Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 октября 2015 года
по делу N А40-204577/14, принятое судьей Т.Г. Голоушкиной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФОН-МАРКЕТ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Зюкин Д.Е. (доверенность от 26.11.2014)
от ответчика: Бушуев Б.А. (доверенность от 30.12.2015)
от третьего лица: Бушуев Б.А. (доверенность от 26.08.2015)
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 октября 2015 года урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "ФОН-МАРКЕТ" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 2003,3 кв. м, расположенного по адресу: Москва, г. Зеленоград, корп. 617
изложив п. 3.1. договора в редакции:
"Цена объекта составляет 107 345 350 руб."
п. 3.4 изложить в редакции:
". Все ежемесячные платежи состоят из уплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 981 815,28 руб. 28 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
С Департамента городского имущества города Москвы в пользу истца взысканы 4 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины и 240 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы.
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик и третье лицо Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просили отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Удовлетворяя исковые требования истца по цене 107 345 350 руб., суд руководствовался отчетом об оценке, представленным ООО "ЦНЭС" в рамках судебной экспертизы, который по мнению ответчика содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности в части достоверности, полноты и проверяемости информации об объектах аналогах, принятых для произведения расчетов в рамках сравнительного и доходного подходов. Заявитель полагает, что при проведении экспертизы нарушены ФСО N 1 в части достоверности, ФСО N 3.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика и третьего лица доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 2003,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 617 А на основании договора аренды N 10-00094/05 от 23.03.2005
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 23.08.2014 г обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате в три года.
Истцом от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения, согласно условиям которого цена договора составила 226 950 000 рублей без учета НДС, с ежемесячными платежами, составляющими не менее 6 304 166 руб. 67 коп. и процентами за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга в соответствии с отчетом об оценке от 23 мая 2014, выполненным ООО "АБН-Консалт"
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписан с протоколом разногласий в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца, по цене 102 621 000 руб.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 2003,3 кв. м расположенных по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 617 А, проведение которой было поручено эксперту ООО "ЦНЭС" по состоянию на 23.08.2014 года.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объектов купли-продажи без учета НДС по состоянию на 23.08.2014 г., составляет - 107 345 350 рублей без учета НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усматривает.
Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности в части достоверности, полноты и проверяемости информации об объектах аналогах, принятых для произведения расчетов в рамках сравнительного и доходного подходов, что при проведении экспертизы нарушены ФСО N 1 в части достоверности, ФСО N 3, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2015 года по делу N А40-204577/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.01.2016 N 09АП-55849/2015 ПО ДЕЛУ N А40-204577/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2016 г. N 09АП-55849/2015
Дело N А40-204577/14
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 октября 2015 года
по делу N А40-204577/14, принятое судьей Т.Г. Голоушкиной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФОН-МАРКЕТ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Зюкин Д.Е. (доверенность от 26.11.2014)
от ответчика: Бушуев Б.А. (доверенность от 30.12.2015)
от третьего лица: Бушуев Б.А. (доверенность от 26.08.2015)
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 октября 2015 года урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "ФОН-МАРКЕТ" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 2003,3 кв. м, расположенного по адресу: Москва, г. Зеленоград, корп. 617
изложив п. 3.1. договора в редакции:
"Цена объекта составляет 107 345 350 руб."
п. 3.4 изложить в редакции:
". Все ежемесячные платежи состоят из уплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 981 815,28 руб. 28 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
С Департамента городского имущества города Москвы в пользу истца взысканы 4 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины и 240 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы.
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик и третье лицо Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просили отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Удовлетворяя исковые требования истца по цене 107 345 350 руб., суд руководствовался отчетом об оценке, представленным ООО "ЦНЭС" в рамках судебной экспертизы, который по мнению ответчика содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности в части достоверности, полноты и проверяемости информации об объектах аналогах, принятых для произведения расчетов в рамках сравнительного и доходного подходов. Заявитель полагает, что при проведении экспертизы нарушены ФСО N 1 в части достоверности, ФСО N 3.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика и третьего лица доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 2003,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 617 А на основании договора аренды N 10-00094/05 от 23.03.2005
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 23.08.2014 г обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате в три года.
Истцом от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения, согласно условиям которого цена договора составила 226 950 000 рублей без учета НДС, с ежемесячными платежами, составляющими не менее 6 304 166 руб. 67 коп. и процентами за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга в соответствии с отчетом об оценке от 23 мая 2014, выполненным ООО "АБН-Консалт"
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписан с протоколом разногласий в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца, по цене 102 621 000 руб.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 2003,3 кв. м расположенных по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 617 А, проведение которой было поручено эксперту ООО "ЦНЭС" по состоянию на 23.08.2014 года.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объектов купли-продажи без учета НДС по состоянию на 23.08.2014 г., составляет - 107 345 350 рублей без учета НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усматривает.
Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности в части достоверности, полноты и проверяемости информации об объектах аналогах, принятых для произведения расчетов в рамках сравнительного и доходного подходов, что при проведении экспертизы нарушены ФСО N 1 в части достоверности, ФСО N 3, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2015 года по делу N А40-204577/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)