Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И., Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от публичного акционерного общества "Квадра - генерирующая компания": Власовой О.Г., представителя по доверенности N 3 от 09.01.2017;
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: Кузовова И.В., представителя по доверенности N 7/4998 от 31.07.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 10.07.2017 по делу N А48-455/2017 (судья Подрига Н.В.), по исковому заявлению публичного акционерного общества "Квадра - генерирующая компания" (ОГРН 1056882304489, ИНН 6829012680) в лице филиала ПАО "Квадра" - "Орловская генерация" к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) о признании недействительным договора аренды в части,
установил:
Публичное акционерное общество "Квадра - генерирующая компания" (далее - истец, ПАО "Квадра - генерирующая компания", Общество) в лице филиала ПАО "Квадра" - "Орловская генерация" обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее - ответчик, УМИЗ) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.12.2011 N 1476/з в части установленной на 2016 год арендной платы в редакции расчета земельных платежей на 2016 год, об установлении арендной платы по договору аренды N 1476/з от 30.12.2011 за земельный участок площадью 374370 кв. м с кадастровым номером 57:25:0030121:31 на уровне ставок, предусмотренных приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347, составляющих 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше установленной предельной региональной ставки по Орловской области; об обязании ответчика привести условия договора аренды N 1476/з от 30.12.2011 в части установления размера арендной платы в соответствие со ставками, предусмотренными приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347, составляющими 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше установленной предельной региональной ставки по Орловской области.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 10.07.2017 по делу N А48-455/2017 исковые требования ПАО "Квадра - генерирующая компания" удовлетворены.
Ответчик, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления ПАО "Квадра - генерирующая компания" в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 26.09.2017, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции отменить обжалуемое им решение полностью, принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении решения Арбитражного суда Орловской области от 10.07.2017 по делу N А48-455/2017 без изменения, а апелляционной жалобы - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании приказа Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области от 30.12.2011 N 2442 из земельного участка 57:25:0030121:1 путем раздела образованы три участка с кадастровыми номерами: 57:25:0030121:29 (площадью 919 кв. м), 57:25:0030121:30 (площадью 2307 кв. м) и 57:25:0030121:31 (площадью 374370 кв. м).
В соответствии с указанным приказом Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области от 30.12.2011 N 2442 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Квадра - Генерирующая компания" на земельный участок 57:25:0030121:1 и земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030121:31 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен ответчику в аренду сроком на 25 лет.
30.12.2011 во исполнение указанного приказа между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ОАО "Квадра - генерирующая компания" (правопреемником которого является ПАО "Квадра - генерирующая компания") был заключен договор аренды земельного участка N 1476/з, предметом которого является передача в аренду земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030121:31, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Энергетиков, 6, площадью 374370 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений.
Указанный в договоре земельный участок относится к участкам, на которые не разграничена государственная собственность.
В соответствии с пунктом 2.1 срок аренды установлен с 30.12.2011 по 29.12.2026 года.
06.04.2012 указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области, в связи с чем считается заключенным.
Годовая арендная плата составляет 11 616 701,10 руб. и вносится арендатором в соответствии с прилагаемым расчетом земельных платежей и порядком оплаты согласно приложению, являющемуся неотъемлемой частью договора, путем перечисления на счет, реквизиты которого приведены в договоре (пункты 3.1, 3.2 договора).
Размер годовой арендной платы в силу п. 3.5 договора может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения уполномоченного в соответствии с действующим законодательством органа при изменении в установленном порядке кадастровой стоимости участка; разрешенного использования участка; индекса инфляции; коэффициента социальной значимости вида деятельности.
Согласно пунктам 2 статьи 3.3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
На основании постановления Администрации города Орла от 22.04.2015 N 1521 "О внесении изменений в Положение об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла", Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла осуществляет полномочия собственника земельных участков, расположенных на территории города Орла, государственная собственность на которые не разграничена.
Таким образом, с 01.03.2015 право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Орла, перешло от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.
Из материалов дела также усматривается, что размер арендной платы на 2016 год был изменен в одностороннем порядке Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на основании уведомления от 23.09.2015 N 7/5483, в соответствии с которым размер годовой арендной платы увеличен и составляет 16 201 909 руб. 99 коп. в год, или 1 350 159 руб. 17 коп. в месяц.
Из расчета земельных платежей за 2016 год следует, что размер арендной платы определен УМИЗ как произведение кадастровой стоимости земельного участка и процента для категории арендаторов (0,02).
В письме от 24.07.2016 в адрес заместителя генерального директора ПАО "Квадра" ПАО "Квадра" - Генерирующая компания" Горева Е.Е. указано, что расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов на территории Орловской области, утв. постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443.
В силу пункта 9 названного Порядка годовая арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящего Порядка, определяется в порядке, аналогичном порядку, установленному для земельных участков, находящихся в собственности Орловской области.
Согласно пункту 4 данного Порядка арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: г) 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "в" настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством РФ.
В силу части 1 статьи 69 АПК РФ обстоятельства дела, признанные арбитражным судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.
Пунктом 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанные выше обстоятельства установлены судебными актами по делу N А48-6037/2016 и не подлежат доказыванию вновь.
Ссылаясь на неполучение от УМИЗ ответа на предложение произвести перерасчет арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования ПАО "Квадра - генерирующая компания", суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную 5 плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В рассматриваемом случае обязательства возникли из договора аренды земельного участка N 1476/з от 30.12.2011.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата по договору N 1476/з от 30.12.2011 является регулируемой; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Согласно пункту 2 Правил, утвержденных постановлением N 582, предусмотрено несколько способов определения арендной платы, в том числе на основании кадастровой стоимости земельных участков, в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России, и на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 Постановления от 16.07.2009 N 582 установлено, что до утверждения Минэкономразвития России ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных пунктом 2 Постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктами 3 и 6 Правил определения размера арендной платы.
Ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, установлены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347, вступившим в законную силу 31.08.2013.
Под объектами теплоснабжения понимаются источники тепловой энергии или их совокупность. Тепловая сеть - совокупность устройств (включая центральные тепловые пункты, насосные станции), предназначенных для передачи тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до теплопотребляющих установок (статья 2 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении").
В соответствии с пунктом 1.3 "СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003", утвержденных Приказом Минрегионразвития России 30.06.2012 "280, в состав тепловых сетей включены здания и сооружения тепловых сетей: насосные, центральные тепловые пункты, павильоны, камеры, дренажные устройства и т.п.
Исследовав обстоятельства дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд области установил, что спорный земельный участок предоставлен ответчику под теплоэнергетический комплекс зданий, сооружений и инженерных коммуникаций производственного подразделения ТЭЦ.
Данные объекты относятся к объектам теплоснабжения, что подтверждено: техническими и кадастровыми паспортами на объекты (энергетический производственно-технологический комплекс, состоящий из главного здания, подсобных блоков, разгрузочных эстакад, подъездных железнодорожных путей, складов и других объектов).
Кроме того, основным видом деятельности ответчика является 40.30.11. - производство пара и горячей воды (тепловой энергии) тепловыми электростанциями, дополнительными видами деятельности в том числе 40.10.2 - передача электроэнергии, 40.30.2 - передача пара и горячей воды (тепловой энергии), 40.10.3 - распределение электроэнергии, 40.10.11 - производство электроэнергии тепловыми электростанциями.
Поскольку спорный земельный участок предоставлен ответчику для размещения сооружений теплоэлектростанции, с 31.08.2013 - момента вступления в силу Приказа N 347 расчет арендной платы должен производиться с применением ставки, установленной этим нормативным актом.
Отнесение расположенных на арендуемом участке объектов, являющихся теплоэнергетическим комплексом, к указанному в пункте 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации перечню имущества, установлено вступившими в законную силу судебными актами, принятыми в рамках другого дела N А48-6037/2016 по спору между теми же сторонами относительно внесения платы за аренду того же земельного участка.
В частности, при рассмотрении указанного дела судами сделан вывод о распространении на спорный земельный участок положений Приказа N 347, которым установлены предельные ставки арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.
Пунктом 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные правила, согласно которым размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса (включая объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения) не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Указанные требования также корреспондируются с пунктом 2.5 Порядка определения размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Указанные положения земельного законодательства распространяются на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, поскольку такие участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, в силу пункта 2 статьи 214 ГК РФ в любом случае являются государственной собственностью.
К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, в числе прочего относятся объекты систем теплоснабжения федерального, регионального или местного значения, а в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации, поэтому в данной ситуации к спорному земельному участку, предоставленному для эксплуатации производственного комплекса Орловской ТЭЦ, подлежат применению положения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и Приказа N 347 для целей определения размера арендной платы за такой участок.
Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой (определения Верховного Суда РФ от 08.09.2016 N 74-АПГ16-6, от 21.04.2016 N 84-АПП6-1, от 22.11.2016 N 307-ЭС16-14406, N 306-ЭС-16522 от 20.03.2017.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347 утверждены ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов. Для Орловской области подобная ставка не может превышать 5 руб. 60 коп. за один квадратный метр.
В материалы дела истцом представлены платежные поручения о внесении арендной платы в 2016 в размере, рассчитанном им самостоятельно в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ N 582 и Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347, в следующем порядке: 1,6% кадастровой стоимости земельного участка, но не выше предельной региональной ставки (для Орловской области - 5,6 руб. за 1 кв. м в год в 2013 году (5,88 руб. с учетом индексации 5% в 2014 году, 6,20 руб. с учетом индексации 5,5% в 2015, 6,60 руб. с учетом индексации в 6,4% в 2016 году).
Таким образом, порядок определения размера арендной платы, установленный в расчете земельных платежей (л.д. 19), применению в данном случае не подлежит, поскольку спорный земельный участок предоставлен ответчику для размещения сооружений теплоэлектростанции, и расчет арендной платы должен производиться с применением ставки, установленной приказом Минэкономразвития от 18.06.2013 N 347.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, условия договора аренды земельного участка публичной собственности в части определения размера арендной платы, в случае противоречия обязательным нормативным правовым актам, устанавливающим ставки арендной платы или методику их расчета, являются недействительными применительно к статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом договор аренды в части установления размера арендной платы не влечет недействительность договора в целом, поскольку в данном случае цена договора должна определяться в соответствии с требованиями закона (статьи 180, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В связи с этим договор аренды земельного участка от 30.12.2011 N 1476/з следует признать недействительным в части установленной на 2016 год арендной платы в редакции расчета земельных платежей.
На основании изложенного, требование истца об установлении размера арендной платы по договору аренды от 30.12.2011 за земельный участок площадью 374370 кв. м с кадастровым номером 57:25:0030121631 на уровне ставок, предусмотренных приказом Минэкономразвития РФ от 18.06.2013 N 347, составляющих 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше установленной предельной региональной ставки по Орловской области, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
В связи с чем ответчика следует обязать привести условия названного договора аренды в части установления размера арендной платы в соответствие со ставками, предусмотренными приказом Минэкономразвития РФ от 18.06.2013 N 347, составляющими 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше установленной предельной региональной ставки по Орловской области.
Поскольку арендная плата по договору аренды от 30.12.2011 N 1476/з является регулируемой, довод истца о том, что положения статьи 39.7 ЗК РФ не распространяются на возникшие правоотношения, судом отклоняется на том основании, что содержащиеся в положениях статьи 39.7 ЗК РФ требования, распространяются на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, поскольку, как следует из пункта 2 статьи 214 ГК РФ, земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
Доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Вопрос о распределении государственной пошлины судом не решается, поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 10.07.2017 по делу N А48-455/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2017 N 19АП-6217/2017 ПО ДЕЛУ N А48-455/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2017 г. по делу N А48-455/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И., Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от публичного акционерного общества "Квадра - генерирующая компания": Власовой О.Г., представителя по доверенности N 3 от 09.01.2017;
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: Кузовова И.В., представителя по доверенности N 7/4998 от 31.07.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 10.07.2017 по делу N А48-455/2017 (судья Подрига Н.В.), по исковому заявлению публичного акционерного общества "Квадра - генерирующая компания" (ОГРН 1056882304489, ИНН 6829012680) в лице филиала ПАО "Квадра" - "Орловская генерация" к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) о признании недействительным договора аренды в части,
установил:
Публичное акционерное общество "Квадра - генерирующая компания" (далее - истец, ПАО "Квадра - генерирующая компания", Общество) в лице филиала ПАО "Квадра" - "Орловская генерация" обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее - ответчик, УМИЗ) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.12.2011 N 1476/з в части установленной на 2016 год арендной платы в редакции расчета земельных платежей на 2016 год, об установлении арендной платы по договору аренды N 1476/з от 30.12.2011 за земельный участок площадью 374370 кв. м с кадастровым номером 57:25:0030121:31 на уровне ставок, предусмотренных приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347, составляющих 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше установленной предельной региональной ставки по Орловской области; об обязании ответчика привести условия договора аренды N 1476/з от 30.12.2011 в части установления размера арендной платы в соответствие со ставками, предусмотренными приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 N 347, составляющими 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше установленной предельной региональной ставки по Орловской области.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 10.07.2017 по делу N А48-455/2017 исковые требования ПАО "Квадра - генерирующая компания" удовлетворены.
Ответчик, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления ПАО "Квадра - генерирующая компания" в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 26.09.2017, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции отменить обжалуемое им решение полностью, принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении решения Арбитражного суда Орловской области от 10.07.2017 по делу N А48-455/2017 без изменения, а апелляционной жалобы - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании приказа Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области от 30.12.2011 N 2442 из земельного участка 57:25:0030121:1 путем раздела образованы три участка с кадастровыми номерами: 57:25:0030121:29 (площадью 919 кв. м), 57:25:0030121:30 (площадью 2307 кв. м) и 57:25:0030121:31 (площадью 374370 кв. м).
В соответствии с указанным приказом Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области от 30.12.2011 N 2442 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Квадра - Генерирующая компания" на земельный участок 57:25:0030121:1 и земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030121:31 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен ответчику в аренду сроком на 25 лет.
30.12.2011 во исполнение указанного приказа между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ОАО "Квадра - генерирующая компания" (правопреемником которого является ПАО "Квадра - генерирующая компания") был заключен договор аренды земельного участка N 1476/з, предметом которого является передача в аренду земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030121:31, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Энергетиков, 6, площадью 374370 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений.
Указанный в договоре земельный участок относится к участкам, на которые не разграничена государственная собственность.
В соответствии с пунктом 2.1 срок аренды установлен с 30.12.2011 по 29.12.2026 года.
06.04.2012 указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области, в связи с чем считается заключенным.
Годовая арендная плата составляет 11 616 701,10 руб. и вносится арендатором в соответствии с прилагаемым расчетом земельных платежей и порядком оплаты согласно приложению, являющемуся неотъемлемой частью договора, путем перечисления на счет, реквизиты которого приведены в договоре (пункты 3.1, 3.2 договора).
Размер годовой арендной платы в силу п. 3.5 договора может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения уполномоченного в соответствии с действующим законодательством органа при изменении в установленном порядке кадастровой стоимости участка; разрешенного использования участка; индекса инфляции; коэффициента социальной значимости вида деятельности.
Согласно пунктам 2 статьи 3.3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
На основании постановления Администрации города Орла от 22.04.2015 N 1521 "О внесении изменений в Положение об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла", Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла осуществляет полномочия собственника земельных участков, расположенных на территории города Орла, государственная собственность на которые не разграничена.
Таким образом, с 01.03.2015 право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Орла, перешло от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.
Из материалов дела также усматривается, что размер арендной платы на 2016 год был изменен в одностороннем порядке Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на основании уведомления от 23.09.2015 N 7/5483, в соответствии с которым размер годовой арендной платы увеличен и составляет 16 201 909 руб. 99 коп. в год, или 1 350 159 руб. 17 коп. в месяц.
Из расчета земельных платежей за 2016 год следует, что размер арендной платы определен УМИЗ как произведение кадастровой стоимости земельного участка и процента для категории арендаторов (0,02).
В письме от 24.07.2016 в адрес заместителя генерального директора ПАО "Квадра" ПАО "Квадра" - Генерирующая компания" Горева Е.Е. указано, что расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов на территории Орловской области, утв. постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443.
В силу пункта 9 названного Порядка годовая арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящего Порядка, определяется в порядке, аналогичном порядку, установленному для земельных участков, находящихся в собственности Орловской области.
Согласно пункту 4 данного Порядка арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: г) 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "в" настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством РФ.
В силу части 1 статьи 69 АПК РФ обстоятельства дела, признанные арбитражным судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.
Пунктом 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанные выше обстоятельства установлены судебными актами по делу N А48-6037/2016 и не подлежат доказыванию вновь.
Ссылаясь на неполучение от УМИЗ ответа на предложение произвести перерасчет арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования ПАО "Квадра - генерирующая компания", суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную 5 плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В рассматриваемом случае обязательства возникли из договора аренды земельного участка N 1476/з от 30.12.2011.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата по договору N 1476/з от 30.12.2011 является регулируемой; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Согласно пункту 2 Правил, утвержденных постановлением N 582, предусмотрено несколько способов определения арендной платы, в том числе на основании кадастровой стоимости земельных участков, в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России, и на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 Постановления от 16.07.2009 N 582 установлено, что до утверждения Минэкономразвития России ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных пунктом 2 Постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктами 3 и 6 Правил определения размера арендной платы.
Ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, установлены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347, вступившим в законную силу 31.08.2013.
Под объектами теплоснабжения понимаются источники тепловой энергии или их совокупность. Тепловая сеть - совокупность устройств (включая центральные тепловые пункты, насосные станции), предназначенных для передачи тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до теплопотребляющих установок (статья 2 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении").
В соответствии с пунктом 1.3 "СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003", утвержденных Приказом Минрегионразвития России 30.06.2012 "280, в состав тепловых сетей включены здания и сооружения тепловых сетей: насосные, центральные тепловые пункты, павильоны, камеры, дренажные устройства и т.п.
Исследовав обстоятельства дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд области установил, что спорный земельный участок предоставлен ответчику под теплоэнергетический комплекс зданий, сооружений и инженерных коммуникаций производственного подразделения ТЭЦ.
Данные объекты относятся к объектам теплоснабжения, что подтверждено: техническими и кадастровыми паспортами на объекты (энергетический производственно-технологический комплекс, состоящий из главного здания, подсобных блоков, разгрузочных эстакад, подъездных железнодорожных путей, складов и других объектов).
Кроме того, основным видом деятельности ответчика является 40.30.11. - производство пара и горячей воды (тепловой энергии) тепловыми электростанциями, дополнительными видами деятельности в том числе 40.10.2 - передача электроэнергии, 40.30.2 - передача пара и горячей воды (тепловой энергии), 40.10.3 - распределение электроэнергии, 40.10.11 - производство электроэнергии тепловыми электростанциями.
Поскольку спорный земельный участок предоставлен ответчику для размещения сооружений теплоэлектростанции, с 31.08.2013 - момента вступления в силу Приказа N 347 расчет арендной платы должен производиться с применением ставки, установленной этим нормативным актом.
Отнесение расположенных на арендуемом участке объектов, являющихся теплоэнергетическим комплексом, к указанному в пункте 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации перечню имущества, установлено вступившими в законную силу судебными актами, принятыми в рамках другого дела N А48-6037/2016 по спору между теми же сторонами относительно внесения платы за аренду того же земельного участка.
В частности, при рассмотрении указанного дела судами сделан вывод о распространении на спорный земельный участок положений Приказа N 347, которым установлены предельные ставки арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.
Пунктом 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные правила, согласно которым размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса (включая объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения) не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Указанные требования также корреспондируются с пунктом 2.5 Порядка определения размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Указанные положения земельного законодательства распространяются на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, поскольку такие участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, в силу пункта 2 статьи 214 ГК РФ в любом случае являются государственной собственностью.
К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, в числе прочего относятся объекты систем теплоснабжения федерального, регионального или местного значения, а в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации, поэтому в данной ситуации к спорному земельному участку, предоставленному для эксплуатации производственного комплекса Орловской ТЭЦ, подлежат применению положения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и Приказа N 347 для целей определения размера арендной платы за такой участок.
Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой (определения Верховного Суда РФ от 08.09.2016 N 74-АПГ16-6, от 21.04.2016 N 84-АПП6-1, от 22.11.2016 N 307-ЭС16-14406, N 306-ЭС-16522 от 20.03.2017.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347 утверждены ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов. Для Орловской области подобная ставка не может превышать 5 руб. 60 коп. за один квадратный метр.
В материалы дела истцом представлены платежные поручения о внесении арендной платы в 2016 в размере, рассчитанном им самостоятельно в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ N 582 и Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347, в следующем порядке: 1,6% кадастровой стоимости земельного участка, но не выше предельной региональной ставки (для Орловской области - 5,6 руб. за 1 кв. м в год в 2013 году (5,88 руб. с учетом индексации 5% в 2014 году, 6,20 руб. с учетом индексации 5,5% в 2015, 6,60 руб. с учетом индексации в 6,4% в 2016 году).
Таким образом, порядок определения размера арендной платы, установленный в расчете земельных платежей (л.д. 19), применению в данном случае не подлежит, поскольку спорный земельный участок предоставлен ответчику для размещения сооружений теплоэлектростанции, и расчет арендной платы должен производиться с применением ставки, установленной приказом Минэкономразвития от 18.06.2013 N 347.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, условия договора аренды земельного участка публичной собственности в части определения размера арендной платы, в случае противоречия обязательным нормативным правовым актам, устанавливающим ставки арендной платы или методику их расчета, являются недействительными применительно к статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом договор аренды в части установления размера арендной платы не влечет недействительность договора в целом, поскольку в данном случае цена договора должна определяться в соответствии с требованиями закона (статьи 180, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В связи с этим договор аренды земельного участка от 30.12.2011 N 1476/з следует признать недействительным в части установленной на 2016 год арендной платы в редакции расчета земельных платежей.
На основании изложенного, требование истца об установлении размера арендной платы по договору аренды от 30.12.2011 за земельный участок площадью 374370 кв. м с кадастровым номером 57:25:0030121631 на уровне ставок, предусмотренных приказом Минэкономразвития РФ от 18.06.2013 N 347, составляющих 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше установленной предельной региональной ставки по Орловской области, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
В связи с чем ответчика следует обязать привести условия названного договора аренды в части установления размера арендной платы в соответствие со ставками, предусмотренными приказом Минэкономразвития РФ от 18.06.2013 N 347, составляющими 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше установленной предельной региональной ставки по Орловской области.
Поскольку арендная плата по договору аренды от 30.12.2011 N 1476/з является регулируемой, довод истца о том, что положения статьи 39.7 ЗК РФ не распространяются на возникшие правоотношения, судом отклоняется на том основании, что содержащиеся в положениях статьи 39.7 ЗК РФ требования, распространяются на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, поскольку, как следует из пункта 2 статьи 214 ГК РФ, земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
Доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Вопрос о распределении государственной пошлины судом не решается, поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 10.07.2017 по делу N А48-455/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.Б.СУХОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)