартиры N 7 (проектный), находящейся на 2 этаже, правая блок-секция, общей площадью - 69,4 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 8 (проектный), находящейся на 2 этаже, правая блок-секция, общей площадью - 69,5 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 12 (проектный), находящейся на 3 этаже, правая блок-секция, общая площадь - 69,5 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 16 (проектный), находящейся на 4 этаже, правая блок-секция, общая площадь - 69,4 кв. м
- трехкомнатной квартиры N 38 (проектный), находящейся на 4 этаже, средняя блок-секция, общая площадь - 98,7 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 44 (проектный), находящейся на 5 этаже, средняя блок-секция, общая площадь - 58,9 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 41 (проектный), находящейся на 5 этаже, средняя блок-секция, общая площадь - 58,9 кв. м
- двухкомнатной квартиры N 37 (проектный), находящейся на 4 этаже, средняя блок-секция, общая площадь - 58,9 кв. м.
В пунктах 5.1 договоров указано, что дольщик внес денежные средства (инвестиционный взнос) за квартиру на расчетный счет застройщика согласно инвестиционному договору от 15.05.2015.
В материалы дела представлен договор поручения на юридическое обслуживание от 20.03.2014, заключенный между Подкорытовым С.П., Подкорытовым Н.С. (адвокаты) и ООО "Витос" (доверитель), по условиям которого адвокаты обязуются совершать от имени и за счет доверителя юридические действия, связанные с куплей-продажей квартир в строящемся многоквартирном жилом доме монолитного исполнения, находящегося по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, пр. Карла Маркса.
04.04.2014 обществом с ограниченной ответственностью "Витос" выдана доверенность на имя Подкорытова Никиты Сергеевича и Подкорытова Сергея Петровича, сроком действия на три года, согласно которой общество доверяет последним заключать от имени общества на срок и по цене согласованной с руководителем общества договоры об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по проспекту Карла Маркса в г. Петропавловск - Камчатском, подписывать договоры, заключать и подписывать дополнительные соглашения к договорам.
Довод общества с ограниченной ответственностью "Витос" о том, что директором общества была отозвана доверенность, судебной коллегией отклоняется как документально неподтвержденный.
Из материалов дела следует, что во исполнение условий договоров инвестором - Сейтхалиловым В.А. оплачено 5 220 000 рублей, в том числе 950 000 рублей по квитанции к приходно-кассовому ордеру N 8 от 22.06.2015, 3 600 000 рублей по квитанции N 1 от 20.08.2014, 670 000 рублей по квитанции N 1 от 22.08.2014.
При этом апелляционный суд учитывает, что представленная заявителем в обоснование уплаты 81 414 рублей квитанция N 42860 от 28.08.2015 не содержит сведений о том, что данные денежные средства перечислялись в счет уплаты по договору инвестирования. Напротив, как указано в квитанции, деньги внесены за страховку квартир 52, 51, 41, 37, 7. Квитанция N 93311 от 25.06.2015 на сумму 30 000 рублей оплачена Подкорытовым С.П., а не заявителем, при этом в назначении платежа указано "для оплаты госпошлины". Доказательств того, что Подкорытов С.П. в данном случае вносил денежные средства по договору об инвестировании и договорам об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, действуя при этом в интересах от имени ИП Сейтхалилова В.А., в материалы обособленного спора не представлено.
В отношении квитанций о принятии должником наличных денежных средств N 8 от 22.06.2015 на сумму 950 000 рублей, N 10 от 26.06.2015 на сумму 328 000 рублей при рассмотрении настоящего обособленного спора в суде первой инстанции должником в порядке пункта 1 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство о фальсификации доказательств, в связи с тем, что указанные денежные суммы в кассу ООО "Витос" не поступали, имеющаяся в квитанции N 8 от 22.06.2015 подпись выполнена не Осиповым Ю.А. (генеральный директор ООО "Витос"), а иным лицом; в квитанции N 10 от 26.06.2015 отсутствует подпись Осипова Ю.А. Кроме того, Осипов Ю.А. 25.06.2015 вылетел из г. Петропавловск-Камчатский в г. Москва и обратно вернулся только 26.07.2015, в связи с чем, принять деньги в сумме 328 000 рублей от Сейтхалилова В.А. 26.06.2015 он не мог.
Впоследствии должник уточнил заявление о фальсификации, в связи с чем указал, что денежная сумма в размере 950 000 рублей в кассу ООО "Витос" поступала, квитанция от 22.06.2015 N 8 является подлинной.
Проверяя обоснованность заявления ООО "Витос" о фальсификации доказательств, суд первой инстанции в порядке пункта 1 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разъяснил сторонам об уголовной ответственности по части 1 статье 303, части 1 статьи 306 Уголовного кодекса Российской Федерации (протокол судебного заседания от 02.11.2016, определение от 13.12.2016). Согласно протоколу судебного заседания от 02.11.2016 заявитель отказался исключить из числа доказательств квитанции, указанные в заявлении о фальсификации, в том числе и квитанцию к приходно-кассовому ордеру N 10 от 26.06.2015 на сумму 328 000 рублей.
Из материалов дела установлено, что директор ООО "Витос" Осипов Ю.А. принять денежные средства от Сейтхалилова В.А. 26.06.2015 не мог, так как 25.06.2015 вылетел из г. Петропавловск-Камчатский в г. Москва, что подтверждается копиями посадочных талонов и авиабилетов.
Представленная в материалы дела копия квитанции к приходному кассовому ордеру N 10 от 26.06.2015 на сумму 328 000 рублей не позволяет сделать однозначный вывод о передаче заявителем должнику на основании договора об инвестировании денежных средств в размере 328 000 рублей, поскольку не содержит подписи лица, принявшего денежные средства в кассу должника, кроме того, в указанный период времени Осипов Ю.А. находился за пределами Камчатского края.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель также не подтвердил достаточными и достоверными доказательствами оплату по вышеуказанным договорам в сумме 11 459 164 руб.
Проверяя обоснованность заявленного Сейтхалиловым В.А. требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Витос", судом апелляционной инстанции установлено, что кредитор фактически является участником строительства в связи с частичной оплатой общей стоимости квартир (5 220 000 руб.).
В этой связи, судебная коллегия исходя из подтверждения кредитором факта частичной оплаты своих обязательств перед застройщиком, считает требование Сейтхалилова В.А. о включении требования в реестр требований о передаче жилого помещения подлежащим удовлетворению.
При этом отсутствие государственной регистрации договора не может рассматриваться как основание для отказа в удовлетворении заявления о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку положение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" о необходимости государственной регистрации договора участия в долевом строительстве направлено, прежде всего, на защиту прав гражданина как стороны договора, в том числе от действий недобросовестных застройщиков по заключению договоров в отношении одного и того же помещения, и не может трактоваться в ущерб интересам дольщика.
В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.03.2013 N 15510/12, отказ во включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений только по причине отсутствия регистрации спорного договора и договора уступки является необоснованным. Отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.
Установленные арбитражным судом апелляционной инстанции обстоятельства являются основанием для изменения определения арбитражного суда первой инстанции от 07.02.2017 по делу N А24-2838/2016 в связи с несоответствием выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам дела.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации не предусмотрена уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб на судебные акты, принятые арбитражным судом по результатам проверки обоснованности требований кредиторов о включении в реестр по делам о несостоятельности (банкротстве).
Руководствуясь статьями 258, 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Камчатского края от 07.02.2017 по делу N А24-2838/2016 изменить.
Признать обоснованными и включить в реестр требований о передаче жилых помещений требования Сейтхалилова Валерия Айдеровича к обществу с ограниченной ответственностью "Витос" в отношении следующих жилых помещений:
двухкомнатной квартиры N 7 общей площадью 69,4 кв. м на 2 этаже, правая блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 654 858,40 руб.
двухкомнатной квартиры N 8 общей площадью 69,5 кв. м на 2 этаже, правая блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 655 802 руб.
двухкомнатной квартиры N 12 общей площадью 69,5 кв. м на 3 этаже, правая блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 655 802 руб.
двухкомнатной квартиры N 16 общей площадью 69,4 кв. м на 4 этаже, правая блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 654 858,40 руб.
двухкомнатной квартиры N 37 общей площадью 58,9 кв. м на 4 этаже, средняя блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 555 780,40 руб.
трехкомнатной квартиры N 38 общей площадью 98,7 кв. м на 4 этаже, средняя блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 931 338,20 руб.
двухкомнатной квартиры N 41 общей площадью 58,9 кв. м на 5 этаже, средняя блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 555 780,40 руб.
двухкомнатной квартиры N 44 общей площадью 58,9 кв. м на 5 этаже, средняя блок-секция, в размере исполненных обязательств на сумму 555 780,40 руб.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение одного месяца.
Председательствующий
Л.А.МОКРОУСОВА
Л.А.МОКРОУСОВА
Судьи
К.П.ЗАСОРИН
Е.Н.ШАЛАГАНОВА
К.П.ЗАСОРИН
Е.Н.ШАЛАГАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)