Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Целищевой А.Г.
при участии в судебном заседании:
- представителя Сениной Е.Г. - Зашляхтиной Е.В., действующей на основании доверенности от 19.04.2016;
- представителя истца Аксеновского В.В., действующего на основании доверенности N 8640-01/52-61 от 21.12.2015 (присутствуют во Втором арбитражном апелляционном суде);
- представителя ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" Соловьевой Е.В., действующей на основании доверенности от 08.06.2015;
- представителя ООО "Трансинвест" Зингер Т.М., действующей на основании доверенности от 09.09.2016 (присутствуют в Арбитражном суде Вологодской области),
рассмотрев в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", Сениной Евгении Геннадьевны
на решение Арбитражного суда Костромской области от 27.06.2016 по делу N А31-12026/2015, принятое судом в составе судьи Мофа В.Д.,
по исковому заявлению публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН: 1027700132195; ИНН: 7707083893)
к обществу с ограниченной ответственностью "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП"
о понуждении ответчика к заключению договора ипотеки и договора залога имущественных прав,
при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Кудрявцева Дмитрия Николаевича, Попова Сергея Николаевича, Лобачева Андрея Александровича, Герчика Василия Михайловича, Халеева Алексея Юрьевича, Кордюковой Любови Федоровны, Чижиковой Нины Анатольевны, Зубковского Романа Валерьевича, Петренко Романа Владимировича, Петренко Ольги Владимировны, Макиной Елены Евгеньевны, Макина Игоря Николаевича, Нестерчука Сергея Константиновича, Ган Алены Валериевны, Коноваловой Надежды Григорьевны, Коновалова Юрия Александровича, Козловой Татьяны Анатольевны, Баклашкина Михаила Николаевича, Артамошина Романа Евгеньевича, Чухрий Веры Васильевны, Носковой Ирины Алексеевны, Тютюкина Аркадия Борисовича, Матевеева Алексея Александровича, Сениной Евгении Геннадьевны, Логиновой Ольги Александровны, Стойкина Романа Игоревича, Родиминой Олеси Сергеевны, Бароновой Марины Николаевны, Хутраевой Джамили Гейбуллаевны, Кузиной Натальи Яковлевны, Халеева Владимира Юрьевича, закрытого акционерного общества "Консалт Плюс" (ОГРН: 1124401002571; ИНН: 4401132957), общества с ограниченной ответственностью "Трансинвест" (ОГРН: 1093525015869; ИНН: 3525231331),
установил:
публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - истец, ПАО "Сбербанк России", Банк) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" (далее - ответчик, ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", Общество) об обязании ответчика заключить договор ипотеки и договор залога имущественных прав.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кудрявцев Дмитрий Николаевич, Попов Сергей Николаевич, Лобачев Андрей Александрович, Герчик Василий Михайлович, Халеев Алексей Юрьевич, Кордюкова Любовь Федоровна, Чижикова Нина Анатольевна, Зубковский Роман Валерьевич, Петренко Роман Владимирович, Петренко Ольга Владимировна, Макина Елена Евгеньевна, Макин Игорь Николаевич, Нестерчук Сергей Константинович, Ган Алена Валерьевна, Коновалова Надежда Григорьевна, Коновалов Юрий Александрович, Козлова Татьяна Анатольевна, Баклашкин Михаил Николаевич, Артамошин Роман Евгеньевич, Чухрий Вера Васильевна, Носкова Ирина Алексеевна, Тютюкин Аркадий Борисович, Матевеев Алексей Александрович, Сенина Евгения Геннадьевна, Логинова Ольга Александровна, Стойкин Роман Игоревич, Родимина Олеся Сергеевна, Баронова Марина Николаевна, Хутраева Джамиля Гейбуллаевна, Кузина Наталья Яковлевна, Халеев Владимир Юрьевич, закрытое акционерное общество "Консалт Плюс", общество с ограниченной ответственностью "Трансинвест".
Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.06.2016 исковые требования удовлетворены частично, суд обязал ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" в обеспечение исполнения обязательств по договору N 8640/0/15032 уступки права (требования) от 04.06.2015 заключить с ПАО "Сбербанк России" договор залога имущества, которое будет приобретено в будущем ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", в отношении следующих квартир и нежилых помещений, расположенных в строящемся многоквартирном доме по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А:
1. квартира условный номер 1, подъезд номер 1, этаж номер 1, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 73,4 кв. м, залоговой стоимостью 1 453 320 рублей,
2. квартира условный номер 3, подъезд номер 1, этаж номер 1, количество комнат 3, общая площадь (предварительно) 87,1 кв. м, залоговой стоимостью 1 724 580 рублей,
3. квартира условный номер 4, подъезд номер 1, этаж номер 2, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 73,4 кв. м, залоговой стоимостью 1 453 320 рублей,
4. квартира условный номер 7, подъезд номер 1, этаж номер 3, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 73,4 кв. м, залоговой стоимостью 1 453 320 рублей,
5. квартира условный номер 9, подъезд номер 1, этаж номер 3, количество комнат 3, общая площадь (предварительно) 87,1 кв. м, залоговой стоимостью 1 724 580 рублей,
6. квартира условный номер 10, подъезд номер 1, этаж номер 4, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 73,4 кв. м, залоговой стоимостью 1 453 320 рублей,
7. квартира условный номер 11, подъезд номер 1, этаж номер 4, количество комнат 1, общая площадь (предварительно) 49,5 кв. м, залоговой стоимостью 980 100 рублей,
8. квартира условный номер 12, подъезд номер 1, этаж номер 4, количество комнат 3, общая площадь (предварительно) 87,1 кв. м, залоговой стоимостью 1 724 580 рублей,
9. квартира условный номер 13, подъезд номер 2, этаж номер 1, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 68,2 кв. м, залоговой стоимостью 1 350 360 рублей,
10. квартира условный номер 22, подъезд номер 2, этаж номер 4, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 68,2 кв. м, залоговой стоимостью 1 350 360 рублей,
11. квартира условный номер 23, подъезд номер 2, этаж номер 4, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 72 кв. м, залоговой стоимостью 1 425 600 рублей,
12. квартира условный номер 26, подъезд номер 2, этаж номер 5, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 72 кв. м, залоговой стоимостью 1 425 600 рублей,
13. нежилое помещение условный номер N 1, подъезд номер 1, общая площадь (предварительно) 117,8 кв. м, залоговой стоимостью 2 332 440 рублей,
14. нежилое помещение условный номер N 2, подъезд номер 1, общая площадь (предварительно) 142,3 кв. м, залоговой стоимостью 2 817 540 рублей,
15. нежилое помещение условный номер N 1, подъезд номер 2, общая площадь (предварительно) 81,55 кв. м, залоговой стоимостью 1 614 690 рублей,
16. нежилое помещение условный номер N 2, подъезд номер 2, общая площадь (предварительно) 150,35 кв. м, залоговой стоимостью 2 976 930 рублей.
В оставшейся части в удовлетворении иска суд первой инстанции отказал.
ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", не согласившись с принятым решением суда, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать истцу в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции при вынесении оспариваемого судебного акта нарушены нормы материального и процессуального права. Общество полагает, что суд не только вышел за пределы заявленных истцом требований, но и обязал стороны заключить договор, намерений на заключение которого, у сторон изначально не было, отмечает, что ПАО "Сбербанк России" просило суд понудить ответчика заключить договор ипотеки N 8640/0/15032/01 от 07.08.2015 в редакции от 07.08.2015 и договор залога имущественных прав N 8640/0/15032/01 в редакции от 07.08.2015 в отношении нереализованной части объектов долевого строительства, тогда как судом вынесено решение об обязании ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" в обеспечение исполнения обязательств по договору N 8640/0/15032 уступки права (требования) от 04.06.2015 заключить с ПАО "Сбербанк России" договор залога имущества, которое будет приобретено в будущем ООО "НОРД-ВЕСТ ГРУПП". Ссылаясь на пункт 2.5.5 договора уступки прав (требований) N 8640/0/15032 от 04.06.2015, заявитель считает, что Банк вправе требовать от общества заключения договора ипотеки и договора залога имущественных прав только лишь в отношении объекта, завершенного строительством. Также заявитель указывает на злоупотребление Банком своими правами, которое он усматривает в действиях последнего по обращению в суд с заявлением об обеспечении имущественных интересов, по результатам рассмотрения которого суд запретил ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества и имущественных прав, а также на обременение их правами третьих лиц в отношении имущества, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области регистрировать сделки по отчуждению или обременению правами имущества, за исключением сделок, совершенных в пользу ПАО Сбербанк, а также сделок, совершенных с согласия ПАО Сбербанк, полагает, что в силу наличия запрета суда дольщики лишены возможности реализовать свое право и зарегистрировать договоры участия в долевом строительстве. Общество отмечает, что судом первой инстанции удовлетворено требование Банка в части нереализованных объектов долевого строительства, тогда как нереализованные объекты долевого строительства отсутствуют, в отношении всех спорных квартир и нежилых помещений заключены договоры участия в долевом строительстве. Указывает, что после регистрации права собственности ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А, а также земельный участок общей площадью 1600,21 кв. м по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А, указанный объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, и, соответственно Банк обязан получить согласие всех участников долевого строительства на передачу его в залог. В дополнении к апелляционной жалобе ответчик обращает внимание на то, что ФЗ "Об ипотеке" залог недвижимого имущества, которое будет приобретено в будущем не предусмотрен, стороны спора подобный договор не заключали.
Также с апелляционной жалобой на решение суда от 27.06.2016 обратилась Сенина Евгения Геннадьевна (далее также - Сенина Е.Г.), которая просит оспариваемый судебный акт отменить, отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Сенина Е.Г. указывает, что ею не было дано согласие на заключение договора залога имущественных прав, отмечает, что Банк обязан был получить согласие на заключение договора залога от всех участников долевого строительства. Ссылаясь на невозможность воспользоваться свои правом и зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, Сенина Е.Г. указывает на злоупотребление Банком своими правами.
В возражениях на апелляционную жалобу ПАО "Сбербанк России" просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения. Банк указывает, что его требование о заключении договора залога основано на условиях пунктов 6.1, 6.2 договора уступки, отмечает, что, удовлетворяя требование Банка о понуждении к заключению договора залога имущественных прав, суд первой инстанции исходил из того, что в отношении квартир (нежилых помещений), свободных от договоров участия в долевом строительстве, застройщик обладает правом на приобретение их в свою собственность как на вновь создаваемое недвижимое имущество. Отмечая, что по своей правовой природе предмет договора залога имущественных прав представляет собой будущую вещь (квартиру), право собственности на которую, возникнет у застройщика в момент завершения строительства (ввода дома в эксплуатацию), Банк считает, что суд первой инстанции не выходил за пределы исковых требований. Истец считает несостоятельным довод ответчика о его праве требовать от ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" заключения договора ипотеки и договора залога имущественных прав только лишь в отношении объекта, завершенного строительством, ввиду противоречия указанного довода условиям договора уступки, а именно: пунктам 2.5.1, 2.5.2, 6.1, 6.2. Истец указывает, что обеспечительные меры были направлены на защиту интересов Банка и связаны со злоупотреблением правами со стороны ответчика, т. к. необходимость их принятия и была обусловлена уклонением ответчика от заключения договора залога и началом реализации квартир (заключение договоров участия в долевом строительстве) без согласия Банка. Ссылаясь на положения части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) истец указывает на несостоятельность доводов ответчика о необходимости получения согласия иных дольщиков на залог объекта незавершенного строительства.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы возражений, указал на свое несогласие с доводами второго заявителя.
До рассмотрения апелляционной жалобы ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с ходатайством об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи.
Данное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.
Представители ответчика, третьего лица в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) участвовали в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования системы видеоконференц-связи. Представители Сениной Е.Г., истца присутствовали во Втором арбитражном апелляционном суде.
Иные лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, отзывы на жалобы не представили.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области в обжалуемой части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 11.06.2013 ООО "Трансинвест" (заемщик) и истец (кредитор) заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156.
Согласно п. 1.1 договора истец обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
Лимит кредитования определен в сумме 37 900 000 рублей.
В соответствии с п. 6.1 договора датой полного погашения кредита определено 29.06.2015.
11.06.2013 ООО "Трансинвест" (залогодатель) и истец (залогодержатель) заключили договор залога имущественных прав N 8640/8/13156/01.
Согласно п. 1.1 договора залогодатель передал в залог право на получение в собственность квартир и нежилых помещений в строящемся 27-квартирном жилом доме по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
Из содержания приложения N 1 к договору следует, что договор заключен в отношении квартир N N 1-4, 6-7, 9-17, 21-27, нежилых помещений N N 1-2, расположенных в секции N 1, и нежилых помещений N N 1-2, расположенных в секции N 2, вышеуказанного дома, общей площадью 2350 кв. м, залоговой стоимостью 40 538 520 рублей.
По п. 2.1 договора предмет залога обеспечивает исполнение обязательств залогодателя как заемщика, возникших в связи с заключением 11.06.2013 с истцом как кредитором договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156.
В соответствии с п. 3.1.2, п. 3.3.1 договора залогодатель имеет право на уступку либо отчуждение иным способом предмета залога третьим лицам с согласия залогодержателя после перечисления залогодержателю как кредитору денежных средств в размере залоговой стоимости предмета залога.
Согласно п. 3.1.15 договора залогодатель принял на себя обязанность передать в залог (ипотеку) залогодержателю квартиры и нежилые помещения в течение 60 дней с момента оформления на них права собственности залогодателя.
Пунктом 5.5 договора стороны предусмотрели, что в случае, если на дату возникновения права собственности залогодателя на квартиры и нежилые помещения обязательства заемщика по кредитному договору не будут исполнены, на указанные квартиры и нежилые помещения возникнет право залога (ипотеки) залогодержателя.
19.06.2013 между ООО "Трансинвест" (залогодатель) и истцом (залогодержатель) заключен договор ипотеки N 8640/8/13156/03.
Согласно п. 1.1 договора залогодатель передал в залог незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А, а также земельный участок общей площадью 1600,21 кв. м, кадастровый номер 44:08:09 03 16:0134, по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
Согласно п. 2.1 договора предмет залога обеспечивает исполнение обязательств ООО "Трансинвест" как заемщика, возникших в связи с заключением 11.06.2013 с истцом как кредитором договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156.
05.07.2013 осуществлена государственная регистрация договора ипотеки N 8640/8/13156/03.
04.06.2015 истец (цедент) и ответчик (цессионарий) заключили договор N 8640/0/15032 уступки права (требования).
Согласно п. 1.1 договора истец уступил ответчику право (требование) от ООО "Трансинвест" (должник) по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156 от 11.06.2013 основного долга в сумме 30 722 433 рублей 41 копейки, процентов в сумме 2 033 461 рубля 51 копейки, пени в сумме 1 966 407 рублей 46 копеек, платы за обслуживание кредита в сумме 14 597 рублей 32 копеек.
В соответствии с п. п. 2.1 - 2.3 договора ответчик обязался уплатить истцу за уступленное право (требование) денежные средства в сумме 34 736 929 рублей 70 копеек в срок до 27.05.2016, а также проценты на сумму долга по ставке 13% годовых.
Согласно п. 1.2 договора к ответчику как цессионарию переходят права залогодержателя по договору залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, договору ипотеки N 8640/8/1356/03 от 19.06.2013.
По п. 6.1 договора обеспечением исполнения обязательств по договору является: поручительство Виноградова И.В.; поручительства Соболева А.Г.; последующий залог имущества, переданного в залог по договору залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, договору ипотеки N 8640/8/13156/03 от 19.06.2013, заключенным между ОАО "Сбербанк России" и ООО "Трансинвест".
В силу п. 6.2 договора ответчик принял на себя обязательство в течение 90 дней передать истцу в залог имущество, являющееся предметом договора залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, договора ипотеки N 8640/8/13156/03 от 19.06.2013, при условии приобретения ответчиком указанного имущества в собственность.
04.06.2015 истцом ответчику по акту переданы документы, подтверждающие право (требование) к ООО "Трансинвест", в том числе, договор залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, договор ипотеки N 8640/8/13156/03 от 19.06.2013.
04.06.2015 ответчик (кредитор) и ООО "Трансинвест" (должник) заключили соглашение об отступном.
В соответствии с п. п. 1.1 - 1.3 соглашения должник в счет погашения основного долга по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156 от 11.06.2013 обязался предоставить кредитору отступное на сумму 10 000 000 рублей.
В качестве имущества, подлежащего передаче в качестве отступного, определены незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А, а также земельный участок общей площадью 1600,21 кв. м по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
29.07.2015 осуществлена государственная регистрация права собственности ответчика на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.
30.07.2015 истец обратился к ответчику с письмом, содержащим предложение в кратчайший срок заключить договор ипотеки и договор залога имущественных прав.
31.07.2015 ответчик направил истцу письмо, в котором указал на предусмотренный п. 6.2 договора уступки права (требования) 90-дневный срок для заключения договора ипотеки и договора залога имущественных прав.
07.08.2015 истец вручил ответчику требование о заключении договора залога имущественных прав и договора ипотеки, а также проекты данных договоров.
18.08.2015 ответчик обратился к истцу с просьбой согласовать заключение договоров участия в долевом строительстве в отношении квартир N 11 и N 23, а также в отношении нежилых помещений; со своей стороны ответчик гарантировал истцу в течение 3 дней с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве заключение с истцом договора ипотеки и договора залога имущественных прав, погашение истцу долга в сумме 2 775 960 рублей и перечисление денежных средств в размере залоговой стоимости указанных объектов недвижимого имущества.
Судом установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.05.2014 осуществлена государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
В целом государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома осуществлена в отношении квартир N N 2, 5, 6, 8, 14-21, 24, 25, 27. Договоры участия в долевом строительстве в отношении данных квартир заключены с Петренко Р.В., Петренко О.В., Поповым С.Н., Кудрявцевым Д.Н., Лобачевым А.А., Чижиковой Н.А., Кордюковой Л.Ф., Макиной Е.Е., Макиным И.Н., Нестерчук С.К., Герчик В.М., Халеевым В.Ю., Халеевым А.Ю., Ган А.В., Коноваловой Н.Г., Коноваловым Ю.А., Козловой Т.А., Баклашкиным М.Н.
В отношении прочих квартир (N N 1, 3, 4, 7, 9, 10-13, 22, 23, 26) и нежилых помещений государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве не осуществлена ввиду отказа регистрирующего органа, обусловленного отсутствием согласия ПАО "Сбербанк России" на заключение договоров, а также в связи с применением арбитражным судом в деле N А31-7716/2015 мер обеспечения иска в виде запрета на совершение сделок по отчуждению квартир и нежилых помещений без согласия ПАО "Сбербанк России". Таким образом, договоры участия в долевом строительстве подписаны, но не заключены с Носковой И.А., Хутраевой Д.Г., Чухрий В.В., Зубковским Р.В., Стойкиным Р.И., Родиминой О.С., Сениной Е.Г., Бароновой М.Н., Тютюкиным А.Б., Кузиной Н.Я., Артамошиным Р.Е., Логиновой О.А., Матвеевым А.А., ЗАО "Консалт Плюс".
Неисполнение обязательств ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" по заключению договоров ипотеки и залога имущественных прав, обеспечивающих исполнение обязательств Общества по договору уступки, послужили основанием обращения истца в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению указанных договоров.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, заслушав представителей заявителей, истца, третьего лица (ООО "Трансинвест"), суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Предметом апелляционного обжалования является решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования истца об обязании ответчика в обеспечение исполнения обязательств по договору N 8640/0/15032 уступки права (требования) от 04.06.2015 заключить с ПАО "Сбербанк России" договор залога имущества, которое будет приобретено в будущем ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", в отношении части квартир и нежилых помещений, расположенных в строящемся многоквартирном доме по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ).
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заключенный 04.06.2015 между истцом (цедент) и ответчиком (цессионарий) договор уступки прав (требований) N 8640/0/15032 предусматривал уступку цедентом цессионарию прав (требования) к ООО "Трансинвест" (должник), вытекающих из договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156 от 11.06.2013, а также в соответствии со статьей 384 ГК РФ содержал условия в отношении перехода прав по договорам, заключенным в обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору, а именно: договору залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, ипотеки N 8640/8/13156/03 от 19.06.2013 (пункты 1.1 и 1.2 договора уступки).
Разделом 6 договора уступки его стороны предусмотрели в качестве обеспечения исполнения обязательств по нему, в том числе, последующий залог имущества, переданного в залог по договорам залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, ипотеки N 8640/8/13156/03 от 19.06.2013, заключенным между Банком и должником.
Из положений пункта 6.2 указанного договора следует, что с момента перехода прав собственника от должника к цессионарию на имущество, заложенное по договорам, заключенным между банком и должником, указанным в пункте 1.2 договора уступки, цессионарий обязуется передать указанное имущество в залог Банку в срок не позднее 90 дней с момента подписания договора.
Из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2015 следует, что право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, площадью 290, 7 кв. м, степень готовности - 50%, а также земельный участок, предназначенный для завершения строительства многоквартирного жилого дома, площадью 1600, 21 кв. м, расположенные по адресу: Костромская область, Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, м/р-н Восточный, дом 17а, зарегистрировано за ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" 29.07.2015.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
По смыслу приведенных норм, понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу положений ГК РФ или другого закона, либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством.
В рассматриваемом случае ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" добровольно в силу положений раздела 6 договора уступки приняло на себя обязательство передать имущество по обеспечительным договорам, заключенным между Банком и должником, после перехода прав собственности на него ответчику, в залог Банку.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (пункт 1 статьи 334.1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (пункт 2 статьи 336 ГК РФ).
Суд первой инстанции, рассматривая требование о понуждении ответчика к заключению договора залога имущественных прав, расценив отношения между истцом, ответчиком и ООО "Трансинвест" в качестве соглашения о совершении сделки, направленной на реструктуризацию долга по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, пришел к правомерному выводу о том, что по своему содержанию и правовой природе договор залога имущественных прав, заключенный в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в отношении квартир и нежилых помещений, свободных от договоров участия в долевом строительстве, представляет собой договор имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
Как верно отмечено судом первой инстанции, застройщик, являясь собственником земельного участка и осуществляя на нем строительство многоквартирного жилого дома, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является собственником незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, и связан обязательственными отношениями с участниками долевого строительства, которым обязан будет передать в собственность квартиры (нежилые помещения) после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
В силу положений статьи 219 ГК РФ застройщик также обладает правом на приобретение в свою собственность квартир (нежилых помещений), свободных от договоров участия в долевом строительстве, как на вновь создаваемое недвижимое имущество.
По смыслу положений статей 218 - 220 ГК РФ, если новая вещь создается в рамках гражданского законодательства, она является объектом обязательственного права, но не права собственности до тех пор, пока эта вещь не создана или не введена в гражданский оборот как объект права.
До завершения строительства и приобретения объектом долевого строительства статуса недвижимого имущества указанный объект является предметом обязательственных правоотношений.
Именно право на приобретение в собственность имущества, которое будет создано в будущем, и явилось предметом договора залога имущественных прав.
Возможность заключения договора залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, существовала в российском законодательстве и на момент заключения кредитного договора между Банком и должником, и обеспечительной сделки по залогу имущественных прав.
Так, согласно пункту 3 статьи 6 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" договором или законом может быть предусмотрено распространение залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем.
Из положений пункта 6 статьи 340 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога имущественных прав от 11.06.2013, следует, что договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.
Возможность включения в договор залога, предмета, который будет приобретен в будущем, также вытекает из положений пункта 2 статьи 341 ГК РФ, согласно которой залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Материалы дела свидетельствуют о том, что со стороны истца и ООО "Трансинвест" условия сделки реструктуризации долга исполнены, со стороны ответчика сделка не исполнена в части обязанности, предусмотренной пунктом 6.2 договора уступки, по предоставлению истцу обеспечения.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статей 64, 65, 71 АПК РФ, принимая во внимание отсутствие оснований для отказа ответчика от исполнения принятого на себя обязательства в части передачи истцу в залог квартир, нежилых помещений, свободных от договоров участия в долевом строительстве, апелляционная коллегия приходит к выводу о правомерности удовлетворения судом первой инстанции требований истца о понуждении ответчика к заключению с ним договора залога в отношении квартир (нежилых помещений), свободных от договоров участия в долевом строительстве.
Поскольку предметом договора залога имущественных прав, с требованием о понуждении заключить который вышел в суд истец, явилось право на приобретение в собственность имущества, которое будет создано в будущем, доводы ответчика о выходе суда за пределы заявленных истцом требований являются несостоятельными.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о необходимости получения согласия всех участников долевого строительства на передачу в залог имущественных прав суд апелляционной инстанции считает несостоятельными в силу следующего.
В силу положений части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В отношении спорных квартир (нежилых помещений) договоры участия в долевом строительстве не прошли государственную регистрацию, вследствие чего они являются незаключенными. При этом истцом в материалы дела представлены копии судебных актов суда общей юрисдикции (Красносельский районный суд Костромской области), которыми, в том числе, Сениной Е.Г. (решение от 06.09.2016) было отказано в удовлетворении иска о признании за ней права собственности на квартиру N 10 по мотиву незаключенности договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 этой статьи с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства; при этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
Такое правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.
С учетом изложенного, в силу положений частей 3, 7 Федерального закона N 217-ФЗ, а также того, что в рассматриваемом случае залог возникнет у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, учитывая отсутствие в отношении спорных квартир (нежилых помещений) зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, согласие участников долевого строительства на передачу спорного имущества, которое будет приобретено в будущем ответчиком, не требовалось.
Доводы заявителей жалобы о злоупотреблении истцом своим правом, также не принимается апелляционным судом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Установленный в статье 10 ГК РФ запрет злоупотребления правом в любых формах прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, и не может рассматриваться как нарушающий какие-либо конституционные права и свободы, где критерием оценки правомерности поведения субъектов соответствующих правоотношений - при отсутствии конкретных запретов в законодательстве - могут служить нормы, закрепляющие общие конституционные принципы и принципы гражданского права, которые имеют преобладающее значение в процессе толкования норм права (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.01.2011 N 8-О-П).
Таким образом, для установления в действиях граждан и юридических лиц злоупотребления правом необходимо установить их намерения при реализации принадлежащих им гражданских прав, которые направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота или создают такую возможность их нарушения, при этом выявить действительную волю лица, злоупотребившего правом, возможно при характеристике последствий реализации гражданских прав таким лицом, непосредственно связанные с его последующим поведением.
Ответчик усматривает злоупотребление Банком своими правами в действиях последнего по обращению в суд с заявлением об обеспечении имущественных интересов, по результатам рассмотрения которого суд запретил ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества и имущественных прав, а также на обременение их правами третьих лиц в отношении имущества, а также запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области регистрировать сделки по отчуждению или обременению правами имущества, за исключением сделок, совершенных в пользу ПАО Сбербанк, а также сделок, совершенных с согласия ПАО Сбербанк.
Вместе с тем, как следует из материалов дела и пояснений истца предварительные обеспечительные меры, наложенные определением суда от 17.08.2015, были направлены на защиту интересов Банка и обусловлены уклонением ответчика от заключения с Банком договора залога, а также обращением ответчика без согласия истца в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации семи договоров долевого участия в строительстве в отношении помещений в строящемся многоквартирном доме, подписанных с гражданами Носковой И.А., Артамошиным Р.Е., Сениной Е.Г.
В последующем Банк на основании договора уступки обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности с ответчика и о понуждении к заключению договора ипотеки и залога имущественных прав.
С учетом изложенного, в действиях истца по реализации предоставленных ему гражданских прав суд апелляционной инстанции не усматривает признаков злоупотребления правом.
При этом, исходя из положений о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.
Бремя доказывания обратного лежит на лице, утверждающем, что истец употребил свое право исключительно во зло другому лицу.
Порядок представления доказательств в суд урегулирован статьями 64 - 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Следовательно, заявители жалоб обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований.
Вопреки требованиям указанных статей ни ответчиком, ни Сениной Е.Г. не представлено достаточных и достоверных доказательств того, что Банк при обращении в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер использовал свое право злонамеренно, с целью нанести вред третьим лицам.
Прочие доводы апелляционных жалоб не влияют на оценку правильности решения, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Оснований для приостановления производства по делу суд апелляционной инстанции не усматривает, наличие препятствий для рассмотрения апелляционных жалоб по существу с вынесением судебного акта заявителями не аргументировано.
Таким образом, дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобах основаниям.
На основании изложенного правовых оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб относится на заявителей апелляционных жалоб.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 27.06.2016 по делу N А31-12026/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", Сениной Евгении Геннадьевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2016 N 02АП-7693/2016, 02АП-7906/2016 ПО ДЕЛУ N А31-12026/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2016 г. по делу N А31-12026/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Целищевой А.Г.
при участии в судебном заседании:
- представителя Сениной Е.Г. - Зашляхтиной Е.В., действующей на основании доверенности от 19.04.2016;
- представителя истца Аксеновского В.В., действующего на основании доверенности N 8640-01/52-61 от 21.12.2015 (присутствуют во Втором арбитражном апелляционном суде);
- представителя ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" Соловьевой Е.В., действующей на основании доверенности от 08.06.2015;
- представителя ООО "Трансинвест" Зингер Т.М., действующей на основании доверенности от 09.09.2016 (присутствуют в Арбитражном суде Вологодской области),
рассмотрев в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", Сениной Евгении Геннадьевны
на решение Арбитражного суда Костромской области от 27.06.2016 по делу N А31-12026/2015, принятое судом в составе судьи Мофа В.Д.,
по исковому заявлению публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН: 1027700132195; ИНН: 7707083893)
к обществу с ограниченной ответственностью "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП"
о понуждении ответчика к заключению договора ипотеки и договора залога имущественных прав,
при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Кудрявцева Дмитрия Николаевича, Попова Сергея Николаевича, Лобачева Андрея Александровича, Герчика Василия Михайловича, Халеева Алексея Юрьевича, Кордюковой Любови Федоровны, Чижиковой Нины Анатольевны, Зубковского Романа Валерьевича, Петренко Романа Владимировича, Петренко Ольги Владимировны, Макиной Елены Евгеньевны, Макина Игоря Николаевича, Нестерчука Сергея Константиновича, Ган Алены Валериевны, Коноваловой Надежды Григорьевны, Коновалова Юрия Александровича, Козловой Татьяны Анатольевны, Баклашкина Михаила Николаевича, Артамошина Романа Евгеньевича, Чухрий Веры Васильевны, Носковой Ирины Алексеевны, Тютюкина Аркадия Борисовича, Матевеева Алексея Александровича, Сениной Евгении Геннадьевны, Логиновой Ольги Александровны, Стойкина Романа Игоревича, Родиминой Олеси Сергеевны, Бароновой Марины Николаевны, Хутраевой Джамили Гейбуллаевны, Кузиной Натальи Яковлевны, Халеева Владимира Юрьевича, закрытого акционерного общества "Консалт Плюс" (ОГРН: 1124401002571; ИНН: 4401132957), общества с ограниченной ответственностью "Трансинвест" (ОГРН: 1093525015869; ИНН: 3525231331),
установил:
публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - истец, ПАО "Сбербанк России", Банк) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" (далее - ответчик, ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", Общество) об обязании ответчика заключить договор ипотеки и договор залога имущественных прав.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кудрявцев Дмитрий Николаевич, Попов Сергей Николаевич, Лобачев Андрей Александрович, Герчик Василий Михайлович, Халеев Алексей Юрьевич, Кордюкова Любовь Федоровна, Чижикова Нина Анатольевна, Зубковский Роман Валерьевич, Петренко Роман Владимирович, Петренко Ольга Владимировна, Макина Елена Евгеньевна, Макин Игорь Николаевич, Нестерчук Сергей Константинович, Ган Алена Валерьевна, Коновалова Надежда Григорьевна, Коновалов Юрий Александрович, Козлова Татьяна Анатольевна, Баклашкин Михаил Николаевич, Артамошин Роман Евгеньевич, Чухрий Вера Васильевна, Носкова Ирина Алексеевна, Тютюкин Аркадий Борисович, Матевеев Алексей Александрович, Сенина Евгения Геннадьевна, Логинова Ольга Александровна, Стойкин Роман Игоревич, Родимина Олеся Сергеевна, Баронова Марина Николаевна, Хутраева Джамиля Гейбуллаевна, Кузина Наталья Яковлевна, Халеев Владимир Юрьевич, закрытое акционерное общество "Консалт Плюс", общество с ограниченной ответственностью "Трансинвест".
Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.06.2016 исковые требования удовлетворены частично, суд обязал ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" в обеспечение исполнения обязательств по договору N 8640/0/15032 уступки права (требования) от 04.06.2015 заключить с ПАО "Сбербанк России" договор залога имущества, которое будет приобретено в будущем ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", в отношении следующих квартир и нежилых помещений, расположенных в строящемся многоквартирном доме по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А:
1. квартира условный номер 1, подъезд номер 1, этаж номер 1, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 73,4 кв. м, залоговой стоимостью 1 453 320 рублей,
2. квартира условный номер 3, подъезд номер 1, этаж номер 1, количество комнат 3, общая площадь (предварительно) 87,1 кв. м, залоговой стоимостью 1 724 580 рублей,
3. квартира условный номер 4, подъезд номер 1, этаж номер 2, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 73,4 кв. м, залоговой стоимостью 1 453 320 рублей,
4. квартира условный номер 7, подъезд номер 1, этаж номер 3, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 73,4 кв. м, залоговой стоимостью 1 453 320 рублей,
5. квартира условный номер 9, подъезд номер 1, этаж номер 3, количество комнат 3, общая площадь (предварительно) 87,1 кв. м, залоговой стоимостью 1 724 580 рублей,
6. квартира условный номер 10, подъезд номер 1, этаж номер 4, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 73,4 кв. м, залоговой стоимостью 1 453 320 рублей,
7. квартира условный номер 11, подъезд номер 1, этаж номер 4, количество комнат 1, общая площадь (предварительно) 49,5 кв. м, залоговой стоимостью 980 100 рублей,
8. квартира условный номер 12, подъезд номер 1, этаж номер 4, количество комнат 3, общая площадь (предварительно) 87,1 кв. м, залоговой стоимостью 1 724 580 рублей,
9. квартира условный номер 13, подъезд номер 2, этаж номер 1, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 68,2 кв. м, залоговой стоимостью 1 350 360 рублей,
10. квартира условный номер 22, подъезд номер 2, этаж номер 4, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 68,2 кв. м, залоговой стоимостью 1 350 360 рублей,
11. квартира условный номер 23, подъезд номер 2, этаж номер 4, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 72 кв. м, залоговой стоимостью 1 425 600 рублей,
12. квартира условный номер 26, подъезд номер 2, этаж номер 5, количество комнат 2, общая площадь (предварительно) 72 кв. м, залоговой стоимостью 1 425 600 рублей,
13. нежилое помещение условный номер N 1, подъезд номер 1, общая площадь (предварительно) 117,8 кв. м, залоговой стоимостью 2 332 440 рублей,
14. нежилое помещение условный номер N 2, подъезд номер 1, общая площадь (предварительно) 142,3 кв. м, залоговой стоимостью 2 817 540 рублей,
15. нежилое помещение условный номер N 1, подъезд номер 2, общая площадь (предварительно) 81,55 кв. м, залоговой стоимостью 1 614 690 рублей,
16. нежилое помещение условный номер N 2, подъезд номер 2, общая площадь (предварительно) 150,35 кв. м, залоговой стоимостью 2 976 930 рублей.
В оставшейся части в удовлетворении иска суд первой инстанции отказал.
ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", не согласившись с принятым решением суда, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать истцу в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции при вынесении оспариваемого судебного акта нарушены нормы материального и процессуального права. Общество полагает, что суд не только вышел за пределы заявленных истцом требований, но и обязал стороны заключить договор, намерений на заключение которого, у сторон изначально не было, отмечает, что ПАО "Сбербанк России" просило суд понудить ответчика заключить договор ипотеки N 8640/0/15032/01 от 07.08.2015 в редакции от 07.08.2015 и договор залога имущественных прав N 8640/0/15032/01 в редакции от 07.08.2015 в отношении нереализованной части объектов долевого строительства, тогда как судом вынесено решение об обязании ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" в обеспечение исполнения обязательств по договору N 8640/0/15032 уступки права (требования) от 04.06.2015 заключить с ПАО "Сбербанк России" договор залога имущества, которое будет приобретено в будущем ООО "НОРД-ВЕСТ ГРУПП". Ссылаясь на пункт 2.5.5 договора уступки прав (требований) N 8640/0/15032 от 04.06.2015, заявитель считает, что Банк вправе требовать от общества заключения договора ипотеки и договора залога имущественных прав только лишь в отношении объекта, завершенного строительством. Также заявитель указывает на злоупотребление Банком своими правами, которое он усматривает в действиях последнего по обращению в суд с заявлением об обеспечении имущественных интересов, по результатам рассмотрения которого суд запретил ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества и имущественных прав, а также на обременение их правами третьих лиц в отношении имущества, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области регистрировать сделки по отчуждению или обременению правами имущества, за исключением сделок, совершенных в пользу ПАО Сбербанк, а также сделок, совершенных с согласия ПАО Сбербанк, полагает, что в силу наличия запрета суда дольщики лишены возможности реализовать свое право и зарегистрировать договоры участия в долевом строительстве. Общество отмечает, что судом первой инстанции удовлетворено требование Банка в части нереализованных объектов долевого строительства, тогда как нереализованные объекты долевого строительства отсутствуют, в отношении всех спорных квартир и нежилых помещений заключены договоры участия в долевом строительстве. Указывает, что после регистрации права собственности ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А, а также земельный участок общей площадью 1600,21 кв. м по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А, указанный объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, и, соответственно Банк обязан получить согласие всех участников долевого строительства на передачу его в залог. В дополнении к апелляционной жалобе ответчик обращает внимание на то, что ФЗ "Об ипотеке" залог недвижимого имущества, которое будет приобретено в будущем не предусмотрен, стороны спора подобный договор не заключали.
Также с апелляционной жалобой на решение суда от 27.06.2016 обратилась Сенина Евгения Геннадьевна (далее также - Сенина Е.Г.), которая просит оспариваемый судебный акт отменить, отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Сенина Е.Г. указывает, что ею не было дано согласие на заключение договора залога имущественных прав, отмечает, что Банк обязан был получить согласие на заключение договора залога от всех участников долевого строительства. Ссылаясь на невозможность воспользоваться свои правом и зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, Сенина Е.Г. указывает на злоупотребление Банком своими правами.
В возражениях на апелляционную жалобу ПАО "Сбербанк России" просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения. Банк указывает, что его требование о заключении договора залога основано на условиях пунктов 6.1, 6.2 договора уступки, отмечает, что, удовлетворяя требование Банка о понуждении к заключению договора залога имущественных прав, суд первой инстанции исходил из того, что в отношении квартир (нежилых помещений), свободных от договоров участия в долевом строительстве, застройщик обладает правом на приобретение их в свою собственность как на вновь создаваемое недвижимое имущество. Отмечая, что по своей правовой природе предмет договора залога имущественных прав представляет собой будущую вещь (квартиру), право собственности на которую, возникнет у застройщика в момент завершения строительства (ввода дома в эксплуатацию), Банк считает, что суд первой инстанции не выходил за пределы исковых требований. Истец считает несостоятельным довод ответчика о его праве требовать от ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" заключения договора ипотеки и договора залога имущественных прав только лишь в отношении объекта, завершенного строительством, ввиду противоречия указанного довода условиям договора уступки, а именно: пунктам 2.5.1, 2.5.2, 6.1, 6.2. Истец указывает, что обеспечительные меры были направлены на защиту интересов Банка и связаны со злоупотреблением правами со стороны ответчика, т. к. необходимость их принятия и была обусловлена уклонением ответчика от заключения договора залога и началом реализации квартир (заключение договоров участия в долевом строительстве) без согласия Банка. Ссылаясь на положения части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) истец указывает на несостоятельность доводов ответчика о необходимости получения согласия иных дольщиков на залог объекта незавершенного строительства.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы возражений, указал на свое несогласие с доводами второго заявителя.
До рассмотрения апелляционной жалобы ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с ходатайством об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи.
Данное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.
Представители ответчика, третьего лица в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) участвовали в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования системы видеоконференц-связи. Представители Сениной Е.Г., истца присутствовали во Втором арбитражном апелляционном суде.
Иные лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, отзывы на жалобы не представили.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области в обжалуемой части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 11.06.2013 ООО "Трансинвест" (заемщик) и истец (кредитор) заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156.
Согласно п. 1.1 договора истец обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
Лимит кредитования определен в сумме 37 900 000 рублей.
В соответствии с п. 6.1 договора датой полного погашения кредита определено 29.06.2015.
11.06.2013 ООО "Трансинвест" (залогодатель) и истец (залогодержатель) заключили договор залога имущественных прав N 8640/8/13156/01.
Согласно п. 1.1 договора залогодатель передал в залог право на получение в собственность квартир и нежилых помещений в строящемся 27-квартирном жилом доме по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
Из содержания приложения N 1 к договору следует, что договор заключен в отношении квартир N N 1-4, 6-7, 9-17, 21-27, нежилых помещений N N 1-2, расположенных в секции N 1, и нежилых помещений N N 1-2, расположенных в секции N 2, вышеуказанного дома, общей площадью 2350 кв. м, залоговой стоимостью 40 538 520 рублей.
По п. 2.1 договора предмет залога обеспечивает исполнение обязательств залогодателя как заемщика, возникших в связи с заключением 11.06.2013 с истцом как кредитором договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156.
В соответствии с п. 3.1.2, п. 3.3.1 договора залогодатель имеет право на уступку либо отчуждение иным способом предмета залога третьим лицам с согласия залогодержателя после перечисления залогодержателю как кредитору денежных средств в размере залоговой стоимости предмета залога.
Согласно п. 3.1.15 договора залогодатель принял на себя обязанность передать в залог (ипотеку) залогодержателю квартиры и нежилые помещения в течение 60 дней с момента оформления на них права собственности залогодателя.
Пунктом 5.5 договора стороны предусмотрели, что в случае, если на дату возникновения права собственности залогодателя на квартиры и нежилые помещения обязательства заемщика по кредитному договору не будут исполнены, на указанные квартиры и нежилые помещения возникнет право залога (ипотеки) залогодержателя.
19.06.2013 между ООО "Трансинвест" (залогодатель) и истцом (залогодержатель) заключен договор ипотеки N 8640/8/13156/03.
Согласно п. 1.1 договора залогодатель передал в залог незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А, а также земельный участок общей площадью 1600,21 кв. м, кадастровый номер 44:08:09 03 16:0134, по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
Согласно п. 2.1 договора предмет залога обеспечивает исполнение обязательств ООО "Трансинвест" как заемщика, возникших в связи с заключением 11.06.2013 с истцом как кредитором договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156.
05.07.2013 осуществлена государственная регистрация договора ипотеки N 8640/8/13156/03.
04.06.2015 истец (цедент) и ответчик (цессионарий) заключили договор N 8640/0/15032 уступки права (требования).
Согласно п. 1.1 договора истец уступил ответчику право (требование) от ООО "Трансинвест" (должник) по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156 от 11.06.2013 основного долга в сумме 30 722 433 рублей 41 копейки, процентов в сумме 2 033 461 рубля 51 копейки, пени в сумме 1 966 407 рублей 46 копеек, платы за обслуживание кредита в сумме 14 597 рублей 32 копеек.
В соответствии с п. п. 2.1 - 2.3 договора ответчик обязался уплатить истцу за уступленное право (требование) денежные средства в сумме 34 736 929 рублей 70 копеек в срок до 27.05.2016, а также проценты на сумму долга по ставке 13% годовых.
Согласно п. 1.2 договора к ответчику как цессионарию переходят права залогодержателя по договору залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, договору ипотеки N 8640/8/1356/03 от 19.06.2013.
По п. 6.1 договора обеспечением исполнения обязательств по договору является: поручительство Виноградова И.В.; поручительства Соболева А.Г.; последующий залог имущества, переданного в залог по договору залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, договору ипотеки N 8640/8/13156/03 от 19.06.2013, заключенным между ОАО "Сбербанк России" и ООО "Трансинвест".
В силу п. 6.2 договора ответчик принял на себя обязательство в течение 90 дней передать истцу в залог имущество, являющееся предметом договора залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, договора ипотеки N 8640/8/13156/03 от 19.06.2013, при условии приобретения ответчиком указанного имущества в собственность.
04.06.2015 истцом ответчику по акту переданы документы, подтверждающие право (требование) к ООО "Трансинвест", в том числе, договор залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, договор ипотеки N 8640/8/13156/03 от 19.06.2013.
04.06.2015 ответчик (кредитор) и ООО "Трансинвест" (должник) заключили соглашение об отступном.
В соответствии с п. п. 1.1 - 1.3 соглашения должник в счет погашения основного долга по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156 от 11.06.2013 обязался предоставить кредитору отступное на сумму 10 000 000 рублей.
В качестве имущества, подлежащего передаче в качестве отступного, определены незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А, а также земельный участок общей площадью 1600,21 кв. м по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
29.07.2015 осуществлена государственная регистрация права собственности ответчика на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.
30.07.2015 истец обратился к ответчику с письмом, содержащим предложение в кратчайший срок заключить договор ипотеки и договор залога имущественных прав.
31.07.2015 ответчик направил истцу письмо, в котором указал на предусмотренный п. 6.2 договора уступки права (требования) 90-дневный срок для заключения договора ипотеки и договора залога имущественных прав.
07.08.2015 истец вручил ответчику требование о заключении договора залога имущественных прав и договора ипотеки, а также проекты данных договоров.
18.08.2015 ответчик обратился к истцу с просьбой согласовать заключение договоров участия в долевом строительстве в отношении квартир N 11 и N 23, а также в отношении нежилых помещений; со своей стороны ответчик гарантировал истцу в течение 3 дней с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве заключение с истцом договора ипотеки и договора залога имущественных прав, погашение истцу долга в сумме 2 775 960 рублей и перечисление денежных средств в размере залоговой стоимости указанных объектов недвижимого имущества.
Судом установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.05.2014 осуществлена государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
В целом государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома осуществлена в отношении квартир N N 2, 5, 6, 8, 14-21, 24, 25, 27. Договоры участия в долевом строительстве в отношении данных квартир заключены с Петренко Р.В., Петренко О.В., Поповым С.Н., Кудрявцевым Д.Н., Лобачевым А.А., Чижиковой Н.А., Кордюковой Л.Ф., Макиной Е.Е., Макиным И.Н., Нестерчук С.К., Герчик В.М., Халеевым В.Ю., Халеевым А.Ю., Ган А.В., Коноваловой Н.Г., Коноваловым Ю.А., Козловой Т.А., Баклашкиным М.Н.
В отношении прочих квартир (N N 1, 3, 4, 7, 9, 10-13, 22, 23, 26) и нежилых помещений государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве не осуществлена ввиду отказа регистрирующего органа, обусловленного отсутствием согласия ПАО "Сбербанк России" на заключение договоров, а также в связи с применением арбитражным судом в деле N А31-7716/2015 мер обеспечения иска в виде запрета на совершение сделок по отчуждению квартир и нежилых помещений без согласия ПАО "Сбербанк России". Таким образом, договоры участия в долевом строительстве подписаны, но не заключены с Носковой И.А., Хутраевой Д.Г., Чухрий В.В., Зубковским Р.В., Стойкиным Р.И., Родиминой О.С., Сениной Е.Г., Бароновой М.Н., Тютюкиным А.Б., Кузиной Н.Я., Артамошиным Р.Е., Логиновой О.А., Матвеевым А.А., ЗАО "Консалт Плюс".
Неисполнение обязательств ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" по заключению договоров ипотеки и залога имущественных прав, обеспечивающих исполнение обязательств Общества по договору уступки, послужили основанием обращения истца в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению указанных договоров.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, заслушав представителей заявителей, истца, третьего лица (ООО "Трансинвест"), суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Предметом апелляционного обжалования является решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования истца об обязании ответчика в обеспечение исполнения обязательств по договору N 8640/0/15032 уступки права (требования) от 04.06.2015 заключить с ПАО "Сбербанк России" договор залога имущества, которое будет приобретено в будущем ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", в отношении части квартир и нежилых помещений, расположенных в строящемся многоквартирном доме по адресу: Костромская область, Красносельский район, п. Красное-на-Волге, микрорайон Восточный, д. N 17А.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ).
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заключенный 04.06.2015 между истцом (цедент) и ответчиком (цессионарий) договор уступки прав (требований) N 8640/0/15032 предусматривал уступку цедентом цессионарию прав (требования) к ООО "Трансинвест" (должник), вытекающих из договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N 8640/8/13156 от 11.06.2013, а также в соответствии со статьей 384 ГК РФ содержал условия в отношении перехода прав по договорам, заключенным в обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору, а именно: договору залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, ипотеки N 8640/8/13156/03 от 19.06.2013 (пункты 1.1 и 1.2 договора уступки).
Разделом 6 договора уступки его стороны предусмотрели в качестве обеспечения исполнения обязательств по нему, в том числе, последующий залог имущества, переданного в залог по договорам залога имущественных прав N 8640/8/13156/01 от 11.06.2013, ипотеки N 8640/8/13156/03 от 19.06.2013, заключенным между Банком и должником.
Из положений пункта 6.2 указанного договора следует, что с момента перехода прав собственника от должника к цессионарию на имущество, заложенное по договорам, заключенным между банком и должником, указанным в пункте 1.2 договора уступки, цессионарий обязуется передать указанное имущество в залог Банку в срок не позднее 90 дней с момента подписания договора.
Из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2015 следует, что право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, площадью 290, 7 кв. м, степень готовности - 50%, а также земельный участок, предназначенный для завершения строительства многоквартирного жилого дома, площадью 1600, 21 кв. м, расположенные по адресу: Костромская область, Красносельский район, пгт. Красное-на-Волге, м/р-н Восточный, дом 17а, зарегистрировано за ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" 29.07.2015.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
По смыслу приведенных норм, понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу положений ГК РФ или другого закона, либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством.
В рассматриваемом случае ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" добровольно в силу положений раздела 6 договора уступки приняло на себя обязательство передать имущество по обеспечительным договорам, заключенным между Банком и должником, после перехода прав собственности на него ответчику, в залог Банку.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (пункт 1 статьи 334.1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (пункт 2 статьи 336 ГК РФ).
Суд первой инстанции, рассматривая требование о понуждении ответчика к заключению договора залога имущественных прав, расценив отношения между истцом, ответчиком и ООО "Трансинвест" в качестве соглашения о совершении сделки, направленной на реструктуризацию долга по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, пришел к правомерному выводу о том, что по своему содержанию и правовой природе договор залога имущественных прав, заключенный в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в отношении квартир и нежилых помещений, свободных от договоров участия в долевом строительстве, представляет собой договор имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
Как верно отмечено судом первой инстанции, застройщик, являясь собственником земельного участка и осуществляя на нем строительство многоквартирного жилого дома, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является собственником незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, и связан обязательственными отношениями с участниками долевого строительства, которым обязан будет передать в собственность квартиры (нежилые помещения) после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
В силу положений статьи 219 ГК РФ застройщик также обладает правом на приобретение в свою собственность квартир (нежилых помещений), свободных от договоров участия в долевом строительстве, как на вновь создаваемое недвижимое имущество.
По смыслу положений статей 218 - 220 ГК РФ, если новая вещь создается в рамках гражданского законодательства, она является объектом обязательственного права, но не права собственности до тех пор, пока эта вещь не создана или не введена в гражданский оборот как объект права.
До завершения строительства и приобретения объектом долевого строительства статуса недвижимого имущества указанный объект является предметом обязательственных правоотношений.
Именно право на приобретение в собственность имущества, которое будет создано в будущем, и явилось предметом договора залога имущественных прав.
Возможность заключения договора залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, существовала в российском законодательстве и на момент заключения кредитного договора между Банком и должником, и обеспечительной сделки по залогу имущественных прав.
Так, согласно пункту 3 статьи 6 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" договором или законом может быть предусмотрено распространение залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем.
Из положений пункта 6 статьи 340 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога имущественных прав от 11.06.2013, следует, что договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.
Возможность включения в договор залога, предмета, который будет приобретен в будущем, также вытекает из положений пункта 2 статьи 341 ГК РФ, согласно которой залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Материалы дела свидетельствуют о том, что со стороны истца и ООО "Трансинвест" условия сделки реструктуризации долга исполнены, со стороны ответчика сделка не исполнена в части обязанности, предусмотренной пунктом 6.2 договора уступки, по предоставлению истцу обеспечения.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статей 64, 65, 71 АПК РФ, принимая во внимание отсутствие оснований для отказа ответчика от исполнения принятого на себя обязательства в части передачи истцу в залог квартир, нежилых помещений, свободных от договоров участия в долевом строительстве, апелляционная коллегия приходит к выводу о правомерности удовлетворения судом первой инстанции требований истца о понуждении ответчика к заключению с ним договора залога в отношении квартир (нежилых помещений), свободных от договоров участия в долевом строительстве.
Поскольку предметом договора залога имущественных прав, с требованием о понуждении заключить который вышел в суд истец, явилось право на приобретение в собственность имущества, которое будет создано в будущем, доводы ответчика о выходе суда за пределы заявленных истцом требований являются несостоятельными.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о необходимости получения согласия всех участников долевого строительства на передачу в залог имущественных прав суд апелляционной инстанции считает несостоятельными в силу следующего.
В силу положений части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В отношении спорных квартир (нежилых помещений) договоры участия в долевом строительстве не прошли государственную регистрацию, вследствие чего они являются незаключенными. При этом истцом в материалы дела представлены копии судебных актов суда общей юрисдикции (Красносельский районный суд Костромской области), которыми, в том числе, Сениной Е.Г. (решение от 06.09.2016) было отказано в удовлетворении иска о признании за ней права собственности на квартиру N 10 по мотиву незаключенности договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 этой статьи с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства; при этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
Такое правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.
С учетом изложенного, в силу положений частей 3, 7 Федерального закона N 217-ФЗ, а также того, что в рассматриваемом случае залог возникнет у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, учитывая отсутствие в отношении спорных квартир (нежилых помещений) зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, согласие участников долевого строительства на передачу спорного имущества, которое будет приобретено в будущем ответчиком, не требовалось.
Доводы заявителей жалобы о злоупотреблении истцом своим правом, также не принимается апелляционным судом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Установленный в статье 10 ГК РФ запрет злоупотребления правом в любых формах прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, и не может рассматриваться как нарушающий какие-либо конституционные права и свободы, где критерием оценки правомерности поведения субъектов соответствующих правоотношений - при отсутствии конкретных запретов в законодательстве - могут служить нормы, закрепляющие общие конституционные принципы и принципы гражданского права, которые имеют преобладающее значение в процессе толкования норм права (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.01.2011 N 8-О-П).
Таким образом, для установления в действиях граждан и юридических лиц злоупотребления правом необходимо установить их намерения при реализации принадлежащих им гражданских прав, которые направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота или создают такую возможность их нарушения, при этом выявить действительную волю лица, злоупотребившего правом, возможно при характеристике последствий реализации гражданских прав таким лицом, непосредственно связанные с его последующим поведением.
Ответчик усматривает злоупотребление Банком своими правами в действиях последнего по обращению в суд с заявлением об обеспечении имущественных интересов, по результатам рассмотрения которого суд запретил ООО "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП" совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества и имущественных прав, а также на обременение их правами третьих лиц в отношении имущества, а также запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области регистрировать сделки по отчуждению или обременению правами имущества, за исключением сделок, совершенных в пользу ПАО Сбербанк, а также сделок, совершенных с согласия ПАО Сбербанк.
Вместе с тем, как следует из материалов дела и пояснений истца предварительные обеспечительные меры, наложенные определением суда от 17.08.2015, были направлены на защиту интересов Банка и обусловлены уклонением ответчика от заключения с Банком договора залога, а также обращением ответчика без согласия истца в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации семи договоров долевого участия в строительстве в отношении помещений в строящемся многоквартирном доме, подписанных с гражданами Носковой И.А., Артамошиным Р.Е., Сениной Е.Г.
В последующем Банк на основании договора уступки обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности с ответчика и о понуждении к заключению договора ипотеки и залога имущественных прав.
С учетом изложенного, в действиях истца по реализации предоставленных ему гражданских прав суд апелляционной инстанции не усматривает признаков злоупотребления правом.
При этом, исходя из положений о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.
Бремя доказывания обратного лежит на лице, утверждающем, что истец употребил свое право исключительно во зло другому лицу.
Порядок представления доказательств в суд урегулирован статьями 64 - 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Следовательно, заявители жалоб обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований.
Вопреки требованиям указанных статей ни ответчиком, ни Сениной Е.Г. не представлено достаточных и достоверных доказательств того, что Банк при обращении в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер использовал свое право злонамеренно, с целью нанести вред третьим лицам.
Прочие доводы апелляционных жалоб не влияют на оценку правильности решения, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Оснований для приостановления производства по делу суд апелляционной инстанции не усматривает, наличие препятствий для рассмотрения апелляционных жалоб по существу с вынесением судебного акта заявителями не аргументировано.
Таким образом, дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобах основаниям.
На основании изложенного правовых оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб относится на заявителей апелляционных жалоб.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 27.06.2016 по делу N А31-12026/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "НОРД-ВЕСТ-ГРУПП", Сениной Евгении Геннадьевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
В.Г.САНДАЛОВ
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
В.Г.САНДАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)