Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "25" апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" апреля 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Панкиной А.А.,
при участии в судебном заседании представителя Администрации Волгограда - Колягиной Е.А., действующей на основании доверенности от 23.08.2016,
представителя муниципального унитарного предприятия "Центральный рынок" - Кузнецова М.В., действующего на основании доверенности от 16.01.2017,
представителей общества с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" - Рожнова А.П. и Пономарева В.Г., действующих на основании доверенности от 09.02.2017,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" (ИНН 3444106332, ОГРН 1033400323604) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 6 марта 2017 года по делу N А12-66416/2016 (судья Репникова В.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" (ИНН 3444106332, ОГРН
1033400323604) к муниципальному унитарному предприятию "Центральный рынок" (ИНН 3444067718, ОГРН 1023403434823), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822), Департамента земельных ресурсов Администрации Волгограда, Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362), о взыскании неосновательного обогащения и процентов
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Центральный рынок" (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в связи с переплатой по договору аренды N 800 от 30 мая 2003 года, за период с 30 сентября 2013 года по 30 сентября 2016 года в размере 1 810 711,09 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30 сентября 2013 года по 30 сентября 2016 года в размере 208 505,08 рублей, процентов на сумму долга за период с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года в размере 102 709,87 рублей, всего 2 121 926,04 рублей.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции истец уточнял исковые требования.
В заявлении об уточнении размера исковых требований от 26 декабря 2016 года ООО "Центральный рынок" просило взыскать сумму неосновательного обогащения за период с 6 декабря 2013 года по 30 сентября 2016 года в размере 1 661 404,82 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами (в порядке ст. 395 ГК РФ) за период с 6 декабря 2013 года по 30 сентября 2016 года в размере 255 774,63 рублей, процентов по денежному обязательству (в порядке ст. 317.1 ГК РФ) за период с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года в размере 173 799,38 рублей, всего 2 090 948,83 рублей.
В заявлении об уточнении размера исковых требований от 10 февраля 2017 года ООО "Центральный рынок" просило взыскать сумму неосновательного обогащения за период с 6 декабря 2013 года по 30 сентября 2016 года в размере 2 297 710,63 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами (в порядке ст. 395 ГК РФ) за период с 6 декабря 2013 года по 31 декабря 2016 года в размере 344 791,19 рублей, процентов по денежному обязательству (в порядке ст. 317.1 ГК РФ) за период с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года в размере 228 006,73 рублей, всего 2 870 508,55 рублей.
Судом первой инстанции принято заявление об уточнении исковых требований.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 января 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Администрация Волгограда, Департамент земельных ресурсов Администрации Волгограда, Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06 марта 2017 года по делу N А12-66416/2016 в удовлетворении искового заявления обществу с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" отказано.
С общества с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3 742 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что ответчик в спорный период незаконно получал от истца денежные средства за пользование той площадью земельного участка, которая выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером N 34:34:040031:33 и которой истец, в силу объективных причин, не мог пользоваться, кроме того, является не верным вывод суда о том, что арендная плата в отношении земельного участка, необходимого для эксплуатации арендованного недвижимого имущества, не определялась.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Волгограда N 611 от 15.05.2013 "О передаче в долгосрочную аренду муниципального имущества, находящегося на балансе МУП "Центральный рынок" 30 мая 2003 года между МУП "Центральный рынок" (Арендодатель) и ООО "Центральный рынок" (Арендатор) заключен договор N 800 аренды муниципального недвижимого имущества, по условиям которого МУП "Центральный рынок" передало в аренду здания мясо-молочного и овощного корпусов Центрального рынка г. Волгограда площадью 2 273,3 кв. метров и 14 107,7 кв. метров соответственно, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Советская, 17.
Указанные объекты недвижимого имущества принадлежат МУП "Центральный рынок" на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 34АЕ N 255649 от 25.09.2003 и серии 34АЕ N 255650 от 25.09.2003.
Здания мясо-молочного и овощного корпусов Центрального рынка переданы ответчику для организации оптовой и розничной торговли и предоставления всех услуг рынка (пункт 1.3. договора).
Срок действия договора установлен сторонами 10 лет.
Дополнительным соглашением N 5 от 15.07.2009 к договору аренды сторонами увеличен срок действия договора N 800 от 30.05.2003 аренды недвижимого имущества до 23 лет.
По акту приема-передачи от 04.06.2003 Арендатору (ООО "Центральный рынок") передан предмет аренды - 2-х этажное здание овощного корпуса с подвалом (Литер Д) общеполезной площадью 14 107,7 кв. метров и 2-х этажное здание мясо-молочного корпуса с подвалом (Литер Е) общеполезной площадью 2 273,3 кв. метров в состоянии, пригодном для эксплуатации.
Переданные в рамках договора N 800 от 30.05.2003 аренды муниципального недвижимого имущества здания овощного и мясо-молочного корпусов Центрального рынка расположены на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040031:33 площадью 18 681 кв. метров, находящемся в муниципальной собственности.
По договору N 5096 от 25.12.2003 аренды указанный земельный участок передан Администрацией Волгограда ответчику (МУП "Центральный рынок") сроком на 49 лет.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 3.1 договора N 800 от 30.05.2003 предусмотрено, что за пользование недвижимым имуществом устанавливается годовая арендная плата в сумме 2 291 552,9 рублей (приложение N 2). Внесение арендных платежей производится арендатором ежемесячно в сумме 229 155,29 рублей не позднее 20-го числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет или в кассу арендодателя.
В приложении N 2 к договору аренды N 800 от 30.05.2003 изложен расчет годовой арендной платы по недвижимому имуществу, передаваемому в аренду ООО "Центральный рынок", из которого видно, что в состав арендной платы в размере 2 291 552,9 рублей входит плата за земельный участок площадью 12 487,5 кв. м, в том числе под зданием овощного корпуса - 6 339,43 кв. м, под зданием мясо-молочного корпуса - 1 612,84 кв. м, прилегающая территория и санитарная зона - 4 535,23 кв. м, в размере 1 375 623 рублей.
В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы может пересматриваться по требованию одной из сторон в случаях изменения тарифов и цен на энергоносители, коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, ставок налогов и сборов и других случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость арендных платежей. Сторона, являющаяся инициатором пересмотра арендной платы, должна не позднее чем за 15 дней уведомить об этом другую сторону.
Дополнительным соглашением N 12 от 25 июня 2013 года стороны договора внесли изменения в пункты 3.1, 3.2, установив, что постоянная часть арендной платы за год составляет 16 887 600 рублей; внесение постоянной части арендных платежей за текущий месяц в размере 1 407 300 рублей, производится в срок не позднее 5-го числа текущего месяца.
В приложении N 1 к дополнительному соглашению N 12 от 25 июня 2013 года содержится расчет арендной платы, из которого следует, что в состав годовой арендной платы входит арендная плата за землю в размере 3 376 207,31 руб. исходя из площади земельного участка 13 035,23 кв. м (6900 + 1600 + 4 535,23).
В дополнительном соглашении N 13 от 14 марта 2014 года годовой размер арендной платы установлен в размере 18 762 300 рублей, в дополнительном соглашении N 14 от 17 марта 2014 года - 19 288 764 рублей, в дополнительном соглашении N 15 от 30 мая 2014 года - 19 228 764 рублей.
При этом расчет арендной платы с выделением платы за землю в виде приложения к дополнительным соглашениям N N 13, 14, 15 отсутствовал, расчет арендной платы производился на основании акта оценки от 30.12.2013.
Истец считает, что он не пользовался в полном объеме земельным участком в размере 4 535,23 кв. м, обозначенным в расчете арендной платы как прилегающая территория и санитарная зона.
При предъявлении искового заявления истец указывал на то, что используемая площадь земельного участка, не занятого мясо-молочным и овощным корпусами, составляла в период с 30 сентября 2013 года по 30 сентября 2016 года 3 687 кв. м, соответственно, неиспользуемая площадь - 848,23 кв. м, ссылаясь на заключение ООО "Вектор" N 33 от 21 августа 2015 года.
В ходе судебного разбирательства истец со ссылкой на заключение ООО "Вектор" N 59 от 8 февраля 2017 года уточнил площадь земельного участка, не используемого ООО "Центральный рынок" в период с 6 декабря 2013 года по 30 сентября 2016 года, которая составила 1 418 кв. м.
Истец считает, что в составе арендной платы переплачивал за арендуемые земельные участки вследствие того, что вносил плату за земельный участок площадью 1 418 кв. м, которой в действительности не пользовался, в связи с чем ответчик обязан возвратить истцу неосновательное обогащение в виде излишне перечисленной арендной платы в размере 2 297 710,63 рублей.
ООО "Центральный рынок" в обоснование своих доводов ссылается на следующие обстоятельства.
Распоряжением б/н от 23.11.2009 директор МУП "Центральный рынок" М.К. Калачев передал часть принадлежащего МУП "Центральный рынок" земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 общей площадью 12 487,50 кв. метров, в том числе земельный участок под зданием овощного корпуса площадью 6 339,43 кв. метров, под зданием мясо-молочного корпуса площадью 1 612,84 кв. метров, а также прилегающую территорию и санитарную зону площадью 4 535,23 кв. метров, на срок действия договора N 800 от 30.05.2003 аренды муниципального недвижимого имущества.
На основании указанного распоряжения по акту приема-передачи от 29.11.2009 МУП "Центральный рынок" передало ООО "Центральный рынок" части земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 общей площадью 12 487,5 кв. метров.
К распоряжению приложена схема расположения земельных участков под овощным и мясо-молочным корпусами, прилегающей к ним территории и санитарной зоны, подписанная обеими сторонами, в которой определено фактическое расположение земельных участков - прилегающей территории площадью 4535,23 кв. м.
Распоряжением директора МУП "Центральный рынок" Ангелина И.М. от 30 сентября 2013 года в связи с изъятием у ООО "Центральный рынок" территории, прилегающей к мясо-молочному корпусу со стороны въезда на территорию МУП "Центральный рынок", обществу передана территория, прилегающая к овощному корпусу со стороны ул. Советской.
В схему, прилагаемую к распоряжению от 29 ноября 2009 года, внесены изменения, составлена новая схема от 30 сентября 2013 года, подписанная обеими сторонами (далее - схема).
На основании схемы от 30 сентября 2013 года истцом организована экспертиза по вопросу о том, находятся ли две части территории, обозначенные на схеме, в границах территории земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 по ул. Советской, 17 г. Волгограда, каковы границы и площадь земельного участка, вышедшего за границы земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33, имеется ли у ООО "Центральный рынок" свободный доступ к указанной территории.
Согласно заключению специалиста ООО "Вектор" Зайцевой Т.Ф. по землеустроительному исследованию N 59 от 8 февраля 2017 года (л.д. 65-77 т. 3) две части территории, обозначенные на схеме зеленым цветом, выходят за границы территории земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 по ул. Советской, 17 г. Волгограда, их площадь составляет 794 кв. м и 624 кв. м, данные участки накладываются на земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:040031:9, 34:34:040031:41, 34:34:040031:8, 34:34:040031:10, принадлежащие иным собственникам.
Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 127-150 т. 3):
- правообладателем земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:8 является Центробанк РФ: право постоянного (бессрочного) пользования с 09.09.2004 года,
- собственником земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:10 является городской округ - город-герой Волгоград с 10.01.2006 года, арендатором является ООО "Вихрь" с 30.06.2009 года, право собственности Крысанова А.В. на магазин, расположенный на земельном участке, зарегистрировано 25.01.2011,
- сведения о правообладателе земельного участка 34:34:040031:41, занимаемого трансформаторной подстанцией, отсутствуют, здание принадлежит ООО "ЖКХ" с 27.12.2013,
- сведения о правообладателе земельного участка 34:34:040031:9 отсутствуют, зарегистрировано право аренды земельного участка ООО "Нижневолжскдорстрой" с 7 февраля 2006 года, ООО "Диамант Девелопмент Групп Волд" с 7 февраля 2006 года.
По изложенным основаниям истец полагает, что не мог пользоваться земельным участком общей площадью 1 418 кв. м (794 кв. м и 624 кв. м) и неправомерно уплачивал за него предприятию арендную плату.
Суд первой инстанции правильно счел позицию ООО "Центральный рынок" необоснованной и не подтвержденной материалами дела.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предметом договора аренды муниципального недвижимого имущества N 800 от 30 мая 2003 года выступили здания мясо-молочного и овощного корпусов Центрального рынка г. Волгограда площадью 2 273,3 кв. м и 14 107,7 кв. м соответственно, расположенные по адресу г. Волгоград, ул. Советская, 17.
В соответствии с заключенным МУП "Центральный рынок" и ООО "Центральный рынок" соглашением об определении размера и места положения территории (земельных участков), необходимых для нормального использования объектов недвижимости от 30 мая 2003 года, арендатору данных объектов требуются земельные участки под указанными корпусами общей площадью 7 952,27 кв. м, а также прилегающие территории и санитарные зоны общей площадью 4 535,23 кв. м.
В соответствии с данным соглашением местоположение прилегающих территорий и санитарных зон определяется территориями, расположенными по периметру арендуемых корпусов по ул. Советской и во дворе "Центрального рынка".
Кроме того, стороны договорились, что ООО "Центральный рынок" получает право на использование прилегающих территорий и санитарных зон в объеме прав на использование арендуемых корпусов.
В соответствии с приложением N 2 к договору аренды N 800 от 30 мая 2003 "Расчет стоимости годовой арендной платы по недвижимому имуществу, передаваемому ООО "Центральный рынок" арендная плата по договору включала в себя арендную плату как за переданные здания, так и за земельный участок под зданиями мясо-молочного и овощного корпусов площадью 7 952,27 кв. м и прилегающую территорию и санитарную зону площадью 4 535,23 кв. м.
Из изложенного в совокупности с приведенными положениями законодательства следует, что при заключении договора N 800 от 30 мая 2003 г. стороны определили площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации арендуемых ООО "Центральный рынок" зданий, и именно такая площадь (7 952,27 кв. м и 4 535,23 кв. м) и была передана истцу ответчиком.
То есть стороны условиями договора N 800 от 30 мая 2003 года согласовали площадь и методику (порядок) расчета платы за фактическое пользование земельным участком.
Вопрос о согласовании сторонами договора аренды N 800 от 30.05.2003 площади переданного земельного участка и соответствии закону условий договора рассматривался арбитражным судом первой, апелляционной и кассационной инстанций в рамках дела N А12-42984/2014 по исковому заявлению МУП "Центральный рынок" об истребовании из чужого незаконного владения ООО "Центральный рынок" и субарендаторов земельных участков, не занятых зданиями овощного и мясо-молочного корпусов, а именно: части земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33.
Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 25 мая 2016 года по делу N А12-42984/2014 условия договора в части определения размера арендной платы и передачи земельного участка в пользование арендатору (ООО "Центральный рынок") признаны апелляционным судом соответствующими пункту 2 статьи 654 ГК РФ.
Как указал суд апелляционной инстанции по делу N А12-42984/2014, по смыслу статей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Однако из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 30.05.2003 N 800 у его сторон возникла неопределенность с подлежащими передаче в аренду нежилыми помещениями и земельными участками.
Так, передача имущества арендатору с учетом положений статьи 655 ГК РФ подтверждается представленным в дело актом приема-передачи от 04.06.2003, описание объектов аренды в котором совпадает с описанием, предусмотренным спорным договором аренды. Факт принятия в аренду спорного имущества арендатором документально не оспорен, претензии к составу принятого в аренду имущества не заявлены.
В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из представленных в материалы дела платежных документов усматривается, что в период действия договора аренды общество вносило арендную плату в согласованном размере, возражений относительно состава предоставленного в аренду имущества не заявляло.
Данные арендные платежи, включающие в том числе и плату за спорные части земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33, исправно принимались ответчиком, что с очевидностью указывает на согласованность воли сторон договора аренды относительно площади земельного участка, необходимого для эксплуатации арендуемой ответчиком недвижимости, а равно и на осознание истцом и ответчиком законности пользования этими частями земельного участка.
Следовательно, в процессе эксплуатации арендованного имущества у сторон не возникало затруднений, связанных с невозможностью индивидуализации объекта аренды.
Более того, в постановлении суда апелляционной инстанции от 25 мая 2016 года по делу N А12-42984/2014 сделан вывод о том, что представленного арендатору ООО "Центральный рынок" земельного участка недостаточно для нормальной эксплуатации переданных в аренду по договору N 800 объектов недвижимости.
Так, в соответствии с заключением специалиста N 33 по землеустроительному исследованию от 21.08.2015, составленным Зайцевой Т.Ф., площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33, необходимая для эксплуатации зданий овощного (лит. Д) и мясо-молочного (лит. Е) корпусов рынка, расположенного по ул. Советской, 17, в г. Волгограде, составляет 12 671,4 кв. м, из которых 8 122,5 кв. м - площадь, непосредственно занимаемая данной недвижимостью, 4 548,9 кв. м - площадь, необходимая для ее эксплуатации.
Территория, необходимая для эксплуатации зданий овощного (лит. Д) и мясо-молочного (лит. Е) корпусов рынка, расположенного по ул. Советской, 17, в г. Волгограде, может заключаться в границах фактически сложившегося землепользования, описанных в акте приема-передачи от 30 сентября 2013 г. и отображенных в схеме расположения земельных участков под овощным и мясо-молочным корпусами, прилегающей к ним территории и санитарной зоны от 30 сентября 2013 г.
Следует отметить, что первоначально при предъявлении искового заявления, рассматриваемого в рамках настоящего дела, общество также ссылалось на это заключение, однако не на выводы специалиста, а на описательную часть исследования, в которой специалист на основании схемы расположения от 30 сентября 2013 года определил площадь землепользования со стороны пр. Ленина в размере 2987 кв. м, со стороны ул. Советской в размере 700 кв. м, всего 3687 кв. м, однако сделал выводы о площади, необходимой для эксплуатации недвижимого имущества, в большем размере - 4 548,9 кв. м.
Согласно заключения специалиста по строительно-техническому исследованию Бурба О.Н. от 25 сентября 2015 года, необходимая минимальная площадь земельного участка должна быть 18 509,6 м2, что значительно больше занимаемой площади земельного участка для овощного и мясо-молочного корпуса и оспариваемой прилегающей территории и санитарной зоны общей площадью 12 487,5 м2. Территории в фактически сложившихся границах землепользования недостаточно для нормальной эксплуатации зданий овощного (лит. Д) и мясо-молочного (лит. Е) корпусов рынка.
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 по делу N А12-42984/2014 оставлено без изменения постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 13 сентября 2016 года.
В силу п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как указал арбитражный суд кассационной инстанции в постановлении от 13 сентября 2016 года по делу N А12-42984/2014, в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
При указанных обстоятельствах арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В договоре аренды муниципального недвижимого имущества от 30.05.2003 N 800 не определено передаваемое ООО "Центральный рынок" право на соответствующий земельный участок.
Арбитражный суд кассационной инстанции в постановлении от 13 сентября 2016 года по делу N А12-42984/2014 сделал вывод, что в силу вышеуказанных норм права и разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, ООО "Центральный рынок" имеет право пользования частью земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33, которая занята зданиями мясо-молочного и овощного корпусов и необходима для их использования по назначению, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Суд первой инстанции правильно счел доводы истца о неиспользовании части земельного участка, определенного в договоре аренды N 800 в качестве прилегающей территории и санитарной зоны, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора и не свидетельствуют о неправомерности определения арендной платы за пользование недвижимым имуществом - овощным и мясо-молочным корпусами.
В данном случае земельный участок, необходимый для эксплуатации арендованного недвижимого имущества, обществу в субаренду не передавался, арендная плата в отношении него не определялась, а площадь в размере 4535,23 кв. м была определена по соглашению сторон с целью расчета размера арендной платы за недвижимое имущество.
Как уже было указано, договор аренды N 800 от 30 мая 2003 года сторонами исполнялся, арендная плата обществом уплачивалась, возражений в отношении установления арендной платы и необходимости ее снижения ввиду использования земельного участка меньшей площадью истцом ответчику не заявлялось.
Более того, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 по делу N А12-42984/2014 установлено, что ООО "Центральный рынок" использовало спорные части земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 путем передачи его третьим лицам в аренду, извлекая при этом прибыль в виде арендной платы.
Как следует из акта осмотра земельного участка от 20.04.2015, проведенного представителем МУП "Центральный рынок" в отсутствие представителя ООО "Центральный рынок", извещенного о времени и месте осмотра, и в присутствии представителей КЗР Администрации Волгограда и ДМИ Администрации Волгограда, на спорных частях земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 оборудованы торговые места, расположены деревянные и металлические конструкции (прилавки, столы), а также киоски и павильоны.
Указанные торговые места сданы ООО "Центральный рынок" в аренду третьим лицам на основании договоров о предоставлении права пользования части открытой асфальтированной площадки для организации предпринимательской деятельности.
По вопросу о том, что на некоторые части земельного участка, определенного в схеме расположения от 30 сентября 2013 года в качестве прилегающей территории для использования ООО "Центральный рынок", принадлежат иным правообладателям, суд первой инстанции правильно указал, что согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости земельные участки принадлежат иным лицам с 2004 г. и 2006 г. (в отношении трех участков), то есть до составления схемы расположения земельных участков (первоначальная схема составлена 29 ноября 2009 года).
Право собственности на трансформаторную подстанцию зарегистрировано 27 декабря 2013 года, то есть ее строительство осуществлялось после составления этой схемы, однако никаких возражений в отношении определенной в схеме площади земельного участка обществом в адрес предприятия не заявлялось.
Кроме того, судом первой инстанции правильно установлено, что распоряжением от 16.07.2014 директора МУП "Центральный рынок" И.А. Романова ранее изданное распоряжение от 29.11.2009 о передаче ООО "Центральный рынок" во владение и пользование территории общей площадью 12 487,5 кв. метров отменено, как не отвечающее требованиям земельного законодательства и нарушающего права и законные интересы МУП "Центральный рынок" как арендодателя по договору N 800 от 30.05.2003.
Поскольку распоряжением директора МУП "Центральный рынок" от 30 сентября 2013 года были лишь внесены изменения в схему от 29 ноября 2009 года, суд первой инстанции правильно счел, что распоряжением от 16 июля 2014 года было отменено и распоряжение от 30 сентября 2013 года, соответственно, с июля 2014 года схемы расположения прилегающей территории и санитарной зоны не существовало, а общество имело право на использование любой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации арендованного недвижимого имущества, в силу закона.
При рассмотрении дела истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы по вопросам, которые были разрешены в заключении специалиста ООО "Вектор" N 59 от 8 февраля 2017 года, приобщенном к материалам дела (л.д. 65-85 т. 3).
Судом первой инстанции ходатайство было обоснованно отклонено, поскольку, во-первых, экспертиза была проведена по инициативе истца вне рамок судебного разбирательства, и, во-вторых, как уже было указано, определение площади земельного участка, выходящего за границы земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33, переданного в аренду ответчику администрацией Волгограда, не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку установленные экспертизой обстоятельства не свидетельствуют о неправомерности определения размера арендной платы за недвижимое имущество и возникновении у ответчика неосновательного обогащения.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Исходя из обстоятельств спора и названных норм материального и процессуального права, истец должен подтвердить получение (сбережение) ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие правовых оснований к получению (сбережению) денежных средств, то есть неосновательное обогащение, а также его размер.
В данном случае МУП "Центральный рынок" получало от ООО "Центральный рынок" арендную плату в размере, согласованном в договоре аренды N 800 от 30 мая 2003 года, в расчете которой участвовал и земельный участок под прилегающей территорией к овощному и мясо-молочному корпусам, санитарной зоной в размере 4535,23 кв. м.
Доказательств использования в процессе эксплуатации арендованного недвижимого имущества земельного участка меньшей площадью истцом не представлено.
Кроме того, начиная с 1 марта 2014 года в соответствии с дополнительным соглашением N 15 постоянная часть арендной платы по договору аренды N 800 была установлена в твердой сумме, и при ее расчете не учитывалась плата за пользование земельным участком.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов удовлетворению не подлежат.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 марта 2017 года по делу N А12-66416/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.04.2017 N 12АП-3854/2017 ПО ДЕЛУ N А12-66416/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2017 г. по делу N А12-66416/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "25" апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" апреля 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Панкиной А.А.,
при участии в судебном заседании представителя Администрации Волгограда - Колягиной Е.А., действующей на основании доверенности от 23.08.2016,
представителя муниципального унитарного предприятия "Центральный рынок" - Кузнецова М.В., действующего на основании доверенности от 16.01.2017,
представителей общества с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" - Рожнова А.П. и Пономарева В.Г., действующих на основании доверенности от 09.02.2017,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" (ИНН 3444106332, ОГРН 1033400323604) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 6 марта 2017 года по делу N А12-66416/2016 (судья Репникова В.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" (ИНН 3444106332, ОГРН
1033400323604) к муниципальному унитарному предприятию "Центральный рынок" (ИНН 3444067718, ОГРН 1023403434823), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822), Департамента земельных ресурсов Администрации Волгограда, Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362), о взыскании неосновательного обогащения и процентов
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Центральный рынок" (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в связи с переплатой по договору аренды N 800 от 30 мая 2003 года, за период с 30 сентября 2013 года по 30 сентября 2016 года в размере 1 810 711,09 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30 сентября 2013 года по 30 сентября 2016 года в размере 208 505,08 рублей, процентов на сумму долга за период с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года в размере 102 709,87 рублей, всего 2 121 926,04 рублей.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции истец уточнял исковые требования.
В заявлении об уточнении размера исковых требований от 26 декабря 2016 года ООО "Центральный рынок" просило взыскать сумму неосновательного обогащения за период с 6 декабря 2013 года по 30 сентября 2016 года в размере 1 661 404,82 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами (в порядке ст. 395 ГК РФ) за период с 6 декабря 2013 года по 30 сентября 2016 года в размере 255 774,63 рублей, процентов по денежному обязательству (в порядке ст. 317.1 ГК РФ) за период с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года в размере 173 799,38 рублей, всего 2 090 948,83 рублей.
В заявлении об уточнении размера исковых требований от 10 февраля 2017 года ООО "Центральный рынок" просило взыскать сумму неосновательного обогащения за период с 6 декабря 2013 года по 30 сентября 2016 года в размере 2 297 710,63 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами (в порядке ст. 395 ГК РФ) за период с 6 декабря 2013 года по 31 декабря 2016 года в размере 344 791,19 рублей, процентов по денежному обязательству (в порядке ст. 317.1 ГК РФ) за период с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года в размере 228 006,73 рублей, всего 2 870 508,55 рублей.
Судом первой инстанции принято заявление об уточнении исковых требований.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 января 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Администрация Волгограда, Департамент земельных ресурсов Администрации Волгограда, Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06 марта 2017 года по делу N А12-66416/2016 в удовлетворении искового заявления обществу с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" отказано.
С общества с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3 742 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что ответчик в спорный период незаконно получал от истца денежные средства за пользование той площадью земельного участка, которая выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером N 34:34:040031:33 и которой истец, в силу объективных причин, не мог пользоваться, кроме того, является не верным вывод суда о том, что арендная плата в отношении земельного участка, необходимого для эксплуатации арендованного недвижимого имущества, не определялась.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Волгограда N 611 от 15.05.2013 "О передаче в долгосрочную аренду муниципального имущества, находящегося на балансе МУП "Центральный рынок" 30 мая 2003 года между МУП "Центральный рынок" (Арендодатель) и ООО "Центральный рынок" (Арендатор) заключен договор N 800 аренды муниципального недвижимого имущества, по условиям которого МУП "Центральный рынок" передало в аренду здания мясо-молочного и овощного корпусов Центрального рынка г. Волгограда площадью 2 273,3 кв. метров и 14 107,7 кв. метров соответственно, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Советская, 17.
Указанные объекты недвижимого имущества принадлежат МУП "Центральный рынок" на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 34АЕ N 255649 от 25.09.2003 и серии 34АЕ N 255650 от 25.09.2003.
Здания мясо-молочного и овощного корпусов Центрального рынка переданы ответчику для организации оптовой и розничной торговли и предоставления всех услуг рынка (пункт 1.3. договора).
Срок действия договора установлен сторонами 10 лет.
Дополнительным соглашением N 5 от 15.07.2009 к договору аренды сторонами увеличен срок действия договора N 800 от 30.05.2003 аренды недвижимого имущества до 23 лет.
По акту приема-передачи от 04.06.2003 Арендатору (ООО "Центральный рынок") передан предмет аренды - 2-х этажное здание овощного корпуса с подвалом (Литер Д) общеполезной площадью 14 107,7 кв. метров и 2-х этажное здание мясо-молочного корпуса с подвалом (Литер Е) общеполезной площадью 2 273,3 кв. метров в состоянии, пригодном для эксплуатации.
Переданные в рамках договора N 800 от 30.05.2003 аренды муниципального недвижимого имущества здания овощного и мясо-молочного корпусов Центрального рынка расположены на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040031:33 площадью 18 681 кв. метров, находящемся в муниципальной собственности.
По договору N 5096 от 25.12.2003 аренды указанный земельный участок передан Администрацией Волгограда ответчику (МУП "Центральный рынок") сроком на 49 лет.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 3.1 договора N 800 от 30.05.2003 предусмотрено, что за пользование недвижимым имуществом устанавливается годовая арендная плата в сумме 2 291 552,9 рублей (приложение N 2). Внесение арендных платежей производится арендатором ежемесячно в сумме 229 155,29 рублей не позднее 20-го числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет или в кассу арендодателя.
В приложении N 2 к договору аренды N 800 от 30.05.2003 изложен расчет годовой арендной платы по недвижимому имуществу, передаваемому в аренду ООО "Центральный рынок", из которого видно, что в состав арендной платы в размере 2 291 552,9 рублей входит плата за земельный участок площадью 12 487,5 кв. м, в том числе под зданием овощного корпуса - 6 339,43 кв. м, под зданием мясо-молочного корпуса - 1 612,84 кв. м, прилегающая территория и санитарная зона - 4 535,23 кв. м, в размере 1 375 623 рублей.
В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы может пересматриваться по требованию одной из сторон в случаях изменения тарифов и цен на энергоносители, коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, ставок налогов и сборов и других случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость арендных платежей. Сторона, являющаяся инициатором пересмотра арендной платы, должна не позднее чем за 15 дней уведомить об этом другую сторону.
Дополнительным соглашением N 12 от 25 июня 2013 года стороны договора внесли изменения в пункты 3.1, 3.2, установив, что постоянная часть арендной платы за год составляет 16 887 600 рублей; внесение постоянной части арендных платежей за текущий месяц в размере 1 407 300 рублей, производится в срок не позднее 5-го числа текущего месяца.
В приложении N 1 к дополнительному соглашению N 12 от 25 июня 2013 года содержится расчет арендной платы, из которого следует, что в состав годовой арендной платы входит арендная плата за землю в размере 3 376 207,31 руб. исходя из площади земельного участка 13 035,23 кв. м (6900 + 1600 + 4 535,23).
В дополнительном соглашении N 13 от 14 марта 2014 года годовой размер арендной платы установлен в размере 18 762 300 рублей, в дополнительном соглашении N 14 от 17 марта 2014 года - 19 288 764 рублей, в дополнительном соглашении N 15 от 30 мая 2014 года - 19 228 764 рублей.
При этом расчет арендной платы с выделением платы за землю в виде приложения к дополнительным соглашениям N N 13, 14, 15 отсутствовал, расчет арендной платы производился на основании акта оценки от 30.12.2013.
Истец считает, что он не пользовался в полном объеме земельным участком в размере 4 535,23 кв. м, обозначенным в расчете арендной платы как прилегающая территория и санитарная зона.
При предъявлении искового заявления истец указывал на то, что используемая площадь земельного участка, не занятого мясо-молочным и овощным корпусами, составляла в период с 30 сентября 2013 года по 30 сентября 2016 года 3 687 кв. м, соответственно, неиспользуемая площадь - 848,23 кв. м, ссылаясь на заключение ООО "Вектор" N 33 от 21 августа 2015 года.
В ходе судебного разбирательства истец со ссылкой на заключение ООО "Вектор" N 59 от 8 февраля 2017 года уточнил площадь земельного участка, не используемого ООО "Центральный рынок" в период с 6 декабря 2013 года по 30 сентября 2016 года, которая составила 1 418 кв. м.
Истец считает, что в составе арендной платы переплачивал за арендуемые земельные участки вследствие того, что вносил плату за земельный участок площадью 1 418 кв. м, которой в действительности не пользовался, в связи с чем ответчик обязан возвратить истцу неосновательное обогащение в виде излишне перечисленной арендной платы в размере 2 297 710,63 рублей.
ООО "Центральный рынок" в обоснование своих доводов ссылается на следующие обстоятельства.
Распоряжением б/н от 23.11.2009 директор МУП "Центральный рынок" М.К. Калачев передал часть принадлежащего МУП "Центральный рынок" земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 общей площадью 12 487,50 кв. метров, в том числе земельный участок под зданием овощного корпуса площадью 6 339,43 кв. метров, под зданием мясо-молочного корпуса площадью 1 612,84 кв. метров, а также прилегающую территорию и санитарную зону площадью 4 535,23 кв. метров, на срок действия договора N 800 от 30.05.2003 аренды муниципального недвижимого имущества.
На основании указанного распоряжения по акту приема-передачи от 29.11.2009 МУП "Центральный рынок" передало ООО "Центральный рынок" части земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 общей площадью 12 487,5 кв. метров.
К распоряжению приложена схема расположения земельных участков под овощным и мясо-молочным корпусами, прилегающей к ним территории и санитарной зоны, подписанная обеими сторонами, в которой определено фактическое расположение земельных участков - прилегающей территории площадью 4535,23 кв. м.
Распоряжением директора МУП "Центральный рынок" Ангелина И.М. от 30 сентября 2013 года в связи с изъятием у ООО "Центральный рынок" территории, прилегающей к мясо-молочному корпусу со стороны въезда на территорию МУП "Центральный рынок", обществу передана территория, прилегающая к овощному корпусу со стороны ул. Советской.
В схему, прилагаемую к распоряжению от 29 ноября 2009 года, внесены изменения, составлена новая схема от 30 сентября 2013 года, подписанная обеими сторонами (далее - схема).
На основании схемы от 30 сентября 2013 года истцом организована экспертиза по вопросу о том, находятся ли две части территории, обозначенные на схеме, в границах территории земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 по ул. Советской, 17 г. Волгограда, каковы границы и площадь земельного участка, вышедшего за границы земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33, имеется ли у ООО "Центральный рынок" свободный доступ к указанной территории.
Согласно заключению специалиста ООО "Вектор" Зайцевой Т.Ф. по землеустроительному исследованию N 59 от 8 февраля 2017 года (л.д. 65-77 т. 3) две части территории, обозначенные на схеме зеленым цветом, выходят за границы территории земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 по ул. Советской, 17 г. Волгограда, их площадь составляет 794 кв. м и 624 кв. м, данные участки накладываются на земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:040031:9, 34:34:040031:41, 34:34:040031:8, 34:34:040031:10, принадлежащие иным собственникам.
Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 127-150 т. 3):
- правообладателем земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:8 является Центробанк РФ: право постоянного (бессрочного) пользования с 09.09.2004 года,
- собственником земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:10 является городской округ - город-герой Волгоград с 10.01.2006 года, арендатором является ООО "Вихрь" с 30.06.2009 года, право собственности Крысанова А.В. на магазин, расположенный на земельном участке, зарегистрировано 25.01.2011,
- сведения о правообладателе земельного участка 34:34:040031:41, занимаемого трансформаторной подстанцией, отсутствуют, здание принадлежит ООО "ЖКХ" с 27.12.2013,
- сведения о правообладателе земельного участка 34:34:040031:9 отсутствуют, зарегистрировано право аренды земельного участка ООО "Нижневолжскдорстрой" с 7 февраля 2006 года, ООО "Диамант Девелопмент Групп Волд" с 7 февраля 2006 года.
По изложенным основаниям истец полагает, что не мог пользоваться земельным участком общей площадью 1 418 кв. м (794 кв. м и 624 кв. м) и неправомерно уплачивал за него предприятию арендную плату.
Суд первой инстанции правильно счел позицию ООО "Центральный рынок" необоснованной и не подтвержденной материалами дела.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предметом договора аренды муниципального недвижимого имущества N 800 от 30 мая 2003 года выступили здания мясо-молочного и овощного корпусов Центрального рынка г. Волгограда площадью 2 273,3 кв. м и 14 107,7 кв. м соответственно, расположенные по адресу г. Волгоград, ул. Советская, 17.
В соответствии с заключенным МУП "Центральный рынок" и ООО "Центральный рынок" соглашением об определении размера и места положения территории (земельных участков), необходимых для нормального использования объектов недвижимости от 30 мая 2003 года, арендатору данных объектов требуются земельные участки под указанными корпусами общей площадью 7 952,27 кв. м, а также прилегающие территории и санитарные зоны общей площадью 4 535,23 кв. м.
В соответствии с данным соглашением местоположение прилегающих территорий и санитарных зон определяется территориями, расположенными по периметру арендуемых корпусов по ул. Советской и во дворе "Центрального рынка".
Кроме того, стороны договорились, что ООО "Центральный рынок" получает право на использование прилегающих территорий и санитарных зон в объеме прав на использование арендуемых корпусов.
В соответствии с приложением N 2 к договору аренды N 800 от 30 мая 2003 "Расчет стоимости годовой арендной платы по недвижимому имуществу, передаваемому ООО "Центральный рынок" арендная плата по договору включала в себя арендную плату как за переданные здания, так и за земельный участок под зданиями мясо-молочного и овощного корпусов площадью 7 952,27 кв. м и прилегающую территорию и санитарную зону площадью 4 535,23 кв. м.
Из изложенного в совокупности с приведенными положениями законодательства следует, что при заключении договора N 800 от 30 мая 2003 г. стороны определили площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации арендуемых ООО "Центральный рынок" зданий, и именно такая площадь (7 952,27 кв. м и 4 535,23 кв. м) и была передана истцу ответчиком.
То есть стороны условиями договора N 800 от 30 мая 2003 года согласовали площадь и методику (порядок) расчета платы за фактическое пользование земельным участком.
Вопрос о согласовании сторонами договора аренды N 800 от 30.05.2003 площади переданного земельного участка и соответствии закону условий договора рассматривался арбитражным судом первой, апелляционной и кассационной инстанций в рамках дела N А12-42984/2014 по исковому заявлению МУП "Центральный рынок" об истребовании из чужого незаконного владения ООО "Центральный рынок" и субарендаторов земельных участков, не занятых зданиями овощного и мясо-молочного корпусов, а именно: части земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33.
Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 25 мая 2016 года по делу N А12-42984/2014 условия договора в части определения размера арендной платы и передачи земельного участка в пользование арендатору (ООО "Центральный рынок") признаны апелляционным судом соответствующими пункту 2 статьи 654 ГК РФ.
Как указал суд апелляционной инстанции по делу N А12-42984/2014, по смыслу статей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Однако из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 30.05.2003 N 800 у его сторон возникла неопределенность с подлежащими передаче в аренду нежилыми помещениями и земельными участками.
Так, передача имущества арендатору с учетом положений статьи 655 ГК РФ подтверждается представленным в дело актом приема-передачи от 04.06.2003, описание объектов аренды в котором совпадает с описанием, предусмотренным спорным договором аренды. Факт принятия в аренду спорного имущества арендатором документально не оспорен, претензии к составу принятого в аренду имущества не заявлены.
В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из представленных в материалы дела платежных документов усматривается, что в период действия договора аренды общество вносило арендную плату в согласованном размере, возражений относительно состава предоставленного в аренду имущества не заявляло.
Данные арендные платежи, включающие в том числе и плату за спорные части земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33, исправно принимались ответчиком, что с очевидностью указывает на согласованность воли сторон договора аренды относительно площади земельного участка, необходимого для эксплуатации арендуемой ответчиком недвижимости, а равно и на осознание истцом и ответчиком законности пользования этими частями земельного участка.
Следовательно, в процессе эксплуатации арендованного имущества у сторон не возникало затруднений, связанных с невозможностью индивидуализации объекта аренды.
Более того, в постановлении суда апелляционной инстанции от 25 мая 2016 года по делу N А12-42984/2014 сделан вывод о том, что представленного арендатору ООО "Центральный рынок" земельного участка недостаточно для нормальной эксплуатации переданных в аренду по договору N 800 объектов недвижимости.
Так, в соответствии с заключением специалиста N 33 по землеустроительному исследованию от 21.08.2015, составленным Зайцевой Т.Ф., площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33, необходимая для эксплуатации зданий овощного (лит. Д) и мясо-молочного (лит. Е) корпусов рынка, расположенного по ул. Советской, 17, в г. Волгограде, составляет 12 671,4 кв. м, из которых 8 122,5 кв. м - площадь, непосредственно занимаемая данной недвижимостью, 4 548,9 кв. м - площадь, необходимая для ее эксплуатации.
Территория, необходимая для эксплуатации зданий овощного (лит. Д) и мясо-молочного (лит. Е) корпусов рынка, расположенного по ул. Советской, 17, в г. Волгограде, может заключаться в границах фактически сложившегося землепользования, описанных в акте приема-передачи от 30 сентября 2013 г. и отображенных в схеме расположения земельных участков под овощным и мясо-молочным корпусами, прилегающей к ним территории и санитарной зоны от 30 сентября 2013 г.
Следует отметить, что первоначально при предъявлении искового заявления, рассматриваемого в рамках настоящего дела, общество также ссылалось на это заключение, однако не на выводы специалиста, а на описательную часть исследования, в которой специалист на основании схемы расположения от 30 сентября 2013 года определил площадь землепользования со стороны пр. Ленина в размере 2987 кв. м, со стороны ул. Советской в размере 700 кв. м, всего 3687 кв. м, однако сделал выводы о площади, необходимой для эксплуатации недвижимого имущества, в большем размере - 4 548,9 кв. м.
Согласно заключения специалиста по строительно-техническому исследованию Бурба О.Н. от 25 сентября 2015 года, необходимая минимальная площадь земельного участка должна быть 18 509,6 м2, что значительно больше занимаемой площади земельного участка для овощного и мясо-молочного корпуса и оспариваемой прилегающей территории и санитарной зоны общей площадью 12 487,5 м2. Территории в фактически сложившихся границах землепользования недостаточно для нормальной эксплуатации зданий овощного (лит. Д) и мясо-молочного (лит. Е) корпусов рынка.
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 по делу N А12-42984/2014 оставлено без изменения постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 13 сентября 2016 года.
В силу п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как указал арбитражный суд кассационной инстанции в постановлении от 13 сентября 2016 года по делу N А12-42984/2014, в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
При указанных обстоятельствах арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В договоре аренды муниципального недвижимого имущества от 30.05.2003 N 800 не определено передаваемое ООО "Центральный рынок" право на соответствующий земельный участок.
Арбитражный суд кассационной инстанции в постановлении от 13 сентября 2016 года по делу N А12-42984/2014 сделал вывод, что в силу вышеуказанных норм права и разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, ООО "Центральный рынок" имеет право пользования частью земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33, которая занята зданиями мясо-молочного и овощного корпусов и необходима для их использования по назначению, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Суд первой инстанции правильно счел доводы истца о неиспользовании части земельного участка, определенного в договоре аренды N 800 в качестве прилегающей территории и санитарной зоны, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора и не свидетельствуют о неправомерности определения арендной платы за пользование недвижимым имуществом - овощным и мясо-молочным корпусами.
В данном случае земельный участок, необходимый для эксплуатации арендованного недвижимого имущества, обществу в субаренду не передавался, арендная плата в отношении него не определялась, а площадь в размере 4535,23 кв. м была определена по соглашению сторон с целью расчета размера арендной платы за недвижимое имущество.
Как уже было указано, договор аренды N 800 от 30 мая 2003 года сторонами исполнялся, арендная плата обществом уплачивалась, возражений в отношении установления арендной платы и необходимости ее снижения ввиду использования земельного участка меньшей площадью истцом ответчику не заявлялось.
Более того, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 по делу N А12-42984/2014 установлено, что ООО "Центральный рынок" использовало спорные части земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 путем передачи его третьим лицам в аренду, извлекая при этом прибыль в виде арендной платы.
Как следует из акта осмотра земельного участка от 20.04.2015, проведенного представителем МУП "Центральный рынок" в отсутствие представителя ООО "Центральный рынок", извещенного о времени и месте осмотра, и в присутствии представителей КЗР Администрации Волгограда и ДМИ Администрации Волгограда, на спорных частях земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33 оборудованы торговые места, расположены деревянные и металлические конструкции (прилавки, столы), а также киоски и павильоны.
Указанные торговые места сданы ООО "Центральный рынок" в аренду третьим лицам на основании договоров о предоставлении права пользования части открытой асфальтированной площадки для организации предпринимательской деятельности.
По вопросу о том, что на некоторые части земельного участка, определенного в схеме расположения от 30 сентября 2013 года в качестве прилегающей территории для использования ООО "Центральный рынок", принадлежат иным правообладателям, суд первой инстанции правильно указал, что согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости земельные участки принадлежат иным лицам с 2004 г. и 2006 г. (в отношении трех участков), то есть до составления схемы расположения земельных участков (первоначальная схема составлена 29 ноября 2009 года).
Право собственности на трансформаторную подстанцию зарегистрировано 27 декабря 2013 года, то есть ее строительство осуществлялось после составления этой схемы, однако никаких возражений в отношении определенной в схеме площади земельного участка обществом в адрес предприятия не заявлялось.
Кроме того, судом первой инстанции правильно установлено, что распоряжением от 16.07.2014 директора МУП "Центральный рынок" И.А. Романова ранее изданное распоряжение от 29.11.2009 о передаче ООО "Центральный рынок" во владение и пользование территории общей площадью 12 487,5 кв. метров отменено, как не отвечающее требованиям земельного законодательства и нарушающего права и законные интересы МУП "Центральный рынок" как арендодателя по договору N 800 от 30.05.2003.
Поскольку распоряжением директора МУП "Центральный рынок" от 30 сентября 2013 года были лишь внесены изменения в схему от 29 ноября 2009 года, суд первой инстанции правильно счел, что распоряжением от 16 июля 2014 года было отменено и распоряжение от 30 сентября 2013 года, соответственно, с июля 2014 года схемы расположения прилегающей территории и санитарной зоны не существовало, а общество имело право на использование любой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации арендованного недвижимого имущества, в силу закона.
При рассмотрении дела истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы по вопросам, которые были разрешены в заключении специалиста ООО "Вектор" N 59 от 8 февраля 2017 года, приобщенном к материалам дела (л.д. 65-85 т. 3).
Судом первой инстанции ходатайство было обоснованно отклонено, поскольку, во-первых, экспертиза была проведена по инициативе истца вне рамок судебного разбирательства, и, во-вторых, как уже было указано, определение площади земельного участка, выходящего за границы земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:33, переданного в аренду ответчику администрацией Волгограда, не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку установленные экспертизой обстоятельства не свидетельствуют о неправомерности определения размера арендной платы за недвижимое имущество и возникновении у ответчика неосновательного обогащения.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Исходя из обстоятельств спора и названных норм материального и процессуального права, истец должен подтвердить получение (сбережение) ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие правовых оснований к получению (сбережению) денежных средств, то есть неосновательное обогащение, а также его размер.
В данном случае МУП "Центральный рынок" получало от ООО "Центральный рынок" арендную плату в размере, согласованном в договоре аренды N 800 от 30 мая 2003 года, в расчете которой участвовал и земельный участок под прилегающей территорией к овощному и мясо-молочному корпусам, санитарной зоной в размере 4535,23 кв. м.
Доказательств использования в процессе эксплуатации арендованного недвижимого имущества земельного участка меньшей площадью истцом не представлено.
Кроме того, начиная с 1 марта 2014 года в соответствии с дополнительным соглашением N 15 постоянная часть арендной платы по договору аренды N 800 была установлена в твердой сумме, и при ее расчете не учитывалась плата за пользование земельным участком.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов удовлетворению не подлежат.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 марта 2017 года по делу N А12-66416/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)