Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявитель полагает, что у него возникло право залога в отношении права аренды участка под объектом недвижимости по договору участия в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 07.11.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Канищевой Л.А.
судей Савиной О.Н., Ахромкиной Т.Ф.
при участии в заседании:
от кредитора Денисовой А.Ф. Денисов М.А. - представитель по доверенности от 13.03.2017,
от должника ООО фирма "ЮКОН" не явились, извещены надлежаще,
- от иных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены надлежаще;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Денисовой Анны Федотовны, г. Тамбов, на определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 по делу N А64-5813/2013,
установил:
Денисова Анна Федотовна (далее - заявитель) обратилась 30.09.2016 в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании за ней статуса залогового кредитора ООО фирма "ЮКОН" по денежному требованию в размере 4 188 800 руб., обеспеченному залогом права аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:031:2001:804, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9А (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
В обоснование заявления Денисова А.Ф. ссылалась на положения статей 12.1, 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статью 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 (судья Мирзоян И.Н.) в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 (судьи: Мокроусова Л.М., Потапова Т.Б., Владимирова Г.В.) определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 по данному делу оставлено без изменения, апелляционная жалоба Денисовой А.Ф. без удовлетворения.
В кассационной жалобе Денисова А.Ф., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит определение и постановление отменить, заявленные требования удовлетворить.
Заявитель считает, что за ней подлежит признанию статус залогового кредитора по денежному требованию к ООО фирма "ЮКОН" в размере 4 188 000 руб., как обеспеченному залогом права аренды земельного участка под объектом недвижимости по договору участия в долевом строительстве N 38 от 13.03.2012, при этом ссылается на то, что не заявляет нового самостоятельного требования относительно залога, а просит подтвердить уже установленный судом первой инстанции факт, существовавший на 20.02.2014.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель кредитора Денисовой А.Ф. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
В судебное заседание суда кассационной инстанции представители должника, иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Дело судом рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя кредитора, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами первой и апелляционной инстанций на основании материалов дела установлено, что между ООО фирма "ЮКОН" и Денисовой А.Ф. 13.03.2012 заключен договор N 38 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А, который прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Тамбовской области в порядке, установленном пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Предметом договора является участие участника долевого строительства в долевом строительстве кирпичного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного и торгового назначения по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А (п. 2.1 договора), а результатом такого участия является приобретение права и передача в собственность нежилого помещения аптечного пункта (номера в поэтажном плане 23, 24, 25, 26, 27, 28), расположенного на 1 этаже, общей проектной площадью 149,6 кв. м, находящегося в жилом доме по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 2.2. договора).
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013 в отношении ООО фирма "ЮКОН" введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Агапов Станислав Александрович.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 к процедуре банкротства ООО фирма "ЮКОН" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО фирма "ЮКОН" включено требование Денисовой А.Ф. в размере 4 188 800 руб.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 ООО фирма "ЮКОН" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Агапов С.А.
Ссылаясь на то, что у заявителя возникло право залога в отношении права аренды земельного участка под объектом недвижимости по договору участия в долевом строительстве N 38 от 13.03.2012, что подтверждается данными выписки из государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 05.04.2017 N 68-0-1-24/5555/2017-2585, полученной в отношении земельного участка с кадастровым номером 68:29:0312001:804, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9А, согласно которой зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона - в пользу участников долевого строительства, в которой имеется указание на 53 договора долевого участия, в том числе договор N 38 от 13.03.2012, заключенный с Денисовой А.Ф., Денисова А.Ф. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 201.1, 201.4, 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 4, 12.1, 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку отсутствуют основания для признания Денисовой А.Ф. залоговым кредитором в деле о банкротстве.
Соглашаясь с выводами судебных инстанций, судебная коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.
Согласно статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
На основании ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечиваются залогом.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Судами на основании материалов дела установлено, что требование заявителя основано на договоре долевого участия в строительстве, предметом которого являлось участие Денисовой А.Ф. в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9 "А", с помещениями фитнес-центра, парикмахерской, салона косметических услуг и аптечного пункта.
Согласно п. 2.2 договора результатом участия Денисовой А.Ф. в долевом строительстве является приобретение права и передача в собственность нежилого помещения - аптечного пункта и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 (резолютивная часть объявлена 13.02.2014) требование Денисовой А.Ф. в размере 4 188 800 руб. основного долга включено в реестр требований кредиторов ООО фирма "ЮКОН" в третью очередь удовлетворения за счет имущества должника.
В части требований заявителя о залоге судом первой инстанции отмечено, что требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка (ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Данное определение не было обжаловано в апелляционном порядке и вступило в законную силу.
При этом, резолютивная часть указанного определения не содержала указаний относительно особого порядка удовлетворения требований Денисовой А.Ф., как обеспеченных залогом.
Конкурсный управляющий должником обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с ходатайством об исправлении опечатки в определении Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 в части указания очередности удовлетворения требований двух кредиторов, указав вместо слов "в третью очередь" слов "в четвертую очередь".
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2015 заявление конкурсного управляющего ООО фирма "ЮКОН" Агапова С.А., оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016, удовлетворено, в резолютивную часть определения Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 внесены изменения, вместо слов "в третью очередь" указано "в четвертую очередь".
Постановлением арбитражного суда Центрального округа от 12.05.2016 определение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 отменены, в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО фирма "ЮКОН" Агапова С.А. об исправлении опечатки - отказано.
Основанием для отмены определения суда первой инстанции об исправлении опечатки послужило нарушение части 3 статьи 179 АПК РФ, так как под видом исправления опечатки в определении от 20.02.2014 суд изменил существо принятого судебного акта (изменил статус кредитора Денисовой А.Ф. и порядок удовлетворения ее требования).
При этом суд округа согласился с нижестоящими судами, что требования Денисовой А.Ф. действительно подлежали включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов в силу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, не предусматривающих преимуществ для лиц, имеющих к застройщику требования о передаче нежилых помещений.
В силу пп. 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.
Основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет.
В связи с этим анализ положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что законодатель, устанавливая особенности правового регулирования банкротства застройщиков, исходил из необходимости определения специального правового режима защиты нарушенных прав именно тех лиц, которые имеют право требования о передаче жилого помещения, что обусловлено особой заботой государства о реализации гарантированного Конституцией Российской Федерации права гражданина на жилище.
Направленность воли законодателя на приоритетную защиту прав данной категории участников гражданского оборота выражена в вышеприведенных нормах четко и однозначно, что не позволяет толковать указанные нормы расширительно, распространяя их действие и на лиц, имеющих требования к застройщику о передаче нежилых помещений, вытекающие, как правило, из предпринимательской деятельности указанных лиц, осуществляемой на свой страх и риск.
В отношении лиц, имеющих право требовать передачи нежилых помещений на основании возмездного договора, ни специального статуса, ни специального реестра, ни особого предпочтительного порядка удовлетворения их требований Закон о банкротстве не содержит.
Поскольку Закон о банкротстве не предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче нежилых помещений, участники строительства таких помещений вправе лишь оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
В связи с этим, судебные инстанции пришли к верному выводу, что положения статьи 13 Закона о долевом строительстве, регулирующие основания возникновения залога относительно имущества должника (застройщика), в данном случае не применяются.
В спорном случае у кредитора по обязательствам должника построить и передать нежилое помещение согласно подпункту 4 пункта 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве возникает право требовать только денежные средства, причем залоговые обязательства должника, возникшие в силу закона относительно предмета строительства, не сохраняются. В этом случае требования кредитора в рамках дела банкротства застройщика рассматриваются судом как обычные - денежные без обеспечения.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 права застройщика, принадлежащие ООО фирма "ЮКОН" на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 2 577,4 кв. м, инв. N 28282/А329, адрес (местонахождения) объекта: г. Тамбов, ул. Сенько, 9 А и земельный участок под ним переданы Жилищно-строительному кооперативу "Сенько 9А".
В соответствии с п. 14 ст. 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства созданному кооперативу, требования участников строительства в соответствующей части (относящиеся к данному объекту незавершенного строительства) считаются погашенными.
Согласно п. 17 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.
Поскольку выпиской из ЕГРП от 05.04.2017 N 68-0-24/5555/2017-2585 подтверждается переход прав застройщика на объект незавершенного строительства к ЖСК "Сенько 9А", в связи с чем, принадлежащие должнику права застройщика на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка, находящиеся в залоге у кредиторов, являющихся участниками строительства, прекратились, Денисова А.Ф. стоит в реестре требований кредиторов с денежным требованием как кредитор, не являющийся участником строительства, следовательно, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для сохранения за Денисовой А.Ф. статуса залогового кредитора.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о неправильном толковании заявителем норм материального права.
При таких обстоятельствах, кассационная судебная коллегия полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 по делу N А64-5813/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 07.11.2017 N Ф10-531/2015 ПО ДЕЛУ N А64-5813/2013
Требование: О признании статуса залогового кредитора по денежному требованию, обеспеченному залогом права аренды земельного участка.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявитель полагает, что у него возникло право залога в отношении права аренды участка под объектом недвижимости по договору участия в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. по делу N А64-5813/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 31.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 07.11.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Канищевой Л.А.
судей Савиной О.Н., Ахромкиной Т.Ф.
при участии в заседании:
от кредитора Денисовой А.Ф. Денисов М.А. - представитель по доверенности от 13.03.2017,
от должника ООО фирма "ЮКОН" не явились, извещены надлежаще,
- от иных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены надлежаще;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Денисовой Анны Федотовны, г. Тамбов, на определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 по делу N А64-5813/2013,
установил:
Денисова Анна Федотовна (далее - заявитель) обратилась 30.09.2016 в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании за ней статуса залогового кредитора ООО фирма "ЮКОН" по денежному требованию в размере 4 188 800 руб., обеспеченному залогом права аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:031:2001:804, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9А (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
В обоснование заявления Денисова А.Ф. ссылалась на положения статей 12.1, 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статью 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 (судья Мирзоян И.Н.) в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 (судьи: Мокроусова Л.М., Потапова Т.Б., Владимирова Г.В.) определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 по данному делу оставлено без изменения, апелляционная жалоба Денисовой А.Ф. без удовлетворения.
В кассационной жалобе Денисова А.Ф., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит определение и постановление отменить, заявленные требования удовлетворить.
Заявитель считает, что за ней подлежит признанию статус залогового кредитора по денежному требованию к ООО фирма "ЮКОН" в размере 4 188 000 руб., как обеспеченному залогом права аренды земельного участка под объектом недвижимости по договору участия в долевом строительстве N 38 от 13.03.2012, при этом ссылается на то, что не заявляет нового самостоятельного требования относительно залога, а просит подтвердить уже установленный судом первой инстанции факт, существовавший на 20.02.2014.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель кредитора Денисовой А.Ф. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
В судебное заседание суда кассационной инстанции представители должника, иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Дело судом рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя кредитора, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами первой и апелляционной инстанций на основании материалов дела установлено, что между ООО фирма "ЮКОН" и Денисовой А.Ф. 13.03.2012 заключен договор N 38 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А, который прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Тамбовской области в порядке, установленном пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Предметом договора является участие участника долевого строительства в долевом строительстве кирпичного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного и торгового назначения по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А (п. 2.1 договора), а результатом такого участия является приобретение права и передача в собственность нежилого помещения аптечного пункта (номера в поэтажном плане 23, 24, 25, 26, 27, 28), расположенного на 1 этаже, общей проектной площадью 149,6 кв. м, находящегося в жилом доме по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, 9А и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 2.2. договора).
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013 в отношении ООО фирма "ЮКОН" введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Агапов Станислав Александрович.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 к процедуре банкротства ООО фирма "ЮКОН" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО фирма "ЮКОН" включено требование Денисовой А.Ф. в размере 4 188 800 руб.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 ООО фирма "ЮКОН" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Агапов С.А.
Ссылаясь на то, что у заявителя возникло право залога в отношении права аренды земельного участка под объектом недвижимости по договору участия в долевом строительстве N 38 от 13.03.2012, что подтверждается данными выписки из государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 05.04.2017 N 68-0-1-24/5555/2017-2585, полученной в отношении земельного участка с кадастровым номером 68:29:0312001:804, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9А, согласно которой зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона - в пользу участников долевого строительства, в которой имеется указание на 53 договора долевого участия, в том числе договор N 38 от 13.03.2012, заключенный с Денисовой А.Ф., Денисова А.Ф. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 201.1, 201.4, 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 4, 12.1, 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку отсутствуют основания для признания Денисовой А.Ф. залоговым кредитором в деле о банкротстве.
Соглашаясь с выводами судебных инстанций, судебная коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.
Согласно статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
На основании ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечиваются залогом.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Судами на основании материалов дела установлено, что требование заявителя основано на договоре долевого участия в строительстве, предметом которого являлось участие Денисовой А.Ф. в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Сенько, д. 9 "А", с помещениями фитнес-центра, парикмахерской, салона косметических услуг и аптечного пункта.
Согласно п. 2.2 договора результатом участия Денисовой А.Ф. в долевом строительстве является приобретение права и передача в собственность нежилого помещения - аптечного пункта и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 (резолютивная часть объявлена 13.02.2014) требование Денисовой А.Ф. в размере 4 188 800 руб. основного долга включено в реестр требований кредиторов ООО фирма "ЮКОН" в третью очередь удовлетворения за счет имущества должника.
В части требований заявителя о залоге судом первой инстанции отмечено, что требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка (ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Данное определение не было обжаловано в апелляционном порядке и вступило в законную силу.
При этом, резолютивная часть указанного определения не содержала указаний относительно особого порядка удовлетворения требований Денисовой А.Ф., как обеспеченных залогом.
Конкурсный управляющий должником обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с ходатайством об исправлении опечатки в определении Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 в части указания очередности удовлетворения требований двух кредиторов, указав вместо слов "в третью очередь" слов "в четвертую очередь".
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2015 заявление конкурсного управляющего ООО фирма "ЮКОН" Агапова С.А., оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016, удовлетворено, в резолютивную часть определения Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2014 внесены изменения, вместо слов "в третью очередь" указано "в четвертую очередь".
Постановлением арбитражного суда Центрального округа от 12.05.2016 определение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 отменены, в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО фирма "ЮКОН" Агапова С.А. об исправлении опечатки - отказано.
Основанием для отмены определения суда первой инстанции об исправлении опечатки послужило нарушение части 3 статьи 179 АПК РФ, так как под видом исправления опечатки в определении от 20.02.2014 суд изменил существо принятого судебного акта (изменил статус кредитора Денисовой А.Ф. и порядок удовлетворения ее требования).
При этом суд округа согласился с нижестоящими судами, что требования Денисовой А.Ф. действительно подлежали включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов в силу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, не предусматривающих преимуществ для лиц, имеющих к застройщику требования о передаче нежилых помещений.
В силу пп. 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.
Основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет.
В связи с этим анализ положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что законодатель, устанавливая особенности правового регулирования банкротства застройщиков, исходил из необходимости определения специального правового режима защиты нарушенных прав именно тех лиц, которые имеют право требования о передаче жилого помещения, что обусловлено особой заботой государства о реализации гарантированного Конституцией Российской Федерации права гражданина на жилище.
Направленность воли законодателя на приоритетную защиту прав данной категории участников гражданского оборота выражена в вышеприведенных нормах четко и однозначно, что не позволяет толковать указанные нормы расширительно, распространяя их действие и на лиц, имеющих требования к застройщику о передаче нежилых помещений, вытекающие, как правило, из предпринимательской деятельности указанных лиц, осуществляемой на свой страх и риск.
В отношении лиц, имеющих право требовать передачи нежилых помещений на основании возмездного договора, ни специального статуса, ни специального реестра, ни особого предпочтительного порядка удовлетворения их требований Закон о банкротстве не содержит.
Поскольку Закон о банкротстве не предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче нежилых помещений, участники строительства таких помещений вправе лишь оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
В связи с этим, судебные инстанции пришли к верному выводу, что положения статьи 13 Закона о долевом строительстве, регулирующие основания возникновения залога относительно имущества должника (застройщика), в данном случае не применяются.
В спорном случае у кредитора по обязательствам должника построить и передать нежилое помещение согласно подпункту 4 пункта 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве возникает право требовать только денежные средства, причем залоговые обязательства должника, возникшие в силу закона относительно предмета строительства, не сохраняются. В этом случае требования кредитора в рамках дела банкротства застройщика рассматриваются судом как обычные - денежные без обеспечения.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 права застройщика, принадлежащие ООО фирма "ЮКОН" на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 2 577,4 кв. м, инв. N 28282/А329, адрес (местонахождения) объекта: г. Тамбов, ул. Сенько, 9 А и земельный участок под ним переданы Жилищно-строительному кооперативу "Сенько 9А".
В соответствии с п. 14 ст. 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства созданному кооперативу, требования участников строительства в соответствующей части (относящиеся к данному объекту незавершенного строительства) считаются погашенными.
Согласно п. 17 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.
Поскольку выпиской из ЕГРП от 05.04.2017 N 68-0-24/5555/2017-2585 подтверждается переход прав застройщика на объект незавершенного строительства к ЖСК "Сенько 9А", в связи с чем, принадлежащие должнику права застройщика на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка, находящиеся в залоге у кредиторов, являющихся участниками строительства, прекратились, Денисова А.Ф. стоит в реестре требований кредиторов с денежным требованием как кредитор, не являющийся участником строительства, следовательно, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для сохранения за Денисовой А.Ф. статуса залогового кредитора.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о неправильном толковании заявителем норм материального права.
При таких обстоятельствах, кассационная судебная коллегия полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.05.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 по делу N А64-5813/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Л.А.КАНИЩЕВА
Судьи
О.Н.САВИНА
Т.Ф.АХРОМКИНА
Л.А.КАНИЩЕВА
Судьи
О.Н.САВИНА
Т.Ф.АХРОМКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)