Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 22 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтИГ",
апелляционное производство N 05АП-3889/2016
на решение от 14.04.2016
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-28262/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Администрации городского округа Спасск-Дальний (ОГРН 1022500818790, ИНН 2510004870)
к обществу с ограниченной ответственностью "СтИГ" (ОГРН 1132537001035, ИНН 2537097600)
о взыскании 1 334 359 рублей 79 копеек,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Администрация городского округа Спасск-Дальний (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтИГ" (далее - ООО "СтИГ", общество) о взыскании 1281775 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.11.2015 и 52584 рублей 79 копеек пени за период с 03.02.2015 по 30.11.2015 по договору аренды земельного участка от 23.09.2013 N 119 (с учетом уточнений, принятых на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением суда от 14.04.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "СтИГ" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить в части взыскания неустойки в размере 52584 рубля 79 копеек. В обоснование жалобы указывает, что в период действия договора и в соответствии с его особыми условиями ответчик использовал земельный участок по назначению, являлся застройщиком трехэтажного многоквартирного дома на данном земельном участке, завершил строительство для передачи объекта истцу до окончания срока действия договора, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2015, передал квартиры по акту и оформил право собственности истца на жилые помещения. Отмечает, что истец длительное время не подписывал акт возврата земельного участка, несмотря на уведомления ответчика о прекращении арендных правоотношений в связи с завершением строительства; в то же время ответчик согласился подписать соглашение от 18.03.2016 N 14 о расторжении договора аренды с 01.12.2015 на условиях погашения истцом долга в сумме 2913102,61 рубля, образовавшегося вследствие неисполнения обязательств по долевому участию в строительстве. Обращает внимание, что несвоевременная оплата аренды допущена ответчиком вследствие неисполнения истцом встречной обязанности по оплате строительства жилого дома на арендуемом участке, в связи с чем полагает, что вина арендатора в просрочке платежей отсутствует в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а факт неправомерного пользования чужими денежными средствами при наличии долга истца перед застройщиком по взаимосвязанным договорам на сумму, превышающую более чем в два раза размера предъявленных истцом требований, считает основанием для освобождения ответчика от ответственности либо уменьшения размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
В канцелярию суда поступил отзыв Администрации на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец на доводы жалобы возразил, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 23.09.2013 по результатам аукциона на право заключения договора аренды (протокол от 09.09.2013 N 2) Администрация (арендодатель) и ООО "СтИГ" (арендатор) заключили договор аренды N 119 (далее - договор аренды) в отношении земельного участка с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома до 5 этажей, площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 25:32:020402:1059, для жилищного строительства. Местоположение земельного участка установлено примерно в 20 метрах по направлению на северо-запад от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: г. Спасск-Дальний, ул. Олега Кошевого, д. 9.
Договор заключен сроком на один год, срок аренды установлен с 23.09.2013 по 22.09.2014 (пункт 2.1 договора аренды).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, приложением N 2 к договору арендная плата в год за земельный участок устанавливается в размере 1398300 рублей, что составляет 116525 рублей в месяц.
Арендатор в пункте 3.2 договора аренды обязался перечислять арендную плату ежемесячно до 1-го числа месяца, следующего за расчетным, равными частями от годового размера.
Пунктом 5.2 договора аренды, среди прочего предусмотрены обязанности арендатора по обеспечению освоения участка в установленные договором сроки и в соответствии с целевым назначением и получению после завершения строительных работ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (подпункт "в"); по передаче после окончания срока действия договора участка арендодателю по передаточному акту (Приложение N 1) не хуже первоначального состояния. В случае не освобождения участка по истечении срока действия договора, арендатор обязался уплачивать арендную плату в порядке, установленном пунктом 3 договора, вплоть до полного освобождения участка или заключения договора на новый срок или освобождения занимаемого земельного участка (пункт "н").
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.09.2013. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 18.10.2013.
На арендуемом земельном участке ООО "СтИГ" возводило многоквартирный жилой дом по адресу: г. Спасск-Дальний, ул. Олега Кошевого, д. 9, на основании муниципальных контрактов от 02.12.2013 N 216391, от 27.08.2014 N 89377 на приобретение жилых помещений в муниципальную собственность на условиях участия в долевом строительстве, заключенных с Администрацией.
Разрешением от 30.09.2015 N 25-RU 25310000-188-2015 жилой дом N 1 в районе ул. Олега Кошевого, д. 9 в г. Спасске-Дальнем введен в эксплуатацию. По акту приема-передачи жилых помещений от 24.02.2016 общество, являющееся застройщиком, передало Администрации 33 квартиры в указанном жилом доме.
09.10.2015 Администрация направила в адрес ООО "СтИГ" претензию (исх. N 1783) о наличии задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 в сумме 1048687 рублей, на которую начислена неустойка в сумме 55930 рублей, с требованием ее оплаты в недельный срок с момента получения претензии. Претензия получена арендатором 16.10.2015, о чем свидетельствует уведомление о вручении.
Письмом от 11.12.2015 (исх. N 34/15, получено Администрацией 18.12.2015) общество подтвердило наличие по состоянию на 30.09.2015 задолженности по арендной плате в сумме 1048687 рублей с гарантией ее погашения в срок до 31.03.2016.
Письмом от 11.12.2015 (исх. N 35/15, получено Администрацией 18.12.2015) общество обратилось к арендодателю с просьбой считать договор аренды N 119 от 23.09.2013 расторгнутым с даты ввода жилого дома в эксплуатацию, то есть в период с 30.09.2015, с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды и разрешения от 30.09.2015 N 25-RU 25310000-188-2015.
Поскольку ООО "СтИГ" изложенные в претензии от 09.10.2015 требования добровольно не исполнило, Администрация 21.12.2015 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств освобождения ответчиком спорного земельного участка по окончании срока действия договора аренды (22.09.2014), а также осуществление арендатором хозяйственной деятельности (возведение многоквартирного дома) на арендуемом земельном участке вплоть до 30.09.2015 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), апелляционная коллегия приходит к выводу, что договор аренды N 119 от 23.09.2013 по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона.
При этом соглашением от 18.03.2016 N 14 стороны договорились договор аренды от 23.09.2013 N 119 считать расторгнутым на основании пункта 9.1 раздела 9 данного договора с 01.12.2015. По передаточному акту, который является приложением к соглашению от 18.03.2016, земельный участок с кадастровым номером 25:32:020402:1059 возвращен обществом Администрации с указанием на его возврат 01.12.2015.
Арендатор согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Из части 1 статьи 65 АПК РФ следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу положений статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Доказательств, свидетельствующих о погашении образовавшейся задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды от 23.09.2013 N 119, как и доказательств, опровергающих доводы истца, контррасчета исковых требований, ответчиком в материалы дела не представлено.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
В этой связи при исследовании и оценке по правилам статьи 71 АПК РФ доказательств суд первой инстанции, установив факт исполнения обязательств со стороны арендодателя по передаче имущества в пользование арендатору и ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей, в отсутствие доказательств возврата арендуемого земельного участка ранее 01.12.2015 в порядке статьи 655 ГК РФ, на основании статей 309, 614, 622 ГК РФ правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ответчика 1281775 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.11.2015.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что арендодатель длительное время не подписывал акт возврата земельного участка, несмотря на уведомления арендатора о прекращении арендных правоотношений в связи с завершением строительства, судебной коллегией во внимание не принимаются с учетом положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ о том, что в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ каждая из сторон по общему правилу вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Таким образом, ООО "СтИГ", являясь застройщиком жилого дома на арендуемом земельном участке, не лишено было возможности заблаговременного, предвидя скорейшее завершение строительства и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, уведомления арендодателя о прекращении арендных правоотношений в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Между тем данное право было реализовано ответчиком только 18.12.2015, в связи с чем расторжение договора аренды по истечении трех месяцев - 18.03.2016 соответствует положениям действующего законодательства и не свидетельствует о злоупотреблении истцом своим правом.
При этом, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, доказательств проведения государственной регистрации права собственности муниципального образования на жилые помещения в возведенном доме и, как следствие, прекращения договора аренды на основании части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" ранее 01.12.2015 ответчиком в материалы дела не представлено.
Администрацией также заявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 52584 рублей 79 копеек пени за период с 03.02.2015 по 30.11.2015.
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В пункте 3.6 договора аренды стороны установили, что в случае несвоевременной уплаты арендной платы за землю начисляется пеня за каждый день просрочки в размере 1/300 действующей на день оплаты ставки рефинансирования Центрального Банка России.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору судом установлен, а соглашение о неустойке и ее размере оговорено сторонами в договоре, то суд первой инстанции правомерно установил основания для привлечения общества к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 3.6 договора.
Проверив правильность расчета пени и заявленный период просрочки исполнения обязательства, учитывая установление факта нарушения ответчиком денежных обязательств по договору аренды, суд первой инстанции установил, что сумма пени за спорный период составила 52584 рублей 79 копеек, которую взыскал с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ.
В то же время в суде первой инстанции ответчиком заявлено о снижении размера пени на основании статьи 333 ГК РФ, в удовлетворении которого судом отказано.
Пунктом 1 статьи 333 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 комментируемой статьи Кодекса).
Как следует из разъяснений пункта 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
В пунктах 74, 75 указанного постановления также разъяснено, что, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Так, в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 81) указано, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Суд первой инстанции установив, что размер неустойки соответствует условиям договора, последствиям нарушения обязательств, согласован сторонами и определен с учетом периода просрочки оплаты со стороны ответчика, как арендатора, в соответствии с условиями договора, пришел к выводу об отсутствии оснований для снижения неустойки, в связи с чем удовлетворил требование истца о взыскании пени в заявленном размере.
Апелляционная коллегия не усматривает оснований для переоценки указанных выводов суда.
Положения статьи 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, что имеет место в рассматриваемом случае.
Более того арбитражным судом учтена изначально согласованная сторонами ставка неустойки, равная одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, что ниже определенного в пункте 2 постановления Пленума N 81 критерия экономически разумного минимума снижения неустоечной санкции и исключает возможность дальнейшего снижения неустойки в отсутствие обстоятельства существенного обогащения кредитора за счет должника.
При этом апелляционная коллегия также обращает внимание на обстоятельство систематического на протяжении длительного периода времени (одиннадцать месяцев на условиях ежемесячных арендных платежей) невнесения ответчиком арендной платы, что свидетельствует о существенном нарушении договорного обязательства.
Судом первой инстанции правомерно не принята во внимание ссылка ответчика на положения статьи 401 ГК РФ в качестве основания для освобождения от предусмотренной пунктом 3.6 договора аренды ответственности арендатора, поскольку, как обоснованно отмечено судом, наличие задолженности Администрации перед ООО "СтИГ", на что последнее также указывает в апелляционной жалобе, по муниципальным контрактам от 02.12.2013 N 216391, от 27.08.2014 N 89377 с учетом положений пункта 3 статьи 401 и статьи 328 ГК РФ не освобождает арендатора от обязанности по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 23.09.2013 N 119 и предусмотренной им ответственности в случае нарушения обязательств.
Учитывая установленное, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.04.2016 по делу N А51-28262/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2016 N 05АП-3889/2016 ПО ДЕЛУ N А51-28262/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2016 г. по делу N А51-28262/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 22 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтИГ",
апелляционное производство N 05АП-3889/2016
на решение от 14.04.2016
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-28262/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Администрации городского округа Спасск-Дальний (ОГРН 1022500818790, ИНН 2510004870)
к обществу с ограниченной ответственностью "СтИГ" (ОГРН 1132537001035, ИНН 2537097600)
о взыскании 1 334 359 рублей 79 копеек,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Администрация городского округа Спасск-Дальний (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтИГ" (далее - ООО "СтИГ", общество) о взыскании 1281775 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.11.2015 и 52584 рублей 79 копеек пени за период с 03.02.2015 по 30.11.2015 по договору аренды земельного участка от 23.09.2013 N 119 (с учетом уточнений, принятых на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением суда от 14.04.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "СтИГ" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить в части взыскания неустойки в размере 52584 рубля 79 копеек. В обоснование жалобы указывает, что в период действия договора и в соответствии с его особыми условиями ответчик использовал земельный участок по назначению, являлся застройщиком трехэтажного многоквартирного дома на данном земельном участке, завершил строительство для передачи объекта истцу до окончания срока действия договора, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2015, передал квартиры по акту и оформил право собственности истца на жилые помещения. Отмечает, что истец длительное время не подписывал акт возврата земельного участка, несмотря на уведомления ответчика о прекращении арендных правоотношений в связи с завершением строительства; в то же время ответчик согласился подписать соглашение от 18.03.2016 N 14 о расторжении договора аренды с 01.12.2015 на условиях погашения истцом долга в сумме 2913102,61 рубля, образовавшегося вследствие неисполнения обязательств по долевому участию в строительстве. Обращает внимание, что несвоевременная оплата аренды допущена ответчиком вследствие неисполнения истцом встречной обязанности по оплате строительства жилого дома на арендуемом участке, в связи с чем полагает, что вина арендатора в просрочке платежей отсутствует в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а факт неправомерного пользования чужими денежными средствами при наличии долга истца перед застройщиком по взаимосвязанным договорам на сумму, превышающую более чем в два раза размера предъявленных истцом требований, считает основанием для освобождения ответчика от ответственности либо уменьшения размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
В канцелярию суда поступил отзыв Администрации на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец на доводы жалобы возразил, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 23.09.2013 по результатам аукциона на право заключения договора аренды (протокол от 09.09.2013 N 2) Администрация (арендодатель) и ООО "СтИГ" (арендатор) заключили договор аренды N 119 (далее - договор аренды) в отношении земельного участка с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома до 5 этажей, площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 25:32:020402:1059, для жилищного строительства. Местоположение земельного участка установлено примерно в 20 метрах по направлению на северо-запад от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: г. Спасск-Дальний, ул. Олега Кошевого, д. 9.
Договор заключен сроком на один год, срок аренды установлен с 23.09.2013 по 22.09.2014 (пункт 2.1 договора аренды).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, приложением N 2 к договору арендная плата в год за земельный участок устанавливается в размере 1398300 рублей, что составляет 116525 рублей в месяц.
Арендатор в пункте 3.2 договора аренды обязался перечислять арендную плату ежемесячно до 1-го числа месяца, следующего за расчетным, равными частями от годового размера.
Пунктом 5.2 договора аренды, среди прочего предусмотрены обязанности арендатора по обеспечению освоения участка в установленные договором сроки и в соответствии с целевым назначением и получению после завершения строительных работ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (подпункт "в"); по передаче после окончания срока действия договора участка арендодателю по передаточному акту (Приложение N 1) не хуже первоначального состояния. В случае не освобождения участка по истечении срока действия договора, арендатор обязался уплачивать арендную плату в порядке, установленном пунктом 3 договора, вплоть до полного освобождения участка или заключения договора на новый срок или освобождения занимаемого земельного участка (пункт "н").
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.09.2013. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 18.10.2013.
На арендуемом земельном участке ООО "СтИГ" возводило многоквартирный жилой дом по адресу: г. Спасск-Дальний, ул. Олега Кошевого, д. 9, на основании муниципальных контрактов от 02.12.2013 N 216391, от 27.08.2014 N 89377 на приобретение жилых помещений в муниципальную собственность на условиях участия в долевом строительстве, заключенных с Администрацией.
Разрешением от 30.09.2015 N 25-RU 25310000-188-2015 жилой дом N 1 в районе ул. Олега Кошевого, д. 9 в г. Спасске-Дальнем введен в эксплуатацию. По акту приема-передачи жилых помещений от 24.02.2016 общество, являющееся застройщиком, передало Администрации 33 квартиры в указанном жилом доме.
09.10.2015 Администрация направила в адрес ООО "СтИГ" претензию (исх. N 1783) о наличии задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 в сумме 1048687 рублей, на которую начислена неустойка в сумме 55930 рублей, с требованием ее оплаты в недельный срок с момента получения претензии. Претензия получена арендатором 16.10.2015, о чем свидетельствует уведомление о вручении.
Письмом от 11.12.2015 (исх. N 34/15, получено Администрацией 18.12.2015) общество подтвердило наличие по состоянию на 30.09.2015 задолженности по арендной плате в сумме 1048687 рублей с гарантией ее погашения в срок до 31.03.2016.
Письмом от 11.12.2015 (исх. N 35/15, получено Администрацией 18.12.2015) общество обратилось к арендодателю с просьбой считать договор аренды N 119 от 23.09.2013 расторгнутым с даты ввода жилого дома в эксплуатацию, то есть в период с 30.09.2015, с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды и разрешения от 30.09.2015 N 25-RU 25310000-188-2015.
Поскольку ООО "СтИГ" изложенные в претензии от 09.10.2015 требования добровольно не исполнило, Администрация 21.12.2015 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств освобождения ответчиком спорного земельного участка по окончании срока действия договора аренды (22.09.2014), а также осуществление арендатором хозяйственной деятельности (возведение многоквартирного дома) на арендуемом земельном участке вплоть до 30.09.2015 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), апелляционная коллегия приходит к выводу, что договор аренды N 119 от 23.09.2013 по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона.
При этом соглашением от 18.03.2016 N 14 стороны договорились договор аренды от 23.09.2013 N 119 считать расторгнутым на основании пункта 9.1 раздела 9 данного договора с 01.12.2015. По передаточному акту, который является приложением к соглашению от 18.03.2016, земельный участок с кадастровым номером 25:32:020402:1059 возвращен обществом Администрации с указанием на его возврат 01.12.2015.
Арендатор согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Из части 1 статьи 65 АПК РФ следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу положений статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Доказательств, свидетельствующих о погашении образовавшейся задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды от 23.09.2013 N 119, как и доказательств, опровергающих доводы истца, контррасчета исковых требований, ответчиком в материалы дела не представлено.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
В этой связи при исследовании и оценке по правилам статьи 71 АПК РФ доказательств суд первой инстанции, установив факт исполнения обязательств со стороны арендодателя по передаче имущества в пользование арендатору и ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей, в отсутствие доказательств возврата арендуемого земельного участка ранее 01.12.2015 в порядке статьи 655 ГК РФ, на основании статей 309, 614, 622 ГК РФ правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ответчика 1281775 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.11.2015.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что арендодатель длительное время не подписывал акт возврата земельного участка, несмотря на уведомления арендатора о прекращении арендных правоотношений в связи с завершением строительства, судебной коллегией во внимание не принимаются с учетом положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ о том, что в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ каждая из сторон по общему правилу вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Таким образом, ООО "СтИГ", являясь застройщиком жилого дома на арендуемом земельном участке, не лишено было возможности заблаговременного, предвидя скорейшее завершение строительства и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, уведомления арендодателя о прекращении арендных правоотношений в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Между тем данное право было реализовано ответчиком только 18.12.2015, в связи с чем расторжение договора аренды по истечении трех месяцев - 18.03.2016 соответствует положениям действующего законодательства и не свидетельствует о злоупотреблении истцом своим правом.
При этом, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, доказательств проведения государственной регистрации права собственности муниципального образования на жилые помещения в возведенном доме и, как следствие, прекращения договора аренды на основании части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" ранее 01.12.2015 ответчиком в материалы дела не представлено.
Администрацией также заявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 52584 рублей 79 копеек пени за период с 03.02.2015 по 30.11.2015.
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В пункте 3.6 договора аренды стороны установили, что в случае несвоевременной уплаты арендной платы за землю начисляется пеня за каждый день просрочки в размере 1/300 действующей на день оплаты ставки рефинансирования Центрального Банка России.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору судом установлен, а соглашение о неустойке и ее размере оговорено сторонами в договоре, то суд первой инстанции правомерно установил основания для привлечения общества к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 3.6 договора.
Проверив правильность расчета пени и заявленный период просрочки исполнения обязательства, учитывая установление факта нарушения ответчиком денежных обязательств по договору аренды, суд первой инстанции установил, что сумма пени за спорный период составила 52584 рублей 79 копеек, которую взыскал с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ.
В то же время в суде первой инстанции ответчиком заявлено о снижении размера пени на основании статьи 333 ГК РФ, в удовлетворении которого судом отказано.
Пунктом 1 статьи 333 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 комментируемой статьи Кодекса).
Как следует из разъяснений пункта 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
В пунктах 74, 75 указанного постановления также разъяснено, что, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Так, в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 81) указано, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Суд первой инстанции установив, что размер неустойки соответствует условиям договора, последствиям нарушения обязательств, согласован сторонами и определен с учетом периода просрочки оплаты со стороны ответчика, как арендатора, в соответствии с условиями договора, пришел к выводу об отсутствии оснований для снижения неустойки, в связи с чем удовлетворил требование истца о взыскании пени в заявленном размере.
Апелляционная коллегия не усматривает оснований для переоценки указанных выводов суда.
Положения статьи 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, что имеет место в рассматриваемом случае.
Более того арбитражным судом учтена изначально согласованная сторонами ставка неустойки, равная одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, что ниже определенного в пункте 2 постановления Пленума N 81 критерия экономически разумного минимума снижения неустоечной санкции и исключает возможность дальнейшего снижения неустойки в отсутствие обстоятельства существенного обогащения кредитора за счет должника.
При этом апелляционная коллегия также обращает внимание на обстоятельство систематического на протяжении длительного периода времени (одиннадцать месяцев на условиях ежемесячных арендных платежей) невнесения ответчиком арендной платы, что свидетельствует о существенном нарушении договорного обязательства.
Судом первой инстанции правомерно не принята во внимание ссылка ответчика на положения статьи 401 ГК РФ в качестве основания для освобождения от предусмотренной пунктом 3.6 договора аренды ответственности арендатора, поскольку, как обоснованно отмечено судом, наличие задолженности Администрации перед ООО "СтИГ", на что последнее также указывает в апелляционной жалобе, по муниципальным контрактам от 02.12.2013 N 216391, от 27.08.2014 N 89377 с учетом положений пункта 3 статьи 401 и статьи 328 ГК РФ не освобождает арендатора от обязанности по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 23.09.2013 N 119 и предусмотренной им ответственности в случае нарушения обязательств.
Учитывая установленное, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.04.2016 по делу N А51-28262/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)