Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Панкратовой Н.И., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2015 года по делу N А40-190974/2014, принятое судьей Н.Я. Мысак (шифр судьи 82-1512)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Эдем" (ОГРН 1037723018211, ИНН 7723335315)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
3-е лицо - Правительство Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Борисова С.В. по доверенности от 22.01.2016 г., Мариничева Т.Ю. на основании приказа от 10.01.2015 г.
от ответчика: Белова А.А. по доверенности от 30.12.2015 г.
от 3-его лица: Белова А.А. по доверенности от 26.08.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Эдем" (далее - ООО "Эдем") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 1408,4 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Таганская, 44 (подвал, пом. I - комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 1д, 1ж, 5-7, 7а, 7б, 9, 9а, 9б, 10-14, 17, 19, 20, 20а, 20б, 21, 21а, 22-24; этаж 1, пом. III - комн. 1, 3, 3а, 4-7, 7а, 7б, 8, 10-13, 13а, 13б, 14, 17, 25, 31-33, 33а, 35-43, 45-48, 48а, 49, 50, 50а, 51, 51а, 52, 52а, 54, 55, 55а, 56, 60), изложив пункты 3.1, 3.2, 3.4, 5.1, 5.4 договора купли-продажи в редакции согласно письменному ходатайству истца, представленному в материалы дела (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2015 года по делу N А40-190974/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент и Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявители апелляционной жалобы не согласны с ценой выкупа спорного объекта, считают, что она занижена. Утверждают, что капитальный ремонт не был согласован с Арендодателем и полагают, что поскольку Арендатору была предоставлена льготная арендная ставка, стоимость осуществленного капитального ремонта была учтена Арендодателем. Считают, что истцом не соблюден досудебный порядок в части установления условий о предоставлении рассрочки в оплате.
Представитель Департамента и Правительства города Москвы в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, 05.06.2007 г. между Департаментом имущества города Москвы (Правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ООО "Эдем" (Арендатор) был заключен договор аренды N 1-567/07, по условиям которого Арендатору в аренду передано помещение общей 1 355,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Таганская, д. 44 для использования под торговлю и общепит.
Срок аренды установлен с 27.05.2007 г. по 28.05.2022 г. (п. 2.1 договора). Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.
15.02.2011 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым стороны внесли изменения в части арендуемой площади.
Как видно из материалов дела, истец 31.07.2014 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления Департамент направил ООО "Эдем" проект договора купли-продажи помещения, который был получен представителем Общества 25.09.2014 г.
Как следует из представленного Департаментом проекта договора купли-продажи, в нем указано, что цена объекта составляет 207 238 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 20.08.2014 N 7381/1279, выполненным ООО "АБН-Консалт".
17.10.2014 г. в ответ на предложение Департамента ООО "Эдем" направило письмо, в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий Арендатор указал цену помещения в размере 155 414 343 руб., определенную в соответствии с Отчетом N АЮ-101-1158/0914 от 29.09.2014 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО "Атлант Оценка".
Поскольку Департамент городского имущества города Москвы с предложенной истцом выкупной ценой спорного объекта недвижимости не согласился и направил в адрес Арендатора отказ от предоставлении государственной услуги по оформлению договора купли-продажи, ООО "Эдем" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Эдем" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "Эдем" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 18.11.2013 г., помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, заявители апелляционной жалобы настаивают, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано Департаментом, в результате чего стоимость помещения площадью 1 408,4 кв. м определена на основании отчета ООО "АБН-Консалт" в размере 207 238 000 руб.
Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и не нашел подтверждения.
Так, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В связи с тем, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции проведена судебная оценочная экспертиза, в результате которой Центром судебных и внесудебных экспертиз при Московском областном отделении Общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России" выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на дату 31.07.2014 г. составила 160 762 712 руб., без НДС. Рыночная стоимость произведенных ООО "Эдем" неотделимых улучшений выкупаемого объекта составила 46 624 465 руб. 47 коп.
Оснований считать выполненное экспертное заключение не соответствующим требованиям закона, недостоверным доказательством судом при рассмотрении дела не установлено.
Довод заявителей апелляционной жалобы о том, что проведенный истцом капитальный ремонт не был согласован с Арендодателем, не состоятелен.
Как установлено судом первой инстанции, по письменному согласованию с Департаментом имущества города Москвы от 14 августа 2007 г. ООО "ЭДЕМ" разрешено проведение капитального ремонта с перепланировкой, переустройством и переоборудованием нежилых помещений при условии согласования проектной и разрешительной документации в установленном порядке.
На основании Распоряжения Государственной жилищной инспекции города Москвы N Ц-0804/А064399-08 от 15 апреля 2008 года, в соответствии с заключением ГлавАПУ от 11.02.2008 г. N 208-06-11/08-(0)-2 и в соответствии с проектом капитального ремонта, перепланировки и переустройства помещений, выполненного ГУН "Мосжилниипроект", ООО "ЭДЕМ" произведен капитальный ремонт нежилых помещений подвала и первого этажа, в результате чего площадь арендуемого по Договору нежилого помещения стала 1 408,4 кв. м.
29 октября 2008 г. приемочной комиссией составлен Акт о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме о том, что произведенная перепланировка, переустройство нежилого помещения подвала и первого этажа в жилом доме по адресу: Москва, улица Таганская, 44 соответствуют проекту.
Истцом было получено согласование Управы Таганского района (сих. N ТГ-16-2286/7 от 12.09.2007 г.) и распоряжение N Ц-0804/А064399-09 от 15.04.2008 г. с положительным решением о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения и производства ремонтно-строительных работ.
Таким образом, подписывая акт от 29.10.2008 г. о произведенном переустройстве и перепланировке и принимая результаты работ, а также подписывая дополнительное соглашение к договору аренды от 15.02.2011 г. собственник помещения подтвердил и согласовал как перечень работ, так и их объем.
Судебная коллегия также отмечает, что в стоимость выкупаемых помещений не должна включаться рыночная величина затрат арендатора на неотделимые улучшения. В противном случае, арендатор будет вынужден выкупать помещение, рыночная стоимость которого установлена с учетом собственных затрат того же арендатора.
Довод заявителей апелляционной жалобы о том, что истцу уже компенсированы в полном объеме его затраты на неотделимые улучшения путем установления ежегодно льготной ставки арендной платы, исследовался судом первой инстанции и признан необоснованным, поскольку, как следует из содержания дополнительных соглашений об изменении условий оплаты аренды помещений, на которые ссылаются Департамент и Правительство Москвы, ставка арендной ставки устанавливались не в связи с компенсацией Арендатору понесенных им затрат при производстве неотделимых улучшений, а в связи с имущественной поддержкой субъектов малого и среднего предпринимательства на период кризиса; более того, из данных дополнительных соглашений не усматривается ни сумма затрат Арендатора по неотделимым улучшениям, подлежащая компенсации, ни период.
Доводы ответчика о невозможности заключения договора на условиях оплаты в рассрочку сроком на 5 лет по причине отсутствия данного пункта в протоколе разногласий, не основаны на законе, т.к. на дату подписания протокола разногласий оплата в рассрочку сроком на 5 лет не предусматривалась Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.08, а истец не мог предвидеть предстоящие изменения законодательства.
Федеральным законом N 158-ФЗ от 29.06.2015 года (статья 1) в Федеральный закон N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года внесены изменения, согласно которым срок рассрочки при заключении договора не может быть менее 5 лет.
Согласно ст. 2 Закона N 158-ФЗ от 29.06.2015 года, указанный Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, т.е. 30.06.2015 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Согласно пункту 3 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Таким образом, на дату вступления в законную силу решения суда по данному делу - дату заключения договора - будет действовать установленное законом правило о предоставлении рассрочки на срок не менее пяти лет, следовательно, решение суда об урегулировании пункта 3.2 проекта договора о предоставлении рассрочки сроком на 5 лет соответствует закону.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2015 года по делу N А40-190974/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.02.2016 N 09АП-437/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-190974/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2016 г. N 09АП-437/2016-ГК
Дело N А40-190974/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Панкратовой Н.И., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2015 года по делу N А40-190974/2014, принятое судьей Н.Я. Мысак (шифр судьи 82-1512)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Эдем" (ОГРН 1037723018211, ИНН 7723335315)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
3-е лицо - Правительство Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Борисова С.В. по доверенности от 22.01.2016 г., Мариничева Т.Ю. на основании приказа от 10.01.2015 г.
от ответчика: Белова А.А. по доверенности от 30.12.2015 г.
от 3-его лица: Белова А.А. по доверенности от 26.08.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Эдем" (далее - ООО "Эдем") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 1408,4 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Таганская, 44 (подвал, пом. I - комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 1д, 1ж, 5-7, 7а, 7б, 9, 9а, 9б, 10-14, 17, 19, 20, 20а, 20б, 21, 21а, 22-24; этаж 1, пом. III - комн. 1, 3, 3а, 4-7, 7а, 7б, 8, 10-13, 13а, 13б, 14, 17, 25, 31-33, 33а, 35-43, 45-48, 48а, 49, 50, 50а, 51, 51а, 52, 52а, 54, 55, 55а, 56, 60), изложив пункты 3.1, 3.2, 3.4, 5.1, 5.4 договора купли-продажи в редакции согласно письменному ходатайству истца, представленному в материалы дела (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2015 года по делу N А40-190974/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент и Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявители апелляционной жалобы не согласны с ценой выкупа спорного объекта, считают, что она занижена. Утверждают, что капитальный ремонт не был согласован с Арендодателем и полагают, что поскольку Арендатору была предоставлена льготная арендная ставка, стоимость осуществленного капитального ремонта была учтена Арендодателем. Считают, что истцом не соблюден досудебный порядок в части установления условий о предоставлении рассрочки в оплате.
Представитель Департамента и Правительства города Москвы в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, 05.06.2007 г. между Департаментом имущества города Москвы (Правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ООО "Эдем" (Арендатор) был заключен договор аренды N 1-567/07, по условиям которого Арендатору в аренду передано помещение общей 1 355,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Таганская, д. 44 для использования под торговлю и общепит.
Срок аренды установлен с 27.05.2007 г. по 28.05.2022 г. (п. 2.1 договора). Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.
15.02.2011 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым стороны внесли изменения в части арендуемой площади.
Как видно из материалов дела, истец 31.07.2014 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления Департамент направил ООО "Эдем" проект договора купли-продажи помещения, который был получен представителем Общества 25.09.2014 г.
Как следует из представленного Департаментом проекта договора купли-продажи, в нем указано, что цена объекта составляет 207 238 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 20.08.2014 N 7381/1279, выполненным ООО "АБН-Консалт".
17.10.2014 г. в ответ на предложение Департамента ООО "Эдем" направило письмо, в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий Арендатор указал цену помещения в размере 155 414 343 руб., определенную в соответствии с Отчетом N АЮ-101-1158/0914 от 29.09.2014 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО "Атлант Оценка".
Поскольку Департамент городского имущества города Москвы с предложенной истцом выкупной ценой спорного объекта недвижимости не согласился и направил в адрес Арендатора отказ от предоставлении государственной услуги по оформлению договора купли-продажи, ООО "Эдем" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Эдем" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "Эдем" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 18.11.2013 г., помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, заявители апелляционной жалобы настаивают, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано Департаментом, в результате чего стоимость помещения площадью 1 408,4 кв. м определена на основании отчета ООО "АБН-Консалт" в размере 207 238 000 руб.
Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и не нашел подтверждения.
Так, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В связи с тем, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции проведена судебная оценочная экспертиза, в результате которой Центром судебных и внесудебных экспертиз при Московском областном отделении Общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России" выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на дату 31.07.2014 г. составила 160 762 712 руб., без НДС. Рыночная стоимость произведенных ООО "Эдем" неотделимых улучшений выкупаемого объекта составила 46 624 465 руб. 47 коп.
Оснований считать выполненное экспертное заключение не соответствующим требованиям закона, недостоверным доказательством судом при рассмотрении дела не установлено.
Довод заявителей апелляционной жалобы о том, что проведенный истцом капитальный ремонт не был согласован с Арендодателем, не состоятелен.
Как установлено судом первой инстанции, по письменному согласованию с Департаментом имущества города Москвы от 14 августа 2007 г. ООО "ЭДЕМ" разрешено проведение капитального ремонта с перепланировкой, переустройством и переоборудованием нежилых помещений при условии согласования проектной и разрешительной документации в установленном порядке.
На основании Распоряжения Государственной жилищной инспекции города Москвы N Ц-0804/А064399-08 от 15 апреля 2008 года, в соответствии с заключением ГлавАПУ от 11.02.2008 г. N 208-06-11/08-(0)-2 и в соответствии с проектом капитального ремонта, перепланировки и переустройства помещений, выполненного ГУН "Мосжилниипроект", ООО "ЭДЕМ" произведен капитальный ремонт нежилых помещений подвала и первого этажа, в результате чего площадь арендуемого по Договору нежилого помещения стала 1 408,4 кв. м.
29 октября 2008 г. приемочной комиссией составлен Акт о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме о том, что произведенная перепланировка, переустройство нежилого помещения подвала и первого этажа в жилом доме по адресу: Москва, улица Таганская, 44 соответствуют проекту.
Истцом было получено согласование Управы Таганского района (сих. N ТГ-16-2286/7 от 12.09.2007 г.) и распоряжение N Ц-0804/А064399-09 от 15.04.2008 г. с положительным решением о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения и производства ремонтно-строительных работ.
Таким образом, подписывая акт от 29.10.2008 г. о произведенном переустройстве и перепланировке и принимая результаты работ, а также подписывая дополнительное соглашение к договору аренды от 15.02.2011 г. собственник помещения подтвердил и согласовал как перечень работ, так и их объем.
Судебная коллегия также отмечает, что в стоимость выкупаемых помещений не должна включаться рыночная величина затрат арендатора на неотделимые улучшения. В противном случае, арендатор будет вынужден выкупать помещение, рыночная стоимость которого установлена с учетом собственных затрат того же арендатора.
Довод заявителей апелляционной жалобы о том, что истцу уже компенсированы в полном объеме его затраты на неотделимые улучшения путем установления ежегодно льготной ставки арендной платы, исследовался судом первой инстанции и признан необоснованным, поскольку, как следует из содержания дополнительных соглашений об изменении условий оплаты аренды помещений, на которые ссылаются Департамент и Правительство Москвы, ставка арендной ставки устанавливались не в связи с компенсацией Арендатору понесенных им затрат при производстве неотделимых улучшений, а в связи с имущественной поддержкой субъектов малого и среднего предпринимательства на период кризиса; более того, из данных дополнительных соглашений не усматривается ни сумма затрат Арендатора по неотделимым улучшениям, подлежащая компенсации, ни период.
Доводы ответчика о невозможности заключения договора на условиях оплаты в рассрочку сроком на 5 лет по причине отсутствия данного пункта в протоколе разногласий, не основаны на законе, т.к. на дату подписания протокола разногласий оплата в рассрочку сроком на 5 лет не предусматривалась Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.08, а истец не мог предвидеть предстоящие изменения законодательства.
Федеральным законом N 158-ФЗ от 29.06.2015 года (статья 1) в Федеральный закон N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года внесены изменения, согласно которым срок рассрочки при заключении договора не может быть менее 5 лет.
Согласно ст. 2 Закона N 158-ФЗ от 29.06.2015 года, указанный Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, т.е. 30.06.2015 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Согласно пункту 3 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Таким образом, на дату вступления в законную силу решения суда по данному делу - дату заключения договора - будет действовать установленное законом правило о предоставлении рассрочки на срок не менее пяти лет, следовательно, решение суда об урегулировании пункта 3.2 проекта договора о предоставлении рассрочки сроком на 5 лет соответствует закону.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2015 года по делу N А40-190974/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)